Grundbesitzabgaben

Grundbesitzabgaben; Betriebskostenbegriff; Grundsteuer

Zur Umlagefähigkeit der Grundsteuer in einem gewerblichen Mietvertrag, wenn die Umlage der Grundbesitzabgaben vereinbart ist. (Leitsatz des Einsenders)

I. Nebenkosten können - dies gilt unabhängig von der Art des Mietverhältnisses - mit dem Mieter nur gesondert abgerechnet werden, wenn dies im Mietvertrag klar und eindeutig geregelt ist. Die vereinbarte Mietstruktur muß erkennen lassen, daß der Mieter die Nebenkosten ganz oder anteilig neben der Grundmiete für die Überlassung des Mietobjekts tragen soll (BGH, Urt. v. 12.11.1969, ZMR 1970, 47; Senat, Urt. v. 11.2.1982, ZMR 1984, 20; OLG Hamburg, Urt. v. 15.11.1989, HambGE 1990, 98). Diese Voraussetzung ist grundsätzlich nur dann erfüllt, wenn die Absprache über die Nebenkostenumlage dem schuldrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz i. S. des § 241 BGB entspricht und die nach dem Willen der Parteien abrechnungsfähigen Nebenkosten inhaltlich konkretisiert oder zumindest eindeutig bestimmbar bezeichnet sind (OLG Celle, Urt. v. 9.10.1996, OLGR Celle 1997, 63; OLG Brandenburg, Urt. v. 28.4.1999, OLGR Brandenburg 1999, 341; Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 5, § 546 BGB, Anm. 7/2 m. w. N.). Kostenarten, die nicht ausdrücklich im Vertrag benannt sind, sind danach im Zweifel nicht mit dem Mieter abrechenbar, sondern mit dem vereinbarten Mietzins abgegolten. a) Ob die in Ziffer 4.3. des schriftlichen Mietvertrags getroffene Regelung, wonach die auf den Gewerbeanteil entfallenden Grundbesitzabgaben, Wassergebühren, Versicherungen, Kanalbenutzungsgebühren und Anliegerkosten anteilig ermittelt und in monatlichen Teilbeträgen zusammen mit der Miete fällig werden und im übrigen eine jährliche Gesamtabrechnung erstellt wird, bezüglich des streitigen Begriffs "Grundbesitzabgaben" diesen Anforderungen entspricht, wie das Landgericht ohne nähere Begründung angenommen hat, ist zweifelhaft. Eine gesetzlich oder durch Verkehrssitte oder Handelsbrauch anerkannte Definition der Grundbesitzabgaben gibt es nicht. Bei den "Grundbesitzabgaben" handelt es sich vielmehr um einen Sammelbegriff, der eine Vielzahl grundstücksbezogener Kostengruppen einschließen kann (z. B. Grundsteuer, Wasser- und Kanalbenutzungsgebühren, Müllabfuhr- und Straßenreinigungsgebühren, Beiträge zur gesetzlichen Feuerversicherungskasse, etc.), aber nicht muß. Dementsprechend wird in der Instanzrechtsprechung und im einschlägigen Fachschrifttum überwiegend angenommen, daß gleich- oder ähnlichlautende Formulierungen mangels fehlender Transparenz keinen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert haben, also auch nicht Grundlage einer Nebenkostenabrechnung, etwa der Kostenart Grundsteuer sein können (vgl. LG Aachen, Urt. v. 24.4.1997, WM 1997, 647; AG Köln, Urt. v. 1.4.1998, WM 1998, 419; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 2. Aufl., Rdnr. 20; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 5. Aufl., Rdnr. 4004; Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, S. 98; a. A. Sommerfeld, Anm. zu AG Köln, a. a. O., WM 1998, 420). Der Senat tendiert dazu, den Terminus Grundbesitzabgaben gemäß §§ 133, 157 BGB dahingehend auszulegen, daß er im Sinne eines Minimalkonsenses zumindest die Kostengruppe "Grundsteuer" einschließt. Abgaben sind einmalige oder laufende Geldleistungen an ein öffentlich-rechtliches Gemeinwesen (vgl. Duden, Deutsches Universalwörterbuch 1983, S. 29: Stichwort Abgabe 2) und umfassen als Oberbegriff Steuern, Gebühren und Beiträge (vgl. § 1 Abs. 2 KAG NW). Bezogen auf den Wortstamm "Grundbesitz" sind Abgaben danach als einmalige oder laufende Geldleistungen einzustufen, die den Grundbesitz betreffen, also objektbezogen sind. Als Realsteuer (§ 3 Abs. 2 AO)

utsches Universalwörterbuch 1983, S. 29: Stichwort Abgabe 2) und umfassen als Oberbegriff Steuern, Gebühren und Beiträge (vgl. § 1 Abs. 2 KAG NW). Bezogen auf den Wortstamm "Grundbesitz" sind Abgaben danach als einmalige oder laufende Geldleistungen einzustufen, die den Grundbesitz betreffen, also objektbezogen sind. Als Realsteuer (§ 3 Abs. 2 AO) handelt es sich bei der Grundsteuer nach ihrem materiellen Gehalt um eine sog. Objektsteuer, die an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit anknüpft, die in dem Objekt Grundstück zum Ausdruck kommt und die nach der bundesdeutschen Finanzverfassung (Art. 106 Abs. 6 GG) in die Ertragshoheit der Gemeinden fällt (vgl. Schmidt-Bleibtreu/Klein, GG, 9. Aufl., Art. 106, Rdnr. 17 c). Vor diesem materiellen Hintergrund und unter Berücksichtigung des Umstands, daß Grundsteuern - wie auch hier - üblicherweise von den Gemeinden mit Abgabenbescheid geltend gemacht werden, liegt es nach Ansicht des Senats bei einer interessengerechten Auslegung des Begriffs "Grundbesitzabgaben" unter Berücksichtigung des Empfängerhorizontes eines verständigen Mieters nahe, hierunter zumindest die Grundsteuer als grundstücksbezogene Realsteuer zu verstehen, wenn sich dem Mietvertrag nichts Gegenteiliges entnehmen läßt. b) Letztlich kann diese Frage aber unbeantwortet bleiben, denn bei der gebotenen Gesamtschau der vertraglichen Regelungen ist der - hier individuell ausgehandelte - Mietvertrag jedenfalls gemäß § 157 BGB dahingehend auszulegen, daß sämtliche für das Objekt anfallenden Nebenkosten von der Mieterin getragen werden sollten. (wird ausgeführt)

Auch im Gewerbemietrecht hat der Mieter Betriebskosten nur dann zu tragen, wenn sie durch eine klare und eindeutige Regelung auf ihn abgewälzt wurden. Der Vermieter bedient sich dabei tunlichst der Wortwahl im Katalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV. Anderenfalls riskiert er, daß die Gerichte die Vereinbarung als intransparent und damit unwirksam ansehen.

In dem vom OLG Düsseldorf mit Urteil vom 29. Juni 2000 entschiedenen Fall hieß es im Mietvertrag, der Mieter habe "Grundbesitzabgaben" zu tragen. Vor allem in älteren Mietverträgen findet man diesen Begriff anstelle des Begriffs "Betriebskosten" häufig. Im Gegensatz zu der wohl herrschenden Auffassung meint das OLG Düsseldorf, mit "Grundbesitzabgaben" sei im "Sinne eines Minimalkonsenses" auch die Grundsteuer erfaßt.