Großflächiges "Scratching" auf Schaufensterscheiben als Mietmangel

Großflächige "Scratchings" auf mehreren Schaufensterscheiben eines Ladengeschäfts können auch dann einen Mangel der Mietsache begründen, wenn die Kratzer den Lichteinlass noch nicht vollständig verhindern.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. (Vermieter) verlangte von der Bekl. (Mieterin) die Zahlung von Restmiete. Dagegen hat die Bekl. mit Aufwendungsersatzansprüchen nach § 536 a Abs. 2 BGB aufgerechnet, wobei sie mehrere durch sogenanntes Scratching verunstaltete Schaufensterscheiben von dem von ihr betriebenen Supermarkt austauschen musste. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Bekl. zu Recht aufgerechnet habe. Der Kl. hat aufgrund des Hinweisbeschlusses des Kammergerichts die Berufung zurückgenommen.

Der Senat teilt die Ansicht des LG, dass die Bekl. mittels der Zeichnung bzw. Einzeichnungen in den Grundriss sowie der Fotos die Scratching‑Schäden hinreichend dargelegt hat. [...] Sicherlich muss zur Beurteilung der Erheblichkeit der Mängel (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) schon wegen des wiederkehrenden, nicht vermeidbaren Aufwands auch der jeweilige der KI. noch zumutbare Kostenaufwand berücksichtigt werden, so dass das äußere Erscheinungsbild in einem erheblichen Umfang beeinträchtigt sein muss, um jeweils einen Mangel zu begründen bzw. eine Mängelbeseitigung zu erfordern. Soweit die Kl. meint, der aus den Fotos von 2007 ersichtliche Umfang sei noch zumutbar, vermag der Senat diese Einschätzung nicht zu teilen. Die Grenze ist nicht erst erreicht, wenn die Kratzer den Lichteinlass vollständig verhindern. Das großflächige Verteilen der Scratchings auf mehreren Scheiben überschreitet die hinnehmbare Grenze auch unter Berücksichtigung der Lage des Gebäudes. [...]

Großflächige sogenannte "Scratchings" können bei Schaufensterscheiben einen Mietmangel darstellen, entschied das Kammergericht.

Der Kläger (Vermieter) verlangte Zahlung restlicher Miete. Dagegen rechnete die Beklagte, die in den Räumen einen Supermarkt betrieb, mit Aufwendungsersatzansprüchen auf, weil sie mehrmals zerkratzte Schaufensterscheiben austauschen musste. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Beklagte zu Recht mit den Kosten des Scheibenaustauschs aufrechnen durfte. In einem Hinweisbeschluss hat das KG diese Auffassung geteilt, worauf der Kläger seine Berufung zurückgenommen hat.

Das KG meint, dass großflächig zerkratzte Schaufensterscheiben bei Gewerberaum einen Mietmangel begründen und eine Mängelbeseitigung erfordern können. Die Scheiben müssten dafür nicht bereits so zerkratzt sein, dass kein Licht mehr einfalle.

Wann zerkratzte Scheiben bei Gewerberäumen einen Mangel darstellen, der den Mieter zur Minderung berechtigt und den Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet, dürfte im Regelfall von zwei Faktoren abhängen:

1. dem Ausmaß der zerkratzten Fläche im Verhältnis zur gesamten Schaufensterfront und

2. der Lage und Umgebung des Mietobjektes.

An ein Mietobjekt am Kurfürstendamm werden dabei strengere Kriterien zu stellen sein als an ein solches mitten in Kreuzberg.