Großflächiger Einzelhandelsbetrieb

Großflächiger Einzelhandelsbetrieb; Großflächigkeit; Verkaufsfläche; Auswirkungen

Einzelhandelsbetriebe sind großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m2 überschreiten.

Bei der Berechnung der Verkaufsfläche sind auch die Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden dürfen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpackungsmaterials) sowie ein Windfang einzubeziehen.

Da der Typus des der wohnungsnahen Versorgung dienenden Einzelhandelsbetriebs häufig nicht mehr allein anhand der Großflächigkeit bestimmt werden kann, kommt dem Gesichtspunkt der Auswirkungen in § 11 Abs. 3 BauNVO erhöhte Bedeutung zu.

I. 1 Die Kl., ein Lebensmitteldiscounter, erstrebt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Erweiterung einer Verkaufsstätte.

2 Die Kl. betreibt auf einem am Ostrand der Gemeinde Dogern liegenden, an ein Gewerbegebiet der benachbarten beigeladenen Stadt Waldshut-Tiengen angrenzenden Grundstück eine Verkaufsstätte. Diese wurde am 15. April 1996 mit einer Verkaufsfläche von ca. 660 m2, einer Geschoßfläche von 1 196 m2 und 159 Stellplätzen genehmigt. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der ein Gewerbegebiet ausweist und Einzelhandelsbetriebe ausschließt; insoweit war eine Ausnahme erteilt worden. Die Kl. beantragte am 12. April 2001 die Erteilung einer Baugenehmigung zur Erweiterung der Verkaufsstätte auf eine Geschoßfläche von 1 469 m2 bei einer Verkaufsfläche einschließlich Kassenbereich von (nach der Berechnung des Verwaltungsgerichtshofs) ca. 850 m2 sowie zur Erhöhung der Stellplatzzahl auf 171. Nachdem die Kl. erklärt hatte, keine Ausdehnung des Sortiments vorzunehmen, erteilte die Gemeinde Dogern ihr Einvernehmen. Dagegen äußerten unter anderen der Regionalverband sowie die beigeladene Stadt Bedenken. Mit Bescheid vom 22. Oktober 2001 lehnte das Landratsamt den Antrag ab. Es handele sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, der negative Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung habe. Dem stehe nicht entgegen, daß keine Erweiterung des Sortiments vorgesehen sei und die Vergrößerung der Fläche nur der Rationalisierung von Arbeitsabläufen und einer attraktiveren Produktpräsentation dienen solle.

3 Auf die nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht Freiburg den Bekl. verpflichtet, erneut über den Bauantrag zu entscheiden. (...)

4 Auf die Berufung des Bekl. hat der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg mit Urteil vom 13. Juli 2004 (BauR 2005, 968 = ZfBR 2005, 78) das Urteil des Verwaltungsgerichts geändert und die Klage abgewiesen. (...)

II. 11 Die zulässige Revision ist nicht begründet. (...)

Der Verwaltungsgerichtshof ist zu Recht zu dem Ergebnis gelangt, daß das von der Kl. geplante Erweiterungsvorhaben nicht genehmigungsfähig ist. Es handelt sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, der in einem Gewerbegebiet nicht zulässig ist, weil er sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken kann (§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO).

12 1. Einzelhandelsbetriebe sind großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m2 überschreiten. 13 1.1 § 11 Abs. 3 BauNVO liegt die Wertung zugrunde, daß die in dieser Vorschrift bezeichneten Betriebe typischerweise ein Beeinträchtigungspotential aufweisen, das es rechtfertigt, sie einem Sonderregime zu unterwerfen (BVerwG, Urteil vom 1. August 2002 - BVerwG 4 C 5.01 - BVerwGE 117, 25 <35>). Den Typus der in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO genannten Einkaufszentren (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 27. April 1990 - BVerwG 4 C 16.87 - BRS 50 Nr. 67 = Buchholz 406.12 § 11 BauNVO Nr. 16) schränkt der Verordnungsgeber nicht mit weiteren Merkmalen ein. Demgegenüber grenzt er in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO die nur in Kerngebieten und Sondergebieten zulässigen Einzelhandelsbetriebe mit zwei eigenständigen Merkmalen ein, nämlich mit dem Merkmal der Großflächigkeit und mit der Bezeichnung bestimmter städtebaulich erheblicher Auswirkungen (Urteile vom 22. Mai 1987 - BVerwG 4 C 19.85 - NVwZ 1987, 1076 = BRS 47 Nr. 56 und - BVerwG 4 C 30.86 - NVwZ 1987, 969; Beschluß vom 22. Juli 2004 - BVerwG 4 B 29.04 - ZfBR 2004, 699 = Buchholz 406.12 § 11 BauNVO Nr. 28). Er mißt dem Erfordernis der Großflächigkeit eigenständige Bedeutung bei. Der Begriff der Großflächigkeit dient ihm dazu, in typisierender Weise unabhängig von regionalen oder lokalen Besonderheiten bundesweit den Betriebstyp festzuschreiben, der von den in den §§ 2 bis 9 BauNVO bezeichneten Baugebieten ferngehalten werden soll. Dies bedeutet entgegen der Auffassung der Kl. allerdings nicht, daß die nähere Umschreibung der Auswirkungen in § 11 Abs. 3 BauNVO nicht auch für die Auslegung des Begriffs der Großflächigkeit herangezogen werden könnte. Insbesondere bietet § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO, wonach Auswirkungen in der Regel anzunehmen sind, wenn die Geschoßfläche 1 200 m2 überschreitet, einen wichtigen Anhaltspunkt für die Bestimmung der Großflächigkeit. Nach der gesetzgeberischen Konzeption verbietet sich die Annahme, daß diese Grenze auch den Übergang zur Großflächigkeit markiert. Wie sich aus § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO ergibt, ist die Vermutungsregel des Satzes 3 widerleglich. Abweichungen kommen nicht nur nach oben, sondern auch nach unten in Betracht. Schon aus diesem Grund muß das Tatbestandsmerkmal der Großflächigkeit, soll es nicht leer laufen, eine niedrigere Schwelle bezeichnen. Bei Überschreiten dieser Schwelle hat eine eigenständige, eingehende Prüfung einzusetzen, für die der Verordnungsgeber in den Sätzen 3 und 4 des § 11 Abs. 3 BauNVO eine Reihe von Kriterien benennt. Diese Prüfung sieht er auch in Fällen als sachlich geboten an, in denen der in § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO benannte Schwellenwert von (seit 1. Januar 1987) 1 200 m² nicht erreicht wird.

14 1.2 Das Merkmal der Großflächigkeit wird in der Rechtsprechung mit Hilfe der Größe der Verkaufsfläche bestimmt (BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - BVerwG 4 C 19.85 - a.a.O.). Denn mit ihm soll ein bestimmter Typ von Einzelhandelsbetrieben und eine städtebaulich erhebliche Nutzungsart definiert werden. Für diese Typisierung eignet sich die Geschoßfläche als Maßstab weniger (Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Aufl. 2002, Rn. 19.2 zu § 11 BauNVO). Einzelhandelsbetriebe werden vor allem durch die Größe der Verkaufsfläche bestimmt (Söfker, in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauGB, Rn. 53 zu § 11 BauNVO). Ihre Attraktivität und damit die in § 11 Abs. 3 BauNVO näher umschriebenen Auswirkungen werden nicht von der Größe der baulichen Anlage, die sich in der Geschoßfläche widerspiegelt, sondern - soweit es um das Merkmal der Fläche geht - eher von derjenigen Fläche beeinflußt, auf der Waren präsentiert und gekauft werden können.

15 1.3 Die zwischenzeitliche Entwicklung rechtfertigt es, den Schwellenwert für die Prüfung, ob die in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO umschriebenen Auswirkungen vorliegen, bei einer Verkaufsfläche von 800 m2 anzusetzen. Dagegen kann dem Anliegen der Kl., die Schwelle noch weiter heraufzusetzen, auf der Grundlage des geltenden Rechts nicht entsprochen werden.

16 1.3.1 Im Urteil vom 22. Mai 1987 - BVerwG 4 C 19.85 - (a.a.O.) ist der Senat davon ausgegangen, daß die Baunutzungsverordnung mit dem Merkmal der Großflächigkeit Einzelhandelsbetriebe, die wegen ihres angestrebten größeren Einzugsbereichs - wenn nicht in Sondergebiete - in Kerngebiete gehören und typischerweise auch dort zu finden sind, von den Läden und Einzelhandelsbetrieben der wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung unterscheidet, die in die ausschließlich, überwiegend oder zumindest auch dem Wohnen dienenden Gebiete gehören und dort typischerweise auch zu finden sind. Daraus hat er die Schlußfolgerung gezogen, die Großflächigkeit beginne dort, wo üblicherweise die Größe solcher, der wohnungsnahen Versorgung dienender, Einzelhandelsbetriebe, seinerzeit auch "Nachbarschaftsläden" genannt, ihre Obergrenze finde. Er ging somit davon aus, der Typus des der wohnungsnahen Versorgung dienenden Einzelhandelsbetriebs lasse sich anhand seiner Größe vom großflächigen Einzelhandelsbetrieb unterscheiden, der üblicherweise nicht mehr auf eine im Wesentlichen wohnungsnahe Versorgung zielt. Der Senat hat unter Bezugnahme auf die ihm damals vorliegenden Erkenntnisse in der Literatur weiter ausgeführt: "Der Oberbundesanwalt gibt hierfür eine Verkaufsfläche von 600 bis 700 m2 an. Im Schrifttum wird die Obergrenze bei 600 m2 (...) oder 700 m2 (...) gesehen. Der Senat hat aus Anlaß dieses Falles nicht zu entscheiden, wo nach dem derzeitigen Einkaufsverhalten der Bevölkerung und den Gegebenheiten im Einzelhandel die Verkaufsflächen-Obergrenze für Einzelhandelsbetriebe der wohnungsnahen Versorgung liegt. Vieles spricht dafür, daß sie nicht wesentlich unter 700 m2, aber auch nicht wesentlich darüber liegt. Jedenfalls liegt die vom Kl. beabsichtigte Größe seines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche sowohl von 951 m2 als auch von 838 m2 oberhalb dieser Grenze."

17 Der Senat hat in diesem Urteil vom 22. Mai 1987 zugleich zum Ausdruck gebracht, daß es im Hinblick auf das Einkaufsverhalten der Bevölkerung wie auf dementsprechende Entwicklungen im Handel nicht angebracht sei, sich beim Merkmal der Großflächigkeit allzu starr an den genannten Richtwert von 700 m2 zu klammern. Im Anschluß daran hat der Senat in seinem, dem Verwaltungsgerichtshof zum Zeitpunkt des Erlasses seines Urteils noch nicht bekannten, Beschluß vom 22. Juli 2004 - BVerwG 4 B 29.04 - (a.a.O.) hervorgehoben, daß Überschreitungen des Richtwerts von 700 m2 selbst dann, wenn sie eine Größenordnung von bis zu 100 m2 erreichen, nicht zu dem Schluß zwingen, das Merkmal der Großflächigkeit sei erfüllt.

18 1.3.2 Der Verwaltungsgerichtshof sieht es als eine allgemeine Erfahrung an, daß seit 1987 bei (Lebensmittel-) Einzelhandelsbetrieben, die der wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung dienen, die Ansprüche und Erwartungen der Käufer gestiegen sind. Der unumkehrbare Trend zu Selbstbedienungsläden mit einem immer breiteren Warenangebot habe zu einem entsprechenden Bedarf an Flächen für das Befahren mit Einkaufswagen sowie für eine attraktivere Präsentation der Waren geführt. Die eigenständige, räumlich getrennte Lagerhaltung sei deutlich reduziert worden. (...)

19 1.3.3 Die Entwicklung zu größeren Verkaufsflächen auch bei Lebensmitteleinzelhandelsbetrieben, die unbedenklich der ortsnahen Versorgung der Wohnbevölkerung dienen, wird nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs, dem Bericht der genannten Arbeitsgruppe und der vorliegenden Literatur zugleich durch eine andere Tendenz flankiert: Den beschriebenen Vollsortimentern mit 7.500 bis 11.500 Artikeln stehen Discounter gegenüber, die ihr Angebot auf 1 000 bis 1 400 Artikel beschränken und damit leichter mit kleineren Verkaufsflächen zurechtkommen und unter der Schwelle von 700 m2 bis 800 m2 bleiben können. Gerade Discounter haben indes häufig Auswirkungen der in § 11 Abs. 3 BauNVO umschriebenen Art. Der vorliegend zugrunde liegende Sachverhalt bietet hierfür deutliches Anschauungsmaterial. Der Schwellenwert, den § 11 Abs. 3 BauNVO mit dem Begriff der Großflächigkeit umschreibt, muß indessen auch für die Handelsform der Discounter Aussagekraft besitzen.

20 1.3.4 Aus diesen zum Teil gegenläufigen Entwicklungen läßt sich die Schlußfolgerung ziehen, daß der Typus des Einzelhandelsbetriebs, der auf die Versorgung eines (auch) dem Wohnen dienenden Gebiets zielt, nicht mehr ohne weiteres allein mit Hilfe des Kriteriums der Großflächigkeit vom Typus des Betriebs zu unterscheiden ist, der auf einen größeren Einzugsbereich zielt. Damit mag die auf dieser Unterscheidung beruhende Erwägung des Senats in seinen Urteilen vom 22. Mai 1987 an Gewicht verlieren. Dies ändert indes nichts an dem systematischen Zusammenhang zwischen dem in § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO bezeichneten Wert für die Vermutungsregel von 1 200 m2 einerseits und dem Begriff der Großflächigkeit andererseits.

21 1.3.5 Der Verwaltungsgerichtshof hebt zutreffend hervor, daß die genannte Arbeitsgruppe mehrheitlich eine Änderung des Wortlauts der BauNVO nicht befürwortet und das zuständige Bundesministerium im Ergebnis keinen Bedarf für eine Änderung des § 11 Abs. 3 BauNVO gesehen hat. Trotz der eingehenden Überprüfung der Rechtslage durch die Arbeitsgruppe hält der Verordnungsgeber somit an dem durch die Rechtsprechung des Senats konkretisierten Wortlaut der Regelung fest. Er geht ersichtlich davon aus, daß in Anwendung der unveränderten Formulierungen der Verordnung vernünftige, die Interessen aller beteiligten Gruppen beachtende Ergebnisse zu erzielen sind. Diese Schlußfolgerung ergänzt er mit Hinweisen zur Auslegung und Anwendung der Regelung in der Verwaltungspraxis. Daraus wird zugleich deutlich, daß auch in den Augen des Verordnungsgebers an der Funktion des Merkmals der Großflächigkeit als einem eigenständigen Schwellenwert festzuhalten ist.

22 1.3.6 Nach § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO sind Auswirkungen der in Satz 2 genannten Art in der Regel anzunehmen, wenn die Geschoßfläche 1.200 m2 überschreitet. Zugleich geht der Verordnungsgeber davon aus, daß derartige Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m2 Geschoßfläche vorliegen können. Das Merkmal der Großflächigkeit umschreibt diejenige Schwelle, ab der die Prüfung vorzunehmen ist, ob derartige Auswirkungen vorliegen. Somit muß die Schwelle ausreichend niedrig liegen, um Raum für diejenigen Fälle zu lassen, in denen entgegen der Regel bereits bei einer Geschoßfläche von weniger als 1.200 m2 Auswirkungen zu erwarten sind.

23 In der Begründung für die Herabsetzung der maßgeblichen Geschoßfläche von 1.500 m2 auf 1.200 m2, hat der Verordnungsgeber anläßlich der Novellierung der BauNVO im Jahr 1986 ausgeführt, daß "Verkaufsflächen bis nahezu 800 m2" nach den Erfahrungen der Praxis einer Geschoßfläche von 1.200 m2 entsprechen (BR-Drucks. 541/86 S. 3). Daraus folgt ein Verhältnis der Verkaufsfläche zur Geschoßfläche von 2:3. Inzwischen hat sich, wie auch den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs zu entnehmen ist, dieses Verhältnis verändert. Als Erfahrungswert hat sich herausgebildet, daß Einzelhandelsbetriebe in Folge einer Reduzierung der Lager- und sonstigen Nebenflächen drei Viertel der Geschoßfläche als Verkaufsfläche nutzen können. Somit ist jedenfalls bei einer Verkaufsfläche, die 900 m2 überschreitet, zugleich eine Überschreitung der in § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO genannten Geschoßflächengrenze von 1 200 m2 zu erwarten. Wie dargelegt muß die Schwelle, ab der eine Prüfung der möglichen Auswirkungen vorzunehmen ist, deutlich unterhalb des für die Geltung der Vermutungsregel maßgebenden Werts liegen. Aus Gründen der praktischen Handhabbarkeit in der Rechtsanwendung legt der Senat einen Schwellenwert von 800 m2 zu Grunde. Mithin sind Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m2 überschreiten. Dagegen würde die von der Kl. angestrebte weitere Erhöhung bis zu einer Größenordnung von 850 m2 der systematischen Bedeutung des Schwellenwerts der Großflächigkeit nicht gerecht.

24 1.4 Da der Typus des der wohnungsnahen Versorgung dienenden Einzelhandelsbetriebs häufig nicht mehr allein anhand der Großflächigkeit bestimmt werden kann, kommt dem Gesichtspunkt der Auswirkungen in § 11 Abs. 3 BauNVO erhöhte Bedeutung zu. Danach ist für die städtebaurechtliche Einordnung großflächiger Einzelhandelsbetriebe entscheidend, ob sie sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können. Die Auswirkungen umschreibt die Verordnung näher als schädliche Umwelteinwirkungen sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Nur wenn derartige Auswirkungen zu bejahen sind, ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb in ein Kern- oder ein Sondergebiet zu verweisen. Nach § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO sind derartige Auswirkungen in der Regel anzunehmen, wenn die Geschoßfläche 1.200 m2 überschreitet. Die Regel gilt nach Satz 4 der Vorschrift allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, daß Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m2 Geschoßfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m2 Geschoßfläche nicht vorliegen. Unterhalb des genannten Werts ist die Genehmigungsbehörde darlegungspflichtig dafür, daß mit derartigen Auswirkungen zu rechnen ist, während bei Betrieben oberhalb dieser Größe der Bauantragsteller die Darlegungslast für das Fehlen solcher Auswirkungen trägt (ebenso die erwähnte Arbeitsgruppe unter Rn. 19 ihres Beratungsergebnisses).

(...)

26 Ob die Vermutung widerlegt werden kann, hängt maßgeblich davon ab, welche Waren angeboten werden, auf welchen Einzugsbereich der Betrieb angelegt ist und in welchem Umfang zusätzlicher Verkehr hervorgerufen wird. Entscheidend ist, ob der Betrieb über den Nahbereich hinauswirkt und dadurch, daß er unter Gefährdung funktionsgerecht gewachsener städtebaulicher Strukturen weiträumig Kaufkraft abzieht, auch in weiter entfernten Wohngebieten die Gefahr heraufbeschwört, daß Geschäfte schließen, auf die insbesondere nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen angewiesen sind. Nachteilige Wirkungen dieser Art werden noch verstärkt, wenn der Betrieb in erheblichem Umfang zusätzlichen gebietsfremden Verkehr auslöst. Je deutlicher die Regelgrenze von 1.200 m2 Geschoßfläche überschritten ist, mit desto größerem Gewicht kommt die Vermutungswirkung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zum Tragen. Dabei kann allerdings die jeweilige Siedlungsstruktur nicht außer Betracht bleiben. Je größer die Gemeinde oder der Ortsteil ist, in dem der Einzelhandelsbetrieb angesiedelt werden soll, desto eher ist die Annahme gerechtfertigt, daß sich die potentiellen negativen städtebaulichen Folgen relativieren. Für den Bereich des Lebensmitteleinzelhandels ist die Arbeitsgruppe "Strukturwandel im Einzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO" zu dem Ergebnis gelangt, daß es insbesondere auf die Größe der Gemeinde/des Ortsteils, auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs ankommt. Bei der gebotenen Einzelfallprüfung könne es an negativen Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung und den Verkehr insbesondere dann fehlen, wenn der Non-Food-Anteil weniger als zehn v. H. der Verkaufsfläche beträgt und der Standort verbrauchernah und hinsichtlich des induzierten Verkehrsaufkommens "verträglich" sowie städtebaulich integriert ist. Die Arbeitsgruppe ist ferner zu dem Ergebnis gelangt, daß bei der vorzunehmenden Einzelfallprüfung bestimmte von ihr näher dargelegte allgemeine Erfahrungswerte im Sinne einer typisierenden Betrachtungsweise berücksichtigt werden könnten. Auf der Grundlage dieser Überlegungen lassen sich unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalles sachgerechte Standortentscheidungen für den Lebensmitteleinzelhandel treffen, ohne daß es von Rechts wegen einer weiteren Erhöhung beim Merkmal der Großflächigkeit bedürfte.

27 2. Zu Recht ist der Verwaltungsgerichtshof davon ausgegangen, daß die Flächen des Windfangs und des Kassenvorraums (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpackungsmaterials) nicht aus der Verkaufsfläche herausgerechnet werden können. Denn auch sie prägen in städtebaulicher Hinsicht die Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit des Betriebs (ebenso Niedersächsisches OVG, Beschluß vom 15. November 2002 - OVG 1 ME 151/02 - NVwZ-RR 2003, 486, sowie Stock, in König/Roeser/Stock, BauNVO, Rn. 55 zu § 11 und Söfker, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Rn. 53b zu § 11 BauNVO).

28 Dies wird deutlich, wenn man die Verkaufsform der Selbstbedienung und die der Bedienung durch Personal (sowie die hierzu bestehenden Mischformen) vergleichend betrachtet. Denn insbesondere der räumliche Bereich vor der Zugangsschranke und hinter den Kassen erscheint beim System der Selbstbedienung nur wegen der Besonderheiten dieser Verkaufsform als abtrennbar. Der Kunde geht durch eine Schranke, um den Selbstbedienungsbereich betreten zu können. Nachdem er bezahlt und den Kassenbereich durchschritten hat, betritt er eine Fläche, in der er die Waren einpacken, Verpackungsmittel entsorgen und sich zum Ausgang begeben kann. In einem Laden, in dem er herkömmlich bedient wird, besteht eine derartige räumliche Abtrennung nicht. Im Übrigen verweist das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht im genannten Beschluß, auf den der Verwaltungsgerichtshof Bezug nimmt, zum Bereich hinter den Kassen zutreffend darauf hin, der Betreiber könne den Kunden nicht anschließend "in die freie Luft entlassen". Auf die Frage, an welcher Stelle der Kauf im Sinne des Zivilrechts abgeschlossen ist, kommt es aus städtebaulicher Sicht nicht an. Zur Verkaufsfläche sind im Übrigen auch diejenigen Bereiche innerhalb eines Selbstbedienungsladens zu zählen, die vom Kunden zwar aus betrieblichen und hygienischen Gründen nicht betreten werden dürfen, in denen aber die Ware für ihn sichtbar ausliegt (Käse-, Fleisch- und Wursttheke etc.) und in dem das Personal die Ware zerkleinert, abwiegt und abpackt. Insoweit handelt es sich um einen Bereich, der bei einem reinen Bedienungsladen herkömmlicher Art ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurechnen wäre. Davon zu unterscheiden sind diejenigen Flächen, auf denen für den Kunden nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (Portionierung etc.) erfolgt, sowie die (reinen) Lagerflächen.

29 3. Somit handelt es sich bei dem hier zur Genehmigung gestellten Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb. Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs wird seine Verkaufsfläche bei Einbeziehung von Windfang und Kassenvorraum sowie angemessenem Abzug für Putz (1 cm) etwa 850 m2 betragen. Auf diese Fläche ist abzustellen, denn die planungsrechtliche Überprüfung hat sich auf das gesamte Vorhaben in seiner durch die beantragte Erweiterung geänderten Gestalt zu erstrecken (vgl. hierzu das Urteil des Senats vom 17. Juni 1993 - BVerwG 4 C 17.91 - NVwZ 1994, 294 = BRS 55 Nr. 72 sowie den Beschluß vom 29. November 2005 - BVerwG 4 B 72.05 -).

30 Nach der geplanten Erweiterung überschreitet der Einzelhandelsbetrieb der Kl. mit einer Geschoßfläche von 1 469 m2 auch die Vermutungsgrenze von 1 200 m2 nach § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO. Die mithin darlegungspflichtige Kl. benennt jedoch selbst keine Tatsachen, aus denen sich ergeben könnte, daß der geplante Betrieb nach der Erweiterung nicht die in § 11 Abs. 3 Satz 1 und 2 BauNVO benannten Auswirkungen herbeiführen würde. Vielmehr handelt es sich nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs geradezu um ein Musterbeispiel für einen nicht integrierten Standort. Denn er liegt am Rande des Gemeindegebiets und der Abstand zur bebauten Ortslage beträgt mehr als einen Kilometer. Der Betrieb soll auch nicht der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung der - keine zentralörtlichen Funktionen wahrnehmenden und überdies sehr kleinen - Standortgemeinde dienen. Vielmehr sollen etwa 80 % des Umsatzes außerhalb dieser Gemeinde erwirtschaftet werden.

31 Die Kl. führt lediglich an, die vorgesehene Vergrößerung des Betriebs werde nicht zu einer Erweiterung des Sortiments führen. Daraus läßt sich jedoch nichts zu Gunsten der Kl. ableiten. Da die Verkaufsstätte bisher die Schwelle zur Großflächigkeit noch nicht überschritten hatte, ist die nach § 11 Abs. 3 BauNVO gebotene Prüfung, ob die in dieser Vorschrift benannten Auswirkungen zu erwarten sind, noch nicht erfolgt. Mit dem jetzt gestellten Antrag ist diese Prüfung vorzunehmen. Auch die Kl. stellt nicht in Frage, daß dabei die Auswirkungen des gesamten Betriebs und nicht etwa nur diejenigen der Erweiterung heranzuziehen sind. Zu Recht hebt der Verwaltungsgerichtshof hervor, daß nicht im Sinne einer "Vorbelastung" die von dem genehmigten Betrieb ausgehenden Auswirkungen außer Betracht bleiben können. Mit dem Überschreiten des Schwellenwerts ist der Betrieb erstmals in den städtebaulichen Typus des großflächigen Einzelhandelsbetriebs hineingewachsen, so daß sich seine Zulässigkeit nunmehr nach den Regelungen in § 11 Abs. 3 BauNVO richtet.

Nach § 11 BauNVO sind großflächige Einzelhandelsbetriebe nur in Kern- oder Sondergebieten zulässig. In anderen Gebieten kommt es auf die Auswirkungen für die städtebauliche Entwicklung an. Der Grenzwert wurde früher bei 700 m2 angenommen.

Der Lebensmitteldiscounter wollte sein Geschäft vergrößern. Die bisherige Verkaufsfläche betrug ca. 660 m2. Die Gemeinde erteilte ihr Einvernehmen, während das Landratsamt den Bauantrag ablehnte. Das Bundesverwaltungsgericht hielt das für zutreffend.

Mit Urteil vom 24. November 2005 verwies das Bundesverwaltungsgericht darauf, daß als großflächig ein Einzelhandel anzusehen, bei dem eine Verkaufsfläche von 800 m2 überschritten werde. Das sei hier der Fall, da auch die Thekenbereiche, der Kassenvorraum und ein Windfang mitgezählt werden müßten. Hinzu komme, daß die Regelgrenze von 1.200 m2 Geschoßfläche nach § 11 BauNVO überschritten sei. Der Bauantragssteller trage deshalb die Darlegungslast für das Fehlen von negativen Auswirkungen i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO. Eine solche Darlegung sei der Klägerin hier nicht gelungen.

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