Großflächige Putzschäden an der Fassade als Mietmangel

Großflächig abfallender Außenputz aufgrund fehlender Instandhaltung stellt auch dann einen vom Vermieter zu beseitigenden Mangel dar, wenn funktionale Schäden der Wärmedämmung nicht nachgewiesen sind.

(Leitsatz des Einsenders)

Die Kl. sind seit 1964 Mieter einer Wohnung in einem Haus, dessen Fassade bei Mietbeginn einen einheitlichen Rauhputz aufwies. Schäden im Putz fanden sich nicht. Seit Beginn der Heizperiode 2005/2006 fällt an der Außenfassade des Gebäudes großflächig der Putz ab. Auf die Mängelmeldung der Kl. ließ die Bekl. (Vermieterin) durch Handwerker losen Putz großflächig abklopfen. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2006 forderte der Kl. die Bekl. vergeblich auf, die "großflächigen Außenputzschäden ... bis zum 31. Dezember 2006" zu beheben. Vorliegend nehmen die Kl. die Bekl. auf entsprechende Mängelbeseitigung in Anspruch. [...]

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Herstellen eines einwandfreien, optisch ansprechenden Außenputzes an dem Gebäude, in dem die von ihnen von der Bekl. gemietete Wohnung liegt, §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die erheblichen Schäden am Putz des Gebäudes, in dem die Wohnung der Kl. liegt, stellen einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar.

In der Beurteilung der Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung spielt auch die Frage ihrer Wertschätzung eine nicht unerhebliche Rolle. Diese Wertschätzung wird wiederum maßgeblich bestimmt von dem unmittelbaren Umfeld der Wohnung. Befindet sich das Mietshaus in einem Stadtquartier, das allgemein angesehen ist, wirkt sich das auf die Wertschätzung der Mieter für ihre Wohnung in diesem Gebäude - und damit regelmäßig auch auf die Miethöhe aus. Nichts anderes gilt, wenn sich das Mietshaus in seiner äußerlichen Erscheinung in einem ordentlichen, gepflegten Zustand befindet. Das liegt auf der Hand.

Das findet nicht zuletzt seinen Niederschlag in der Orientierungshilfe für den Berliner Mietspiegel. Sowohl das Wohnumfeld als auch der Zustand des Gebäudes, in dem die Mietwohnung liegt, spielen für die Frage der ortsüblichen Miete, d. h. auch für die Frage der Wertschätzung der Mietwohnung durch den Mieter, eine wichtige Rolle. Gerade das gleiche gilt umgekehrt für den Fall, daß - soweit hier maßgeblich - das Mietshaus einen "heruntergekommenen" Eindruck macht oder sich in einem schlechten baulichen Zustand befindet.

Die dem Vermieter nach § 536 BGB obliegende Pflicht, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, erstreckt sich mithin auch auf Flure, Treppen und andere gemeinschaftliche Hausteile wie Hauseingang oder Fassaden, die dem Mieter mit seiner Mietwohnung zum Ausüben seines Mietrechts zur Verfügung stehen, und die von ihm, will er seine Wohnung nutzen, begangen werden müssen - und die auch ohne besondere Erwähnung im Mietvertrag als mitvermietet zu gelten haben (vgl. KG, GE 1984, 81 ff.).

Vorliegend stellt der Zustand der Fassade des Hauses einen Mangel dar, weil sich der Außenputz bei Abschluß des Mietvertrags zwischen den Kl. und ihrer damaligen Vermieterin in einem ordentlichen, einwandfreien und gepflegten Zustand befand. Inzwischen ist dieser Zustand, da gehen die Parteien einig, nicht mehr gegeben.

Darauf, ob der fehlende Putz an der Hausfassade der Wohnung daneben auch - vertragswidrig - zu einer mangelnden Isolierung gegen Kälte und zu Feuchteschäden in der Wohnung selbst führen kann, kommt es danach nicht an. Den entsprechenden Beweisangeboten der Parteien ist nicht nachzugehen.

Dem Anspruch der Kl. steht nicht entgegen, daß der geschilderte Mangel im Putz der Fassade des Mietshauses gleichzeitig auch Eingang in die Spanneneinordnung zum Mietspiegel finden kann.

Der Schluß, den die Bekl. daraus zieht, daß ein den Wohnwert minderndes Merkmal vorliegt, wenn sich das Wohngebäude in einem schlechten Instandhaltungszustand befinde, und es sich deshalb nicht um einen Mangel der Mietsache handeln könne, ist nicht richtig.

Der Mietspiegel und auch die Regelungen des § 536 BGB betreffen, und soweit decken sie sich, dann die Frage der Höhe der Miete. Insofern mag es sein, daß man sich für den einen oder den anderen Rechtsgrund als für die Berechnung der Miete maßgeblich wird entscheiden müssen. Hier geht es indes um die Beseitigung eines Mangels. Es soll der vertragsgemäße Zustand hergestellt werden. Das hat mit der Höhe der Miete (zunächst) nichts zu tun.

Dem Anspruch der Kl. steht schließlich auch nicht entgegen, daß die Bekl. wegen umfangreicher Maßnahmen zur Sanierung des Wohnhauses, die sie generell in Aussicht gestellt hat, und zu der auch das Herstellen eines einwandfreien Außenputzes zählen soll, intern noch nicht zu einer genauen terminlichen Abstimmung gefunden hat.

Es ist den Kl. nicht zuzumuten, sich darauf einzulassen, daß irgendwann einmal ein Mangel beseitigt wird.

Nach dem Mietvertrag der Parteien steht es gerade nicht in dem Belieben des Vermieters, einen Mangel der Mietsache zu beseitigen, wann es ihm gefällt.

Hat sich die Bekl. auch in der mündlichen Verhandlung nicht bereit gezeigt, den Zeitpunkt der Sanierung in irgendeiner Weise zeitlich einzugrenzen, kann von den Kl. auch nicht verlangt werden, mit ihrem sofort fälligen Anspruch auf Mängelbeseitigung so lange zuzuwarten.

Der Vermieter muß auch dann - bei Vertragsschluß noch nicht vorhandene - großflächige Putzschäden an der Außenfassade beseitigen, wenn Schäden an der Wärmedämmung noch nicht eingetreten sind.

Der Kläger mietete im Jahre 1964 eine Dreizimmerwohnung in einem Haus, dessen Fassade einen einheitlichen Rauhputz ohne Putzschäden aufwies. Seit Beginn der Heizperiode 2005/2006 fällt an der Außenfassade des Gebäudes großflächig der Putz ab. Der Kläger verklagte daraufhin die Beklagte, die Putzschäden zu beseitigen. Diese berief sich darauf, daß sie beabsichtige, die gesamte Fassade nach Aufbringen einer Wärmedämmung zu erneuern.

Das AG Köpenick gab der Klage statt. Die dem Vermieter obliegende Pflicht, die Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, erstrecke sich auch auf die Fassade, zumal die Wertschätzung der Wohnung maßgeblich von dem ordentlichen und gepflegten Zustand des Mietshauses abhänge, was auch Niederschlag in die Orientierungshilfe für den Berliner Mietspiegel gefunden habe. Maßgebend für den Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs sei der Zustand bei Mietvertragsbeginn; damals sei aber der Putz einwandfrei gewesen. Auf die Frage, ob die Putzschäden auch zur mangelnden Isolierung gegen Kälte und Feuchteschäden führen könnten, komme es daher nicht an. Unerheblich sei auch, daß der Putzmangel gleichzeitig wohnwertminderndes Merkmal im Sinne des Mietspiegels sei, denn dadurch werde der Mängelbeseitigungsanspruch nicht ausgeschlossen. Schließlich stehe dem Mängelbeseitigungsanspruch auch nicht entgegen, daß die Beklagte die Sanierung des Außenputzes in Aussicht gestellt habe, denn mangels Eingrenzung des Zeitpunktes für diese Arbeiten sei es dem Kläger nicht zuzumuten, sich darauf einzulassen, daß der Mangel irgendwann einmal beseitigt werden würde.

Die sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 ergebende Verpflichtung des Vermieters zur Instandsetzung der Mietsache bezieht sich nicht nur auf die eigentlich gemieteten Räume, sondern auch auf die Teile, die im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs benutzt werden können (z. B. Zugänge, Gemeinschaftseinrichtungen = BGH, Urteil vom 19. Oktober 1966, VIII ZR 93/64, BB 1966, 1286). Daher hat bereits das Kammergericht (RE vom 19. Dezember 1983, 8 W RE-Miet 4298/83, GE 1984, 81) den Vermieter für verpflichtet gehalten, das Treppenhaus zu renovieren, wenn dieses sich bei Vertragsschluß in einem malermäßig einwandfreien Zustand befand. Nach Ansicht der früheren ZK 64 des LG Berlin (Urteil vom 13. Juni 2003, 64 S 43/03) konnte der Mieter sogar die Renovierung des Nottreppenhauses neben dem Fahrstuhl verlangen, wenn dieses durch zahlreiche Verschmutzungen und Farbschmierereien verunstaltet, bei Beginn des Mietverhältnisses aber renoviert war. Die ZK 67 des LG Berlin (Urteil vom 15. November 2004, 67 S 165/04, WuM 2005, 49) hat den Vermieter verurteilt, schadhafte Treppenstufen im Hausflur, die insbesondere eine Stolpergefahr bergen, auch dann instand zu setzen, wenn der Zustand bereits seit Beginn des Wohnungsmietvertrages im Jahr 1998 andauerte.