Großer Schadensersatzanspruch bei Kauf einer Eigentumswohnung

a) Der Erwerber einer mangelhaften Eigentumswohnung kann Schadensersatz wegen Nichterfüllung in der Weise geltend machen, dass er die Eigentumswohnung zurückgibt und Ausgleich dafür verlangt, dass nach Rückgabe der Wohnung seinen Aufwendungen kein entsprechender Gegenwert gegenübersteht.

Der ausgebliebene Gegenwert bemisst sich hierbei grundsätzlich nach der Höhe der Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung und der Kosten, die den Erwerber allein aufgrund des Umstands trafen, dass er Empfänger der mangelhaften Gegenleistung wurde.

b) Zu den Aufwendungen, die der Erwerber einer Eigentumswohnung bei dieser Schadensberechnung geltend machen kann, gehören grundsätzlich auch die Kosten für die Finanzierung des Erwerbs der Wohnung.

c) Bei der Schadensberechnung sind im Falle der Vermietung die vom Erwerber erzielten Mieteinnahmen abzuziehen.

1 Die Kl. möchten im Wege des großen Schadensersatzes den Erwerb einer von der Bekl. errichteten Eigentumswohnung in H. rückgängig machen.

2 Die Kl. erwarben die Eigentumswohnung von der Bekl. mit notariellem Vertrag vom 8. Oktober 1997 zu einem Preis von 510.000 DM, von denen sie 500.000 DM zahlten. Im Februar 1998 übernahmen sie die Wohnung und nahmen die Werkleistung ab. Anschließend vermieteten sie die Wohnung. Wegen Feuchtigkeitsschäden in den Außenwänden und nach mehreren erfolglosen Nachbesserungsversuchen durch die Bekl. setzten die Kl. am 10. Juli 2001 eine mit Ablehnungsandrohung verbundene Frist zur Mängelbeseitigung bis zum 31. Juli 2001 und verweigerten mit Anwaltsschreiben vom 3. August 2001 schließlich die Annahme jeder weiteren Mängelbeseitigungsarbeit. Sie verlangen im Wege des großen Schadensersatzes u. a. Rückzahlung der geleisteten Zahlungen gegen Rückgabe der Wohnung.

3 Das Landgericht hat die Bekl. unter teilweiser Klageabweisung verurteilt, an die Kl. 287.122,22 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung der Eigentumswohnung zu zahlen. Außerdem hat es festgestellt, dass sich die Bekl. mit der Entgegennahme der Rückübereignung der Eigentumswohnung in Annahmeverzug befinde und sie darüber hinaus verpflichtet sei, den Kl. auch die weiteren Folgeschäden aus der Rückabwicklung des Vertrages vom 8. Oktober 1997 zu ersetzen.

4 Auf die Berufung der Bekl. hat das Oberlandesgericht den Zahlungsausspruch auf 277.557,27 € nebst Zinsen verringert. [...]

6 Die Revision der Bekl. und die Anschlussrevision der Kl. führen zur teilweisen Aufhebung des Berufungsurteils und insoweit zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

12 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht [...] die erzielten Mieteinnahmen nicht abgezogen. Ein solcher Abzug ist bei der Bemessung eines Schadensersatzanspruches nach § 635 BGB dann erforderlich, wenn der Ersatzberechtigte den sogenannten großen Schadensersatz wählt, also das erhaltene Werk zurückgeben will. Das hat der Senat nach Erlass des angefochtenen Urteils bereits entschieden (BGH, Urteil vom 9. Februar 2006 - VII ZR 228/04, BauR 2006, 828 = NZBau 2006, 312 = ZfBR 2006, 456; vgl. auch Senatsurteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 325/03, BGHZ 164, 235).

13 a) Das Berufungsgericht verkennt den Inhalt dieses von den Kl. geltend gemachten Schadensersatzanspruches. Sie verlangen Schadensersatz in der Weise, dass sie die Eigentumswohnung zurückgeben und Ausgleich dafür haben wollen, dass nach Rückgabe der Wohnung ihren Aufwendungen kein entsprechender Gegenwert gegenübersteht. Ein solches Schadensersatzverlangen ist möglich.

14 Der ausgebliebene Gegenwert bemisst sich hierbei grundsätzlich nach der Höhe der Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung und der Kosten, die den Erwerber allein aufgrund des Umstandes trafen, dass er Empfänger der mangelhaften Gegenleistung wurde. Maßgeblich hierfür ist die Erwägung, die Aufwendungen würden durch den Vorteil der Gegenleistung wieder eingebracht worden sein. Denn es wird nach der Rechtsprechung vermutet, im synallagmatischen Austauschverhältnis seien Leistung und Gegenleistung gleichwertig. Diese Annahme beruht auf dem Geschäftswillen der Vertragsparteien. Im Verlust der Kompensationsmöglichkeit für die Aufwendungen durch die Rückgabe der Wohnung liegt der Nichterfüllungsschaden (BGH, Urteil vom 31. März 2006 - V ZR 51/05, BGHZ 167, 108, 116 f.; vgl. auch BGH, Urteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97, NJW 2000, 2342, 2343 = GE 2000, 736).

15 Hierbei ist der Schaden nach der Differenzmethode durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem im Zeitpunkt der Schadensberechnung vorhandenen Vermögen des Geschädigten und dem Vermögen, das er bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages gehabt hätte, zu berechnen. Bei der Differenzberechnung kommen die allgemeinen Grundsätze der Schadenszurechnung und der Vorteilsausgleichung zur Anwendung. Soweit die Nichterfüllung des Vertrages zu adäquat kausalen Vorteilen für den Geschädigten geführt hat und deren Anrechnung nach Sinn und Zweck der Schadensersatzpflicht entspricht, d. h. den Geschädigten nicht unzumutbar belastet und den Schädiger nicht unbillig begünstigt, sind die Vorteile bei dem Vermögensvergleich zu berücksichtigen. Zu solchen in die Differenzrechnung einzustellenden Vorteilen gehört auch der Wert der von dem Geschädigten vor der Rückgabe der mangelhaften Gegenleistung aus dieser gezogenen Nutzungen (BGH, Urteil vom 31. März 2006 - V ZR 51/05, BGHZ 167, 108, 111). Diese Vorteile sind nach der Miete zu berechnen, wenn der Erwerber die Eigentumswohnung vermietet hat (BGH, Urteil vom 9. Februar 2006 - VII ZR 228/04, BauR 2006, 828 = NZBau 2006, 312 = ZfBR 2006, 456).

16 b) Entgegen der Ansicht der Kl. spielt es keine Rolle, dass die Bekl. sich in der Berufungsinstanz nicht darauf berufen hat, der Vorteilsausgleich müsse durch Anrechnung der Mieteinnahmen erfolgen. Bei der Berücksichtigung des Vorteilsausgleichs handelt es sich um eine Rechtsfrage, die, da der Vortrag dazu unstreitig war, vom Berufungsgericht von Amts wegen zu berücksichtigen war.

17 c) Hieraus folgt zugleich, dass die Kl. keinen Anspruch auf Ersatz eines Mietausfalls wegen der Mängel der Wohnung haben.

18 3. Rechtsfehlerhaft ist es ebenfalls, dass das Berufungsgericht den Kl. keinen Ersatz in Höhe erstinstanzlich geltend gemachter Finanzierungskosten zugesprochen hat. Auch dies beruht auf dem falschen Verständnis des Berufungsgerichts von dem Inhalt des geltend gemachten Anspruchs auf großen Schadensersatz. 19 Zu den Aufwendungen, die der Erwerber einer Eigentumswohnung bei dieser Schadensberechnung geltend machen kann, gehören auch die Kosten für die Finanzierung des Erwerbs der Wohnung. Denn auch insoweit gilt die Rentabilitätsvermutung, die dahin geht, dass diese Aufwendungen durch den Vorteil der Gegenleistung wieder eingebracht werden (BGH, Urteil vom 31. März 2006 - V ZR 51/05, BGHZ 167, 108, 116; Urteil vom 26. März 1999 - V ZR 364/97, NJW 1999, 2269; Urteil vom 17. Mai 1995 - VIII ZR 70/94, NJW 1995, 2159, 2160). Das Berufungsgericht hätte deshalb die vom Landgericht festgestellten und zuerkannten Finanzierungskosten in Höhe von 44.540,75 DM = 22.773,32 € nicht in Abzug bringen dürfen. [...]

Die Rechte des "Käufers" einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung bestimmen sich nach ständiger Rechtsprechung des BGH nach den Vorschriften über den Werkvertrag. Bis zur Schuldrechtsmodernisierung konnte der Erwerber im Wege des großen Schadensersatzes den "Kauf" bei erheblichen Mängeln rückgängig machen und weiteren Schadensersatz verlangen. Das ist auch nach der Schuldrechtsmodernisierung möglich (§ 325 BGB).

Der Erwerber der Eigentumswohnung stellte Feuchtigkeitsschäden in den Außenwänden fest, die auch durch mehrere vergebliche Nachbesserungsversuche nicht zu beseitigen waren. Nach erfolgloser Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung verweigerte er weitere Mängelbeseitigung und verlangte Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückgabe der Wohnung sowie Ersatz für die ihm entstandenen Finanzierungskosten.

Mit Urteil vom 12. März 2009 hielt der Bundesgerichtshof die Klage insoweit für begründet. Zu den zu erstattenden Aufwendungen in solchen Fällen gehörten grundsätzlich auch die Finanzierungskosten für den Erwerb. Abziehen lassen müsse sich der Kläger im Wege der Vorteilsausgleichung allerdings die bislang erzielten Mieteinnahmen. Das sei von Amts wegen zu berücksichtigen. Ein Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls wegen Mängeln der Wohnung bestehe dagegen nicht.