Großbaustelle als Mietmangel beim Gewerbeobjekt, dem Vermieter vom Störer angebotene, aber ausgeschlagene Schutzmaßnahme, Baulärm, Mietminderung

Baucontainer, die im Zusammenhang mit der Einrichtung einer Großbaustelle in unmittelbarer Nähe zum Mietobjekt aufgestellt worden sind, können zu einer Mietminderung berechtigen.

(Leitsatz der Redaktion)

15 Die Klage ist begründet. Der Kl. steht gegen die Bekl. als Gesamtschuldner ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts A an sie zu (§ 546 Abs. 1, § 421 BGB). Denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist jedenfalls beendet. […]

17 Sofern das Mietverhältnis nicht wirksam angefochten ist, hat die Kl. es jedenfalls mit der im Schriftsatz vom 21.10.2014 ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung wirksam fristlos gekündigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Sie war zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grunde berechtigt, da die Bekl. jedenfalls zu diesem Zeitpunkt mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete für mindestens zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug waren und sie zugleich mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug waren, der die Miete für zwei Monate erreichte.

18 Die Bekl. haben jedenfalls seit Juli 2014 keinerlei Miete mehr gezahlt. Damit standen zum Zeitpunkt des Ausspruchs dieser Kündigung - neben vorausgegangenen Mietrückständen - jedenfalls die Mieten für vier Monate offen, nämlich Juli bis einschließlich Oktober 2014. Auch die Miete für Oktober 2014 war bereits fällig, da die Miete gemäß § 3 Nr. 3 des Mietvertrages monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten war. Der Rückstand betrug damit insgesamt mehr als zwei Monatsmieten. Zwar war die Miete aufgrund der durch die Baucontainer und den Baustellenbetrieb in dem Bereich der Straße A vor dem Mietobjekt verursachten Beeinträchtigungen gemindert (§ 536 BGB). Diese Minderung trat aber nur in Höhe von 15 % des Mietzinses und somit 204,67 € ein, so dass die Bekl. jeweils zur Zahlung von 85 % des vertraglich vereinbarten Mietzinses, mithin 1.159,79 € verpflichtet blieben. Für allein diese vier Monate hätten die Bekl. demzufolge 4.639,14 € zahlen müssen. Dies entspricht insgesamt 3,4 Monatsmieten.

19 Die Beeinträchtigungen infolge der Einrichtung der Baustelle begründeten einen Mangel der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkte. Ob nachteilige Umstände im Umfeld des Mietobjekts einen Mangel der Mietsache begründen können, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den vertraglichen Vereinbarungen, den Kenntnissen der Vertragsparteien, der Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit im Hinblick auf die Lage des Mietobjekts. Dabei ist eine Risikoverteilung zwischen dem vom Mieter selbst zu tragenden allgemeinen Lebensrisiko und dem speziellen Risiko des Einstehenmüssens für Umfeldmängel, soweit es den Vermieter trifft, vorzunehmen. Damit bei Beeinträchtigungen durch äußere Umstände und Einflüsse auf das Mietobjekt, die durch Dritte verursacht sind, eine Ausuferung des Mangelbegriffs vermieden wird, ist Voraussetzung für die Annahme eines Mangels des Mietobjekts eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erforderlich (vgl. BGH, NJW 2000, 1714 f.). Dabei ist stets zu beachten, dass das Verwendungs- und Ertragsrisiko des Geschäftsbetriebs grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fällt (im Einzelnen zu sogenannten „Umwelt- und Umfeldmängeln“ Horst, MDR, 2011, 1022 ff.; Fritz, NZM 2008, 825 ff.).

20 Die Kl. hatte den Bekl. die Räume zum Betrieb einer Bildergalerie und eines Reisebüros vermietet. Ein solcher Betrieb erfordert das Bedienen von Kunden im Rahmen von Kundengesprächen sowie das Vorführen und gegebenenfalls Erläutern von Bildern. Solche Gespräche setzen grundsätzlich eine Atmosphäre voraus, die nicht durch erhebliche Lärm- oder sonstige Einwirkungen gestört ist. Ferner kommen als Kunden eines solchen Geschäfts insbesondere auch Passanten und Laufkundschaft in Betracht. Für einen solchen Geschäftsbetrieb ist es förderlich, dass das Ladengeschäft auch von einer gewissen Entfernung an den an ihm angebrachten Werbeschildern zu erkennen ist. Diese Situation bestand bei Vertragsschluss. Zwar befindet sich das Mietobjekt in einer kleineren Nebenstraße hinter dem Bereich des X abseits von den in unmittelbarer Nähe im Bereich von Y und Z anzutreffenden Passantenströmen. In der Straße A. war das Geschäftslokal aber ebenso wie die benachbarten Geschäfte oder Gaststätten ohne Weiteres gut erkennbar.

21 Durch das Aufstellen zahlreicher Baucontainer und weiterer Baustelleneinrichtungen wurde die Sicht auf das Ladenlokal deutlich beeinträchtigt. Ferner wurde die Attraktivität dieses Bereichs der Straße … erheblich herabgesetzt, so dass weniger Passanten diesen Weg wählen und stattdessen eine andere der umliegenden Straßen nutzen werden. Diese Situation wird verstärkt durch das Anfahren von Lkw und Baufahrzeugen auf der Straße A., welches während dieser Zeit zu einer zusätzlichen Enge führt. Schutzmaßnahmen gegenüber diesen Beeinträchtigungen waren der Kl. als Vermieterin allerdings nicht möglich. Dass diese Umstände so waren, ist aus den vorgelegten Fotografien ohne Weiteres erkennbar und als Folge der allgemein bekannten großräumigen Baustelle ohne Weiteres anzunehmen. Eine Beweisaufnahme über konkrete Einzelheiten oder den Zustand zu bestimmten Zeitpunkten ist dabei nicht erforderlich. Die Bewertung solcher Beeinträchtigungen kann ohnehin nur mittels einer allgemeinen Schätzung (§ 287 ZPO) erfolgen.

22 Die Stadt war allerdings berechtigt, die Baustelleneinrichtung dort zu platzieren. Wie sie eine Baustelle organisiert, steht in ihrem eigenen Belieben. Ein Verstoß gegen § 16 HessStrG ist nicht ersichtlich, abgesehen davon, dass die Bekl. als Mieter einen Verstoß im Rahmen des Mietverhältnisses nicht hätten einwenden können. Die genannte Vorschrift hat nicht den Zweck, angrenzende Geschäftsbetriebe zu schützen. Die Kl. selbst hat keinen Einfluss auf die Durchführung derartiger Bauvorhaben der Stadt. Hieran ändern etwaige Personenidentitäten nichts.

23 Auch begründet allein der Wegfall von Parkplätzen schräg gegenüber dem von den Bekl. genutzten Ladengeschäft keinen Mangel der Mietsache. Das Vorhandensein von Parkplätzen ist zwar regelmäßig für die Attraktivität eines Geschäfts von erheblicher Bedeutung. Dies ist hier aber bereits zweifelhaft, da die dort befindlichen Parkplätze zu den üblichen Geschäftszeiten ohnehin regelmäßig belegt sein dürften. Das Fehlen dieser Parkplätze begründet aber schon deshalb keinen Mangel der Mietsache, weil ihr Wegfall nicht zu einer unmittelbaren Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts führt (vgl. BGH, NJW 2000, 492). Die Parkplätze sind nicht Bestandteil des Mietobjekts, und sie sind auch nicht im Mietvertrag erwähnt. Die Bekl. konnten nach den Gesamtumständen nicht davon ausgehen, die Kl. als Vermieterin wolle für das Vorhandensein dieser Parkplätze und für ihre Nutzbarkeit für sie eintreten.

24 Grundsätzlich muss jeder Anlieger einer Straße insbesondere im Innenstadtbereich mit gewissen Beeinträchtigungen aufgrund üblicher Bautätigkeiten oder des Vorhandenseins einer Baustelle einschließlich ihrer Einrichtung rechnen und diese hinnehmen, wenn diese sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen halten (vgl. BGH, NJW 2013, 680 = NZM 2013, 4 = MDR 2013, 262). Auch war aufgrund der Entfernung der Baustelle selbst von dem Geschäftslokal der Bekl. dort noch wahrnehmbarer Baulärm als nicht so erheblich einzuschätzen, dass er das übliche und zumutbare Maß überschreiten könnte (für einen Mangel bei unmittelbarer Nachbarschaft AG Frankfurt a. M., NJW-RR 2012, 591 f. = NZM 2012, 307). Die großräumige Platzierung der umfangreichen Baustelleneinrichtung auf dem Bereich der vormaligen Parkplätze mit den hieran geknüpften Folgen der Nutzung dieser zahlreichen Container durch die Bauarbeiter über lange Zeit hin und vielfach während des gesamten Tages einschließlich der ganz erheblichen optischen Behinderung für das Ladengeschäft der Bekl. stellt aber für den Bereich dieser verhältnismäßig kleinen Nebenstraße jedenfalls für ein auf Laufkundschaft angewiesenes Geschäft eine Beeinträchtigung dar, die über das entschädigungslos hinnehmbare Maß hinausgeht (vgl. auch OLG Düsseldorf, NJOZ 2012, 1059 = MDR 2012, 637).

25 Unter Abwägung sämtlicher genannter Umstände, insbesondere der Innenstadtlage des Objekts und der nur mittelbar wirkenden Beeinträchtigungen, erscheint eine Minderung des Mietzinses um 15 % als angemessen, erforderlich, aber auch ausreichend, um die Beeinträchtigungen auszugleichen. Dabei können und müssen nicht alle etwaigen Umsatzeinbußen der Bekl. ausgeglichen werden, da die Minderung des Mietwerts, für die die Kl. verantwortlich ist, nicht mit dem Wert eines Umsatzrückgangs gleichzusetzen ist. Denn wie dargelegt, fällt das Verwendungs- und Ertragsrisiko des Geschäftsbetriebs grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters, der nicht in vollem Umfang auf den Vermieter abzuwälzen ist.

Im Urteil vom 19. Dezember 2012 (VIII ZR 152/12, GE 2013, 261 mit Anmerkung Beuermann, GE 2013, 236) hatte der BGH für den Fall, dass eine Umleitung des Verkehrs wegen Straßenbauarbeiten zu einer vorübergehenden Lärmbelästigung der Anwohner in der vom umgeleiteten Verkehr betroffenen Straße geführt hatte, eine Mietminderung verneint, weil sich die Belästigung „innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen“ gehalten habe. Dieses Abgrenzungskriterium wendet das OLG Frankfurt a. M. auf einen Sachverhalt an, in dem es um Mietminderungen im Zusammenhang mit der Einrichtung einer Großbaustelle in der Nähe eines Reisebüros ging.

Wenige Monate, nachdem die Klägerin den Beklagten Räume zum Betrieb einer Bildergalerie und eines Reisebüros vermietet hatte, richtete die Stadt in der Nähe eine Großbaustelle ein. Das hatte u. a. die Aufstellung zahlreicher Baucontainer auf einem schräg gegenüber dem Mietobjekt befindlichen Parkplatz zur Folge. Auch kam es zu vermehrtem Verkehr durch Baufahrzeuge und damit einhergehender Geräuschentwicklung.

Weil die Beklagten deshalb die Miete um 30 % gemindert hatten, kündigte die Klägerin fristlos und erhob Klage auf Räumung und Herausgabe.

Das Landgericht Frankfurt gab der Klage statt, die Berufung hatte keinen Erfolg.

Es habe zwar ein Mangel vorgelegen, dieser habe aber nur zu einer Minderung von 15 % berechtigt, was „als angemessen, erforderlich, aber auch ausreichend“ angesehen werden müsse, so dass die Klägerin zur fristlosen Kündigung wegen des aufgelaufenen Rückstandes von insgesamt 3,4 Monatsmieten berechtigt gewesen sei.

Auszugehen sei davon, dass nur eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit einer Mietsache zu einer Minderung berechtigen könne.

Zu berücksichtigen sei hier, dass der Betriebszweck „das Bedienen von Kunden im Rahmen von Kundengesprächen sowie das Vorführen und ggf. Erläutern von Bildern“ erfordere: „Solche Gespräche setzen grundsätzlich eine Atmosphäre voraus, die nicht durch erhebliche Lärm- oder sonstige Einwirkungen gestört ist. Ferner kommen als Kunden eines solchen Geschäfts insbesondere auch Passanten und Laufkundschaft in Betracht.“

Weil durch die Baucontainer die Sicht auf das Ladengeschäft beeinträchtigt und die Attraktivität dieses Teilbereichs der Straße wegen des Baustellenverkehrs herabgesetzt worden sei, würden weniger Passanten diese Straße nutzen. Zwar sei der in den Räumlichkeiten zu vernehmende Baulärm als nicht so erheblich einzuschätzen, dass er die im Innenstadtbereich üblichen Grenzen überschreite. Die durch das Aufstellen der Baucontainer verursachte optische Behinderung und deren tagtägliche Nutzung durch die Bauarbeiter stelle „jedenfalls für ein auf Laufkundschaft angewiesenes Geschäft“ eine zur Minderung berechtigende Beeinträchtigung dar.

Unter Abwägung aller Umstände und insbesondere der nur mittelbar wirkenden Beeinträchtigungen sei allerdings von einer Minderung lediglich in Höhe von 15 % auszugehen.

Schon die Begründung für eine Minderung von nur 15 % („angemessen, erforderlich, aber auch ausreichend“) lässt den Verdacht aufkommen, dass eher im Strafverfahren heimische Richter für das Urteil verantwortlich waren. Bestätigt wird diese Befürchtung durch die Annahme, dass das Geschäftswohl von Passanten und Laufkundschaft (wo ist denn der Unterschied?) beeinflusst werde: „Oh, siehe dort: ein Reisebüro! Lass’ uns schnell eine Reise buchen!“ Wie kommt das OLG nur zu dieser durch nichts belegten Auffassung?

Sicher ist allerdings, dass Kunden „im Rahmen von Kundengesprächen“ beraten werden müssen: Durch welche „Lärm- oder sonstige Einwirkungen“ (sprachlich hervorragend ausgedrückt) waren diese denn beeinträchtigt? Das OLG führt doch selbst aus, dass die von der Baustelle stammenden Geräusche als unerheblich anzusehen waren (Wobei sich die Frage stellt, wie das OLG das eigentlich festgestellt hat. Denn ein Ortstermin wurde offensichtlich nicht durchgeführt!).

Bleibt doch nur die Containeraufstellung auf dem gegenüber liegenden Parkplatz: Das aber ist doch, wie das OLG selbst unter Rn. 25 feststellt, eine nur mittelbar wirkende Beeinträchtigung, also eben kein zur Minderung berechtigender Mangel.

Im Ergebnis ist das Urteil richtig, die Begründung aber ist eines OLG-Senats unwürdig.