Grob fahrlässige Unkenntnis anfänglicher Mängel

1. Ungünstige Eigenschaften der Mietsache muss der Vermieter nicht ungefragt offenlegen; ein Inserat mit günstigen Fotos ist keine arglistige Täuschung.

2. Grob fahrlässige Unkenntnis von Mängeln schließt eine Minderung oder fristlose Kündigung aus.

3. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages auf eine gründlichere Besichtigung der Wohnung verzichtet.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Parteien streiten klagend und widerklagend um Ansprüche aus einem Mietvertrag bzw. über die Beendigung dieses Mietvertrags. Die Bekl. macht dabei insbesondere Rechte im Wege der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung über den Zustand der Wohnung und des Mobiliars geltend. Die Kl. begehrt die Erfüllung des Mietvertrags.

Die Parteien sind über einen am 24.7.2019 unterschriebenen Mietvertrag betreffend die möblierte Eigentumswohnung der Kl. in … miteinander verbunden. Vereinbarter Mietbeginn war der 1.9.2019. Die Parteien verzichteten wechselseitig für die Dauer von einem Jahr auf das Recht zur ordentlichen Kündigung. Die Bekl. zahlte an die Kl. zur Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten den vereinbarten Mietzins in Höhe von 900 € für den Monat September 2019 sowie die vereinbarte Kaution in Höhe von 1.500 €. Am 10.9.2019 erklärte die Bekl. den Rücktritt vom Mietvertrag, hilfsweise die sofortige Kündigung und die ordentliche Kündigung. Ferner erklärte sie die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Sie begründete dies mit dem Zustand der Wohnung und des Mobiliars. Sie forderte von der Kl. die Rückzahlung der Septembermiete sowie der geleisteten Kaution.

Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung ausstehender Mieten abgewiesen mit der Begründung, die Bekl. habe den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung über den wahren Zustand der mitvermieteten Couch wirksam angefochten. Der Widerklage auf Rückzahlung des bereits geleisteten Mietzinses für den Monat September 2019 und der Mietkaution hat es vollumfänglich stattgegeben. […]

II. Die […] Berufung ist weit überwiegend begründet und im Übrigen unbegründet.

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Mietzinszahlungen in Höhe von insgesamt 9.000 € aus § 535 Abs. 2 BGB.

a) Die Parteien haben am 24.7.2019 einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Eigentumswohnung der Kl. geschlossen. Die Bekl. schuldet aus dem Mietvertrag einen monatlichen Mietzins in Höhe von 900 €, zahlbar spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus.

b) Der Mietvertrag ist auch nicht als von Anfang an nichtig anzusehen, weil die Bekl. mit Schreiben vom 10.9.2020 die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB erklärt hat. Die Bekl. konnte den Vertrag nicht wirksam anfechten, weil es an einer arglistigen Täuschung der Kl. fehlte. Eine arglistige Täuschung i.S.d. § 123 BGB kann entweder durch aktives Tun oder durch ein Unterlassen verwirklicht werden.

Eine Täuschung durch Unterlassen dadurch, dass die Kl. die Bekl. nicht über den tatsächlichen Zustand der Wohnung aufgeklärt hat, ist nicht gegeben. Das Verschweigen von Tatsachen stellt nur dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen eine Aufklärungspflicht besteht. Rechtsgrundlage für diese Pflicht ist § 242 BGB. Entscheidend ist, ob der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte. Grundsätzlich ist es Sache jeder Partei, ihre Interessen selbst wahrzunehmen. Es besteht daher keine allgemeine Pflicht, alle Umstände zu offenbaren, die für die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sein können. Ungünstige Eigenschaften des Vertragsgegenstands brauchen grundsätzlich nicht ungefragt offengelegt zu werden (Ellenberger in Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 123, Rn 5). Im Hinblick auf die streitgegenständlichen Couch, welche mit Kissen und Decken dekoriert war, liegt eine arglistige Täuschung nicht vor, denn eine Aufklärungspflicht der Kl. bestand insoweit nicht. Ohne jegliche Nachfragen oder anderweitige Interessenbekundungen der Bekl. an dem Zustand der Couch ohne Kissen und Decken musste die Kl. nicht ungefragt hierüber Auskunft erteilen. Nachfragen an die Kl. oder anderweitige Interessenbekundungen an dem Zustand der Couch ohne Decken und Kissen vor Übergabe der Wohnung hat die Bekl. weder dargelegt noch sind diese sonst ersichtlich. Im Hinblick auf die übrigen gerügten Mängel gilt, dass diese hinreichend offensichtlich bzw. bei einer normalen Wohnungsbesichtigung leicht erkennbar gewesen wären. Die Bekl. hätte auch die Möglichkeit gehabt, die Wohnung vor der Anmietung gründlich in Augenschein zu nehmen. Unstreitig gab es vor der Unterzeichnung des Mietvertrags zwei Treffen vor Ort in der Wohnung. Unterlässt ein Mieter vor Anmietung einer Wohnung deren Besichtigung, obwohl hierzu Gelegenheit bestanden hätte, so fällt dies grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters.

Es liegt auch keine aktive Täuschungshandlung durch die Kl. über den Zustand der Wohnung vor. Die Täuschungshandlung im Sinne der Vorschrift des § 123 BGB entspricht im Wesentlichen derjenigen von § 263 StGB. Erforderlich ist damit die Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums durch Vorspiegelung falscher oder durch Unterdrückung wahrer Tatsachen (BeckOK BGB/Wendtland, 61. Ed. 1.2.2022, BGB § 123 Rn. 7). Bereits der Gesetzeswortlaut des § 123 BGB fordert dabei, dass der Vertragspartner hierdurch zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt worden ist. Das Inserat mit den streitgegenständlichen Lichtbildern erfüllt die Anforderungen an eine aktive Täuschungshandlung nicht. Das Inserat zeigt die Wohnung im Wesentlichen den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechend. Dass die Wohnung in einem gepflegteren als dem tatsächlichen Zustand erscheint, folgt schon zwangsläufig aus der Art der Aufnahmen. Es ist für jedermann offensichtlich, dass gerade keine Details hinsichtlich des konkreten Zustands der einzelnen Einrichtungsgegenstände abgebildet werden. Es wird durch das Inserat noch nicht einmal der Versuch einer unrichtigen Abbildung des Zustands unternommen, indem z. B. nur Nahaufnahmen von besonders gepflegten Einrichtungsgegenständen gezeigt, Abbildungen von abgewohnten Bereichen jedoch nicht wiedergegeben werden. Das Inserat dient für jedermann ersichtlich nur dazu, einen ersten Eindruck von der Wohnung und ihrer Aufteilung zu geben. Eine aktive Täuschung i.S.d. § 123 BGB liegt auch nicht darin, dass die Kl. die Couch mit den beschädigten Stellen durch Kissen und Decken dekoriert hatte. Wie bereits ausgeführt, setzt § 123 BGB voraus, dass die Bekl. durch eine bestimmte Handlung nicht nur getäuscht, sondern auch zu der Abgabe einer Willenserklärung bestimmt worden ist. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Bekl. hatte zweimal die Gelegenheit, die Wohnung genauer zu besichtigen, bevor sie den Mietvertrag unterschrieb. Eine gründlichere Besichtigung hat sie aber vor Unterzeichnung nicht vorgenommen. Dies zeigt, dass sie dem konkreten Zustand der Wohnung jedenfalls in diesem Zeitpunkt keine besondere Bedeutung beimaß. Derjenige, dem etwas egal ist, kann hierüber aber auch nicht getäuscht werden. Auch im Hinblick auf die übrigen gerügten Mängel, wie dreckige Steckdosen, abgewohntes Mobiliar etc. liegt keine Täuschungshandlung vor. Diese Dinge waren frei zugänglich und jederzeit ersichtlich, so dass sie bei einer Wohnungsbesichtigung, wie sie vor Anmietung einer Wohnung üblich ist, leicht hätten erkannt werden können. Auch insoweit gilt, dass jemand, der kein Interesse an etwas zeigt, hierüber nicht getäuscht werden kann.

c) Der Anspruch der Kl. ist auch nicht erloschen, weil die Bekl. mit Schreiben vom 10.9.2020 den Rücktritt vom Vertrag erklärt hat.

Ein Rücktritt auch nach Überlassung der Mietsache ist grundsätzlich nur möglich, wenn sich dies im Vertrag vorbehalten wurde. Einen solchen Vorbehalt trägt die Bekl. hier weder vor noch ist er sonst ersichtlich. Das gesetzliche Rücktrittsrecht nach §§ 323, 324, 326 V BGB besteht nur vor Überlassung der Mietsache. Danach ist das Rücktrittsrecht durch das Kündigungsrecht ersetzt (Weidenkaff in Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 542, Rn. 5). Die gesetzlichen Rücktrittsrechte werden nach der Überlassung der Mietsache durch das mietrechtliche Gewährleistungsrecht verdrängt, denn ansonsten käme es bei einem Rücktritt zur Rückabwicklung der beiderseitigen Leistungen, was in der Regel bei einem Dauerschuldverhältnis wie der Miete zu Unzuträglichkeiten und hohem Aufwand führt (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 542 Rn. 228). Unstreitig ist zwischen den Parteien, dass bereits am 26.8.2019 die Schlüsselübergabe erfolgt ist. Damit wurde die Mietsache an die Bekl. überlassen. Die Bekl. hat die Schlüssel übernommen und damit den Besitz an der Wohnung begründet. Die Bekl. erklärt den Rücktritt auch erst 10 Tage nach dem vereinbarten Mietbeginn und nachdem sie die erste Monatsmiete für September bereits gezahlt hatte.

d) Die Bekl. hat das Mietverhältnis auch nicht wirksam fristlos gekündigt gemäß § 543 BGB. Es lag kein Grund für eine fristlose Kündigung vor, weder gemäß § 543 Abs. 2 BGB noch gemäß Abs. 1 dieser Norm. Für die von der Bekl. geltend gemachten Mängel gelten vorrangig die mietvertraglichen Mängelrechte, eine fristlose Kündigung können sie indes nicht begründen.

e) Das Mietverhältnis wurde jedoch durch das Schreiben vom 10.9.2019 ordentlich gemäß § 542 BGB zum 31.8.2020 gekündigt. Aufgrund der mietvertragrechtlich zulässigen Vereinbarung eines Ausschlusses einer ordentlichen Kündigung von einem Jahr war das Mietverhältnis nicht vor dem 31.8.2020 kündbar.

f) Der geschuldete Mietzins war auch nicht wegen Mängeln der Mietsache gemäß § 536 BGB gemindert. Nach § 536 BGB gilt, dass der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit ist, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder wenn ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt jedoch außer Betracht. Die Minderung des Mietzinses tritt kraft Gesetzes ein. Es bedarf daher keiner besonderen Erklärung des Mieters oder eines Gestaltungsaktes (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 536 Rn. 343). Gemäß § 536b BGB steht dem Mieter das Recht auf Minderung jedoch nicht zu, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache kennt. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus § 536 BGB nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.

Sofern die Bekl. vorträgt, sie habe am Tag der Übergabe der Wohnung, mithin am 26.8.2020, mehrere Mängel gerügt und die Abnahme der Wohnung in diesem Zustand verweigert, kommt es darauf nicht entscheidungserheblich an. Nach § 536b BGB ist maßgeblicher Zeitpunkt allein der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, das heißt hier der 24.7.2019. Da die Bekl. die Wohnung vor Unterzeichnung des Mietvertrags nicht besichtigt hat, ist ihr im Hinblick auf die nun von ihr geltend gemachten Mängel grob fahrlässige Unkenntnis i.S.d. § 536b BGB zu attestieren. Grobe Fahrlässigkeit liegt nämlich vor, wenn dasjenige unbeachtet gelassen wird, was jedem hätte einleuchten müssen oder bei einer Besichtigung ohne Weiteres auffällt (Weidenkaff in Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 536b, Rn. 6). Wie bereits ausgeführt, hätte die Bekl. die Wohnung besichtigten können. Im Rahmen einer solchen wären ihr die nun gerügten Mängel auch aufgefallen, denn diese waren allesamt leicht ersichtlich. Etwas anderes gilt nur im Hinblick auf den Zustand der Couch, denn diese war unstreitig mit Decken und Kissen so dekoriert, dass Mängel an dem Möbelstück abgedeckt waren. Letztlich bedarf es hinsichtlich einer fahrlässigen Unkenntnis der Bekl. insoweit jedoch keiner weiteren Erörterungen. Auch die Frage, ob das optische Erscheinungsbild der Couch überhaupt einen minderungsfähigen Mangel darstellt, kann offengelassen werden. Denn jedenfalls scheitert eine Minderung der Miete wegen des Zustands der Couch daran, dass der Minderungswert mit 0 € anzusetzen wäre. Die absolute Höhe der Mietminderung ist aufgrund der Umstände des Einzelfalls zu bemessen. Sie hängt insbesondere von der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab. Ist der Mangel so erheblich, dass der Mieter die Sache nicht oder nur im geringen Umfang nutzen kann, kommt eine völlige Mietzinsbefreiung für den Zeitraum in Betracht, in dem die Nutzbarkeit der Mietsache oder einzelner Räume praktisch aufgehoben ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 536 Rn. 389-390). Die Abgenutztheit der Couch stellt weder einen schwerwiegenden Mangel dar noch beeinträchtigt dieser die Nutzbarkeit der Couch in irgendeiner Art und Weise. Die Couch ist vollständig nutzbar. Im Hinblick auf das optische Erscheinungsbild ist zum einen festzustellen, dass sich dieses in das im Übrigen vorliegende abgenutzte Gesamterscheinungsbild der Wohnung einfügt. Zum anderen ist die Couch ausweislich des Inserats in einem mit Decken und Kissen dekorierten Zustand vermietet worden und war mit diesen auch ohne Einschränkungen nutzbar.

g) Für das gesamte Mietjahr sind Mietschulden in Höhe von insgesamt 10.800 € aufgelaufen. Hierauf hat die Bekl. bislang lediglich die Septembermiete in Höhe von 900 € gezahlt, § 362 BGB. Es sind damit noch 9.900 € an Mietschulden offen.

2. Die Zinsansprüche der Kl. ergeben sich aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Laut mietvertraglicher Vereinbarung § 5 war die geschuldete Miete monatlich, spätestens bis zum 3. Werktag des Monats, im Voraus zu entrichten.

3. Soweit die Kl. weiter begehrt, die Widerklage der Bekl. vollständig abzuweisen, dringt sie hiermit nur insoweit durch, wie die Bekl. die Rückerstattung der Septembermiete in Höhe von 900 € sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten und darauf anfallende Zinsen geltend macht. Wie oben ausgeführt, steht der Kl. ein Anspruch auf die Septembermiete zu, so dass auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts durch die Bekl. nicht erforderlich war, insbesondere auch nicht für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit.

Da das Mietverhältnis mittlerweile jedoch zum 31.8.2020 beendet wurde, hat die Bekl. einen Anspruch auf Rückerstattung der von ihr geleisteten Kaution in Höhe von 1.500 €. Der Zinsanspruch der Bekl. hierauf ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 3 BGB.

Wer eine Wohnung ohne vorherige Besichtigung langfristig mietet, kauft die Katze im Sack und kann weder mindern noch fristlos kündigen. Ungünstige Eigenschaften der Mietsache muss der Vermieter jedenfalls nicht ungefragt offenlegen; ein Inserat mit günstigen Fotos ist keine arglistige Täuschung. Verzichtet der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages auf eine gründlichere Besichtigung der Wohnung, schließt seine grob fahrlässige Unkenntnis von Mängeln eine Minderung oder fristlose Kündigung aus.

Die Mieterin hatte eine möblierte Eigentumswohnung gemietet. Die Parteien verzichteten wechselseitig für die Dauer von einem Jahr auf das Recht zur ordentlichen Kündigung; auf eine gründliche Wohnungsbesichtigung vorher verzichtete die Mieterin. Am Tag der Übergabe beanstandete sie beschädigte Stellen einer Couch, dreckige Steckdosen und abgewohntes Mobiliar; wenige Tage später focht sie den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung an, erklärte den Rücktritt und kündigte fristlos. Die Zahlungsklage der Vermieterin war erfolgreich.

Das Landgericht Lübeck verneinte eine arglistige Täuschung; ungünstige Eigenschaften der Mietsache müsse der Vermieter nicht ungefragt offenlegen. Eine Täuschung entfalle auch wegen der fehlenden Besichtigung: „Derjenige, dem etwas egal ist, kann hierüber auch nicht getäuscht werden.“

Ein gesetzliches Rücktrittsrecht bestehe nur vor Überlassung der Mietsache; danach sei nur eine Kündigung möglich. Eine fristlose Kündigung scheide aus, da die mietvertraglichen Mängelrechte vorrangig maßgeblich seien. Solche Rechte seien jedoch nach § 536b BGB ausgeschlossen, da die Mieterin grob fahrlässig gehandelt habe, wenn sie eine vorherige Besichtigung unterlassen habe. Die Rüge zum Zeitpunkt der Abnahme der Wohnung sei verspätet gewesen, da maßgeblicher Zeitpunkt der des Vertragsschlusses sei.

Die Vermieterin war offensichtlich nicht als Unternehmerin im Sinne des § 14 BGB anzusehen, weswegen ein gesetzliches Widerrufsrecht nach § 312 Abs. 4 BGB nicht in Betracht kam (siehe dazu LG Berlin GE 2021, 1492).

Ob tatsächlich ohne Besichtigung eine grob fahrlässige Unkenntnis von Mängeln anzunehmen war, ist zweifelhaft. Im Münchener Kommentar (Rn. 5 zu § 536b) heißt es, dass grobe Fahrlässigkeit nur dann vorliegt, wenn der Mieter mit Mängeln rechnen musste, zumal ein Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet sei, die Mietsache auf Mängel zu untersuchen.

Eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB wegen Entziehung des Gebrauchs kann zwar bei erheblichen Mängeln, die der Vermieter trotz Aufforderung nicht beseitigt, in Betracht kommen. Wenn aber in Kenntnis der Mängel die Mietsache abgenommen wird, scheidet eine fristlose Kündigung aus (OLG Hamburg ZMR 2005, 856). Eine grob fahrlässige Unkenntnis steht der Kenntnis gleich.