Grenzgarage mit weniger als 3 m Höhe im seitlichen Grenzabstand

1. Bauordnungsrechtliche Vorschriften über den seitlichen Grenzabstand haben nachbarschützende Wirkung, so dass sich bei Verletzung ein Rückbauanspruch aus § 1004 BGB ergeben kann. Dem Rückbauanspruch steht eine Baugenehmigung entgegen, sofern nicht bei der Bauausführung davon wesentlich abgewichen wurde.

2. Garagen mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m sind ohne eigene Abstandsfläche zum Nachbargrundstück zulässig; eine Aufschüttung, die aus sachlichen Gründen vorgenommen wurde, ist bei der Messung zu berücksichtigen. Maßgebend sind nur die Geländeverhältnisse auf dem Baugrundstück, nicht diejenigen auf dem Nachbargrundstück.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. nehmen die Bekl. auf Rückbau einer auf deren Grundstück errichteten, unmittelbar an das Grundstück der Kl. grenzenden Garage in Anspruch. [...]

Mit dem am 16. Juni 2012 verkündeten und den Kl. am 3. August 2012 zugestellten Urteil hat das Landgericht die Klage abgewiesen. [...]

II. Die Berufung ist zwar zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. In der Sache bleibt ihr jedoch der Erfolg versagt. Ein Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Rückbau der Garage ist nicht gegeben. Dementsprechend entfällt auch ein Anspruch auf Erstattung der Rechtsanwaltskosten.

Im Einzelnen: Zutreffend hat das Landgericht als Anspruchsgrundlage für den geltend gemachten Rückbauanspruch § 1004 Abs. 1, 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 6 BauOBIn herangezogen. Die bauordnungsrechtlichen Vorschriften über den seitlichen Grenzabstand haben nachbarschützende Wirkung (grundlegend BGH, Urteil vom 30. April 1976 - V ZR 188/74 - Rn. 14 ff.; dieses und alle weiteren Rechtsprechungszitate nach juris). Bauordnungsrechtliche Vorschriften sind durch den Bau der Garage jedoch nicht verletzt worden.

a) Bei der von der Bekl. errichteten Garage handelt es sich um einen nach § 6 Abs. 7 BauOBIn privilegierten Bau. Gemäß § 6 Abs. 7 BauOBln sind „Garagen mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m je Wand und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m" ohne eigene Abstandsflächen zum Nachbargrundstück zulässig. Die bauliche Verbindung des Nebengebäudes mit anderen Gebäuden steht der Privilegierung nicht zwangsläufig entgegen. Dies ergibt sich bereits aus der Begründung zu § 6 Abs. 7 BauOBln, die lautet: „Satz 1 Nr. 1 begünstigt abstandsflächenrechtlich Garagen und Gebäude in den dort genannten Abmessungen. Die Privilegierung erstreckt sich auf Garagen und Gebäude unabhängig davon, ob diese räumlich‑funktional einem Hauptgebäude zu‑ oder untergeordnet sind, da dies abstandsflächenrechtlich unerheblich ist". Entscheidend ist somit die funktionale Selbständigkeit des Nebengebäudes. Diese ist jedenfalls dann gegeben, wenn zwischen dem Hauptgebäude und der Grenzgarage eine Wand vorhanden ist, die gewährleistet, dass die Grenzbebauung entsprechend ihrer in § 6 Abs. 7 BauOBln umschriebenen Funktion genutzt wird (vgl. etwa VG Neustadt, Urteil vom 4. Mai 2009 - 4 K 179.09 NW - Rn. 25 ff.; VG Koblenz, Urteil vom 16. September 2008 - 7 K 9/08.KO - Rn. 22), wobei nicht einmal zwingend eine Brandwand vorhanden sein muss (vgl. OVG des Saarlandes, Urteil vom 2. März 2007 - 2 R 9/06 Rn. 22). Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Das im Streit stehende Gebäude wird ausschließlich als Garage genutzt. Betreten bzw. befahren wird die Garage durch das Garagentor, während der Zutritt zum Haus durch einen eigenen Eingang erfolgt. Die Nutzung des Nebengebäudes ist daher unabhängig vom Hauptgebäude - und umgekehrt - jederzeit möglich. Die Garage ist auch durch eine Wand zum Haus abgegrenzt. Die zwischen der Garage und dem Haus liegende Verbindungstür steht dieser funktionalen Selbständigkeit des Nebengebäudes nicht entgegen. Nachbarliche Belange werden durch diese Verbindungstür nicht berührt. Dies gilt auch für etwaige Garage und Haupthaus verbindende Träger und die die Garage einbeziehende Dachführung des Haupthauses (vgl. zu Letzterem etwa OVG des Saarlandes, Urteil vom 8. März 2007 - 2 R 9/06 - Rn. 29; OVG NRW, Urteil vom 8. Mai 2009 - 7 A 423/08 - Rn. 47 ff.). Bei der hier gebotenen funktionsbezogenen Betrachtungsweise kommt es auf diese Umstände nicht an. Der nachbarschützende Gehalt des § 6 Abs. 7 BauOBln wird hierdurch nicht berührt. Die Kl. sind durch die gewählte Bauweise nicht stärker berührt als durch eine ohne gemeinsame Dachführung und -träger errichtete Garage neben dem Haupthaus.

b) Die streitgegenständliche Garage hält auch die durch die Bauordnung vorgegebenen Maße ein.

Nach § 6 Abs. 4 BauOBln bemisst sich die „Tiefe der Abstandsfläche nach der Wandhöhe; sie wird senkrecht zur Wand gemessen. Wandhöhe ist das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand". Damit legt die Bauordnung für Berlin vom 29. September 2005 - anders als die frühere Fassung - nicht mehr die „mittlere" Geländeoberfläche zugrunde, sondern die natürliche Geländeoberfläche, so dass der Ermittlung der Wandhöhe die sich aus dem natürlichen Geländeverlauf ergebenden Geländepunkte zugrunde zu legen sind (vgl. Hahn/Radeisen, Bauordnung für Berlin, 4. Aufl., § 6 Rn. 42; Wilke/Dageförde/Broy-Bülow, Bauordnung für Berlin, 6. Aufl., § 6 Rn. 46). Bei geneigtem Geländeniveau ist die mittlere Wandhöhe aus den Wandabschlüssen bergseits und talseits zu ermitteln (Wilke/Dageförde/Broy‑Bülow, Bauordnung für Berlin, 6. Aufl., § 6 Rn. 93). Auf die Mittelung des Gesamtgeländes kommt es dagegen nicht an. Im vorliegenden Fall sind somit die Vermessungspunkte an der Straße und an der rückwärtigen Grundstücksgrenze für die Berechnung der Wandhöhe irrelevant.

Maßgebend für die Wandhöhe sind nur die Geländeverhältnisse auf dem Baugrundstück, nicht diejenigen auf dem Nachbargrundstück (vgl. Wilke/Dageförde/Broy‑Bülow, Bauordnung für Berlin, 6. Aufl., § 6 Rn. 94; OVG Berlin, Urteil vom 14. März 2003 - OVG 2 B 7.97 - Rn. 20; OVG des Saarlandes, Urteil vom 23. April 2002 - BRS 65 Nr. 118, Rn. 42; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 6. November 2012 - 9 ZB 09.1024 - Rn. 4; Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 7. Februar 2013 - 4 U 421/11 - Rn. 52).

Aus den danach maßgeblichen oberen Abschlusspunkten der Garagenwand hat die Sachverständige eine mittlere Gebäudehöhe von 42,55 bzw. 42,66 NHN errechnet. Die Mittelung der unteren, an den Kanten der Garage befindlichen Geländepunkte ergab eine mittlere Geländehöhe von 39,78 NHN. Dies zugrunde gelegt, übersteigt die Garagenwand mit einer Höhe von 2,77 m bzw. 2,88 m nicht das von der Abstandspflicht befreiende Maß von 3 m.

Nicht zu beanstanden ist, dass in die Berechnung auch der Umstand eingeflossen ist, dass zwischen dem Gelände und der Garage eine Niveauangleichung vorgenommen worden ist. Veränderungen der Geländeoberfläche (Aufschüttungen), die nur vorgenommen werden, um den Abstandsflächenvorschriften zu genügen, haben bei der Bemessung der Wandhöhe außer Betracht zu bleiben, da ansonsten die Regelungen über die Abstandsflächen unterlaufen werden könnten (vgl. VGH Baden‑Württemberg, Beschluss vom 29. November 2010 - 3 S 1019/09 - Rn. 7; Hahn/Radeisen, Bauordnung für Berlin, 4. Aufl., § 6 Rn. 45; Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 7. Februar 2013 - 4 U 421/11 - Rn. 52). Rechtfertigende Gründe müssen baulicher Art sein, etwa weil der Geländeverlauf auf dem Baugrundstück einer sinnvollen Bebauung entgegensteht oder weil ohne Geländeveränderungen Zustände entstünden, die Sicherheits- oder Gestaltungsvorschriften widersprächen.

Die hier vorgenommene Bodenangleichung diente in erster Linie dazu, den Niveauunterschied zum Gebäudefundament, nämlich zu der unter der Garage befindlichen (und Bestandsschutz genießenden) Kellerdecke zu überwinden. Zugleich gewährleistet sie das einheitliche Bodenniveau von Garage und Haupthaus. Damit sprachen sachliche Gründe für die Aufschüttung. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Bekl. die Niveauangleichung vorgenommen hätten, um bewusst die bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu umgehen.

Hinzu kommt Folgendes: Wie ausgeführt, kann zwar ein Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB auf den nachbarschützenden Charakter einer öffentlich‑rechtlichen, gleichzeitig als Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB zu qualifizierenden Bauvorschrift gestützt werden. Deren Anwendungsbereich bestimmt sich aber ebenfalls nach öffentlichem Recht. Dies gilt auch für die Befreiung von nachbarschützenden Vorschriften. Steht durch die Baugenehmigung, solange sie nicht aufgehoben ist, fest, dass der Bauherr nicht gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften verstoßen hat, muss das der Nachbar gegen sich gelten lassen (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 28. Februar 2006 - 15 W 352/05 - Rn. 20; BayObLG, Urteil vom 18. Dezember 2000 - 5 Z RR 570/99 - Rn. 26 f.).

Danach steht einem Rückbauanspruch der Kl. hier jedenfalls auch die der Bekl. erteilte Baugenehmigung vom 4. Dezember 2009 entgegen. Wie der der Baugenehmigung zugrunde liegende Lageplan belegt, wurde die Höhenlage des Erdgeschossfußbodens baulicher Anlagen über NHN mit 39,75 m festgesetzt. Diese Festsetzung betrifft auch die Garage, denn die Pläne für die Garage waren ausweislich der Bauunterlagen ebenfalls Gegenstand der baurechtlichen Prüfung. Bei einer festgesetzten Geländeoberfläche ist dieser Bezugspunkt maßgeblich (vgl. VG München, Beschluss vom 7. November 2005 - M 1 SN 05.3526, Rn. 17) mit der Folge, dass im vorliegenden Fall die Wandhöhe 3 m nicht überschreitet. Aber selbst wenn die Baugenehmigung zu Unrecht erteilt worden sein sollte, stünde sie einem Rückbauanspruch der Kl. entgegen, solange sie Bestand hat. Die Baugenehmigung wäre allenfalls dann unbeachtlich, wenn die Bekl. bei der Bauausführung so wesentlich von ihr abgewichen wäre, dass sie nicht das genehmigte, sondern ein anderes Bauvorhaben, nämlich ein „aliud" erstellt hätte (vgl. dazu BayObLG, Urteil vom 18. Dezember 2000 - 5 z RR 570/99 - Rn. 27). In diesem Fall hätte sie von der Baugenehmigung - mit der Folge deren Erlöschens nach § 72 Abs. 1 BauOBln - keinen Gebrauch gemacht.

Dafür, dass die Bekl. bei der Bauausführung so wesentlich von der Baugenehmigung abgewichen wäre, dass der Bau ein „aliud" darstellte, ist hier aber nichts ersichtlich. Vielmehr ist den Unterlagen zu entnehmen, dass auch und gerade die Anhebung des Grundstücksniveaus Gegenstand der baurechtlichen Prüfung war. Denn dem Lageplan ist zu entnehmen, dass die Oberkante des Erdgeschossfertigfußbodens der Garage bei 39,81 NHN - also höher als bei dem mit 39,21 NHN ermittelten natürlichen Geländeniveau - liegen sollte, was zwangsläufig eine Angleichung erforderte. Die im Lageplan verzeichnete Oberkante des Fußbodens mit 39,81 NHN und die festgesetzte Höhenlage des Fußbodens mit 39,75 NHN entsprechen auch fast zentimetergenau der jetzt von der Sachverständigen ermittelten Geländehöhe von 39,78 NHN.

Eine Garage, die nicht höher als 3 m ist, darf nach der Bauordnung Berlin unmittelbar an die Grenze gebaut werden. Voraussetzung ist, dass das Nebengebäude „funktional selbständig" ist; sachlich gerechtfertigte Bodenaufschüttungen werden bei der Messung berücksichtigt.

Die Kläger verlangten vom Nachbarn Rückbau der (mit Baugenehmigung) unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichteten Garage, weil die Wandhöhe unter Verstoß gegen die Bauordnung Berlin mehr als 3 m betrage. Das Baugrundstück sei durch Aufschüttungen um mehr als 70 cm angehoben worden; von ihrem Grundstück aus gesehen überrage die Garage die mittlere Geländehöhe um 3,26 m.

Das KG bestätigte die Entscheidung des LG Berlin, das die Klage abgewiesen hatte. Die Bauordnung Berlin sei nicht verletzt worden, da auch eine bauliche Verbindung der Garage mit anderen Gebäuden unschädlich sei. Maßgeblich sei die funktionale Selbständigkeit des Nebengebäudes, die schon anzunehmen sei, wenn die Garage durch eine Wand vom Hauptgebäude getrennt sei. Die Wandhöhe sei nur durch Messung auf dem Baugrundstück zu ermitteln und nicht, wie die Kläger gemeint hatten, auf ihrem Grundstück. Dabei seien sachlich gerechtfertigte Aufschüttungen auf dem Baugrundstück zu berücksichtigen, was hier der Fall sei. Nach dem Gutachten des Sachverständigen werde die Wandhöhe von 3 m nicht überschritten. Schließlich entfalle der Rückbauanspruch auch wegen der Baugenehmigung, die nur dann unbeachtlich wäre, wenn der Nachbar wesentlich von ihr abgewichen wäre. Dafür sei nichts ersichtlich.

Die im Urteil erwähnten Angaben des Sachverständigen zur „NHN" betreffen die „Normalhöhe Null", also vereinfacht gesagt die Höhe über dem Meeresspiegel. Die Klage wäre schon deshalb abzuweisen gewesen, weil eine Baugenehmigung dem Rückbauanspruch entgegenstand. In den meisten Fällen ist allerdings eine Baugenehmigung nicht erforderlich, da (außer im Außenbereich) die Errichtung der Garage nach § 62 Abs. 1 Nr. 1 b BauO Berlin „verfahrensfrei" ist; um so bedeutsamer für die Praxis sind die Ausführungen des Gerichts zu § 6 BauO für Berlin.