Grenzen des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes

Haben die Parteien eines Gewerbemietvertrages über Räume in einem Einkaufszentrum (Markthalle) die Konkurrenzschutzpflichten des Vermieters ausdrücklich geregelt, kann darin eine Einschränkung der Grundsätze des "vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes" liegen.

1. Der Senat schließt sich der vom Landgericht gefundenen Auslegung von § 12 des Mietvertrages ausdrücklich an. Hiernach wurde der dem Kl. von der Bekl. zu gewährende Konkurrenzschutz sowohl in zeitlicher ("... ab Januar neu vermietet ...") als auch in örtlicher ("... auf die Marktstände der Markthalle ...") Hinsicht vertraglich geregelt. Das vom Kl. beanstandete "E. Internet-Tele-Café" wird von dieser Konkurrenzschutzklausel nicht erfaßt, da es sich bei diesem nicht um einen "Marktstand der Markthalle" handelt; dieses Café liegt, wie das Landgericht zutreffend ausführt, nicht in der Markthalle, sondern in einem dieser Markthalle vorgelagerten, eigenständigen Gebäudekomplex.

2. Auch der vom Kl. in seinem Schriftsatz vom 19. April 2007 genannte "vertragsimmanente Konkurrenzschutz" verhilft dem Rechtmittel nicht zum Erfolg, obwohl es bei Vermietung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum - auch ohne ausdrückliche Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes - zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehört, daß der Vermieter in unmittelbarer Nachbarschaft keinen Konkurrenzbetrieb zuläßt oder selbst eröffnet (vgl. Senat, Beschluß vom 5. September 2005 - 12 U 95/05 -, KGReport Berlin 2006, 5 = GE 2005, 1426).

Die Parteien haben jedoch die Konkurrenzschutzpflichten der Bekl. in § 12 des Mietvertrages ausdrücklich geregelt und damit die dem Mietverhältnis innewohnende Konkurrenzschutzpflicht in örtlicher und zeitlicher Hinsicht zulässigerweise eingeschränkt. Die dem Mietverhältnis innewohnende Konkurrenzschutzpflicht des Vermieters kann nämlich vertraglich ausgestaltet, erweitert, aber auch eingeschränkt und abbedungen werden (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II Rdnr. 133).

Bei der Vermietung von Geschäftsräumen in einem Einkaufszentrum nimmt die Rechtsprechung einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz an. Eine vertragliche Regelung geht allerdings vor.

Im Vertrag hieß es, daß sich der Konkurrenzschutz auf die Marktstände der Markthalle bezöge. Später wandte sich die Mieterin gegen den Betrieb eines Internet-Cafés in einem der Markthalle vorgelagerten Gebäudekomplex.

Mit Beschluß vom 18. Mai 2007 wies das Kammergericht darauf hin, daß hier kein Konkurrenzschutz anzunehmen sei. Die vertragliche Regelung treffe eine örtliche Beschränkung; das Internet-Café sei kein Marktstand in der Markthalle. Deshalb seien die Gesichtspunkte des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes hier nicht heranzuziehen.