Grenzen der Verwertungskündigung nach Kauf einer vermieteten Wohnung

1. Die Abweisung einer Räumungsklage des Käufers einer vermieteten Wohnung nach einer Verwertungskündigung mit der schlichten Begründung, die Differenz des Kaufpreises von 260.000 DM zu dem Verkehrswert im vermieteten Zustand von 180.000 DM sei kein Kündigungsgrund, verstößt gegen Art. 14 Grundgesetz. 2. Andererseits sind die Fachgerichte verfassungsrechtlich nicht gehindert, zuungunsten des Vermieters zu berücksichtigen, daß die Mieterträge gemessen an dem eingesetzten Kapital eine Rendite von deutlich über 7 % ergeben, die Wohnung in Kenntnis von den eingeschränkten Mieterhöhungsmöglichkeiten bei bestehendem Mietverhältnis erworben wurde und der Mieter erhebliche Eigenleistungen in den letzten Jahren erbracht hatte.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Verfassungsbeschwerde betrifft die Frage der Anforderungen an eine so genannte Verwertungskündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

1. Der Beschwerdeführer, der seinerzeit gewerbsmäßig Einkünfte durch den Kauf und Verkauf von Grundstücken erzielte, erwarb im Jahre 1989 ein Hausgrundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 DM. Dieses war schon damals an den Bekl. des Ausgangsverfahrens vermietet. Die monatliche Kaltmiete für das Hausgrundstück beträgt seit dem 1. Juni 2000 2.552,69 DM (1.305,17 E). In dem Mietvertrag ist die Anwendbarkeit der Vorschriften über die Wohnraummiete vereinbart. Nach dem Vortrag des Bekl. im fachgerichtlichen Verfahren wird in einigen Räumen des Hauses Selbsthilfe angeboten, andere Räume seien dem Selbsthilfeprinzip des Vereins gemäß zu günstigen Konditionen an Dritte untervermietet.

Seit dem Jahre 1997 war der Beschwerdeführer bemüht, das Hausgrundstück zu veräußern, fand aber wegen des bestehenden Mietvertrages mit dem Bekl. keinen Käufer. Im Jahre 1999 ließ er ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert des Grundstücks erstellen. Nach diesem Gutachten hatte das Grundstück am 16. August 1999 in vermietetem Zustand einen Verkehrswert von 180.000 DM, in unvermietetem Zustand jedoch einen solchen in Höhe von 897.000 DM bei einem Bodenwertanteil von 531.000 DM. Der Beschwerdeführer ermittelte für das Objekt - bezogen auf den Verkehrswert in Höhe von 897.000 DM - eine Nettorendite in Höhe von 2,07 % für das Jahr 1999 und für das Jahr 2000 von 2,11 %.

Am 3. Februar 2000 sprach der Beschwerdeführer gegenüber dem Bekl. eine fristgerechte Kündigung gemäß § 564 b Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB a. F. zum 31. Januar 2001 aus. Zur Begründung legte er dar, er werde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und erleide hierdurch erhebliche Nachteile. Da ein Mieterhöhungsverlangen vor den Gerichten erfolglos geblieben sei, sei eine angemessene Rendite von jährlich 5 % für das Hausgrundstück nicht zu erzielen. Vor diesem Hintergrund bleibe ihm keine andere Wahl, als das Hausgrundstück zu veräußern.

Nachdem der Bekl. das Hausgrundstück zum Kündigungszeitpunkt nicht geräumt hatte, erhob der Beschwerdeführer vor dem Amtsgericht Räumungsklage. (...)

Das Amtsgericht wies die Klage mit Urteil vom 31. Oktober 2001 ab. (...)

Die von dem Beschwerdeführer eingelegte Berufung gegen das Urteil wies das Landgericht mit Urteil vom 28. Juni 2002 zurück. (...)

2. Die angegriffene Entscheidung des Landgerichts verletzt den Beschwerdeführer in seinem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG. (...)

b) Das Landgericht hat seinem Urteil vom 28. Juni 2002 die in dem Verkehrswertgutachten ermittelten Beträge zugrunde gelegt und ausgeführt, "auch die Differenz des damaligen Kaufpreises von 260.000 DM zu dem von dem Gutachter (...) ermittelten Verkehrswert in vermietetem Zustand von 180.000 DM ist nicht geeignet, eine Verwertungskündigung zu rechtfertigen". Diese nicht weiter begründete Feststellung des Landgerichts wird der Bedeutung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht gerecht. Die Tatsache, daß der Eigentümer den Mietvertrag abgeschlossen hat und damit auch auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen muß, rechtfertigt es zwar, ihm nicht schon bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung zu gewähren. Die Einbußen dürfen jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (vgl. BVerfGE 79, 283 [289 f.]). Insbesondere dürfen die Fachgerichte bei ihrer Handhabung des einfachen Rechts die Eigentumsbeschränkungen nicht in einer Weise verstärken, die auch dem Gesetzgeber bei der inhaltlichen Ausgestaltung des Eigentums im Rahmen von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG untersagt wäre. Dies verpflichtet sie zu berücksichtigen, daß Eigentümer vermieteter Wohnungen wegen deren sozialer Funktion in verstärktem Umfang Einschränkungen der Verfügungsbefugnisse hinzunehmen haben. Auf der anderen Seite sind Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis als Kern des Eigentumsrechts zu beachten. Dazu gehört auch die Freiheit, das Eigentum zu veräußern. Diese wird nicht nur durch Bestimmungen beschränkt, welche ausdrücklich die Veräußerung erschweren oder (teilweise) verbieten. Auch Kündigungsschutzvorschriften können in die Substanz des Eigentums eingreifen, wenn ihre Handhabung den Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheinen läßt (vgl. BVerfGE 79, 283 [290]). Demgemäß bedarf es von Verfassungs wegen stets einer Prüfung anhand aller Umstände des Einzelfalls, ob der Verkauf möglicherweise als wirtschaftlich sinnlos erscheinen muß und sich der Kündigungsschutz als faktisches Verkaufshindernis darstellt, wenn der in vermietetem Zustand erzielbare Erlös nicht nur ganz erheblich unter dem in unvermietetem Zustand erreichbaren Verkaufspreis liegt, sondern auch wesentlich unter den für die Wohnung erbrachten Aufwendungen (BVerfG, Beschluß der 1. Kammer des Ersten Senats, NJW 1991, S. 3270 [3271]; vgl. auch Sonnenschein, in: Staudinger, Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 564 -580 a BGB [Mietrecht 2], 13. Bearbeitung [1997], § 564 b, Rn. 131; Blank/ Börstinghaus, Miete [2000], § 564 b, Rn. 122). Die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, die der Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. im wesentlichen entspricht, läßt mit ihrem offenen Tatbestand eine solche Prüfung aller maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu.

c) Gemessen hieran hätte sich das Landgericht nicht mit der bloßen Feststellung begnügen dürfen, die Differenz von Ankaufspreis und dem ermittelten Verkehrswert, die jedenfalls nicht ganz unerheblich ist, rechtfertige eine Verwertungskündigung nicht. Weder hat das Landgericht hierfür eine tragfähige Begründung gegeben noch hat es die widerstreitenden Interessen des Bekl. und jene des Beschwerdeführers nachvollziehbar miteinander abgewogen. Schon der Vergleich der in vermietetem und unvermietetem Zustand errechneten Verkehrswerte, insbesondere aber die Differenz zwischen dem erstmals im Berufungsverfahren mitgeteilten Anschaffungswert und dem Verkehrswert in vermietetem Zustand, erreicht in vorliegendem Fall ein Ausmaß, das jedenfalls eine eingehende Begründung für die Unwirksamkeit der Kündigung erfordert hätte (vgl. auch BVerfG, Beschluß der 1. Kammer des Ersten Senats, NJW 1991, S. 3270 [3271]).

3. Andererseits erscheint der Erfolg der Räumungsklage mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 GG nicht zwingend geboten. Das Landgericht ist namentlich nicht gehindert zu berücksichtigen, daß der Beschwerdeführer mit Mieterträgen von netto jährlich ca. 9.700 E gemessen an dem eingesetzten Kapital in Höhe von ca. 133.000 E eine jährliche Rendite von deutlich über 7 % zu erzielen vermag, und daß der Beschwerdeführer das Objekt in Kenntnis des Mieters und des Mietvertrages und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten der Mieterhöhung, die offenbar Anlaß und Grund für die Verwertungskündigung waren, erworben hat (vgl. dazu auch Blank/Börstinghaus, Miete [2000], § 564 b, Rn. 122). Schließlich wäre das Landgericht auch nicht gehindert, im Rahmen der zu treffenden Entscheidung Art und Umfang der von dem Bekl. in den letzten Jahren offenbar erbrachten Eigenleistungen durch Renovierungsarbeiten zu berücksichtigen. All diese Umstände obliegen der Würdigung durch die Fachgerichte; Verfassungsrecht hindert ihre Berücksichtigung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht. Bereits die außergewöhnlich hohe Differenz zwischen dem Anschaffungs- und dem Verkehrswert macht jedoch eine eingehende Auseinandersetzung des Landgerichts mit den grundrechtlich geschützten Interessen des Eigentümers erforderlich. In diesem Zusammenhang mag sich dann auch die Frage stellen, ob die von dem Beschwerdeführer behaupteten Steuerverbindlichkeiten ein Ausmaß erreichen, das seinen wirtschaftlichen Zusammenbruch zur Folge hätte, könnte er das Hausgrundstück nicht in unvermietetem Zustand veräußern (vgl. BVerfGE 79, 283 [290 f.]). (...)

Bei einer Eigenbedarfskündigung berücksichtigt der BGH allein die Interessen des Vermieters, während der Mieter sich nur auf die Sozialklausel nach § 574 BGB berufen kann. Das Bundesverfassungsgericht war von Anfang an anderer Auffassung (Abwägung der beiderseitigen Interessen) und setzt diese Rechtsprechung auch für die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB fort.

Der Käufer eines vermieteten Hauses berief sich später darauf, daß eine angemessene Rendite nicht zu erzielen sei, zumal ein Mieterhöhungsverlangen erfolglos geblieben sei. Er kündigte das Mietverhältnis wegen Verhinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und berief sich darauf, daß das Haus im unvermieteten Zustand erheblich mehr wert sei als im vermieteten Zustand. Das LG hatte die Räumungsklage abgewiesen. Die Verfassungsbeschwerde war erfolgreich.

Mit Beschluß vom 12. November 2003 hielt das Bundesverfassungsgericht die Ausführungen des Landgerichts für nicht ausreichend, wonach die Differenz des Kaufpreises von 260.000 DM zu dem jetzigen Verkehrswert in vermietetem Zustand von 180.000 DM als Kündigungsgrund nicht ausreiche. Hierzu seien weitere Ausführungen erforderlich gewesen. Gleichzeitig gab das Bundesverfassungsgericht allerdings dem Landgericht Hinweise darauf, daß auch nach Aufhebung des Urteils eine erneute Klageabweisung möglich sei. Das Gericht sei nämlich nicht gehindert, zu berücksichtigen, daß das eingesetzte Kapital durch die Mieterträge eine Rendite von deutlich mehr als 7 % erzielt (den Verkehrswert erklärte das Bundesverfassungsgericht nicht für maßgeblich). Weiter könne zu Ungunsten des Eigentümers berücksichtigt werden, daß er gewußt habe, daß das Haus vermietet war. Schließlich sei auch im Rahmen einer Interessenabwägung zu berücksichtigen, daß der Mieter erhebliche Eigenleistungen erbracht habe. Auch die Steuerverbindlichkeiten des Eigentümers seien unter Umständen zu berücksichtigen. Unverständlich: Das Gericht setzte Nettomiete mit Rendite gleich.