Grenzen der Sittenwidrigkeit und Mietpreisüberhöhung

Grenzen der Sittenwidrigkeit und Mietpreisüberhöhung; Wucher; Zwangslage; Unerfahrenheit; Mangellage; geringes Angebot; Wirtschaftsstrafgesetz; Mietpreisüberschreitung; Beweislastverteilung

1. Sittenwidrigkeit einer Mietzinsvereinbarung nach § 138 Abs. 1 BGB kommt jedenfalls nicht in Betracht, soweit die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 100 % überschritten wird (gegen AG Tiergarten GE 2000, 347: 50 %).

2. Mietwucher nach § 138 Abs. 2 BGB setzt die Darlegung einer Zwangslage durch den Mieter voraus.

3. Für eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG hat bei Abschluß eines Mietvertrages im Oktober 1998 der Mieter die Ausnutzung eines geringen Angebotes durch den Vermieter darzulegen und zu beweisen.

Die Parteien haben am 1.10.1998/31.10.1998 einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung abgeschlossen. Mietvertragsbeginn sollte der 15.10.1998 sein. Die Wohnung ist 79,4 m2 groß. Der vereinbarte Mietzins beträgt 990 DM monatlich kalt zzgl. eines Betriebskostenvorschusses von monatlich 375 DM, der erstmals im November 1998 fällig sein sollte. Die Wohnung wurde 1964 bezugsfertig und ist mit einer Sammelheizung und einem Bad ausgestattet. Die Wohnung läßt sich in das Mietspiegelfeld des Mietspiegels 1998 H 6 einordnen, welches von einer Spanne von 5,21 DM - 5,99 DM - 7,05 DM reicht.

Die Kl. begehren die Rückzahlung zuviel gezahlten Mietzinses, weil die vereinbarte Miete die ortsübliche Miete um 89 % übersteige.

Sie behaupten, die Wohnung sei ausweislich des Mietspiegels 1998 mit einem monatlichen Nettokaltmietzins von 6,60 DM/m2 zu bewerten. Dabei sei aufgrund der Orientierungshilfe der Spanneneinordnung für Neubauwohnungen die Merkmalsgruppe 1 (Bad) ausgeglichen, die Merkmalsgruppe 2 (Küche) ebenfalls, die Merkmalsgruppe 3 hingegen sei positiv zu bewerten und die Merkmalsgruppe 4 negativ. Die Sondermerkmale "modernes Bad" und "Einbauküche" seien erfüllt. Daher ergebe sich ausgehend von einem Mittelwert von 5,99 DM und den Zuschlägen aufgrund der Sondermerkmale mit 0,27 DM/m2 und 0,34 DM/m2 ein ortsüblicher Mietzins von 6,60 DM/m2. Bei einer Wohnungsgröße von 79,4 m2 ergebe dies einen zulässigen Mietzins von 524,04 DM nettokalt. Die Kl. hätten damit unter Hinzurechnung eines 20 %igen Wesentlichkeitszuschlages nur einen Mietzins von 628,84 DM zu zahlen gehabt. Sie hätten damit von Oktober 1998 bis Februar 2000 für 17 Monate jeweils 361,15 DM, mithin 6.139,55 DM zuviel entrichtet. Der vereinbarte Mietzins verstoße nicht nur gegen § 5 WiStG, sondern stehe zudem in einem krassen Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung und sei darüber hinaus wucherisch. Eine Wohnraummangellage sei bei der Anmietung der Wohnung vorhanden gewesen. Im übrigen hätten sich die Kl. bei der Anmietung in einer Zwangslage befunden; sie hätten zuvor in einer Wohnung gewohnt, die nur eine Ofenheizung gehabt hätte. Die Wohnung habe sich schlecht heizen lassen und Schimmelpilzbildung gezeigt, die die Kl. gesundheitlich beeinträchtigt hätten. Der Wohnungswechsel sei schwierig gewesen, da die Kl. nicht über ein ausreichendes Einkommen verfügt hätten und so bei Bewerbungen benachteiligt gewesen seien.

Sie beantragen, die Bekl. zu verurteilen, an die Kl. 6.139,55 DM nebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen, sowie festzustellen, daß die gem. Mietvertrag vom 1.10.1998 zwischen den Parteien vereinbarte Nettokaltmiete für die Wohnung insoweit nichtig ist, als mehr als 628,85 DM vereinbart ist.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen. Sie behauptet, die erzielbare Miete entspräche dem vereinbarten Mietzins.

Den Kl. steht der geltend gemachte Bereicherungsanspruch gem. § 812 BGB nicht zu, denn die Mietzinsvereinbarung ist nicht teilnichtig.

Eine Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung gem. § 138 Abs. 1 BGB setzt ein krasses Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung voraus. Nach ständiger Rechtsprechung (BGHZ 128, 257) stehen Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Mißverhältnis, wenn eine Überschreitung von 100 % vorliegt. Unabhängig von der Frage, ob die Überschreitung des Mietzinses nicht anhand der Marktmiete zu ermitteln ist statt anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., S. 301), ist festzustellen, daß jedenfalls gemessen an der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Überschuldung von 100 % nicht vorliegt. Soweit die Kl. sich auf die Entscheidung des Amtsgerichts Tiergarten vom 27.1.2000 - 6 C 234/99 - berufen, vermag das erkennende Gericht dem nicht zu folgen. Eine Sittenwidrigkeit der Mietzinsvereinbarung nach § 138 Abs. 1 BGB bereits bei einer 50 %igen Überschreitung wie beim Mietwucher anzunehmen, geht nach hiesiger Ansicht fehl. Die verfassungsgerichtlichen Bedenken der unterschiedlichen Behandlung der Tatbestände von § 138 Abs. 1 und 2 BGB im sozialen Mietrecht können nicht geteilt werden. Der Gesetzgeber sucht mit den entsprechenden Vorschriften im sozialen Mietrecht einen gerechten Interessenausgleich zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Der Ausgleich dieser Interessenlage gebietet es jedoch nicht, den Vermieter bei den unterschiedlichen Tatbestandsalternativen gleichzubehandeln. Die Auslegung der "höchstzulässigen Miete", die jedenfalls bei einer 50 %igen Überschreitung ihre Grenze erreicht habe, ist nicht von der Norm des § 138 Abs. 1 BGB und ihrem Inhalt gedeckt bzw. nicht mit den zu dem § 138 Abs. 1 BGB entwickelten Grundsätzen. Die differenzierte Be-trachtungsweise, die sich aus den weiteren Tatbestandsalternativen des § 138 Abs. 2 BGB ergibt, kann nicht durch diese Auslegung beseitigt werden.

Für die Feststellung des Mietwuchers i. S. d. § 138 Abs. 2 BGB fehlt es hier an den Voraussetzungen des subjektiven Tatbestandes. Eine Zwangslage ist nach dem Vorbringen der Kl. nicht zu konstatieren. Allein der Umstand, daß die bisherige Wohnung aufgrund ihrer schlechten Verhältnisse nicht zum dauernden Verbleib geeignet gewesen sei, begründet eine Zwangslage i. S. d. § 138 Abs. 2 BGB nicht. Aber selbst unterstellt, man würde gesundheitliche Nachteile, die zu befürchten sind, hier ausreichen lassen, haben die Kl. hierzu nicht genug vorgetragen. Sie haben nicht dargetan, daß sie bereits erhebliche Einschränkungen oder Beeinträchtigungen - konkret welcher Art - durch die andere Wohnung erlitten haben und auch keine einzige andere Wohnung, die zumindest einen gesundheitsstabilisierenden Charakter gehabt hätte, in Betracht gekommen wäre.

Aber auch eine Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung nach § 134 BGB, § 5 WiStG scheidet aus. Die unterstellte wesentliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete - ermittelt aus dem Mietspiegel - genügt allein nicht, um einen Anspruch auf Rückzahlung von Mietanteilen zu bejahen. Das weitere Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung eines geringen Angebots vergleichbarer Wohnungen muß hinzukommen. Hierzu haben die Kl. nicht ausreichend vorgetragen. Soweit sie sich auf die Fortgeltung der Zweckentfremdungsverbot Verordnung berufen, mag dies eine Erleichterung der Darlegungslast der Wohnraummangellage darstellen. Unberücksichtigt bleiben darf hier jedoch nicht, daß der Mietvertrag im Oktober 1998 abgeschlossen wurde. Zu diesem Zeitpunkt lag bereits eine erhebliche Entspannung des Wohnungsmarktes vor, und zwar auch in dem hier maßgeblichen Teilmarkt. Nach Auffassung des erkennenden Gerichts kann daher die Entlastung in der Darlegungslast durch die Fortgeltung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung nicht aufrechterhalten bleiben. Soweit die Kl. sich hier zur Begründung auf die Ausführungen von Hentschel beziehen, können diese nicht herangezogen werden, da sie sich nur auf die Wohnungsmarktlage allgemein erstrecken und im übrigen auch kein abschließendes Bild für den hier maßgeblichen Zeitraum begründen. Denn die Ausführungen beruhen auf Erkenntnissen und Datenmaterial, die den vor dem streitgegenständlichen Zeitraum betreffenden Zeitraum erfassen. Soweit die Kl. sich auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens für die Tatsache bezogen haben, es habe eine Mangellage bestanden, haben sie nicht dargelegt, inwieweit die Bekl. eine solche Mangellage, ihr Bestehen unterstellt, ausgenutzt habe, so daß auch diesem Beweisangebot nicht nachgegangen zu werden braucht. Die Kl. haben nicht vorgetragen, wieviel Zeit sie konkret auf die Wohnungssuche verwandt haben, ob sie bestimmte Vorstellungen von der Lage und Ausstattung hatten, ob sie unter mehreren Angeboten wählen konnten oder die hier streitgegenständliche Wohnung die einzige war, die sie hätten anmieten können. Der Vortrag, die wirtschaftlichen Verhältnisse der Kl. hätten diese bei Bewerbungen benachteiligt, ist zu pauschal und läßt nicht erkennen, in wievielen Fällen die Kl. aufgrund dieses Umstandes abgelehnt wurden. Auch haben sie nicht dargetan, wieviele Wohnungen überhaupt abgelehnt wurden. Sie haben des weiteren nicht vorgetragen, wie sich die Vertragsverhandlungen mit der Bekl. gestaltet haben und ob die Vertragsbedingungen von dieser diktiert oder zur Disposition gestellt wurden. Nach alledem stellt sich der Beweisantritt der Kl. als unzulässiger Ausforschungsbeweis dar.

Manche Mieter versuchen, unter Berufung auf Sittenwidrigkeit, Wucher oder Mietpreisüberhöhung, einen Teil der gezahlten Miete zurückzuerlangen. Ein Urteil des Amtsgerichts Tiergarten (GE 2000, 347), wonach eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 50 % schon sittenwidrig ist, schien das zu erleichtern. Das Amtsgericht Schöneberg legt die Latte auf 100 % Überschreitung.

Die Mieter hatten im Oktober 1998 den Mietvertrag abgeschlossen; nach ihrer Berechnung mit dem Mietspiegel 1998 überstieg die gezahlte Miete dessen Werte um 89 %. Sie beriefen sich auf Sittenwidrigkeit, Wucher und Mietpreisüberhöhung und verlangten Rückzahlung eines Teils der Miete.

Das Amtsgericht Schöneberg wies mit Urteil vom 26. Juli 2000 die Klage ab und meinte, Sittenwidrigkeit setze zumindest voraus, daß die ortsübliche Vergleichsmiete um 100 % überschritten wird. Die entgegenstehende Auffassung des Amtsgerichts Tiergarten (50 %) werde ausdrücklich nicht geteilt. Mietwucher läge nur dann vor, wenn eine besondere Zwangslage vom Mieter dargelegt und bewiesen werde. Das sei hier nicht der Fall. Für eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG müsse bei Abschluß eines Mietvertrages im Oktober 1998 der Mieter eine Wohnraummangellage darlegen. Die Fortgeltung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung reiche nicht aus.

Das Urteil faßt prägnant den Meinungsstand zu Sittenwidrigkeit, Mietwucher und Mietpreisüberhöhung zusammen, wenn auch Literatur und Rechtsprechung nur knapp zitiert werden.