Grenzen der Rückbaupflicht des Mieters bei Vertragsende

1. Die Einwilligung des Vermieters zu bestimmten Baumaßnahmen des Mieters berechtigt den Mieter in der Regel noch nicht zur Annahme eines Verzichts des Vermieters, bei Vertragsende den Rückbau zu verlangen.

2. Anders ist es bei einer dauerhaften Wertverbesserungsmaßnahme, die nur mit erheblichem Aufwand an Kosten wieder zu entfernen wäre und deren Beseitigung die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzen würde (hier bejaht für Einbau von Nachtspeicheröfen und Verlegung von Elektroleitungen über vom Mieter abgehängte Decken).

3. Eine Rückbaupflicht entfällt ferner bei vom Mieter mit Einverständnis des Vermieters durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen (hier: Fußbodenausgleich durch Spanplatten).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 3.951,94 € aus §§ 546 Abs. 1, 280 Abs. 1, 281 BGB. Der weiterhin geltend gemachte Anspruch besteht nicht.

a) Unstreitig endete das Mietverhältnis der Parteien mit Ablauf des 30. November 2008, so dass der Bekl. zur Rückgabe der Mietsache an die Kl. nach § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet war. Grundsätzlich beinhaltet diese Verpflichtung, dass die vom Mieter vorgenommenen Einrichtungen, Einbauten, Ausbauten sowie der Umbau zu beseitigen sind (vgl. Unnützer in Harz/Kääb/Riecke/Schmid, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Kap. 16 Rn. 332 m.w.N.), die Mietsache in ihren ursprünglichen Zustand versetzt wird (BGH, Urteil vom 23.10.1985 - VIII ZR 231/84 Rn. 17, m. w. N., zit. nach juris = GE 1986, 387).

Die Rückbaupflicht entfällt generell nicht bereits deshalb, weil die Einrichtungen oder vom Mieter durchgeführte Baumaßnahmen in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind (BGH, Urteil vom 26.4.1994 - XI ZR 97/93, zit. nach juris). Der Mieter ist von seiner Rückbaupflicht befreit, wenn er die Mietsache bei Vertragsbeginn auf Dauer in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.2.1990 - 10 U 127/89, Rn. 2 f., zit. nach juris). Sie entfällt ohne Weiteres dann, wenn die Parteien eine diesbezügliche Vereinbarung getroffen haben bzw. ein nachvollziehbares Interesse des Vermieters am Rückbau nicht ersichtlich ist und in der Genehmigung kein ausdrücklicher Vorbehalt gemacht wurde (OLG Düsseldorf, a.a.O., Rn. 4; LG Berlin, Urteil vom 11.12.1998 - 63 S 240/98, GE 1999, 316). Die Einwilligung des Vermieters allein, bestimmte bauliche Maßnahmen in den Räumen durchzuführen, berechtigt den Mieter in der Regel noch nicht zur Annahme eines Verzichts des Vermieters, bei Vertragsende den Rückbau zu verlangen (AG Hamburg, Urteil vom 11.9.2006 - 664 C 248/04, Rn. 46 ff.; OLG Köln, Urteil vom 15.6.1998 - 19 U 259/97, Rn. 4; OLG Frankfurt, Urteil vom 19.12.1991 - 6 U 108/90, Rn. 180 f.; OLG Düsseldorf, a.a.O., jew. zit. nach juris). Das Einverständnis des Vermieters stellt lediglich klar, auf welche Art und Weise der Mieter die Räume nutzen kann (LG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.1986 - 24 O 254/86 in NJW-RR 1987, 1043 f.).

Die Verpflichtung zum Rückbau entfällt weiterhin, wenn es sich bei der Maßnahme des Mieters um eine dauerhafte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahme handelt, die nur mit erheblichem Aufwand an Kosten wieder zu entfernen wäre und deren Beseitigung die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzt, wie etwa beim Einbau eines Bades, dem Austausch von Kachelöfen gegen eine Gasheizung oder der Verlegung hochwertiger Teppichböden. In diesem Fall kann der Mieter erwarten, dass der Vermieter bei Erteilung der Erlaubnis einen Entfernungsvorbehalt erklärt (vgl. auch Unnützer in Harz/Kääb/Riecke/Schmid, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Kap. 16 Rn. 332 ff., m.w.N.).

aa) Nach den vorstehend dargestellten Maßstäben besteht eine Rückbaupflicht wegen der Nachtspeicheröfen bereits wegen der zwischen dem Vorvermieter und dem Bekl. getroffenen Vereinbarung vom 27. Dezember 1982 nicht. Entgegen der Auffassung der Kl. handelt es sich dabei dem klaren Wortlaut nach um eine Modernisierungsvereinbarung, die sich zudem ausdrücklich auf die Heizung bezieht.

Unabhängig davon steht einer Rückbauverpflichtung hier zudem der Umstand entgegen, dass es sich um eine dauerhafte Wertverbesserung handelt. Das haben die Parteien nach dem Zusatz in der Vereinbarung „wertsteigernde Ein- und Umbauten bzw. Modernisierungen" ersichtlich ebenso gesehen. Letztlich würde die Mietsache durch den Rückbau in einen vertragswidrigen, unvermietbaren (ohne Heizung) Zustand versetzt werden. Der Umstand, dass es inzwischen modernere Heizungen gibt, kann hier nicht dem Bekl. als Mieter zur Last fallen. Die Kl. hätte ggf. die noch ältere Heizung (Öfen) beseitigen müssen.

bb) Aus den vorgenannten Gründen entfällt die Rückbaupflicht des Bekl. auch hinsichtlich der Elektroinstallation. Der Bekl. hat diese zwar über den von ihm abgehängten Decken verlegt, allerdings würde auch hier der Rückbau zu einem verschlechterten Zustand der Mietsache führen. Der Bekl. hat die Elektroinstallation ausweislich der „Vereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen" vom 5. April 1983 instand gesetzt und damit eine Leistung erbracht, die dem damaligen Vermieter oblegen hätte. Instandsetzung setzt einen entsprechenden Bedarf voraus; der Rückbau würde demnach - unabhängig davon, dass er nicht möglich sein dürfte - zu einem Zustand führen, der (noch) schlechter als der von der jetzigen Vermieterin bei Rückgabe der Mietsache vorgefundene wäre. Hinzu kommt, dass aufgrund des Umstandes der Instandsetzungsbedürftigkeit der Elektroinstallation ein Interesse der Vermieterseite an einem Rückbau bei Rückgabe der Mietsache nicht einmal im Ansatz für den Mieter erkennbar war, der (Vor-) Vermieter daher spätestens bei der Besichtigung am 23. Juli 1984 gehalten war, zu erklären, woran es hier fehlt.

Die Kammer geht davon aus, dass dem Vorvermieter der Umfang der von der Wohnungsbau-Kreditanstalt (nachfolgend: WBK) geförderten Maßnahmen aufgrund der mit dem Bekl. getroffenen Vereinbarung vom 5. April 1983 auch bekannt war, wenngleich der Bekl. - entgegen seinen schriftsätzlichen Darstellungen - kein vom Vorvermieter unterzeichnetes Exemplar vorgelegt hat. Der Bekl. hat nachgewiesen, dass ihm die entsprechenden öffentlichen Mittel bewilligt worden sind. Die Bewilligung setzte nach lit. D Nr. 10 der Richtlinien über die Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vom 11. Februar 1982 voraus (ABl. Berlin, 32. Jahrgang, 5. März 1982, Seite 331 ff.), dass der Vermieter der Durchführung zugestimmt hat. In § 1 Abs. 2 (a. E.) des vorgelegten Exemplars der Vereinbarung vom 5. April 1983, die der vom Senator für Bau- und Wohnungswesen vorgesehenen Mustervereinbarung entspricht (vgl. Amtsblatt für Berlin a.a.O.), verpflichteten sich Mieter und Vermieter, die „endgültigen Kosten nach Abschluss der Maßnahmen im Zusatzabschnitt zu dieser Vereinbarung" festzustellen. Der vom Vorvermieter unterschriebene „Zusatz" vom 23. Juli 1984 entspricht inhaltlich und der Form nach dem der „Muster-Vereinbarung" beigefügten Formular.

Ohne Erfolg macht die Kl. schließlich geltend, dass die Installation nicht die DIN VDE 100-400 einhalte, denn diese galt 1983 noch nicht. Soweit sie unsubstantiiert behauptet, die vom Bekl. eingebaute Elektroinstallation habe zur Vermeidung von Gefahr für Leib und Leben entfernt werden müssen, war dem Beweisantritt nicht nachzugehen, denn der Bekl. hat die noch ältere Elektroinstallation instand gesetzt, und sie war über immerhin mehr als 20 Jahre funktionstüchtig, ohne dass die Kl. oder der Vorvermieter diese jemals auf eigene Kosten instand gesetzt hätten.

cc) Ein Anspruch auf Schadenersatz wegen der Fußböden und Folgearbeiten in Höhe von 2.828,31 € ist nicht gegeben. In der Vereinbarung vom 5. April 1983 wird der Fußbodenausgleich durch Spanplatten als Instandsetzungsmaßnahme ausdrücklich genannt. Es wurde demnach auch vom Vorvermieter ein Instandsetzungsbedarf gesehen, den zu beseitigen ihm oblegen hätte. Er hat indes über das jahrzehntelang dauernde Mietverhältnis keinerlei Arbeiten am Fußboden vorgenommen, sondern statt dessen dem Fußbodenaufbau durch Verlegung von Spanplatten zugestimmt, dies ohne einen Vorbehalt bezüglich des Rückbaus bei Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Notwendige Folge dieser Maßnahme war ersichtlich die Verlegung eines neuen Fußbodenbelages.

dd) Einem Anspruch auf Ersatz der geltend gemachten Kosten für Sockelleisten in Höhe von 386,25 € steht entgegen, dass die Kl. nicht einmal vorträgt, dass solche bei Mietvertragsbeginn vorhanden waren. Angesichts des umfänglich instandsetzungsbedürftigen Zustandes der Mietsache bei Vertragsbeginn kann dessen Vorhandensein auch nicht unterstellt werden.

ee) Die Kl. hat jedoch einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Beseitigung der abgehängten Decken in den Wohnräumen und im Flur in Höhe von 3.951,94 € (einschließlich Mehrwertsteuer).

Das Abhängen der Decken ist - mit Ausnahme des Bades - weder in der Vereinbarung vom 27. Dezember 1982 noch der vom 5. April 1983 oder dem Mieterantrag bei der WBK vom April 1983 vorgesehen. Es handelt sich dabei auch nicht um eine auf Dauer angelegte Wertverbesserung.

Ein - allenfalls schlüssiger - Verzicht des Vorvermieters auf einen Rückbau kann der Bekl. auch nicht mit Erfolg auf den „Zusatz" vom 23. Juli 2004 stützen, denn dieser bezog sich - wie oben dargestellt - auf die Erfüllung der Vereinbarung vom 5. April 1983. Weitergehende Inhalte und rechtliche Wirkungen kann der Bekl. aus dem Zusatz ohne eine entsprechende ausdrückliche Erklärung des Vorvermieters nicht ableiten. Mangels abweichender Vereinbarungen steht nicht zuletzt § 12 Nr. 3 des Mietvertrages der Annahme eines Rückbauverzichts entgegen.

Der geltend gemachte Anspruch ist nicht um die Badfläche zu kürzen, denn ausweislich der Klageschrift macht die Kl. den Anspruch nur für eine Fläche von 72,51 m2 geltend, zudem nur für die Wohnräume und den Flur. Nach dem Mietvertrag betrug die Wohnfläche 85,59 m2. Unter Berücksichtigung des vom Bekl. überreichten Grundrisses der Wohnung nach Umbau ist die Flächendifferenz mit dem Vortrag der Kl., die Beseitigung der abgehängten Decken nur für die Wohnräume und den Flur zu verlangen, vereinbar.

Da der Bekl. ausweislich des Schreibens des Bevollmächtigten vom 1. Oktober 2008 die Entfernung der abgehängten Decken und die Ausführung erforderlicher Folgearbeiten endgültig abgelehnt hat, liegen auch die weiteren Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 281 BGB vor.

Er ist daher nach §§ 280, 281, 249 BGB verpflichtet, der Kl. den zur Herstellung des geschuldeten Zustandes erforderlichen Geldbetrag zu ersetzen (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rn. 370). Entgegen der Ansicht des Bekl. waren die von der Kl. berechneten Arbeiten zur Herstellung des geschuldeten Zustandes der Wohnung erforderlich. Die Kl. hat nachvollziehbar dargelegt, dass nicht nur die verwendeten Trockenbauplatten zu entfernen waren, sondern auch die für ihre Anbringung verwendeten Vorrichtungen. Da dies generell nicht ohne Rückstände möglich ist, waren die Decken anschließend malermäßig zu überarbeiten.

Soweit der Bekl. bestritten hat, dass die Kl. den geltend gemachten Betrag an den mit der Durchführung der Arbeiten beauftragten Zeugen K. gezahlt hat, steht nach der Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer fest, dass dies tatsächlich geschehen ist. In Übereinstimmung mit den handschriftlichen Vermerken des Architekten sind die Zahlungen in mehreren Raten erfolgt. Vor diesem Hintergrund kann die Kl. nach § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB auch den Ersatz der Mehrwertsteuer verlangen.

Entgegen der Auffassung des Bekl. kommt es auch nicht darauf an, ob die Arbeiten von einem anderem Unternehmer kostengünstiger ausgeführt worden wären. Entscheidend ist, ob der Vermieter die konkret in Auftrag gegebenen und tatsächlich durchgeführten Arbeiten für erforderlich halten durfte, wobei er mit der Schadenbeseitigung grundsätzlich auch sonst für ihn tätige Betriebe bzw. Auftragnehmer beauftragen kann (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 538 Rn. 20, zit. nach beck-online). Dies ist hier der Fall. Die hinsichtlich der Preise für die Einzelpositionen stark variierenden vom Bekl. vorgelegten Angebote belegen, dass es eine deutliche Preisspanne für die von der Kl. beauftragten Arbeiten gibt. Sie war keinesfalls verpflichtet, auf ein besonders kostengünstiges Angebot zurückzugreifen noch aufgrund der Preise des von ihr beauftragten Zeugen K. weitere Nachforschungen anzustellen. Diese übersteigen die Preise für die Einzelleistungen in den vom Bekl. vorgelegten Angeboten nicht so erheblich, dass sich der Kl. Zweifel an ihrer Angemessenheit aufdrängen mussten. Entgegen der Auffassung des Bekl. ist dabei auch nicht auf die Gesamtsumme der Angebote abzustellen, sondern die - erheblich abweichenden - jeweiligen Preise für die Einzelleistungen.

Eine Kürzung des Anspruchs nach § 254 BGB kommt danach nicht in Betracht. Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob der Bekl. mit der erstmaligen Substantiierung seiner Behauptung zur Angemessenheit der Preise nach §§ 529, 531 ZPO ausgeschlossen ist.

b) Ein Anspruch der Kl. auf Ersatz des Mietausfalls in Höhe von 256,64 € besteht nicht, denn nach den Feststellungen unter a) war es ganz überwiegend ihre Sache, die Wohnung instand zu setzen. Sofern sie keinen Mieter fand, der die Wohnung in dem gegebenen Zustand nahtlos zu mieten bereit war, liegt das in ihrem Risikobereich als Vermieterin. Ein kausal durch den Bekl. verursachter Schaden ist nicht eingetreten.

c) Schließlich besteht auch kein Anspruch der Kl. auf Schadensersatz wegen der behaupteten Beschädigung von Fensterscheiben. Substantiiert vorgetragen hat die Kl. Beschädigungen lediglich für das Küchenfenster, das drei Risse aufgewiesen haben soll. Soweit „diverse andere Fensterscheiben angeschlagen" gewesen sein sollen, war ihrem Beweisantritt nicht nachzugehen, denn die unter Beweis gestellten Tatsachen sind nicht den Anforderungen des § 373 ZPO gemäß bezeichnet. Vor dem Hintergrund des fehlenden konkreten Tatsachenvortrags handelt es sich vielmehr um einen unzulässigen Beweisermittlungsantrag.

Die Kl. hat hinsichtlich des Küchenfensters indes nicht den Beweis geführt, dass dessen Scheibe drei Risse aufwies, mithin beschädigt war. Die Aussage des Zeugen K. war insofern unergiebig. Selbst auf Vorlage von Fotos durch den Bekl. konnte der Zeuge sich an den Zustand des Küchenfensters, auf das es hier ankam, nicht erinnern. Zwar gab er an, dass seine damaligen Aufzeichnungen den vorgefundenen Zustand zutreffend wiedergaben. Das insoweit allein eingereichte Schreiben des Zeugen vom 11. September 2009, das auf die Besichtigung am 9. September 2008 Bezug nimmt, vermag die deutlichen Lücken bezüglich des Küchenfensters in der Erinnerung des Zeugen jedoch nicht zu füllen. In dem Schreiben findet sich allein der Hinweis, dass einzelne Fensterscheiben Risse aufweisen sollen. Zum Zustand des Küchenfensters enthält das Schreiben keine Angaben.

Wenn der Mieter durch bauliche Maßnahmen die Mietsache verändern will, braucht er die Zustimmung des Vermieters. Diese Zustimmung allein ändert grundsätzlich nichts daran, dass bei Vertragsende der Mieter den ursprünglichen Zustand wiederherstellen muss. Das gilt allerdings nicht immer, wie das Landgericht Berlin für bestimmte Wertverbesserungsmaßnahmen und Instandsetzungsarbeiten festgestellt hat.

Der Mieter hatte mit Förderung durch die WBK 1984 Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für knapp 28.000 DM ausführen lassen; der Vermieter hatte eine Abnahmebescheinigung unterzeichnet (der vom Vermieter ebenfalls unterzeichnete Mieterantrag an die WBK konnte nicht vorgelegt werden). Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte die neue Eigentümerin Schadensersatz für unterlassene Rückbauarbeiten (Entfernung von Nachtspeicheröfen, abgehängten Decken und darüber verlegten Elektrokabeln, Spanplatten auf instandsetzungsbedürftigem Parkett).

Mit Urteil vom 6. Juli 2010 gab das Landgericht Berlin der Klage nur hinsichtlich der abgehängten Decken statt. Im Übrigen entfalle eine Rückbaupflicht für die vom damaligen Vermieter zumindest geduldeten erheblichen Wertverbesserungsmaßnahmen, deren Beseitigung die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzen würde. Das gelte auch für die über der abgehängten Decke verlegten Elektrokabel, da die Elektroinstallation instandsetzungsbedürftig gewesen sei und ein Interesse des Vermieters an einem Rückbau für den Mieter nicht erkennbar gewesen sei. Das gelte auch für den Fußbodenaufbau durch Verlegung von Spanplatten, dem der Vermieter ohne Vorbehalt zugestimmt habe.