Grenzen der Herstellung nach Aufteilungsplan

Grenzen der Herstellung nach Aufteilungsplan; Türeinbau zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum

Darf ein Wohnungseigentümer in einer Wand zwischen seinem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum eine Tür ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einbauen, so ist einer der übrigen Wohnungseigentümer nach Treu und Glauben daran gehindert, die Beseitigung der Tür zur erstmaligen Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustands zu verlangen.

Die Antragsteller, die Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer eines in drei Wohnungen unterteilten Hauses. Den Antragsgegnern und den weiteren Beteiligten gehört je eine Wohnung im Erdgeschoß, die jeweils einen gesonderten Zugang haben. Den Antragstellern gehört eine Wohnung im Dachgeschoß, die von außen über einen kleinen Flur im Erdgeschoß und eine Treppe zu erreichen ist. Am oberen Ende dieser Treppe führt eine Tür in die Wohnung der Antragsteller und rechtwinklig dazu eine andere Tür in einen Raum, der nach der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan zur Wohnung der Antragsgegner gehört. Im Erdgeschoß ließen die Antragsgegner vor dem Verkauf der Wohnung im Dachgeschoß an die Antragsteller durch eine Wand, die an den kleinen Flur vor der Treppe grenzt, eine Tür durchbrechen, die im Aufteilungsplan nicht eingezeichnet ist. Auf diese Weise können die Antragsgegner unmittelbar von ihrer Wohnung in das Treppenhaus und von dort in den Raum im Dachgeschoß oder in den Keller gelangen. Wäre diese Tür nicht vorhanden, müßten die Antragsgegner aus ihrer Wohnung ins Freie treten und ein Stück um das Haus herumgehen, um in das Treppenhaus zu gelangen.

Die Antragsteller, die ihre Wohnung von den Antragsgegnern im Juli 1994 erwarben, verlangen seit 1999 von den Antragsgegnern die Beseitigung der Tür zwischen deren Wohnung und dem Flur im Treppenhaus. Am 12.8.1999 haben sie deshalb beim Wohnungseigentumsgericht den Antrag gestellt, die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verpflichten, die vom Sondereigentum zum Treppenhaus führende Tür zu beseitigen. In der Eigentümerversammlung vom 25.2.2000 erhielt ein Antrag der Antragsteller, die Antragsgegner zur Beseitigung der Tür zu verpflichten, nicht die erforderliche Mehrheit.

Das Amtsgericht hat die Antragsgegner verpflichtet, die streitige Tür zu beseitigen und die Wand zuzumauern. Auf die sofortige Beschwerde hat das Landgericht unter Aufhebung der Entscheidung des Amtsgerichts den Beseitigungsantrag der Antragsteller vom 12.8.1999 abgewiesen.

Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, die erfolglos blieb.

a) Zutreffend ist der rechtliche Ausgangspunkt des Landgerichts, daß sich aus § 21 Abs. 4 WEG in Verbindung mit § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ein Anspruch der Wohnungseigentümer gegeneinander auf erstmalige Herstellung eines der Teilungserklärung nebst Aufteilungsplänen entsprechenden Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums ergibt (vgl. etwa BayObLG NJW-RR 1989, 1293; ZMR 1995, 87 und 1998, 647).

Richtig ist auch die Beurteilung des Landgerichts, daß das Vorhandensein der streitigen Tür die Abgeschlossenheit der Wohnung der Antragsgegner nicht in Frage stellt; denn diese Tür ermöglicht nur einen weiteren Zugang zum gemeinschaftlichen Eigentum. Daß eine abgeschlossene Eigentumswohnung nur einen Zugang zum gemeinschaftlichen Eigentum haben dürfe, ergibt sich aus keiner Vorschrift des Wohnungseigentumsgesetzes.

b) Zweifelhaft ist allerdings, ob der Haftungsausschluß im notariellen Kaufvertrag sich auch auf die streitige Tür erstreckt, wie das Landgericht meint. Nach Ansicht des Senats liegt eine derartige Auslegung eher fern, weil sich Klauseln dieser Art häufig in Kaufverträgen über Immobilien finden und i. d. R. nur die kaufrechtliche Gewährleistung regeln wollen. Diese Klauseln erfassen also gewöhnlich nur Ansprüche aus dem Kaufvertrag, während sich der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands aus dem Gesetz und dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ergibt.

c) Für das Ergebnis der Entscheidung kommt es aber letztlich auf die Tragweite des Haftungsausschlusses im notariellen Kaufvertrag nicht entscheidend an. Denn einen an sich bestehenden Beseitigungsanspruch dürfen die Antragsteller nach § 242 BGB nicht geltend machen. Dies ergibt sich aus folgender Überlegung: Der Durchbruch durch die Wand zwischen der Wohnung der Antragsgegner und dem Flur vor dem Treppenhaus und der Einbau einer Tür an dieser Stelle ist eine bauliche Veränderung i. S. von § 22 Abs. 1 WEG. Nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG ist für diese Maßnahme weder die Zustimmung der weiteren Beteiligten noch die der Antragsteller erforderlich. Die weiteren Beteiligten werden dadurch gar nicht betroffen und die Antragsgegner nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Denn den Flur und die Treppe in das Dachgeschoß oder das Kellergeschoß müssen und dürfen die Antragsgegner in gleichem Umfang benutzen, wenn die streitige Tür nicht vorhanden ist und sie erst um das Haus herumgehen müßten. Die von den Antragstellern vor dem Landgericht angegebene Belästigung, daß die Antragsgegner durch einen Spion in der streitigen Tür beobachten könnten, wann die Antragsteller oder andere Personen ihre Wohnung betreten oder verlassen, ist nicht stichhaltig; denn die gleichen Beobachtungen können die Antragsgegner vom Fenster des als Kinderzimmer bezeichneten Raums aus machen. Außerdem übersteigt die Belästigung nicht die in § 14 Nr. 1 WEG festgelegte Grenze.

Wenn aber die Antragsgegner nach Beseitigung der Tür und Zumauern der Öffnung berechtigt sind, die gleiche bauliche Veränderung ohne Zustimmung der Antragsteller umgehend wieder durchzuführen, ist es den Antragstellern nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB verwehrt, die Beseitigung zu verlangen (Palandt/Heinrichs BGB 61. Aufl. § 242 Rn. 52).

Eine zusätzliche Wohnungseingangtür muß von anderen Wohnungseigentümern hingenommen werden, wenn sie nicht stört.

Zwei Wohnungen lagen im Erdgeschoß. Sie waren von außen zugänglich. Die dritte Wohnung lag im Dachgeschoß und war über eine Treppe zu erreichen. Im Dachgeschoß lag ferner ein Raum, der zu einer Erdgeschoßwohnung gehörte. Dieser Wohnungseigentümer verschaffte sich mit einem Wanddurchbruch direkten Zugang zum Treppenhaus, um seinen Raum im Dachgeschoß benutzen zu können, ohne das Haus verlassen zu müssen. Der Dachgeschoßbewohner bemängelte, daß die Zusatztür nicht im Aufteilungsplan verzeichnet war.

Da der eine Erdgeschoßbewohner ohnehin das Treppenhaus benutzen durfte, hatte er einen Anspruch auf einen direkten Zugang dorthin. Diesen Anspruch konnte er als besseres Recht dem Dachgeschoßbewohner entgegenhalten, der seinerseits die ordnungsgemäße Erstherstellung der Wohnanlage durchdrücken wollte.