(Grenzen der gerichtlichen Gebrauchsregelung)

1. Stehen nur wenige Garagen im Gemeinschaftseigentum zur Verfügung, stellt ein Eigentümerbeschluß, der eine zeitlich unbegrenzte Vermietung an einzelne Wohnungseigentümer vorsieht und die anderen auf eine Warteliste verweist, keine zureichende Gebrauchsregelung dar.

2. Durch Gerichtsbeschluß kann eine jährliche Neuverteilung nach einem Losverfahren vorgesehen werden.

3. Auch eine komplizierte Regelung der Abstellmöglichkeiten im gemeinschaftlichen Keller durch Mehrheitsbeschluß der Eigentümer kann vom Gericht nicht wegen Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung für ungültig erklärt werden.

I. Die Gebrauchsregelung betreffend die Vergabe der vier Garagen und zwei Stellplätze.

Einen Rechtsfehler, auf den das Rechtsmittel gemäß § 27 FGG allein gestützt werden kann, weist der angefochtene Beschluß in diesem Punkt nicht auf. Rechtlich einwandfrei führt der angefochtene Beschluß aus, daß die Übertragung der Entscheidung über den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums auf den Verwalter in der Teilungserklärung das Gericht nicht hindert, eine Gebrauchsregelung zu treffen, wenn diejenige des Verwalters nicht ausreichend ist. Es begegnet allerdings rechtlichen Bedenken, wenn das Landgericht die Befugnis des Gerichts zur Einführung einer Gebrauchsregelung anstelle der Eigentümergemeinschaft bereits daraus herleitet, daß die Vergabepraxis des Verwalters nicht den Interessen sämtlicher Eigentümer entspreche. Denn § 15 Abs. 3 WEG sieht ausdrücklich vor, daß Eigentümerbeschlüsse einer Billigkeitsregelung vorgehen, das billige Ermessen also erst bei Fehlen eines Eigentümerbeschlusses zur Anwendung gelangt. Dennoch ist der angefochtene Beschluß im Ergebnis rechtlich haltbar. Nach den Feststellungen des Landgerichts erweist sich nämlich die Eigentümerregelung vom 3. Dezember 1970 in Verbindung mit der geübten Verwalterpraxis als grob unbillig und kann somit keinen Bestand haben. Sie vernachlässigt die Belange der Gesamtheit der Wohnungseigentümer in einem nicht hinnehmbaren Maße. Da für 13 Beteiligte nur vier Garagen und zwei Stellplätze zur Verfügung stehen, muß eine Regelung gefunden werden, daß alle Wohnungseigentümer in gerechter Weise an der Benutzung dieses gemeinschaftlichen Eigentums partizipieren können. Angesichts der Knappheit der Plätze haben alle Miteigentümer einen Anspruch auf die turnusmäßige Mitbeteiligung (§ 15 Abs. 3 WEG, Art. 14 Abs. 1 GG). Die bestehende Warteliste bis zum zufälligen Freiwerden einer Garage oder eines Stellplatzes stellt keine ausreichende Mitbeteiligung dar. Der Antragsteller hat erfolglos versucht, eine andere Gebrauchsregelung durchzusetzen. Der von dem Amtsgericht eingeführte turnusmäßige Wechsel nach einem Losverfahren ist als Gebrauchsregelung nicht zu beanstanden. Rechtlich einwandfrei bezeichnet das Landgericht die vom Amtsgericht getroffene Regelung als in jedem Punkt angemessen.

II. Eigentümer zu TOP 9 (Kellerordnung)

Die angefochtene Entscheidung ist in diesem Punkt nicht rechtsfehlerfrei. Das Landgericht führt aus, dieser Beschluß widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, und bezieht sich hierzu auf § 15 Abs. 3 WEG. Dabei wird rechtlich verkannt, daß sowohl nach § 15 Abs. 3 WEG als auch nach § 43 Abs. 2 WEG Eigentümerbeschlüsse einer Billigkeitsregelung durch den Richter vorgehen, das richterliche billige Ermessen also erst bei dem Fehlen oder einer groben Unbilligkeit eines Eigentümerbeschlusses einsetzen kann. Die von den Eigentümern am 4. März 1987 zu TOP 9 beschlossene Kellerordnung mag kompliziert sein. Es kann jedoch nicht festgestellt werden, daß sie grob unbillig ist. Die Regelung enthält vielmehr im Ansatz eine gleichmäßige Beteiligung aller Wohnungseigentümer am Mitgebrauch der Abstellräume im Keller. Entgegen dem angefochtenen Beschluß ist die Anbringung von Vorrichtungen zum Abstellen von Fahrrädern als so geringfügig anzusehen, daß von einer baulichen Veränderung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht gesprochen werden kann, zumindest wären derartige Haltevorrichtungen in jedem Fall nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG hinzunehmen. Demgemäß ist der Beschluß des Landgerichts insoweit aufzuheben und die Erstbeschwerde des Antragstellers zurückzuweisen.