Grenzen der Erläuterungspflicht für Betriebskostenabrechnungen im preisgebundenen Neubau

1. Bei preisgebundenem Neubau kann der Vermieter die Erläuterung für einzelne Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung nachschieben.

2. Vor substantiierten Einwendungen des Mieters nach Einsichtnahme in die Belege ist eine solche Erläuterung nicht erforderlich.

Die Betriebskostenabrechnungen sind wirksam; die Bekl. schulden daher Ausgleich der offenen Saldi gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Das Amtsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, daß es insoweit auch bei der Betriebskostenabrechnung im preisgebundenen Wohnungsbau weder der Angabe von Rechnungsdaten (vgl. auch OLG Brandenburg GE 1998, 1271) noch der Gegenüberstellung der Kosten des Vorjahres bedarf. Auch sind die Abrechnungen nicht mangels hinreichender Erläuterung der Kostenpositionen "Hauswart", "sonstige Betriebskosten" und "nutzerbezogene Kosten" unwirksam. Zwar hat der Vermieter bei preisgebundenem Wohnraum die erforderlichen Erläuterungen in der Abrechnung selbst vorzunehmen, § 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 NMV i. V. m. § 10 WoBindG. Insoweit ergeben sich jedoch keine Besonderheiten zur Abrechnung im preisfreien Wohnraum, wo es inzwischen höchstrichterlicher Rechtsprechung entspricht, daß diesbezügliche Mängel die formelle Wirksamkeit der Abrechnung nicht berühren (grundlegend BGH NJW 1982, 573; NJW 2005, 219; WuM 2005, 61; Hannemann-Biester, Wohnraummietrecht, § 37 Rn 119 ff.). Der Vermieter kann vielmehr etwa erforderliche Erläuterungen nachschieben. Allerdings obliegt es insofern zunächst dem Mieter, dezidiert seine Einwendungen zu den gerügten Kostenpositionen darzutun; pauschale Beanstandungen genügen nicht. Er muß sich vielmehr zunächst durch Einsichtnahme in die Belege die erforderlichen Informationen verschaffen, um sodann verbleibende Unklarheiten substantiiert geltend zu machen. Daran fehlt es hier.

Eine Betriebskostenabrechnung muß nach § 556 BGB eine geordnete Zusammenstellung der einzelnen Kosten enthalten, ohne daß eine Erläuterung durch den Vermieter vorgesehen ist. Die Rechtsprechung hält daher pauschale Beanstandungen des Mieters "ins Blaue hinein" für unzulässig. Bei preisgebundenem Neubau wird auf § 10 WoBindG verwiesen, wonach wie bei einer Mieterhöhung eine Nachzahlungsforderung des Vermieters zu erläutern ist. Das Landgericht Berlin schränkt - wie bei preisfreiem Wohnraum - diese Erläuterungspflicht ein.

Die Mieter im sozialen Wohnungsbau verweigerten die Nachzahlung von Betriebskosten und meinten, die Abrechnungen seien unwirksam, da die Rechnungsdaten und eine Gegenüberstellung mit Kosten des Vorjahres fehlten. Nicht nachvollziehbar seien auch die Kostenpositionen "Hauswart", "sonstige Betriebskosten" und "nutzerbezogene Kosten". Konkrete Einwendungen dazu erhoben sie nicht; das Amtsgericht verurteilte sie zur Zahlung. Im Berufungsverfahren erteilte das Landgericht einen Hinweis, woraufhin sie die Berufung zurücknahmen.

Mit Hinweis vom 21. August 2006 kündigte das Landgericht an, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Die Angabe von Rechnungsdaten und eine Gegenüberstellung zu den Kosten des Vorjahres sei nicht erforderlich. Auch eine Erläuterung zu einzelnen Kostenpositionen dürfte, wie bei preisfreiem Wohnraum, ausscheiden, wenn der Mieter lediglich pauschal diese Positionen beanstandet habe. Er sei vielmehr gehalten, diese Beanstandungen nach Einsichtnahme in die Belege zu konkretisieren. Erst danach sei der Vermieter berechtigt und verpflichtet, eine Erläuterung nachzuschieben.