Grenzen der Aufklärungspflichten des Verkäufers einer Eigentumswohnung zur Finanzierung

Bei den Verhandlungen über den Kauf einer Eigentumswohnung darf der Verkäufer grundsätzlich davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat. Eine Aufklärungspflicht besteht nur dann, wenn wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgegangen werden muß, daß der künftige Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut.

Aufgrund eines notariell beurkundeten Angebotes vom 27. Dezember 1989, das die Bekl. am 29. Dezember 1989 in notariell beurkundeter Form annahmen, erwarb die Kl. von diesen eine in St. gelegene Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 59,05 m2 zum Preis von 91.797 DM. Die Kl. finanzierte den Erwerb in vollem Umfang durch ein Darlehen. Für den Wohnungskauf hatte der von den Bekl. mit dem Vertrieb beauftragte Zeuge F. die Kl. gewonnen. Neben einem Exposé über die Wohnungseigentumsanlage übergab ihr der Zeuge nach den Behauptungen der Kl. außerdem ein Berechnungsbeispiel für ein anderes Objekt. Zu dem Berechnungsbeispiel habe er erläutert, es gelte entsprechend für die der Kl. angebotene Wohnung, weshalb davon auszugehen sei, daß sich die Wohnung ab 1997 "fast" von selbst tragen werde. Die Berechnung sei jedoch unzutreffend, weil die Kosten für die abzuschließende Lebensversicherung nicht berücksichtigt worden seien; überdies seien die tatsächlichen Hypothekenzinsen höher als angesetzt und die Steuerersparnisse geringer.

Die Kl. ist der Ansicht, die Bekl. seien ihr wegen Verletzung von Aufklärungspflichten zu Schadensersatz verpflichtet. Sie hat ihren Schaden mit 120.158,51 DM berechnet und Zahlung Zug um Zug gegen Rückauflassung des Wohnungseigentums verlangt.

I. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Bekl. seien der Kl. wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten zu Schadensersatz verpflichtet. Der Kapitalsuchende müsse den Kapitalanleger wahrheitsgemäß und vollständig über alle Umstände unterrichten, die für dessen Anlageentscheidung von Bedeutung seien. Eine solche Aufklärung sei nicht erfolgt, wobei offenbleiben könne, ob der für die Bekl. handelnde Zeuge dem Verkaufsgespräch der Kl. ein nicht passendes Berechnungsbeispiel für eine kleinere Wohnung zugrunde gelegt habe. Sei dies nicht der Fall gewesen, hätten die Bekl. sie zwar nicht wahrheitswidrig, wohl aber unvollständig beraten. [...]

II. 1. Zu Recht wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Be-rufungsgerichts, daß die Bekl. wegen Verschuldens bei Vertragsschluß schon deshalb zu Schadensersatz verpflichtet seien, weil eine umfassende Beratung der Kl. über ihre monatlichen Belastungen aus dem Erwerb des Wohnungseigentums unterblieben sei. Die vom Be-rufungsgericht getroffenen Feststellungen reichen nicht aus, um eine dahingehende vorvertragliche Verpflichtung der Bekl. zu begründen.

a) Auch bei Vertragsverhandlungen, bei denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht eine Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den von ihm verfolgten Vertragszweck vereiteln können und daher für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Senat, Urt. v. 6. Februar 1976, V ZR 44/74, LM § 123 BGB Nr. 45; Urt. v. 2. März 1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243). Wie der Senat in der vom Berufungsgericht herangezogenen Entscheidung (Senat, Urt. v. 30. Oktober 1987, V ZR 144/86, NJW-RR 1988, 348, 350 = WM 1988, 48, 50) ausgeführt hat, folgt hieraus insbesondere, daß der Verkäufer beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage den Käufer in einem Prospekt wahrheitsgemäß und vollständig über die für dessen Entscheidung relevanten Umstände unterrichten muß (vgl. auch BGHZ 116, 7, 12; 123, 106, 110; BGH, Urt. v. 29. Mai 2000, II ZR 280/98, WM 2000, 1503, 1504; v. 7. September 2000, VII ZR 443/99, ZIP 2000, 2307, 2310). Fehlerhafte Angaben in einem Prospekt der Bekl. hat das Berufungsgericht jedoch nicht festgestellt.

b) Auf der Grundlage der bislang getroffenen Feststellungen waren die Bekl. nicht verpflichtet, die Kl. - ungefragt - im Hinblick auf ihre monatlichen Belastungen aus dem Erwerb der Eigentumswohnung umfassend zu beraten. Jedermann darf grundsätzlich davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat. Eine Aufklärungspflicht besteht nur dann, wenn wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgegangen werden muß, daß der künftige Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut (BGH, Urt. v. 15. April 1997, IX ZR 112/96, NJW 1997, 3230, 3231). Diese Voraussetzungen mögen etwa bei einer erkennbar drohenden finanziellen Überforderung erfüllt sein (vgl. Senat, Urt. v. 27. Februar 1974, V ZR 85/72, NJW 1974, 849, 851), die Kl. macht jedoch nicht geltend, daß der Erwerb der Wohnung ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteige. 2. Das angefochtene Urteil hat daher mit der gegebenen Begründung keinen Bestand. Die Sache ist jedoch nicht im Sinne einer Klageabweisung entscheidungsreif. Eine Verpflichtung des Bekl. zu 2, die Kl. im Wege des Schadensersatzes so zu stellen, als hätte sie vom Vertragsschluß abgesehen, kann sich nämlich aus der Verletzung eines besonderen Beratungsvertrages ergeben.

a) Eine solche ist gegeben, wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers einen ausdrücklichen Rat erteilt (Senat, BGHZ 140, 111, 115 m. w. N.). Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das zur Förderung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (Senat, aaO.). Die Kl. hat solche Beratungstätigkeit behauptet. Nach ihrem Vorbringen soll sie der für die Bekl. tätige Zeuge im Rahmen eines Gesprächs, bei dem sie Verdienst- und Steuernachweise vorgelegt habe, mit dem Hinweis für den Abschluß des Kaufvertrages gewonnen haben, ein von ihm übergebenes Berechnungsbeispiel für den Erwerb eines anderen Objekts gelte für die angebotene Eigentumswohnung entsprechend, weshalb davon auszugehen sei, daß sich die Wohnung ab 1997 "fast" von selbst tragen werde.

b) Der Bekl. zu 2 müßte sich ein solches Verhalten des Zeugen zurechnen lassen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Bekl. offensichtlich keinen Kontakt mit der Kl. aufgenommen, sondern dem Zeugen bei den Verhandlungen mit der Kl. freie Hand gelassen (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116) und ihn mit der Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut (vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452). Dies genügt, um den Zeugen selbst dann als Erfüllungsgehilfen der Bekl. anzusehen, wenn er als Makler tätig gewesen sein sollte. Falls der Vortrag der Kl. zur Übergabe und Erläuterung des Berechnungsbeispiels zutrifft, steht damit auch fest, daß der Zeuge auf diese Weise einen Beratungsvertrag zwischen den Parteien als Bevollmächtigter der Bekl. zustande bringen konnte und zustande gebracht hat. Unter diesen Umständen war die individuelle Beratung der Kl. nämlich eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluß der Verkaufsbemühungen. Dies genügt für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung des Maklers zum Abschluß des Beratervertrages und die Kundgabe seines Willens, die Beratung für die Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 117).

III. Hiernach ist die Sache an das Berufungsgericht zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO).

1. Einer Vernehmung des Zeugen F., den die Kl. für die von ihr behauptete Vorlage und Erläuterung des Berechnungsbeispiels benannt hat, und einer Beweisaufnahme zu den Zahlungen der Kl. auf die Schuldzinsen bedarf es allerdings nur dann, wenn die Kl., worauf sie bisher nicht hingewiesen worden ist, klargestellt hat, welche Umstände zu den angeblich höheren Belastungen und damit zu einer etwa schuldhaften Falschberatung durch den Zeugen führten.

a) Eine fehlerhafte Beratung kann die Kl. nicht schon aus der unterbliebenen Berücksichtigung ihrer Aufwendungen für die Darlehenstilgung durch den behaupteten Abschluß zweier Lebensversicherungen herleiten. Denn die Kl. durfte bei verständiger Betrachtung die Beratung durch den Zeugen nur dahin verstehen, daß Tilgungsleistungen in die zugrunde liegenden Berechnungen nicht eingeflossen waren. Dies ergab sich aus dem angeblich von dem Zeugen vorgelegten Berechnungsbeispiel, das das "wirtschaftliche Ergebnis" ausdrücklich und hinreichend deutlich "ohne Tilgung" ausweist.

b) Die Berechnung der Kl. zu den Steuerersparnissen ist im Hinblick auf die dort zugrunde gelegten Prozentsätze, die ersichtlich dem Progressions-Tarif aus § 32 a EStG keine Rechnung tragen, nicht nachvollziehbar. Die Kl. müßte anhand der jeweiligen Steuersätze dartun, in welchem Umfang sich ihre Steuerbelastung durch die Berücksichtigung der Verluste aus der Vermietung reduziert hat. Es fällt auf, daß die von ihr vorgelegten Steuerbescheide bis auf eine Ausnahme immer höhere Verluste ausweisen als im Berechnungsbeispiel dargestellt, weshalb die ersparten Steuern regelmäßig noch über den dortigen Ansätzen liegen müßten.

c) Zweifelhaft ist ferner ein Verschulden, soweit zu Lasten der Kl. höhere Finanzierungskosten als die im Berechnungsbeispiel berücksichtigten jährlichen Schuldzinsen in Höhe von 4.056 DM entstanden sind. Hier ist nicht erkennbar, daß der Zeuge beim Ausfüllen des Formulars wegen der Höhe der Zinslasten nicht hinreichend sorgfältig vorgegangen ist.

Der Kauf einer Eigentumswohnung ohne Eigenkapital müßte eigentlich verboten werden. Da dies nach der Verfassung nicht geht, werden immer wieder die Gerichte bemüht, wenn sich der Käufer verrechnet hat bzw. vom Verkäufer schlecht aufgeklärt wurde.

Die Käuferin hatte den Kaufpreis für die Eigentumswohnung voll finanziert. Später stellte sich heraus, daß die Kosten höher und die Steuerersparnisse geringer als gedacht waren. Sie verlangte im Wege des Schadensersatzes von den Verkäufern wegen mangelnder Aufklärung Rückgängigmachung des Kaufvertrages.

Mit Urteil vom 6. April 2001 hob der Bundesgerichtshof das Urteil des Kammergerichts, das eine entsprechende Aufklärungspflicht des Verkäufers bejaht hatte, auf und meinte, eine umfassende Beratung des Käufers sei vom Verkäufer nicht geschuldet. Jedermann darf grundsätzlich davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat, heißt es wörtlich im Urteil. Die Sache wurde jedoch an das Kammergericht zurückverwiesen, da die Käuferin sich außerdem darauf berufen hatte, der mit dem Vertrieb beauftragte Zeuge habe sie mit unrichtigen Berechnungsbeispielen falsch beraten. Wenn das zuträfe, käme allerdings eine Haftung aus einem Beratungsvertrag in Betracht.