Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs bei Hundehaltung

1. Eine vertragliche Klausel ist wirksam, wonach der Mieter Kleintiere ohne Einwilligung des Vermieters im haushaltsüblichen Umfang halten darf, andere Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung, jedoch nur bei vorheriger Zustimmung des Vermieters gestattet ist.

2. Die vermehrte Belastung von Wohnung, Haus und unmittelbarer Umgebung durch die Haltung eines zweiten Hundes kann insbesondere bei einer kleinen Wohnung die Untersagung der Genehmigung rechtfertigen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Erteilung einer Genehmigung zur Haltung eines zweiten Hundes.

Die Kl. ist aufgrund Vertrages vom 10.12.2013 Mieterin und der Bekl. Vermieter einer Wohnung im 2. OG …, welche aus zwei Zimmern, Bad und Küche, Flur und einem Keller besteht und eine Größe von ca. 50 m2 hat.

Mit Zustimmung des Bekl. hält die Kl. eine zehn Jahre alte Mischlingshündin mit einer Höhe von ca. 50 cm, welche an Pankreatitis leidet. Anfang April 2019 bat die Kl. den Bekl., ihr die Haltung eines zweiten Hundes, den sie sich aus dem Tierheim ausgesucht hatte, zu genehmigen. Der Bekl. erteilte die Genehmigung nicht.

Die Kl. meint, der Bekl. müsse ihr aus Gründen der Gleichbehandlung die Haltung des weiteren Hundes genehmigen, da er selbst und auch eine andere Mietpartei im Haus zwei Hunde hielten. Sie behauptet, wegen der Krankheit ihres Hundes sei mit dem Ableben zu rechnen. Sie wolle einen fließenden Übergang in der Hundehaltung haben.

[…] Ein Anspruch der Kl. auf Gestattung der Haltung eines weiteren Mischlingshundes mit ca. 60 cm Widerristhöhe gemäß § 535 Abs. 1 BGB i. V. m. § 11 des Mietvertrages besteht nicht.

Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die mietvertragliche Tierhaltungsklausel wirksam ist. Zwar sind Klauseln in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter allgemein verpflichten, „keine Hunde und Katzen zu halten“, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 20.3.2013 - VIII ZR 168/12 -, juris, Rn. 15). Eine solche Klausel liegt allerdings nicht vor. Vielmehr differenziert § 11 des Mietvertrages wie folgt:

„Kleintiere, wie Vögel, Zierfische, Schildkröten, Hamster, Zwergkaninchen oder vergleichbare Tiere, darf der Mieter ohne Einwilligung des Vermieters im haushaltsüblichen Umfang halten. Andere Tierhaltung des Mieters, insbesondere Hundehaltung, ist nur bei vorhergehender Zustimmung des Vermieters gestattet.“

Behält sich der Vermieter - wie vorliegend - durch eine Formularklausel die Zustimmung zur Hundehaltung vor, liegt darin die Zusage, über die Tierhaltung unter Beachtung der betroffenen Interessen im Einzelfall zu entscheiden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 535 Rn. 563). Denn ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur für den jeweiligen Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (vgl. BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 340/06, juris Rn. 19; BGH, Urteil vom 20.3.2013 - VIII ZR 168/12 -, juris Rn. 19).

Entgegen der Ansicht der Kl. hat das Amtsgericht die vorgetragenen berechtigten Interessen der Vertragsparteien im vorliegenden Einzelfall umfassend berücksichtigt und gewichtet, gegeneinander abgewogen und in Ausgleich gebracht. Dabei hat es im Grundsatz zutreffend angenommen, dass das Halten eines Hundes vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gemäß § 535 Abs. 1 BGB umfasst ist, wenn hierdurch die Belange des Vermieters oder der anderen Mieter nicht beeinträchtigt werden (vgl. insoweit auch BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 340/06, juris Rn. 15). Die Kl. begehrt vorliegend allerdings nicht die Gestattung der Haltung eines Hundes; sie hält in ihrer Mietwohnung bereits einen Hund. Vielmehr begehrt sie - zusätzlich zu dem bereits vorhandenen Hund - die Haltung eines weiteren Hundes.

Zwar handelt es sich auch hierbei um ein berechtigtes Interesse der Bekl. Soweit das Amtsgericht dieses Interesse im Rahmen der gebotenen Abwägung als weniger gewichtig wertet als das Interesse an der Haltung eines (ersten) Hundes, ist diese Entscheidung jedoch nicht zu beanstanden. Denn die Frage, ob ein Mieter in seiner Wohnung überhaupt zur Tierhaltung berechtigt ist, hat für diesen eine wesentlich weitreichendere Bedeutung als die Frage, in welchem Ausmaß diese Tierhaltung erfolgen darf. Dementsprechend führt der Umstand, dass der Vermieter aufgrund der berechtigten Interessen des Mieters die Haltung eines Hundes gestattet, nicht reflexartig dazu, dass auch ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Haltung eines weiteren Hundes besteht. Andernfalls hätte der Mieter, der von seinem Vermieter die Erlaubnis zur Haltung eines Hundes erhält, automatisch einen Anspruch auf die Haltung einer unbegrenzten Anzahl von Tieren. Daher steht dem Vermieter bei der Entscheidung, ob er dem Mieter- zusätzlich zu dem bereits vorhandenen Hund - die Haltung eines weiteren Hundes gestattet, ein weiterer Ermessensspielraum zu als bei der Entscheidung, ob er überhaupt eine Hundehaltung gestattet.

Der Bekl. hat nachvollziehbare Gründe für die Untersagung der Genehmigung der Hundehaltung vorgetragen, die im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen sind. Das Amtsgericht hat insofern zutreffend berücksichtigt, dass mit der Haltung mehrerer Hunde auch eine größere Belastung von Wohnung, Haus und unmittelbarer Umgebung einhergeht, da aufgrund der Haltung eines weiteren Hundes insbesondere entsprechende Geräusche durch Bellen, Gerüche sowie eine verstärkte Benutzung der Wohnimmobilie zu erwarten sind. Eine entsprechende Beeinträchtigung der Vermieterbelange oder eine Störung anderer Hausbewohner kann bei einer Hundehaltung (anders als z. B. bei Kleintieren, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden können) zumindest nicht grundsätzlich von vornherein ausgeschlossen werden (vgl. BGH, Urteil vom 20.3.2013 - VIII ZR 168/12 -, juris, Rn. 17). Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Kl. die Haltung eines „neuen“ Hundes begehrt, dessen konkrete Verhaltensweisen und Angewohnheiten ihr derzeit unbekannt sind.

Die oben dargestellten Belastungen sind bei der Haltung eines zweiten Hundes grundsätzlich zumindest im doppelten Maße zu erwarten wie bei der Haltung eines Hundes. Denn durch den zweiten Hund ist die Gefahr gegeben, dass zukünftig durch das Miteinander-Balgen oder das gegenseitige Sich-Anbellen solche Beeinträchtigungen verstärkt gegenüber dem Zustand bei der Haltung nur eines Hundes in der Wohnung auftreten (vgl. LG Hannover, Urteil vom 13.1.1988 - 11 S 272/87 -, BeckRS 2014, 6265).

Im Rahmen der Abwägung hat das Amtsgericht darüber hinaus - in Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung - auch die konkrete Größe der klägerischen Wohnung von ca. 50 m2 berücksichtigt (vgl. BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12 -, juris Rn. 19). Insofern besteht auch ein wesentlicher Unterschied zu der Hundehaltung des Bekl. Zwar hält auch dieser zwei (wesentlich kleinere) Hunde, allerdings auf einer fast doppelt so großen Wohnfläche. Im Ergebnis haben somit die Hunde des Bekl. derzeit etwa dieselbe Wohnfläche zur alleinigen Verfügung wie der Hund der Kl. Bei der Haltung eines weiteren Hundes würde die Wohnung der Kl. anteilig aufgrund der „drei Bewohner“, hingegen einer wesentlich höheren Abnutzung unterliegen als die Wohnung des Bekl. Aufgrund dieser wesentlichen Unterschiede folgt allein aus dem Umstand, dass der Bekl. zwei Hunde hält, kein entsprechender Anspruch der Kl.

Der Umstand, dass der derzeit von der Kl. gehaltene Hund bereits hochbetagt und an Pankreatitis erkrankt ist, führt ebenfalls zu keinem anderen Abwägungsergebnis. Die Kl. hat bereits die Erlaubnis des Bekl. zur Haltung eines Hundes. Wenn dieser Hund der Kl. verstirbt, ist es der Kl. unbenommen, unmittelbar erneut einen Hund bei sich zu halten. Angesichts der oben dargestellten berechtigten Einwände des Bekl. gegen die (zeitgleiche und auf unbestimmte Dauer angelegte) Haltung eines zweiten Hundes erscheint es der Kl. vorliegend zumutbar, gegebenenfalls kurzzeitig alleine in der Wohnung zu leben.

Ob die Bekl. zur ordnungsgemäßen Haltung eines Hundes in der Lage ist, kann dahinstehen. […]

Mietvertragliche Klauseln, wonach jegliche Tierhaltung verboten ist, sind unwirksam, weil eine Beeinträchtigung durch Kleintiere praktisch ausgeschlossen ist und unter bestimmten Umständen der Mieter auch Anspruch auf Hundehaltung haben kann (Blindenhund). Die Tierhaltungsklausel im Formular des Grundeigentum-Verlages ist wirksam, wie das LG Berlin entschieden hat.

Die Mieterin einer Zweizimmerwohnung hielt mit Genehmigung des Vermieters einen Hund, bei dem sie wegen einer Erkrankung mit dem Tod rechnete und sich für einen fließenden Übergang einen zweiten Hund aus dem Tierheim ausgesucht hatte. Der Vermieter verweigerte die Genehmigung; das Amtsgericht wies die Klage der Mieterin ab. Das Landgericht Berlin meinte, die Berufung habe keine Aussicht auf Erfolg.

Die Kammer bestätigte die Auffassung des Amtsgerichts, wonach die Tierhaltungsklausel im Mietvertragsformular des Grundeigentum-Verlags wirksam ist. In der Klausel, wonach der Vermieter sich die Zustimmung zur Hundehaltung vorbehalte, liege die Zusage, über die Tierhaltung unter Beachtung der betroffenen Interessen im Einzelfall zu entscheiden. Dazu gehöre eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters. Dies führe hier dazu, dass die Klägerin nicht die Haltung eines weiteren Hundes beanspruchen könne. Hiermit sei eine größere Belastung von Wohnung, Haus und unmittelbarer Umgebung verbunden, zumal bei einem zweiten Hund die Gefahr gegeben sei, dass zukünftig durch das Miteinander-Balgen oder das gegenseitige Sich-Anbellen die Beeinträchtigungen verstärkt auftreten. Da die Wohnung der Klägerin nur 50 m² groß sei, habe der Vermieter daher zu Recht die Erlaubnis zur Haltung eines weiteren Hundes verweigert.