Grenzen der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, Beweis durch örtliche Betriebskostenübersicht, Betriebskostenspiegel

1. Zur Unwirksamkeit der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale gemäß § 138 Abs. 2 BGB.

2. Bei widerstreitendem Parteivortrag kann die durchschnittliche örtliche Betriebskostenlast vom Gericht gemäß den §§ 287, 291 ZPO auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens durch Heranziehung einer von der Kommune erstellten Betriebskostenübersicht (hier: Betriebskostenübersicht 2015 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt des Landes Berlin) bestimmt werden.

Die Berufung ist offensichtlich unbegründet. Zutreffend hat das Amtsgericht die auf Auszahlung eines Betriebskostenguthabens gerichtete Klage abgewiesen, da die Parteien im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben. Insoweit nimmt die Kammer auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug, denen im Wesentlichen nichts hinzuzufügen ist. § 305c Abs. 2 BGB findet keine Anwendung zugunsten des Kl. Insoweit genügt es nicht, dass Streit über die Auslegung besteht; erforderlich sind nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmethoden zumindest zwei rechtlich vertretbare Auslegungen (st. Rspr., vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 305c Rz. 15 m.w.N.). Daran indes fehlt es aufgrund der vom Amtsgericht zutreffend für eindeutig erachteten Vertragsgestaltung.

Soweit der Kl. sich nunmehr auf die Unwirksamkeit der Pauschale gemäß § 138 Abs. 2 BGB beruft, vermag er auch damit nicht durchzudringen. Das für den Wuchertatbestand erforderliche grobe Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ist bei der von dem Kl. zu entrichtenden monatlichen Pauschale von 145 € für kalte Betriebskosten nicht gegeben. Denn ausweislich der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt unter Zugrundelegung von Abrechnungsdaten aus dem Jahre 2013 erstellten Betriebskostenübersicht 2015, die die Kammer gemäß §§ 287, 291 ZPO herangezogen hat (vgl. Huber, in: Musielak/Voit, ZPO, 12. Aufl. 2015, § 291 Rz. 1), betragen die monatlichen kalten Betriebskosten in Berlin durchschnittlich 1,69 €/m2. Das ergibt für eine Wohnung wie die von dem Kl. im Dezember 2012 angemietete bei einer Fläche von 61 m2 im Durchschnitt kalte monatliche Betriebskosten von 103,49 €. Es kann dahinstehen, ob die von den Parteien im Rahmen ihrer Vertragsautonomie bei Begründung des Mietverhältnisses vorgenommenen Prognose der tatsächlichen Betriebskosten und die sich zu den Durchschnittswerten ergebende Differenz von 40 % überhaupt ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung begründet hat. Zumindest ist es nicht grob. Davon ausgehend sind die Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB nicht erfüllt.

Keiner abschließenden Entscheidung der Kammer bedurfte die Frage, ob dem Kl. womöglich Ansprüche auf Herabsetzung der Pauschale gemäß § 560 Abs. 3 BGB (vgl. dazu verneinend für den vom Kl. reklamierten Fall einer von Anfang an zu hoch angesetzten Pauschale BGH, Urt. v. 16. November 2011 - VIII ZR 106/11, GE 2011, 1677 Tz. 10) oder solche auf Schadensersatz wegen unterlassener Herabsetzung (vgl. dazu Weitemeyer, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 560 Rz. 45 m.w.N.) gegenüber der Bekl. zustanden. Denn nicht solche, sondern allein Ansprüche auf Auskehr eines von dem Kl. behaupteten Betriebskostenguthabens sind Streitgegenstand.

Berufungsverfahren durch Berufungsrücknahme erledigt.

Betriebskosten dürfen als Betriebskostenpauschale oder als Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart werden. Nur für Vorauszahlungen, nicht aber für die Pauschale fordert das Gesetz, dass sie „angemessen“ sein müssen. Unwirksam könnte eine übertrieben hohe Betriebskostenpauschale allerdings als sittenwidriges Rechtsgeschäft sein (§ 138 BGB). Als Maßstab für eine sittenwidrig hohe Pauschale kann – auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens – die durchschnittliche örtliche Betriebskostenlast herangezogen werden – in Berlin beispielsweise die dem Mietspiegel beigefügte Betriebskostenübersicht.

Nach Ende des Mietverhältnisses verlangte der Kläger (Mieter) Auszahlung eines vermeintlichen Betriebskostenguthabens. Begründung: Die vereinbarte Betriebskostenpauschale sei grob und wucherisch überhöht gewesen. Vereinbart war für die 61 m2 große Wohnung eine monatlichen Pauschale von 145 € für kalte Betriebskosten. Das AG hatte die Klage abgewiesen, das LG wies die Berufung des Mieters zurück.

Soweit sich der Kläger auf die Unwirksamkeit der Pauschale gemäß § 138 Abs. 2 BGB berufe, könne er damit nicht durchdringen. Das für den Wuchertatbestand erforderliche grobe Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung sei bei einer monatlichen Betriebskostenpauschale von 145 € für die 61 m2 große Wohnung nicht gegeben. Ausweislich der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt unter Zugrundelegung von Abrechnungsdaten aus dem Jahre 2013 erstellten Betriebskostenübersicht 2015 müsse in Berlin mit durchschnittlich 1,69 €/m2 mtl. an kalten Betriebskosten gerechnet werden. Bei einer 61 m2 großen Wohnung wären das 103,49 €/mtl. Es könne dahinstehen, ob die sich zu den Durchschnittswerten ergebende Differenz von 40 % überhaupt ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung begründet habe, zumindest sei es nicht grob. Davon ausgehend sind die Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB nicht erfüllt.

Es müsse auch nicht geklärt werden, ob dem Kläger womöglich Ansprüche auf Herabsetzung der Pauschale gemäß § 560 Abs. 3 BGB zugestanden hätten – der BGH hatte das bereits für den vom Kläger reklamierten Fall einer von Anfang an zu hoch angesetzten Pauschale verneint (BGH, Urteil vom 16. November 2011 - VIII ZR 106/11 - GE 2011, 1677 Rn. 10) oder solche auf Schadensersatz wegen unterlassener Herabsetzung. Denn solche Ansprüche seien nicht geltend gemacht worden, sondern allein Ansprüche auf Auskehr eines behaupteten Betriebskostenguthabens.