Grenzen der Aufklärungspflicht über früher angezeigte Mängel bei Neuvermietung, Vereitelung der Mangelbehebung, Minderungsquote bei Fahrstuhlausfall

1. Es gibt keine allgemeine Aufklärungspflicht des Vermieters, dem Mieter bei Mietvertragsschluss etwaige vom Vormieter in der Vergangenheit angezeigte Mängel ungefragt zu offenbaren (hier: vor Jahren aufgetretene Aufzugsgeräusche).

2. Sagt der Mieter einen geplanten Besichtigungstermin einfach ab und vereitelt so eine Beseitigung etwaiger Mängel, scheidet eine Mietminderung schon dem Grunde nach aus.

3. Die Nichtbenutzbarkeit eines Aufzugs berechtigt den Mieter einer im 3. OG gelegenen Wohnung allenfalls zu einer Mietminderung in Höhe von 3 %, und zwar nur für die konkreten Tage des Aufzugausfalls.

(Nichtamtliche Leitsätze)

I. Die Kl. verlangt von dem Bekl. Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum von April 2016 bis einschließlich Februar 2017 für eine von dem Bekl. (ehemals) gemietete Wohnung.

1. a) Die Kl. vermietete der Familie A. für den Zeitraum 1. Februar 2007 bis einschließlich zum 6. Februar 2016 die Wohnung im Hause … Straße, drittes Obergeschoss, Nummer … Berlin.

Das Schlafzimmer dieser Wohnung lag direkt neben dem Schacht eines der vier Aufzüge (Fahrstühle) in diesem Gebäude.

b) Frau A. meldete der Hausverwaltung der Kl. per eMail vom 2. Februar 2010 Folgendes: „In der … Straße … Wohnung … befindet sich das Schlafzimmer gleich neben dem Fahrstuhlschacht. Bisher auch kein Problem, denn der fahrende Aufzug machte nur leise Geräusche. Allerdings seit ca. 1 Woche entstehen beim Runterfahren des Aufzuges sehr unangenehme Geräusche (metallisches Knarren), die sehr störend sind. […] Übrigens die Geräusche hört man nicht, wenn man selber im Fahrstuhl fährt, sondern nur von außen bzw. im Wohnraum.“

c) Des Weiteren meldete Frau A. der Hausverwaltung der Kl. per eMail vom 5. Februar 2014 Folgendes:

„Ich habe mit Ihnen vor über drei Wochen telefonisch gesprochen und mitgeteilt, dass der Fahrstuhl in der … Straße Geräusche beim Fahren von sich gibt. […] Das ist wirklich sehr unangenehm.

Allerdings seit ca. 1 Woche entstehen beim Runterfahren des Aufzuges sehr unangenehme Geräusche (metallisches Knarren), die sehr störend sind. […]

Übrigens die Geräusche hört man nicht, wenn man selber im Fahrstuhl fährt, sondern nur von außen bzw. im Wohnraum.“

Diese eMail der Frau A. leitete die Hausverwaltung der Kl. sodann mit eMail vom selben Tage (= 5. Februar 2014) an einen Herrn … von einem Aufzugsunternehmen weiter.

d) Die Kl. als Vermieterin und der Bekl. als Mieter schlossen am 2. Februar 2016 einen Mietvertrag über die erwähnte Wohnung ab. […]

e) Der Bekl. meldete der Hausverwaltung der Kl. mit eMail vom 27. Februar 2016 sowohl eine angebliche Lärmbeeinträchtigung durch den Betrieb des Aufzuges neben dem Schlafzimmer in der in Rede stehenden Wohnung als auch eine angebliche Geruchsbelästigung nach Abflusskanal im dortigen Badezimmer.

Diese eMail sandte der Bekl. in „CC“ auch an eine Frau C.

f) Daraufhin erschien (noch) am 27. Februar 2016 die vorerwähnte Frau C. in der in Rede stehenden Wohnung bei dem Bekl.

g) Mit weiterer eMail vom 1. März 2016 beschwerte sich der Bekl. gegenüber der Hausverwaltung der Kl. wiederum über angebliche Lärmbeeinträchtigungen durch den Betrieb des in Rede stehenden Aufzuges.

h) Mit weiterer eMail vom 30. März 2016 kündigte der Bekl. gegenüber der Hausverwaltung der Kl. an, die monatliche Bruttowarmmiete wegen der von ihm gemeldeten angeblichen Beeinträchtigungen in seiner Wohnung (Anlage 1 und 2) ab dem Monat April 2016 um 10 % zu kürzen.

i) Sodann beauftragte die Hausverwaltung der Kl. das Unternehmen X GmbH spätestens am 31. März 2016 damit, sich in der in Rede stehenden Wohnung die angebliche Geruchsbelästigung im dortigen Bad anzusehen. Darüber informierte die Hausverwaltung der Kl. den Bekl. mit Schreiben vom 31. März 2016 damit, woraufhin der Bekl., die Hausverwaltung der Kl. und das Unternehmen X. GmbH für den 19. April 2016 zwischen 7.00 Uhr und 7.30 Uhr einen Besichtigungstermin in der in Rede stehenden Wohnung vereinbarten - auch wegen der angeblichen Aufzugsgeräusche im Schlafzimmer der in Rede stehenden Wohnung.

Diesen Besichtigungstermin sagte der Bekl. indes gegenüber dem Unternehmen X. GmbH am 18. April 2016 ohne Angabe von Gründen ab.

j) Der Bekl. zahlte sodann (ankündigungsgemäß) die monatliche Bruttowarmmiete für die Monate April bis einschließlich November 2016 um jeweils 100,47 € reduziert.

k) Des Weiteren kündigte der Bekl. der Kl. das in Rede stehende Mietverhältnis mit Schreiben an deren Hausverwaltung vom 29. September 2016 zum Ablauf des 31. Dezember 2016 wegen angeblicher Vorenthaltung von „relevanten Informationen“ über die angebliche Lärmbeeinträchtigung im Schlafzimmer der in Rede stehenden Wohnung durch den Betrieb des in Rede stehenden Aufzuges unter Bezugnahme auf seine eMails an die Hausverwaltung der Kl. vom 27. Februar sowie 1. als auch 30. März 2016. […]

l) Für den Monat Dezember 2016 leistete der Bekl. keine Zahlung […].

n) Die vier Aufzüge des Gebäudes … Straße in Berlin wurden im Zeitraum vom 15. bis einschließlich zum 22. Dezember 2016 stillgelegt. […]

II. Der Bekl. war - bis auf einen geringfügigen Betrag von 7,78 € nebst anteiliger Zinsen - antragsgemäß zu verurteilen, weil sich die zulässige Klage der Kl. insoweit auch als begründet erweist. Darüber hinausgehend war die Klage indes abzuweisen, weil sie unbegründet ist.

1. […]

2. In der Sache selbst kann die Kl. von dem Bekl. - als Hauptforderung - Zahlung von insgesamt 3.626.96 € verlangen aus § 4 Ziffern 1. bis 3. des Mietvertrages zwischen den Parteien des Rechtsstreites vom 2. Februar 2016 in Verbindung mit § 535 Abs. 2 (§ 549 Abs. 1) BGB. […]

b) Entgegen der Auffassung des Bekl. war der in Rede stehende Mietvertrag auch nicht „unlauter“ zustande gekommen bzw. unwirksam gemäß § 142 Abs. 1 BGB, weil die Bekl. ihn vor dessen Abschluss nicht über die Lage des Schlafzimmers der in Rede stehenden Wohnung unmittelbar am Fahrstuhlschacht informierte hatte: […]

(a) Insbesondere hatte die Kl. (bzw. deren Hausverwaltung) den Bekl. nicht im Sinne des § 123 Abs. 1 BGB getäuscht und dem Bekl. damit ein entsprechendes Anfechtungsrecht gegeben.

Entgegen der Auffassung des Bekl. war die Kl. für - gelegentliche - Geräusche durch den in Rede stehenden Aufzug ihm gegenüber nicht - und schon gar nicht ungefragt - aufklärungspflichtig (vgl. BGH, NJW 2010, 3362, m.w.N.; LG Dortmund, NJW-RR 2002, 1162 m.w.N.; Ellenberger, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 76. Auflage [2017], § 123, Rn. 5b, 8 und 9 m.w.N.): Denn die von dem Bekl. selbst hier vorgelegten beiden eMails der Frau A. verhalten sich nur über eine gelegentliche Geräuschimmission in der in Rede stehenden Wohnung im Jahre 2010 bzw. 2014 - davor = seit dem 1. Februar 2007, dazwischen = bis zum 4. Februar 2014 und seit dem 6. Februar 2014 bis zum 6. Februar 2016 hingegen schreibt sie nichts. Dann aber durfte auch die Kl. davon ausgehen, dass es durch den in Rede stehenden Aufzug nur gelegentlich und in erheblichen zeitlichen Abständen zu Geräuschimmissionen in dem Schlafzimmer der in Rede stehenden Wohnung kommt.

(b) Aber auch ein etwaiger Irrtum des Bekl. über das Fehlen der in Rede stehenden - angeblichen - Geräuschimmissionen im Sinne des § 119 Abs. 2 BGB hätte den in Rede stehenden Mietvertrag nicht gemäß § 142 Abs. 1 BGB nichtig gemacht: Denn eine entsprechende Anfechtungserklärung im Sinne des § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB hätte er erst in seinem Kündigungs-Schreiben vom 29. September 2016 an die Hausverwaltung der Kl. erklärt. Das war aber nicht mehr ohne schuldhaftes Zögern bzw. unverzüglich im Sinne des § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil er doch schon davor - nämlich seit dem 27. Februar 2016 - von dieser angeblichen Geräuschimmission wusste.

(2) Aus den vorstehenden Gründen in Ziffer II. 2. b) (1) kann der Bekl. von der Kl. auch keinen Schadensersatz verlangen - in Form einer Vertragsrückabwicklung - gemäß §§ 280 Abs. 1 Satz 1, 249 Abs. 1 in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB.

c) Ein Teilbetrag von 803,76 € kann die Kl. von dem Bekl. wegen der rückständigen Bruttowarmmiete für die Monate April bis einschließlich November 2016 zu je 100,47 € gezahlt verlangen. […]

(2) Entgegen der Auffassung des Bekl. war die monatliche Bruttowarmmiete in diesem Zeitraum auch nicht um diese 100,47 € monatlich erloschen:

(a) Ein solcher Erlöschensgrund folgt insbesondere nicht aus infolge der von dem Bekl. hier behaupteten Lärm- und Geruchsbelästigungen in der in Rede stehenden Wohnung in Verbindung mit § 536 Abs. 1 Satz 2 (§ 549 Abs. 1) BGB als Mängel dieser Wohnung (§§ 495, 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO). […]

b) Davon, dass in dem in Rede stehenden Zeitraum April bis einschließlich November 2016 solche Mängel vorlagen, konnte sich das Gericht indes nicht überzeugen (§§ 495, 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO), was zum Nachteil des hier insoweit beweisbelasteten Bekl. geht.

(aa) Zum einen ist die jeweilige Behauptung des Bekl. - Geräuschimmissionen im Schlafzimmer sowie Geruchsbelästigungen im Bad in der in Rede stehenden Wohnung - von der Kl. (und in zulässiger Weise) bestritten worden (§ 138 Abs. 3 ZPO).

(bb) Zum anderen war die von dem Bekl. für eine angebliche Geruchsbelästigung aufgebotene Zeugin C. hier schon deswegen nicht zu vernehmen, weil diese Dame nach dem Vortrag des Bekl. nur am 27. Februar 2016 solche Geruchsbelästigungen in der in Rede stehenden Wohnung wahrgenommen haben will - eine entsprechende Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 (§ 549 Abs. 1) BGB hätte sich aber dann nur an diesem Tage auswirken können, nicht aber auf die von der Kl. hier erst ab dem 1. April 2016 verlangten rückständigen monatliche Bruttowarmmiete. Die zeugenschaftlichen Bekundungen der Frau C. wären also hier - und von vornherein - unergiebig gewesen (§§ 495, 286 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 373 ZPO).

(cc) Schließlich waren alle von dem Bekl. in seinem Schriftsatz vom 21. November 2016 aufgebotenen drei Zeugen zu der angeblichen Geruchsbelästigung hier nicht mehr zu vernehmen: Denn dadurch, dass der Bekl. den mit ihm abgestimmten Besichtigungstermin für das in Rede stehende Bad und das Schlafzimmer am 19. April 2016 am 18. April 2016 ohne Angabe von Gründen abgesagt hatte, vereitelte er der Kl. deren Recht auf Mangelbeseitigung und somit auch seinen - angeblichen - Anspruch auf Mangelbeseitigung aus § 535 Abs. 1 Satz 2 (§ 549 Abs. 1) BGB (vgl. BGH, NJW 2015, 2419; LG Berlin, GE 2014, 193, Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage [2015], § 536, Rn. 628; Weidenkaff, in: Palandt, aaO., § 536, Rn. 37).

(dd) Soweit es die angeblichen Geräuschimmissionen in dem Schlafzimmer in der in Rede stehenden Wohnung betrifft, hat der Bekl. indes keinen Beweis angeboten - z. B. nach Vernehmung von Zeugen (§§ 495, 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO) - und ist deswegen hier beweisfällig geblieben.

Selbst die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens bzw. die Einnahme richterlichen Augenscheins - was allerdings in das Ermessen des Gerichtes gestellt war gemäß § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO - hätte dem Bekl. hier nichts genutzt: Denn ob und welche (Aufzugs-) Geräusche im Schlafzimmer der in Rede stehenden Wohnung zwischen April und einschließlich November 2016 geherrscht haben, hätten beide Beweismittel dem Gericht nicht vermitteln können (§§ 495, 291 ZPO) - und wären deswegen hier von vornherein unergiebig für die in Rede stehende Behauptung des Bekl.

d) Ein weiterer Teilbetrag von 813,86 € kann die Kl. von dem Bekl. wegen der rückständigen Bruttowarmmiete für den Monat Dezember 2016 gezahlt verlangen. […]

(2) Die monatliche Bruttowarmmiete in diesem Zeitraum war nur wegen der Aufzugstilllegung zwischen dem 15. und dem 21. Dezember 2016 gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 (§ 549 Abs. 1) BGB um 7,78 € auf dann 996,89 € gemindert. […]

e) Schließlich kann die Kl. von dem Bekl. einen weiteren Teilbetrag von 2.009,34 € wegen der rückständigen Bruttowarmmiete für die Monate Januar und Februar 2017 gezahlt verlangen. […]

(2) Entgegen der Auffassung des Bekl. war das in Rede stehende Mietverhältnis auch zumindest bis einschließlich zum 29. Februar 2017 nicht beendet worden - und damit auch nicht seine Verpflichtung erloschen, die vertraglich vereinbarte monatliche Bruttowarmmiete an die Kl. zu zahlen.

(a) Insbesondere folgte eine solche Beendigung des in Rede stehenden Mietverhältnisses nicht durch die Kündigungserklärung des Bekl. mit Schreiben vom 29. September 2016 (zum Ablauf des 31. Dezember 2016) (siehe oben, Ziffer 1.1. Buchstabe k).

(aa) Zum einen sind hier - und auch zur Gewissheit des Gerichtes feststehende - Gründe für eine außerordentliche (und gegebenenfalls zusätzlich fristlose) Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 und Satz 1 Nr. 1 (§ 549 Abs. 1) BGB wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf einer ordentlichen Kündigung (§ 543 Abs. 1 Satz 2 [§ 549 Abs. 1] BGB) nicht zu erkennen (§ 138 Abs. 1 ZPO) - zumal der Bekl. ja auch diese Kündigung erst zum Ablauf des 31. Dezember 2016 erklärt hatte (vgl. § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) und nicht fristlos. Auch hat ihn offenbar am 29. September 2016 eine angebliche Geruchsbelästigung im Bad der in Rede stehenden Wohnung nicht (mehr) gestört.

(bb) Aber auch eine ordentliche Kündigung gemäß §§ 542 Abs. 1 (§ 549 Abs. 1), 573c Abs. 1 Satz 1 BGB konnte der Bekl. hier nicht wirksam zum Ablauf des 31. Dezember 2016 aussprechen: Denn dies war gemäß § 2 Ziffer 2 Satz 2 des Mietvertrages mit der Kl. in Verbindung mit § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB bis zum 28. Februar 2017 ausgeschlossen worden.

Dieser zeitlich befristete vertragliche Ausschluss für das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses - auch - für den Mieter war im Übrigen rechtlich wirksam (vgl. BGH, NZM 2017, 71 f. m.w.N.; Weidenkaff, in: Palandt, aaO., § 573c, Rn. 3 m.w.N.).

(b) Andere Beendigungsgründe für das in Rede stehende Mietverhältnis mit Wirkung vor dem 29. Februar 2017 sind nicht ersichtlich.

Wenn der Vermieter nach einer Mängelanzeige die Mängel nicht behebt, muss er bei einer Neuvermietung den Mietinteressenten grundsätzlich darauf hinweisen. Eine solche Aufklärungspflicht besteht aber nicht, wenn ein Interesse des Mieters an dem verschwiegenen Umstand nicht erkennbar ist (LG Dortmund, NJW-RR 2002, 1162) oder der Vermieter annehmen darf, dass nur ein unerheblicher Mangel vorliegt – so das Amtsgericht Mitte.

Die Vormieterin hatte mit eMails aus dem Jahre 2010 und 2014 eine Geräuschbelästigung durch den Fahrstuhl für das neben dem Fahrstuhlschacht liegende Schlafzimmer angezeigt. Die Hausverwaltung hatte dies an das Aufzugsunternehmen weitergeleitet. Der Beklagte mietete im Februar 2016 die Wohnung und beanstandete wenige Wochen danach die Lärmbeeinträchtigung sowie eine Geruchsbelästigung im Badezimmer. Einen mit der Hausverwaltung vereinbarten Besichtigungstermin sagte er ab, machte Mietminderung geltend und kündigte vorfristig.

Die Zahlungsklage der Vermieterin war überwiegend erfolgreich. Das Amtsgericht Mitte meinte, hier habe die Vormieterin nur ganz gelegentliche Geräusche durch den Aufzug gerügt, während des überwiegenden Teils der Mietzeit jedoch nicht. Deshalb habe die Vermieterin davon ausgehen dürfen, dass es durch den

Aufzug nur gelegentlich und in erheblichen zeitlichen Abständen zu Geräuschimmissionen in dem Schlafzimmer der Wohnung komme. Über diese gelegentlich aufgetretenen Geräusche hätte die Vermieterin den Mieter nicht – „und schon gar nicht ungefragt“ – aufklären müssen.

Weder eine vorzeitige Kündigung noch eine Anfechtung des Mietvertrages sei daher möglich. Dass eine erhebliche Geräuschbelästigung vorgelegen habe, habe der Beklagte auch nicht unter Beweis gestellt, so dass auch eine Minderung ausscheide. Darüber hinaus komme eine Minderung, auch wegen der zusätzlich behaupteten Geruchsbelästigung, deswegen nicht in Betracht, weil der Mieter den Besichtigungstermin ohne Angabe von Gründen abgesagt und deshalb die Mangelbeseitigung verhindert habe. Eine geringfügige Minderung sei nur möglich für die Tage der Aufzugsstilllegung, die hier mit 7,78 € beziffert wurde.

Das Amtsgericht hat den Mieter für die behaupteten Mängel am Fahrstuhl als beweisfällig angesehen, weil auch ein Sachverständiger nicht die Lärmbelästigung in der Vergangenheit hätte feststellen können. Das Landgericht Berlin (GE 2011, 58) hat das anders gesehen und noch in der Berufungsinstanz einen Sachverständigen bestellt und wegen der Geräuschimmissionen aus dem Fahrstuhlschacht eine Minderung von 10 % für angemessen erachtet. Wenn anlässlich der späteren Aufzugsstilllegung keine größeren Reparaturen vorgenommen wurden, wäre das auch hier möglich gewesen.

Für die Tage der Aufzugsstilllegung nimmt das Gericht – ohne Begründung – eine Minderung von 3 % an. Allerdings sind veröffentlichte Entscheidungen zu der Höhe der Minderung bei Ausfall des Fahrstuhls Mangelware. Einig ist man sich, dass der Minderungsprozentsatz von der Lage im Hause abhängt. Für eine Wohnung im 6. OG hatte das AG Mitte eine Minderung von 15 % angenommen (BeckRS 2010, 07791), während das AG Charlottenburg (GE 1990, 423) bei der Wohnungslage im 4. OG eine Minderungsquote von 10 % festsetzte. Das AG Nürnberg (WuM 2013, 316) nahm für eine Wohnung im 2. OG eine Minderung von 4,45 % an, während das AG Tempelhof-Kreuzberg 3 % für angemessen hielt (GE 2014, 751). Eine Stilllegung für wenige Tage wird als Bagatellmangel angesehen, der nicht zur Minderung berechtigt (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, Rn. 18 a zu § 536 BGB). Das Gericht hätte daher der Zahlungsklage des Vermieters auch voll stattgeben können.