Graffiti im Treppenhaus kein Mietmangel

Farbschmierereien (Graffiti) im Treppenhaus sind nur dann ein Mangel, dessen Beseitigung der Mieter verlangen kann, wenn eine besondere Beschaffenheit des Treppenhauses ausdrücklich oder konkludent vereinbart wurde, etwa weil die Mieträume zu repräsentativen Zwecken gemietet worden sind.

(Leitsatz der Redaktion)

1. b) Auch die erheblichen Farbschmierereien im Treppenhaus stellen einen Mangel dar, dessen Instandsetzung die Kl. nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen kann. Der vertragsgemäße Zustand umfasst auch die Grundstücks- und Gebäudeteile, die zur gemeinschaftlichen Benutzung durch die Mieter und zum Zugang zur Mietsache bestimmt sind (Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 535 Rn. 34) und somit auch das Treppenhaus. Der für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand ist im einzelnen Fall nach den gesamten Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach der Ortssitte, dem Zweck und dem Preis der Mieträume sowie dem Zustand bei Anmietung zu beurteilen (KG, WuM 1984, 42). Unstreitig befand sich das Treppenhaus bei Anmietung in einem optisch einwandfreien Zustand, da zu diesem Zeitpunkt die Bemalung von Wänden mit Graffiti noch nicht aufgekommen war. Bei der Ortssitte ist insbesondere zu berücksichtigen, dass in Berlin gemäß § 9 Abs. 3 Satz 1 Bauordnung Farbschmierereien, die von Verkehrswegen oder allgemein zugänglichen Stätten aus wahrnehmbar sind, verunstaltend sind und entfernt werden müssen.

Der Umfang der Graffiti überschreitet das Maß des Ortsüblichen. Dieser schlechte Gesamteindruck des Hauses stellt eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, NJW-RR 2008, 1039).

Aus den Gründen des LG: Hinsichtlich der Feststellungsklage bezüglich des Mangels durch die Beschmierungen am Treppenhaus war die Klage abzuweisen, da sie bereits vor Eintritt des erledigenden Ereignisses unbegründet war.

Die Kl. hatte keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Mangelbeseitigung, da es sich bei dem hier streitgegenständlichen Graffito im Treppenhaus nicht um einen Mangel der Mietsache handelt. Abzustellen ist hierbei darauf, ob eine negative Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit der Mietsache vorliegt. Das ist nicht der Fall, da die Parteien keine besondere Beschaffenheit des Treppenhauses vereinbart haben. Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung ist auch nicht konkludent vorgenommen worden, indem das Treppenhaus bei Einzug frisch gestrichen war, da dieser Umstand keinen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert hat. Auch war es dem Vertragszweck nicht immanent, dass das Treppenhaus sich in einem sauberen Zustand befindet, da die Kl. die Räume nicht etwa zu repräsentativen Zwecken angemietet hat.

Der vom Amtsgericht zitierten Rechtsprechung des AG Tempelhof-Kreuzberg (NJW-RR 2008, 1039) und dem AG Charlottenburg (NZM 2007, 484) ist insoweit nicht zu folgen. Diese Rechtsprechung beruft sich auf die Regelung in § 9 Abs. 3 BauO Berlin, die nur dann anwendbar ist, wenn Graffiti von allgemein zugänglichen Stätten und Verkehrswegen wahrnehmbar sind. Das ist vorliegend jedoch nicht der Fall, da das Treppenhaus eines Mietshauses nicht allgemein zugänglich ist und nur dem Mieter und seinen jeweiligen Besuchern zum Erreichen des Mietobjekts dient.

Graffiti an der Fassade und im Treppenhaus sind nicht nur für Vermieter ein Ärgernis, selbst wenn sie die Kosten der Beseitigung als Betriebskosten umlegen können (AG Mitte GE 2007, 1259). Auch Mieter fühlen sich gestört und verlangen Mangelbeseitigung, wobei die Amtsgerichte unterschiedlich urteilen. Das LG Berlin meint, es liege im Regelfall kein Mangel vor.

Mehrere Jahre nach Einzug der Mieterin beklagte sie Farbschmierereien im Treppenhaus und verlangte Beseitigung. Das Amtsgericht Lichtenberg gab der Klage statt; die Berufung der Beklagten war erfolgreich.

Mit Urteil vom 5. Oktober 2010 wies das Landgericht Berlin die Klage auf Feststellung der Erledigung (die Graffiti waren inzwischen beseitigt) ab, da die Mieterin keinen Anspruch auf Mangelbeseitigung gehabt habe. Auch wenn beim Einzug das Treppenhaus frisch gestrichen gewesen sei, liege darin keine Beschaffenheitsvereinbarung. Anders wäre es nur dann gewesen, wenn die Räume zu repräsentativen Zwecken gemietet worden seien. Der Rechtsprechung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg und des Amtsgerichts Charlottenburg sei nicht zu folgen, da die dort als Begründung herangezogene Regelung des § 9 Abs. 3 BauO Berlin nur für die Hausfassade, nicht aber für ein Treppenhaus gelte.

Das Urteil ist zumindest zweifelhaft, denn maßgeblich für die Ermittlung der Sollbeschaffenheit ist die Ortssitte, womit der Mieter mangels besonderer Absprachen rechnen kann (AG Hamburg, WuM 2006, 244; AG Tempelhof-Kreuzberg, NJW-RR 2008, 1039). Nach Auffassung des Landgerichts Berlin gehören Schmierereien im Treppenhaus zur Ortssitte in Berlin, was glücklicherweise noch nicht (überall) der Fall ist. Entscheidender, wenn auch nicht ausgesprochen tragender Grund für die Abweisung der Klage war möglicherweise der Umstand, dass der Vermieter sich gegen Graffiti nicht schützen kann (vgl. AG Leipzig, NZM 2001, 102). Das ist allerdings unerheblich, denn auch eine Beeinträchtigung, die der Vermieter nicht verhindern kann, ist ein Mietmangel (z. B. die Baustelle in der Nachbarschaft). Graffiti an den Wänden des Treppenhauses sind daher grundsätzlich als Mangel anzusehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Rn. 197 zu § 536 BGB). Anders wäre es nur, wenn nach Lage des Hauses und dem Zustand des Treppenhauses der Mieter mit Graffiti rechnen musste. Dabei kann nicht allein auf den möglicherweise schon Jahrzehnte zurückliegenden Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses abgestellt werden, denn die Verhältnisse (Ortssitte) können sich im Laufe der Jahre ändern. Ebenso wenig wie der Mieter den allmählich zunehmenden Verkehrslärm als Mietmangel beanstanden kann, hat er einen Anspruch auf ein sauberes Treppenhaus, wenn in der Nachbarschaft Farbschmierereien gang und gäbe sind.