GmbH

GmbH; Vermieter; Besitzrecht; Recht zum Besitz; Hauptmietverhältnis; Geschäftsführer

Gegen den Herausgabeanspruch des Grundstückserwerbers als dem Eigentümer der Wohnung kann der Mieter kein Recht zum Besitz geltend machen, wenn er von einem Dritten, der weder Eigentümer der Wohnung noch Hauptmieter des Veräußerers der Wohnung war, die Wohnung angemietet hat.

Der Kl. nimmt die Bekl. auf Räumung einer von ihr innegehaltenen Wohnung in Anspruch.

Die Bekl. bewohnte aufgrund eines Mietvertrages aus dem Jahre 1981 zunächst eine Wohnung im 4. Obergeschoß des Anwesens. Der Rechtsnachfolger der ursprünglichen Vermieterin veräußerte das Anwesen an eine GmbH, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer ein Herr K. war, der inzwischen verstorben ist. Im Hause wurde Wohnungseigentum gebildet. Der Geschäftsführer K. trat 1995 nach Eigentumserwerb durch die GmbH und Bildung von Wohnungseigentum an die Bekl. mit dem Vorschlag eines Wohnungstausches heran. Sie sollte aus dem 4. Obergeschoß in die jetzt von ihr innegehaltene Wohnung im 2. Obergeschoß umziehen, da das 4. Obergeschoß mit dem Dachgeschoß zusammengelegt werden sollte. Die Bekl. nahm diesen Vorschlag an, und unter dem 2.5.1995 wurde über die streitgegenständliche Wohnung ein neuer Mietvertrag geschlossen, der als Vermieter "Herrn ... K." ausweist. Herr K. war der Bekl. vom Voreigentümer R. als neuer Eigentümer vorgestellt worden; ebenso ging wohl die Hausverwaltung O. davon aus, daß der Herr K. Eigentümer geworden war. Die Bekl. zahlte die Mieten von Mai 1995 bis Februar 1997 an die Hausverwaltung O., von März 1997 bis August 1997 an Herrn K. Die Miete September 1997 wurde wieder an die Hausverwaltung O. gezahlt. Den Mietzahlungen lagen jeweils unterschiedliche Anweisungen der Hausverwaltung bzw. des Herrn K. zugrunde.

Der Kl. kaufte die Wohnung am 25.8.1995 und begehrt von der Bekl. deren Räumung und Herausgabe.

Im angefochtenen Urteil hat das AG Frankfurt/M. die Räumungsklage abgewiesen, da es der Auffassung war, daß der Bekl. ein Recht zum Besitz gemäß § 986 Abs. 1 BGB zustehe.

Die Berufung ist begründet.

Der Kl. hat gemäß § 985 BGB einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung. Denn die Bekl. kann sich ihm gegenüber nicht auf ein Recht zum Besitz nach § 986 BGB berufen.

Ein derartiges Recht zum Besitz gegenüber dem Kl. ergibt sich nicht aus einer Anwendung des § 571 BGB. Denn diese Vorschrift setzt, wie unstreitig ist, als Tatbestandsmerkmal voraus, daß zwischen dem Eigentümer des Mietobjekts und dem Vermieter Personenidentität besteht. Eine derartige Identität ist hier nicht gegeben. Denn die GmbH als Eigentümerin des Mietobjekts ist als juristische Person selbständig und daher getrennt vom Vermieter zu sehen, auch wenn dieser ihr alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer ist.

Die - unterstellte - Zustimmung der GmbH zum Abschluß des Mietvertrages durch ihren Geschäftsführer im eigenen Namen macht sie nicht zur Vertragspartnerin. Denn die Zustimmung betrifft nur die Rechtsmacht des rechtsgeschäftlich Handelnden zur Vornahme des bestimmten Rechtsgeschäfts. Die Zustimmung ersetzt daher lediglich die dem Geschäftsführer fehlende Befugnis, im eigenen Namen über fremdes Vermögen zu verfügen. Ohne Vorliegen einer derartigen Zustimmung wäre das Geschäft - möglicherweise - schwebend unwirksam. Nach erfolgter Zustimmung wird der Vertrag über fremdes Vermögen zwar wirksam, ändert aber nichts an den Vertragspartnern, wie sie sich hier aus dem Mietvertrag ergeben.

Es kann dahingestellt bleiben, ob angesichts dieser Zustimmung die GmbH Herausgabe der Wohnung von der Bekl. unter Hinweis auf ihr Eigentum und ihren Nichteintritt in den Mietvertrag hätte verlangen können. Diesem Verlangen hätte allenfalls der Einwand des venire contra factum proprium entgegengesetzt werden können.

Dieser rein schuldrechtliche Einwand kann jedoch nicht nach § 571 BGB dem Erwerber des Grundstücks bzw. der Eigentumswohnung entgegengehalten werden, sofern ihm kein kollusives Zusammenwirken mit dem Veräußerer bzw. dem Geschäftsführer nachgewiesen werden kann, wofür hier kein entsprechender Vortrag vorliegt. Eine entsprechende Anwendung des RE des OLG Karlsruhe (WM 1981, 179) kommt nicht in Betracht. Denn dieser RE geht von einer anderen Sachverhaltsgestaltung aus, die Bindungswirkung eines RE ergibt sich auch lediglich aus dem Tenor der Entscheidungsformel, die ausdrücklich auf eine Miteigentümerstellung abstellt. (...)

Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, daß entgegen dem ausdrücklichen Wortlaut des Mietvertrages die GmbH Mietvertragspartnerin geworden ist. Denn es ist davon auszugehen, daß der Geschäftsführer der GmbH bewußt und gewollt diese Konstruktion gewählt hat, um die Rechtsstellung der Bekl. zu mindern. Die von der GmbH vorgenommene Abtretung von Mietzinsansprüchen zwingt nicht zu dem Schluß, daß sie Vertragspartnerin geworden ist, denn auch dieser Abtretung kann eine konkludente Zustimmung des eigentlichen Forderungsinhabers, nämlich des Geschäftsführers K., zugrunde gelegen haben.

Eine ausdehnende Anwendung des § 571 auf den vorliegenden Fall kommt nicht in Betracht, da es sich hierbei um eine den Verkehrsschutz einschränkende gleichsam sachenrechtliche Regelung handelt, die in ihrer Anwendung gerade unter dem Gesichtspunkt des Schutzes des Rechtsverkehrs auf ihren Wortlaut beschränkt werden muß. Der Einwand des Rechtsmißbrauchs gegenüber dem Herausgabeverlangen wird daraus hergeleitet, daß der Kl. gegenüber der Bekl. mit einem Schreiben v. 20.1.1996 Mietzinsansprüche geltend gemacht hat. Zum einen kann sich die Bekl. hierauf nicht berufen, da sie selbst vorträgt, dieses Schreiben nie erhalten zu haben. Zum anderen ergibt sich aus ihrem eigenen Vortrag, daß sie bis September 1997 an den Kl. direkt keine Mieten gezahlt hat, so daß auch nicht von einem stillschweigenden Abschluß eines Mietvertrages auszugeben ist.

Schließlich kann sich die Bekl. nicht darauf berufen, daß ein Untermietverhältnis begründet worden ist. Denn weder sie noch der Geschäftsführer K. wollten ein derartiges Untermietverhältnis begründen. Die Bekl. ging von der Eigentümerstellung des Geschäftsführers aus; zwischen dem Geschäftsführer und der GmbH bestand auch kein Hauptmietverhältnis.

Für den von der Bekl. angesprochenen Kündigungsschutz nach Art. 3 GG, der nach ihrer Ansicht über die Regelung des § 549 a BGB hinausgehen soll, fehlt es an den tatsächlichen Voraussetzungen, insbesondere an einem Hauptmietverhältnis zwischen der GmbH und ihrem Geschäftsführer.