Gleitklausel

Gleitklausel; bauliche/Veränderung; Mieterhöhungserklärung; Mietgleitklausel; rückwirkende/Geltendmachung einer Mietgleitklausel; Veränderung/bauliche; Vorbehalt/in einer Mieterhöhungserklärung; Wirksamkeit/einer Mieterhöhungserklärung; Wirtschaftlichkeitsberechnung

Die mietvertragliche Gleitklausel kann sich mangels entgegenstehender Anhaltspunkte nur auf solche durch gesetzliche oder behördliche Regelungen nach Abschluß des Mietvertrages zulässig werdende Mieterhöhungen beziehen, die für die baulich unverändert bleibende Wohnung gelten.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung des Mieterhöhungsbetrages von monatlich 73,49 DM für die Monate November 1981 bis Oktober 1982, ... da die Mieterhöhungserklärung vom 10. Juli 1982 den Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz nicht entspricht und deshalb unwirksam ist. Nach § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz ist eine Mieterhöhungserklärung nur dann wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen läßt, beizufügen. Anstelle der Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Allen diesen Erfordernissen entspricht das Schreiben vom 18. Juli 1982 nicht. Die Kl. haben in dem Schreiben lediglich ohne jede weitere Erläuterung angegeben, daß sich die Miete um 1,10 DM pro qm ab 1. November 1981 rückwirkend erhöhe. Es mag sein, daß entsprechende Unterlagen hierfür bei den Kl. zur Einsicht bereitlagen. Dies entbindet den Vermieter aber nicht von der Pflicht, in der Mieterhöhungserklärung selbst, die den Mietern zugeht, den formellen Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz zu genügen. Die Kl. haben in dem Schreiben vom 18. Juli 1982 nicht einmal auf Unterlagen bei ihnen hingewiesen. Sie gingen vielmehr davon aus, daß der geforderte Mieterhöhungsbetrag möglicherweise nicht richtig ist, da die Bearbeitung bei der Wohnungsbau-Kreditanstalt noch nicht abgeschlossen war. Die in dem Schreiben geforderten Nachzahlungen sollten deshalb "unter Vorbehalt" entrichtet werden.

Mit Schreiben vom 1. November 1982 übersandten die Kl. den Bekl. dann allerdings eine Wirtschaftlichkeitsberechnung sowie eine weitere Mietberechnung betreffend die Erhöhung der Miete nach der Modernisierung. Abgesehen davon, daß in der Mietberechnung betreffend die Erhöhung der Miete nach der Modernisierung nicht erläutert worden ist, welche Modernisierungszuschüsse von der Wohnungsbau-Kreditanstalt aufgrund welcher Bewilligung gewährt worden waren, gingen diese Unterlagen den Bekl. erst nach dem hier streitigen Zeitraum, der die Zeit bis Ende Oktober 1982 betrifft, zu. Eine rückwirkende Geltendmachung des Erhöhungsbetrages aufgrund der Mietgleitklausel in § 3 Ziff. 6 des Mietvertrages vom 15. Februar 1980 war nicht möglich. Dies folgt daraus, daß die Mieterhöhung ihre Grundlage in einer baulichen Veränderung der Wohnung hat. Die in § 3 Ziff. 6 des Mietvertrages vereinbarte Mietgleitklausel kann sich nur auf solche durch gesetzliche oder behördliche Regelungen nach Abschluß des Mietvertrages zulässig werdende Mieterhöhungen beziehen, die für die baulich unverändert bleibende Wohnung gelten. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daß die Parteien zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages mit späteren baulichen Veränderungen der Wohnung rechneten und deshalb die sich hieraus ergebenden Mieterhöhungen mit der in § 3 Ziff. 6 des Vertrages vereinbarten Mietgleitklausel miterfassen wollten (Landgericht Berlin, Urteil vom 11. März 1982 in Grundeigentum 1982, S. 649). ...