Gleitende Nichtigkeit zugunsten des Vermieters

Ist eine nach § 5 WiStG teilweise unwirksame Mietzinsvereinbarung dadurch geheilt worden, daß später die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist, tritt keine erneute Teilnichtigkeit nach Absinken der Vergleichsmiete ein (Anschluß an 61. Kammer, GE 1999, 449).

Die Kl. können sich nicht darauf berufen, daß sich nach Maßgabe des für den Zeitraum ab September 1997 gültigen Mietspiegels 1998 ein höchstzulässiger Mietzins von 10,13 DM/m2 ergebe. Die Kammer hatte in dem von den Parteien zitierten Urteil die gemäß § 5 WiStG zulässige Miete anhand des Feldes G 10 des Mietspiegels 1996 errechnet, der einen Mittelwert von 12,90/m2 DM und einen unteren Spannenwert von 9,33 DM/m2 ausweist. Von dem Mittelwert hatte die Kammer 25 % des unteren Spannenwertes, nämlich einen Betrag von 0,89 DM/m2 abgezogen und sodann zwei Zuschläge von 0,44 DM/m2 und 0,40 DM/m2 hinzugerechnet, so daß sich ein Betrag von 12,85 DM/m2 errechnete, der unter Berücksichtigung der Wesentlichkeitsgrenze von 20 % einen höchstzulässigen Bruttomietzins von 15,42 DM/m2 ergab. Dieser Betrag lag noch unter demjenigen, dessen Feststellung mit 16,08 DM/m2 die Kl. begehrt hatten. Von diesem wegen der Bindung an den gestellten Antrag maßgeblichen Betrag hatte die Kammer den konkreten Betriebskostenanteil von 2,15 DM/m2 abgezogen, so daß sich der Betrag von 13,93 DM/m2 netto kalt ergab. Nach Darstellung der Kl. beläuft sich die ortsübliche Nettokaltmiete unter Heranziehung des Mittelwertes des Feldes G 8 des Mietspiegels 1998 inzwischen auf 8,44 DM/m2 und die höchstzulässige Miete unter Berücksichtigung der Wesentlichkeitsgrenze von 20 % auf 10,13 DM. Dieser Umstand führt aber nicht dazu, daß die Nichtigkeitsgrenze nunmehr von 13,93 DM/m2 auf 10,13 DM/m2 absinkt. Allerdings ergibt sich diese Schlußfolgerung nicht schon allein aus der Rechtskraftwirkung des Feststellungsurteils der Kammer vom 12. Mai 1997. Der für die Wirkung der materiellen Rechtskraft eines Urteils maßgebliche Streitgegenstand wird durch den Antrag und den ihm zugrunde gelegten Sachverhalt bestimmt, § 322 Abs. 1 ZPO (vgl. Baumbach/Hartmann, ZPO, 55. Aufl., § 2 Rdnr. 2). Maßgeblich sind dabei die Verhältnisse zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung. Wenn diese Verhältnisse sich nach Erlaß des Urteils ändern, und dies ist bei einem auf Dauer angelegten Schuldverhältnis, wie einem Mietverhältnis, stets möglich, muß dieser Änderung Rechnung getragen werden können. Dem darf die Rechtskraftwirkung des Urteils nicht entgegenstehen. Dazu bedarf es nicht unbedingt der Erhebung einer Abänderungsklage gemäß § 323 ZPO. Denn diese Klageart ist nur ein Ausdruck des allgemeinen Rechtsgedankens, daß die Möglichkeit bestehen muß, die innere Rechtskraftwirkung eines in die Zukunft wirkenden Urteils aufzuheben. Denn jedes in die Zukunft wirkende Urteil steht unter dem Vorbehalt der clausula rebus sicstantibus (Baumbach/Hartmann, ZPO, 55. Aufl., § 323 Rdnr. 1). Maßgeblich für die Erwägung, daß das Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu einem Absinken der Nichtigkeitsgrenze führt, ist die Überlegung, daß die Miete, auch wenn sie ursprünglich unter Verstoß gegen § 5 WiStG vereinbart worden ist und deshalb gemäß § 134 BGB auf die zulässige Höhe reduziert worden ist, auf dem ursprünglichen Niveau Bestandskraft erlangt und nicht weiter reduziert wird, wenn zu einem späteren Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete weiter sinkt. Diese Schlußfolgerung ergibt sich aus der vom OLG Hamburg in seinem Rechtsentscheid vom 3. März 1999 - 4 RE Miet U 131/98 - (GE 1999, 449) getroffenen Feststellung, daß es für die Frage der Verwirklichung des Tatbestandes der Mietzinsüberhöhung nach § 5 WiStG ausschließlich auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ankommt. Dies gilt

iese Schlußfolgerung ergibt sich aus der vom OLG Hamburg in seinem Rechtsentscheid vom 3. März 1999 - 4 RE Miet U 131/98 - (GE 1999, 449) getroffenen Feststellung, daß es für die Frage der Verwirklichung des Tatbestandes der Mietzinsüberhöhung nach § 5 WiStG ausschließlich auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ankommt. Dies gilt zunächst für die Frage des Vorliegens einer Wohnraummangellage, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein muß und deren Wegfall danach nicht zum Fortfall der Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung führt. In Weiterführung dieses Gedankens muß die auf ein bestimmtes Niveau gekürzte Miete für die zukünftige Entwicklung Bestandskraft zugunsten des Vermieters erhalten. Das in der Rechtsprechung anerkannte Prinzip der gleitenden Nichtigkeit, demzufolge eine Mietzinsvereinbarung bei Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete teilweise oder ganz geheilt wird (Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 20. April 1995 - 8 RE Miet 242/95 - GE 1995, 686) läßt eine spiegelbildliche Anwendung zum Nachteil des Vermieters nicht zu. Dies würde dem Gedanken der Bestandskraft widersprechen. Denn der Vermieter ist nicht verpflichtet, Monat für Monat zu überprüfen, ob er durch die Annahme einer jetzt überhöhten Miete gegen § 5 WiStG verstößt. Das OLG Hamburg betont in seinem Beschluß, daß die Handlungsform des Annehmens keine selbständige zivilrechtliche Bedeutung hat. Dasselbe gilt für den Fall, daß nach Vertragsschluß die ortsübliche Vergleichsmiete zunächst ansteigt und danach wieder absinkt. Die einmal eingetretene teilweise oder vollständige Heilung der Mietzinsvereinbarung kann nicht nachträglich rückgängig gemacht werden. Die Kammer schließt sich damit der Rechtsauffassung der Zivilkammer 61 in dessen Urteil vom 3. Dezember 1998 (GE 1999, 449) an.

Hat der Vermieter unter Verstoß gegen § 5 WiStG eine erhöhte Miete vereinbart, kann dies mit Wirkung für die Zukunft dadurch geheilt werden, daß die ortsübliche Vergleichsmiete später steigt. Dieser Grundsatz der "gleitenden Nichtigkeit" wird seit dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 20. April 1995 nur noch von Wenigen bestritten. Noch kein Rechtsentscheid liegt allerdings zu der Frage vor, was passiert, wenn danach die ortsübliche Vergleichsmiete wieder sinkt. Soll dann wie bei Ebbe und Flut die Teilnichtigkeit, berechnet von der abgesenkten Vergleichsmiete, wieder eingreifen?

Mit Urteil vom 20. Mai 1999 hat sich die 67. Kammer des Landgerichts Berlin der 61. Kammer angeschlossen, die die Frage verneint hatte. In der Tat kommt es ja nicht nur auf das Steigen oder Absinken des Mietniveaus an, sondern auch darauf, ob und wie der Vermieter einen Wohnraummangel ausgenutzt hat. Das liegt in der Regel im Mietvertragsabschluß und nicht im bloßen Entgegennehmen der Mietzahlungen.