Gleichlaufender Verjährungsbeginn für Ansprüche bei Mietende

Der formularmäßig vereinbarte Verjährungsbeginn für Ansprüche beider Mietvertragsparteien auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache benachteiligt den Mieter unangemessen.

(Leitsatz der Redaktion)

II. […] Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die auf Schadensersatz nach §§ 280, 281 BGB gerichtete Klage abgewiesen. Dem Anspruch steht dauerhaft ein Leistungsverweigerungsrecht der Bekl. entgegen, § 214 Abs. 1 BGB. Der Anspruch der Kl. war im Zeitpunkt der Klageerhebung gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt.

Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten; die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Unstreitig hat die Kl. die Mietsache am 29. Dezember 2014 zurückerhalten. Die Frist endete gemäß §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2, 193 BGB demnach am 30. Juni 2015.

a) Eine Hemmung der Verjährung durch Klageerhebung, §§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 253 Abs. 1 ZPO, hat die Kl. nicht rechtzeitig herbeigeführt. Die Klageschrift ist am 25. Juni 2015 beim Amtsgericht eingegangen, aber erst am 1. Oktober 2015 zugestellt worden. Die (Rück-) Wirkung des § 167 ZPO ist nicht eingetreten, wie das Amtsgericht (ebenfalls) zutreffend festgestellt hat. Die Zustellung der Klageschrift ist nicht „demnächst“ im Sinne der Regelung erfolgt, denn der Gerichtskostenvorschuss ist auf die Anforderung mit Schreiben vom 6. Juli 2015 erst am 21. September 2015 eingezahlt worden (vgl. insoweit BGH, Urt. v. 30.3.2012 - V ZR 148/11, GE 2012, 767, juris, m.w.N.).

b) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht (auch) die Verlängerung der Verjährungsfrist nach § 24 des Mietvertrages vom 15. Mai 2003 verneint. Die Klausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

aa) Zutreffend - von der Kl. unbeanstandet - ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass es sich bei der Regelung in § 24 des Mietvertrages um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, das heißt eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte, von der Kl. gestellte Vertragsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB; etwaige Ausnahmen nach § 310 Abs. 3 BGB greifen nicht.

bb) Ob die in § 548 BGB vorgesehene kurze Verjährung einer Verlängerung über Allgemeine Geschäftsbedingungen überhaupt zugänglich ist, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten. Zum Teil wird die formularvertragliche Verlängerung der Frist - anders als eine in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB mögliche individualvertragliche Verlängerung - unter Hinweis auf den Leitbildcharakter des § 548 BGB generell verneint (vgl. AG Detmold, Urt. v. 31.10.2008 - 6 C 241/08, beck-online; a. A. aber nachfolgend: LG Detmold, Urt. v. 1.6.2011 - 10 S 14/09, beck-online, juris; Emmerich in: Staudinger, BGB, 14. Aufl., § 548 Rn. 46; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 548 Rn. 86; Gruber, WuM 2002, 252). Überwiegend wird eine „moderate“ Fristverlängerung für zulässig gehalten (vgl. Kandelhard, NZM 2002, 929, beck-online), dies jedenfalls dann, wenn sie für Vermieter und Mieter gleichermaßen gilt und die berechtigten Interessen des Mieters ausreichend berücksichtigt werden (vgl. Bieber in: Münchner Kommentar zum BGB, 6. Aufl., § 548 Rn. 26; Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 548 Rn. 62; Hau, NZM 2006, 561, beck-online; LG Frankfurt, Beschl. v. 24.2.2011 - 2/11 S 309/10, NZM 2011, 546, beck-online; LG Detmold, Urt. v. 1.6.2011 - 10 S 14/09, beck-online, juris).

Ob die vom Gesetzgeber im Rahmen der Reform des Verjährungsrechts in § 202 Abs. 2 BGB n. F. bewusst vorgesehene Verlängerung der Verjährungsfrist (vgl. Gesetzentwurf zur Modernisierung des Schuldrechts, BT-Drs. 14/6040, S. 110) auch im Anwendungsbereich des § 548 BGB und/oder der §§ 305 ff. BGB möglich ist und welchen Grenzen eine solche Regelung gegebenenfalls unterliegt, kann hier dahinstehen (offen gelassen: BGH, Urt. v. 15.3.2006 - VIII ZR 153/05, WuM 2006, 319, beck-online; vgl. auch BGH, Urt. vom 21.4.2015 - XI ZR 200/14, NJW 2015, 2571, juris Rn. 19 ff.; BGH, Urt. v. 15.3. 2006, VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588, beck-online).

Denn § 24 des Mietvertrages ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB jedenfalls deshalb unwirksam, weil die Klausel den Beginn des Laufes der Verjährungsfrist für Ansprüche des Mieters und des Vermieters einheitlich auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses festlegt. Für Ansprüche des Mieters entspricht dies zwar der in § 548 Abs. 2 BGB getroffenen Regelung, weicht für Ansprüche des Vermieters jedoch von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ab.

Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Sie ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB anzunehmen, wenn der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zu gewähren. Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders gerechtfertigt ist (st. Rspr. BGH, Urt. v. 18.3.2015 - VIII ZR 242/13, WuM 2015, 343, juris, Rn. 29; Urt. v. 23.09.2010 - III ZR 21/10, NJW 2010, 3568, juris, Rn. 12, jew. m.w.N.).

Es kann dahinstehen, ob die Klausel in § 24 des Mietvertrages ausreichend transparent im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgestaltet ist. Ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann (auch) darin liegen, dass die Rechtslage verschleiert wird (vgl. Wurmnest in: MünchKommBGB, 7. Aufl., 2016, § 307 Rn. 61, beck-online). Dafür könnte hier sprechen, dass die Regelung in § 24 des Mietvertrages den Eindruck vermittelt, einheitlich geregelte Rechte einheitlich abzuändern. Verschleiert wird, dass der Beginn der Verjährung nach der Rechtslage für Ansprüche des Vermieters und des Mieters unterschiedlich geregelt ist, aber nur für Ansprüche des Vermieters davon abgewichen wird. Ob die Klausel schon deshalb unwirksam ist, bedarf keiner Entscheidung, weil die Klausel jedenfalls einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält.

Der (einseitig) modifizierte Verjährungsbeginn benachteiligt den Mieter unangemessen, denn er kann den Zeitpunkt des Eintritts der Verjährung für Ansprüche des Vermieters (zusätzlich) erheblich hinausschieben.

Die als lex specialis zu § 198 a. F. (§ 195 BGB n. F.) konzipierte Verjährungsregelung in § 548 BGB differenziert bewusst zwischen Ansprüchen des Vermieters und des Mieters; sie wurde deshalb aus Gründen der Übersichtlichkeit in Abweichung zu § 558 BGB a. F. in zwei Absätze gegliedert. Die Anknüpfung des Beginns der Verjährung für Ansprüche des Vermieters an die Rückgabe der Mietsache soll nach den Gesetzesmaterialien eine zeitnahe Klärung bestehender Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache sicherstellen (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 45).

Die vom Gesetzgeber gewählte Differenzierung berücksichtigt, dass der Vermieter seine Ansprüche wegen Verschlechterungen oder Veränderungen mit Bezug zur Mietsache mit ihrem Rückerhalt tatsächlich überprüfen kann und erlegt ihm - mit der kurzen Verjährung - die zeitnahe Ausführung der Überprüfung auch als Pflicht auf. Der Beendigung des Mietverhältnisses kommt demgegenüber für den Beginn der Verjährung der Ansprüche des Vermieters nach dem Gesetz keine Bedeutung zu.

Das Motiv des Gesetzgebers dafür, die Ansprüche des Vermieters an die Rückgabe der Mietsache, nicht jedoch die Beendigung des Mietverhältnisses anzuknüpfen, greift Interessen beider Parteien auf. Für beide Seiten ergeben sich Schwierigkeiten, den Zustand der Mietsache festzustellen, wenn diese nach Beendigung des Mietverhältnisses neu vermietet worden ist. An einer schnellen Neuvermietung nach Feststellung des Zustandes haben nicht nur beide Parteien ein Interesse - der Mieter mit Blick auf § 546a BGB, der Vermieter aus nahe liegenden wirtschaftlichen Interessen -, sondern bei Wohnraum auch die Allgemeinheit in Anbetracht des - hier für Berlin betroffenen - angespannten Wohnungsmarktes. Die Rückgabe vor Vertragsende erleichtert dem Vermieter die Neuvermietung zudem, denn er kann sie von Interessenten besichtigen lassen, ohne mit dem Mieter Termine vereinbaren zu müssen.

Die Regelung unterstützt damit den Idealfall einer rücksichtsvollen Abwicklung des vor seiner Beendigung stehenden Mietvertragsverhältnisses.

Die Regelung in § 548 Abs. 1 BGB schützt aber auch den Mieter, der die Mietsache so früh- bzw. rechtzeitig zurückgibt, dass der Vermieter etwaige Ansprüche an ihn herantragen und er entscheiden kann, ob und gegebenenfalls wie er darauf - vor bzw. zeitnah zur Beendigung des Vertragsverhältnisses - reagieren will. Zwar hat der Bundesgerichtshof bisher, soweit ersichtlich, offen gelassen, ob der Vermieter überhaupt gehalten ist, die Wohnung vor Vertragsende zurückzunehmen (vgl. BGH, Urt. v. 15.3.2006 - VIII ZR 123/06, in WuM 2006, 319, juris, Rn. 14), er hat schutzwürdige Interessen des Vermieters durch eine vorzeitige, vor Vertragsende liegende Rückgabe jedoch auch nicht als verletzt angesehen (BGH, Urt. v. 15.3.2006, aaO., Rn. 11); sie ist auch üblich.

Aber selbst wenn unterstellt würde, dass der Vermieter zu einer Rücknahme der Mietsache vor Vertragsende nicht verpflichtet ist, so stünde das einer - der oben dargestellten Interessenlage entsprechenden - einvernehmlich vereinbarten vorzeitigen Übergabe nicht entgegen. Es läge in der Befugnis des Vermieters, zu entscheiden, ob Zeitpunkt der Rückgabe und Beendigung des Vertragsverhältnisses auseinander- oder zusammenfallen.

Hier - wie auch in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall - hat die Kl., vertreten durch die von ihr beauftragte Hausverwaltung, die Mietsache vor Vertragsende (freiwillig) zurückgenommen.

Die Bekl. hat das Mietverhältnis zum 28. Februar 2015 gekündigt; sie hat die Mietsache am 29. Dezember 2014 zurückgegeben, die Kl. sie zurückgenommen. Die Hausverwaltung der Kl. konnte bei der Übergabe an sie direkt den Zustand der Mietsache feststellen. Sie hat Ansprüche bereits vor Vertragsende mit Schreiben vom 12. Januar 2015 gegenüber der Bekl. geltend gemacht, weitere Feststellungen, insbesondere eine Schadenschätzung durch einen Sachverständigen bereits am 6. Februar 2015 vornehmen lassen.

Die Meinungsverschiedenheiten der Parteien über die geltend gemachten Ansprüche führen dabei zu keiner anderen rechtlichen Bewertung. Da die Kl. die Mietsache zurückgenommen hat, greift die Intention des Gesetzgebers, dass nunmehr die Ansprüche zeitnah zu klären, das heißt gegebenenfalls auch gerichtlich geltend zu machen sind, um eine Hemmung der Verjährung zu erreichen. Das war der Kl. auch grundsätzlich möglich; insbesondere ist kein Verhalten der Bekl. ersichtlich oder vorgetragen, das die Kl. daran hinderte. Würde der Lauf der Verjährungsfrist entsprechend der Klausel im Mietvertrag an die Beendigung des Mietverhältnisses angeknüpft, wäre der Anspruch der Kl. nicht verjährt.

Hat der Vermieter - wie hier - die Mietsache freiwillig vor Beendigung des Vertragsverhältnisses zurückgenommen, so zeigt dies, dass es den Mieter unangemessen benachteiligt, wenn er ungeachtet dessen, dennoch erst beginnend ab Beendigung des Vertrages für die Dauer von 6 (bzw. nach § 24 des Mietvertrages 12) Monaten mit der Geltendmachung von Ersatzansprüchen des Vermieters rechnen muss. Es werden damit einseitig Belange des Vermieters berücksichtigt: Entscheidet er sich für die vorzeitige Rücknahme, so eröffnet dies die Möglichkeit einer zeitnahen Neuvermietung, ohne dass er sich - nach der Vertragsklausel - dem Risiko aussetzt, dass die Verjährung früher beginnt.

Mit der für den Mieter nachteiligen Verlagerung des Beginns der Verjährung der Ansprüche des Vermieters gegen ihn auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses auch bei vorzeitiger Rückgabe bzw. Rücknahme der Mietsache gewinnt der Vermieter demnach einen (zusätzlichen) Vorteil; er wird nicht durch einen Vorteil des Mieters kompensiert.

Die Verlängerung der Verjährungsfrist auf ein Jahr kann im Zusammenhang mit der einheitlichen Anknüpfung des Beginns der Verjährung an den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses zugunsten des Vermieters als dem Verwender der Klausel nicht als Kompensation angesehen werden. Dem Vorteil des Mieters steht ein identischer Vorteil des Vermieters gegenüber, ohne dass dem einen oder dem anderen zugunsten oder zu Lasten einer Partei ein zusätzliches Gewicht oder eine weiterreichende Wirkung zukommen würde.

Interessen des Vermieters, die den Nachteil des Mieters in einem Fall wie dem hier gegebenen rechtfertigen, sind nicht gegeben. Wie oben festgestellt, entspricht die Rückgabe vor Vertragsende Interessen beider Parteien; findet sie einvernehmlich statt, so entspricht es dem Interesse des Mieters, dass auch der Lauf der Verjährung für Ansprüche des Vermieters beginnt. Geschieht das nicht, so hat der Vermieter den Vorteil, dass er vorzeitig den Besitz der Mietsache erlangt, ohne dass er darauf einen Anspruch hätte, § 546 Abs. 1 BGB. Schutzwürdige Belange des Vermieters, die dies rechtfertigen, sind nicht ersichtlich.

Die Kammer übersieht dabei nicht, dass die Klausel für den Mieter von Vorteil sein kann, der die Mietsache auch nach Beendigung des Mietverhältnisses entgegen seiner Verpflichtung aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zurückgibt. Der Vermieter ist insoweit jedoch nach §§ 546a, 571 BGB geschützt.

Offen bleiben kann nach alledem, ob die Klausel auch mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 BGB nicht vereinbar und daher unwirksam ist, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

An die Stelle der unwirksamen Klauseln tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der Folge, dass die Ansprüche der Kl. verjährt sind. […]

Die vom LG zugelassene Revision wurde nicht eingelegt.

§ 548 BGB regelt den Verjährungsbeginn für Ansprüche der Mietparteien unterschiedlich: Für den Vermieter beginnt die Frist mit Rückerhalt der Mietsache, für den Mieter mit Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Vereinbarung im Formularmietvertrag, wonach die Verjährungsfrist für beide Parteien ab Beendigung des Mietverhältnisses beginnen soll, benachteiligt den Mieter, so das Landgericht Berlin.

Der im Mai 2003 abgeschlossene Formularmietvertrag enthielt unter § 24 eine Regelung, wonach die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sowie Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren sollten. Nachdem die Klägerin die Mieträume am 29. Dezember 2014 zurückerhalten hatte, reichte sie am 25. Juni 2015 beim Amtsgericht Neukölln eine Klage auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von rd. 16.300 € ein; diese Klage wurde der Beklagten am 1. Oktober 2015 zugestellt, weil der angeforderte Gerichtskostenvorschuss erst am 21. September 2015 eingezahlt worden war. Die Beklagte erhob daher gegenüber der Klage die Einrede der Verjährung.

Das Landgericht bestätigte im Berufungsverfahren das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts. Die Verjährungsfrist für die geltend gemachten Ansprüche sei am 30. Juni 2015 abgelaufen.

Hemmung der Verjährung durch Klageerhebung sei wegen der verspäteten Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses nicht erfolgt; auf die vertraglich vereinbarte Jahresfrist könne sich die Klägerin nicht berufen, weil die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam sei. Hierbei könne dahinstehen, ob eine Verlängerung der – kurzen – Verjährungsfrist des § 548 BGB überhaupt formularmäßig vorgenommen werden könne; jedenfalls werde die Beklagte durch die Regelung unangemessen benachteiligt i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Entgegen § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginne der Lauf der Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters nicht mit dem Rückerhalt der Mietsache, sondern erst mit dem – möglicherweise zeitlich lange danach liegenden – Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter werde hierdurch unangemessen benachteiligt, weil er trotz der Rückgabe für die Dauer von zwölf Monaten erst nach Beendigung des Vertragsverhältnisses noch mit Ansprüchen des Vermieters rechnen müsse.

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 448 BGB in sechs Monaten, wobei die Verjährung mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (ggf. also schon vor dem eigentlichen Mietende). Sozusagen spiegelbildlich verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten – hier allerdings erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

§ 548 BGB gehört zum sog. dispositiven Recht. Die Mietvertragsparteien haben es in der Hand, auch anderweitige Regelungen zu treffen – beispielsweise zur Verjährung. Sinn der kurzen Fristen des § 548 BGB ist es, dass die Vertragspartner binnen einer überschaubaren Spanne wissen, was ggf. noch auf sie zukommt. In der Praxis kann, vor allem, wenn Vermieter sich keiner professionellen Hausverwaltung bedienen oder wenn sie nicht am Ort der Mietwohnung leben, sich ein Bedürfnis für eine Verlängerung der Sechs-Monats-Frist ergeben. Darüber, dass eine maßvolle Verlängerung der Frist zulässig ist, ist man sich einig. Aber was ist maßvoll? Ein Monat? Zwei, drei oder sechs Monate? Entscheidend dafür, dass eine Verlängerung der Sechs-Monats-Frist auch als Formularklausel zulässig ist, ist auf jeden Fall, dass die Frist für die Ansprüche beider Mietvertragsparteien verlängert wird – also für die Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und die des Mieters auf Aufwendungsersatz und im Hinblick auf eingebrachte Sachen.

Das LG hat mit seiner Entscheidung eine Frist von zwölf Monaten (nur) deshalb für unwirksam gehalten, weil – anders als in § 548 BGB – ein einheitlicher Verjährungsbeginn gewählt wurde. Die im Mietvertragsmuster des Grundeigentum-Verlages enthaltene Klausel lässt die Verjährung – wie § 548 BGB – für Vermieter und Mieter zu unterschiedlichen Zeiten beginnen und ist deshalb von der vorliegenden Entscheidung nicht betroffen. Dennoch gilt: Auf der sicheren Seite ist man nur, wenn man die Ansprüche in der gesetzlichen Frist abwickelt. Die Klausel soll nur im Fall der Fälle helfen.