Gleichbehandlung bei Neuvermietung von Genossenschaftswohnungen

Wird wenige Monate nach Abschluß eines Mietvertrages über eine Genossenschaftswohnung eine andere Wohnung im Hause zu deutlich niedrigerem Mietzins vermietet, ohne daß dafür ein sachlicher Grund erkennbar ist, kann der Mieter wegen Verletzung des genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatzes Herabsetzung des Mietzinses verlangen.

Der Bekl. hatte gegen die Kl. einen Anspruch auf Rückzahlung eines unter Verletzung des genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatzes überhöht vereinbarten Nutzungsentgelts, weil die Kl. gegenüber dem Bekl. den genossenschaftsrechtlichen Grundsatz der relativen Gleichbehandlung verletzte, indem sie ab dem 1. November 1995 Genossenschaftswohnungen zu einem geringeren als dem mit dem Bekl. vereinbarten Nutzungsentgelt überließ.

Der Grundsatz der Gleichbehandlung gilt - abgesehen von den hier nicht gegebenen, im Genossenschaftsgesetz besonders geregelten Fällen der sogenannten absoluten Gleichbehandlung (vgl. dazu Hettrich/Pöhlmann, Genossenschaftsgesetz, § 18 GenG Rnr. 19) - im Sinne einer relativen Gleichbehandlung. Dieser Grundsatz erfordert keine von der Lebenswirklichkeit losgelöste unbedingte Gleichstellung der Mitglieder, sondern nur Gleichbehandlungen in gleichgelagerten Fällen, unter gleichen Voraussetzungen und Verhältnissen nach einheitlichen, sachlich begründeten Maßstäben (vgl. Riebandt Korfmacher/Höffken, GWW 1980, 547 [548]). Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz gilt auch für die Rechte und Pflichten, die sich für die einzelnen Mitglieder aus der Inanspruchnahme von Genossenschaftseinrichtungen ergeben (vgl. BGH NJW 1960, 2142 [2143] = GWW 1960, 296 [297]; BGH NJW-RR 1990, 550). Dazu gehören auch die vertraglich vereinbarten Nutzungsentgelte für die Überlassung von Genossenschaftswohnungen.

Vorliegend bestehen keine sachlichen Unterschiede zwischen dem Bekl. und anderen Genossenschaftsmitgliedern, denen die Kl. - wie dem Bekl. - ab dem 1. November 1995 eine Wohnung überließ. Zwar kann ein sachgemäßer Grund zur Ungleichbehandlung von Alt- und Neumietern vorliegen, wenn die Marktnachfrage bezüglich der Wohnungen rückläufig ist (vgl. LG Hamburg, GWW 1980, 546). Der Vorstand einer Genossenschaft ist seinen Mitgliedern gegenüber dazu verpflichtet, den Geschäftsbereich kostendeckend zu führen. Er muß daher bei Absatzschwierigkeiten abwägen, wie er das Leer-stehen von Wohnungen vermeiden und sich daraus ergebende Bewirtschaftungsverluste und drohende Sanktionen durch Anpassung des Angebots an die veränderten Marktverhältnisse verringern kann (Riebandt Korfmacher/Höffken, a.a.O.). Die Reduzierung des Nutzungsentgelts beim Neuabschluß von Nutzungsverträgen kann ein geeignetes und angemessenes Mittel sein, um wirtschaftlichen Schaden von einer Genossenschaft und damit von den einzelnen Mitgliedern abzuwenden.

Dementsprechend hat die Kammer (in dem am 27. Oktober 1998 verkündeten Urteil, Geschäftsnr. 63 S 148/98) entschieden, daß kein Verstoß gegen den genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz vorliegt, wenn zwischen den jeweiligen Vermietungen ein Zeitraum von neun Monaten liegt.

Anderes muß gelten, wenn die neue Begründung von Nutzungsverhältnissen der einzelnen Genossen und Mitmieter in einem nahen zeitlichen Zusammenhang steht; wenn wie hier eine Wohnung ab 1. November 1995 für ein Nutzungsentgelt von 16,40 DM/m2 und ab 1. Januar 1996 die darüberliegende gleichgeschnittene Wohnung für 13,50 DM/m2 an einen anderen Genossen vermietet wird, ohne daß ein sachlicher Grund erkennbar ist. Die allgemeine Lage am Wohnungsmarkt hatte sich keineswegs zum Jahreswechsel verändert. Vielmehr standen die Wohnungen zuvor seit Monaten infolge Preisverfalls leer.

Der Beschluß des Vorstands der Kl. vom 23. Oktober 1995, die Mieten der Wohnungen auf 13 DM bzw. 13,50 DM/m2 zu reduzieren, ist so auszulegen, daß jedenfalls Nutzungsverhältnisse, die nach dem Beschluß, also ab dem 1. November 1995 begannen, zu den Bedingungen des Beschlusses zu gestalten sind. Das zumindest gebietet der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz, daß Mieter, deren Nutzungsverhältnis vereinbarungsgemäß erst nach dem Beschluß beginnt, die gleiche Behandlung erfahren wie Mieter, die erst danach einen Vertrag abschließen. Für die Beurteilung der Gleichbehandlung kommt es entscheidend auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns an; denn erst mit dem Nutzungsbeginn wird das Nutzungsverhältnis geprägt und werden die Mitgliedschaftsrechte wahrgenommen.

Aber auch wenn auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. auf den des Vorvertrages vom 25. September 1995 abgestellt würde, ergäbe sich nichts anderes. Auch insoweit ist von einem engen zeitlichen Zusammenhang der beiden Verträge auszugehen, der einen sachlichen Grund für die Differenzierung zwischen den Nutzungsverträgen des Bekl. und des Genossen K nicht hergibt, denn es ist davon auszugehen, daß sich die Notwendigkeit, den Beschluß zu erlassen, bereits zu einem früheren Zeitpunkt in der Geschäftsführung der Kl. abgezeichnet hat.

Grundsätzlich kann der Vermieter den Mietzins im Rahmen von Wucher- und anderen gesetzlichen Grenzen frei vereinbaren. Es ist damit nicht Ausnahme, sondern Regel, daß Mieten im selben Hause für vergleichbare Wohnungen unterschiedlich hoch sind.

Bei Genossenschaftswohnungen gilt allerdings nach dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 23. März 1999 etwas anderes. Es handelt sich zwar um normale Mietverträge; die in der Praxis beliebten Ausdrücke "Nutzungsverhältnis" und "Nutzungsentgelt" ändern nichts an der Anwendung der mietrechtlichen Vorschriften. Das alles wird aber im Genossenschaftsrecht überlagert von dem Grundsatz der Verpflichtung zur Gleichbehandlung.

Das LG Berlin gestand deshalb einem Mieter, der eine Wohnung zum Mietzins von 16,40 DM/m2 gemietet hatte, während zwei Monate später die ein Stockwerk darüber liegende, gleichgeschnittene Wohnung für 13,50 DM/m2 vermietet wurde, eine entsprechende Mietreduzierung zu. Bei einem zeitlichen Abstand von neun Monaten zwischen zwei ähnlich gelagerten Mietverträgen hatte dieselbe Kammer des Landgerichts ein halbes Jahr vorher noch entgegengesetzt entschieden.

Etwas knapp sind die Ausführungen im Urteil zu den Folgen des Verstoßes gegen die genossenschaftliche Gleichbehandlung. Die 63. Kammer nahm wohl einen Schadensersatzanspruch des Mieters (aus Verschulden bei Vertragsschluß oder positiver Vertragsverletzung) an, mit dem er gegen den überhöhten Mietzins hätte aufrechnen können. Für eine nur kraft Gesetzes eintretende Teilunwirksamkeit gibt es jedenfalls keine Grundlage.