Gläubiger, vertraglicher Anspruch, Täuschung, Zwang, Schadensersatz, Rückerstattung

1. Veranlasst der Gläubiger eines vertraglichen Anspruchs seinen Vertragspartner durch Täuschung oder Zwang zu einer Zahlung, die sich zwar aus dem Vertrag ergibt, aber zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig war, ist er seinem Vertragspartner im Wege des Schadensersatzes aus § 282 BGB zur Rückerstattung verpflichtet.

2. § 813 Abs. 2 BGB steht diesem Schadensersatzanspruch weder in direkter noch in analoger Anwendung entgegen.

II. 1. Das Landgericht hat die Bekl. zu Recht zu einer Zahlung von 135.944,81 € nebst Zinsen verurteilt (Ziff. 1 des Urteils vom 24. April 2018). Der Kl. steht ein solcher Anspruch aus § 282 BGB gegen die Bekl. zu.

a) Die Bekl. hat ihre aus dem streitgegenständlichen Kaufvertrag resultierende Pflicht verletzt, Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Vertragsteils zu nehmen (§ 241 Abs. 2 BGB).

Der Gläubiger eines Zahlungsanspruchs aus einem Vertrag handelt nicht rücksichtsvoll in diesem Sinne, wenn er die andere Vertragspartei durch Täuschung oder Zwang zu einer Zahlung veranlasst, die sich zwar aus dem Vertrag ergibt, die aber noch nicht fällig ist.

Ein solcher Fall liegt hier vor.

aa) Die Bekl. hat durch ihre Schreiben an den Notar Prof. Dr. S. vom 8. August 2017, das dieser an die Kl. weiterleitete, sowie ihre Mail an den Kl.vertreter vom 25. August 2017 zum Ausdruck gebracht, wegen des zweiten Teils der Kaufpreisschlussrate gegen die Kl. die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Vertragsurkunde betreiben zu wollen. Nur aus diesem Grund hat die Kl. diesen Betrag nebst Zinsen, insgesamt 135.944,81 €, an die Bekl. gezahlt. Tatsächlich war dieser Anspruch der Bekl. damals nicht fällig und ist es auch heute noch nicht. Somit hat die Bekl. durch die Androhung der Zwangsvollstreckung die Kl. zu einer nicht fälligen Zahlung veranlasst. Damit hat sie gegen ihre vertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme verstoßen, denn ein solches Verhalten verstößt erkennbar gegen die berechtigten Interessen der Kl. aus dem gegenseitigen Vertrag.

bb) Der Anspruch der Bekl. auf den zweiten Teil der Schlussrate ist bis heute nicht fällig. Maßgeblich sind insoweit die nachträglichen Absprachen der Parteien in der Eckpunktevereinbarung.

(1) Diese Vereinbarung ist wirksam. Selbst wenn sie mangels notarieller Beurkundung unwirksam gewesen sein sollte, wäre dies geheilt, da der Eigentumserwerb der Kl. an dem verkauften Grundstück mittlerweile vollzogen ist (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB).

(2) Durch die Eckpunktevereinbarung haben die Parteien die Voraussetzungen für die Fälligkeit der Schlussrate gegenüber dem Kaufvertrag nachträglich verändert. Nach der neuen Vereinbarung gilt nunmehr (unter anderem): Die Kl. akzeptiert die L. GmbH als Mieterin der Gewerbefläche. Auf der anderen Seite akzeptiert die Bekl., dass nur der erste Teil der Schlussrate sofort fällig ist, während es der zweite Teil erst wird, „wenn für 50 % der Endmieter Kautionseingang und Zahlung erste Miete erfolgt ist” (§ 3 Abs. 5).

Diese Fälligkeitsvoraussetzung für den zweiten Teil der Schlussrate ist bis heute nicht eingetreten. Dabei ist es unerheblich, ob bereits mit der Eckpunktevereinbarung ein Mietvertrag zwischen der Kl. und der L. GmbH über die Gewerbefläche abgeschlossen war, oder ob dort lediglich zugunsten der L. GmbH ein Anspruch auf den gesonderten Abschluss eines solchen Vertrags begründet wird. In jedem Fall sind mit den „Endmietern” die etwaigen Untermieter der L. GmbH auf der Gewerbefläche gemeint (sodass die Eckpunktevereinbarung also unter anderem auch klarstellt, dass die L. GmbH zur Untervermietung berechtigt ist). Hingegen bezieht sich der Begriff „Endmieter” weder auf die L. GmbH selbst noch die Gesamtheit aller Mieter des Objekts. „Kautionseingang und Zahlung erste Miete” „für 50 % der Endmieter” bedeutet also, dass diese Zahlungen durch die Untermieter der L. GmbH auf mindestens 50 % der Gewerbefläche, die die Gewerbeeinheiten HA 1 und AD 1 bis 3 umfasst, geleistet sein müssen.

Aus dem Vortrag der Parteien ergibt sich nicht, dass diese Bedingung eingetreten ist, wie die Bekl. selbst zugesteht (Berufungsbegründung vom 6. August 2018, S. 21). Offenbar ist die Gewerbefläche noch nicht in ausreichendem Umfang vermietet.

b) Die Bekl. hat ihre Pflichtverletzung zu vertreten. Bei der gebotenen kritischen Überprüfung ihrer Rechtsposition hätte ihr auffallen müssen, dass die von ihr verlangte Zahlung noch nicht fällig und sie deshalb noch nicht zur Zwangsvollstreckung aus dem Vertrag berechtigt war.

c) Der Kl. ist durch die Pflichtverletzung der Bekl. ein Schaden entstanden, und zwar in Höhe des Betrages von 135.944,81 €, den sie an die Bekl. zur Abwendung der Zwangsvollstreckung gezahlt hat. Es ist unerheblich, dass die Kl. zumindest den darin enthaltenen Betrag von 125.000 € voraussichtlich zu einem späteren Zeitpunkt an die Bekl. wird zahlen müssen, nämlich sobald es dieser bzw. der L. GmbH gelingt, die Gewerbefläche in ausreichendem Umfang zu vermieten und den zweiten Teil der Schlussrate dadurch fällig zu stellen. Allein der vorübergehende Verlust der Liquidität bis zu diesem künftigen Zeitpunkt stellt für die Kl. aber einen Vermögensnachteil dar, für den die Bekl. ihr Schadensersatz zu leisten hat, indem sie ihr den entsprechenden Betrag zurückzahlt.

d) § 813 Abs. 2 BGB steht diesem Ergebnis nicht entgegen. Danach ist die Rückforderung einer Zahlung ausgeschlossen, wenn die Verbindlichkeit besteht und der Schuldner sie lediglich vor Fälligkeit gezahlt hat. Aus der systematischen Stellung dieser Regelung im Gesetz ergibt sich aber, dass sie nur die Rückforderung einer vorfälligen Zahlung nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung betrifft. Hingegen ist sie nicht auf einen Schadensersatzanspruch anzuwenden, der auf Rückerstattung einer vor Fälligkeit geleisteten Zahlung gerichtet ist. Auch eine analoge Anwendung ist nicht angezeigt. § 813 Abs. 2 BGB ist eine abdingbare Vorschrift (Sprau in: Palandt, BGB, 78. Auflage, 2019, § 813 BGB, Rz. 7), die das „sinnlose Hin und Her” einer Leistung vermeiden soll (Schwab in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage, 2017, § 813 BGB, Rz. 16). Häufig - etwa im vorliegenden Fall oder bei der Überzahlung eines Bauträgers (hierzu vgl. BGH, Urteil vom 22. März 2007, VII ZR 268/05, BGHZ 171, 364) - ist es aber nicht ohne Weiteres absehbar, wann ein bestehender Schwebezustand enden und die Fälligkeit einer bereits bezahlten Verbindlichkeit eintreten wird. Dann geht es um die Wiederherstellung eines Leistungsverweigerungsrechts, das für den Schuldner durchaus von Bedeutung sein kann, sodass sich die Rückforderung des bereits Geleisteten nicht in einem „sinnlosen Hin und Her” erschöpft. Insbesondere im Fall einer durch Täuschung oder unberechtigten Zwang veranlassten vorfälligen Zahlung hat der Schuldner - hier die Kl. - somit ein berechtigtes Interesse an der Rückforderung, das die analoge Anwendung von § 813 Abs. 2 BGB auf seinen Schadensersatzanspruch verbietet.

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