Gewichtete Orientierungshilfe für Mietspiegel-Spanneneinordnung

Bei der Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel sind die Wohnwertmerkmale der einzelnen Gruppen nicht gleichwertig, so daß ein Zuschlag von 25 % nur dann möglich ist, wenn alle wohnwerterhöhenden Merkmale der Gruppe vorliegen; ansonsten ist der Zuschlag nur zu einem Bruchteil möglich.

Die streitgegenständliche Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J 2 des Berliner Mietspiegels 1998 für die westlichen Bezirke einzuordnen. [...] Nach dem Mietspiegelfeld J 2 beträgt die ortsübliche monatliche Nettovergleichsmiete je Quadratmeter im Mittelwert 6,82 DM bei einer Spanne zwischen 5,28 DM und 8,22 DM. Innerhalb dieser Spanne ist die ortsübliche Nettokalt Vergleichsmiete auf 6,52 DM je m2 zu bestimmen. Dies ergibt sich aus einer Berücksichtigung der unter Ziffer 6 des Berliner Mietspiegels 1998 für die westlichen Bezirke genannten Zu- und Abschläge sowie Orientierungshilfen für die Spanneneinordnung. Bei Fehlen solcher besonderer wohnwerterhöhender oder wohnwertmindernder Merkmale ist von dem Mittelwert als maßgeblicher ortsüblicher Vergleichsmiete auszugehen (LG Berlin, GE 1992, 215). Liegen wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale vor, sind sie entsprechend ihrer im Mietspiegel vorgegebenen Gewichtung zu berücksichtigen. Wohnwerterhöhende Merkmale, die nach dem Mietspiegel 1998 einen in DM/m2 ermittelten Zuschlag rechtfertigen (moderne Einbauküche, Gartennutzung, hochwertiger Bodenbelag, modernes Bad), sind vorliegend nicht gegeben. Es sind jedoch wohnwertmindernde Merkmale im Sinne der in vier Merkmalsgruppen untergliederten Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung gegeben: In der Merkmalsgruppe 1: Bad/WC weist die Wohnung der Bekl. als negatives Merkmal einen Dielenfußboden im Bad auf; in der Merkmalsgruppe 2: Küche ist als negatives Merkmal zu berücksichtigen, daß keine vom Vermieter gestellte Warmwasserbereitung vorhanden ist; während für die Merkmalsgruppe 3: Wohnung/Gebäude keine Merkmale vorgetragen sind, ist in der Merkmalsgruppe 4: Wohnumfeld negativ die Lage an einer Straße mit sehr hoher Lärmbelästigung zu bewerten.

Die genannten wohnwertmindernden Merkmale sind nach dem Gewicht zu bewerten, das ihnen vom Berliner Mietspiegel 1998 für die westlichen Bezirke zugewiesen ist. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Merkmalsgruppen, denen jeweils ein Gewicht von ± 25 % zukommt, zu berücksichtigen, welches Gewicht dem einzelnen Merkmal innerhalb der jeweiligen Merkmalsgruppe zukommt. Die sonach ermittelten positiven und negativen Prozentwerte sind jeweils zu addieren und sodann die Summen zu saldieren. Aus dem sich ergebenden positiven oder negativen Saldo folgt, wo die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung in der Spanne zwischen unterem Mindestwert und Mittelwert oder Mittelwert und oberem Höchstwert eines Mietspiegelfeldes liegt. Danach ergibt sich hier folgendes:

In der Merkmalsgruppe 1 mit fünf positiven und fünf negativen Merkmalen hat jedes positive Merkmal das Gewicht eines Fünftels der für die Merkmalsgruppe insgesamt zu veranschlagenden positiven 25 % und jedes negative Merkmale entsprechend das Gewicht eines Fünftels der für die Merkmalsgruppe insgesamt zu veranschlagenden negativen 25 %. Da vorliegend ein negatives, wohnwertminderndes Merkmal erfüllt ist, ist ein Fünftel der insgesamt negativ zu veranschlagenden 25 % negativ zu berücksichtigen, also insgesamt 5 %. Das heißt: Läge nur dieses eine wohnwertmindernde Merkmal vor, läge die ortsübliche Vergleichsmiete in der Spanne zwischen dem Mittelwert und unterem Maximalwert des Mietspiegelfeldes 5 % unterhalb des Mittelwertes. Die Merkmalsgruppe 2 weist je vier positive und negative Merkmale auf, die jeweils positiv und negativ mit 25 % zu veranschlagen sind. Die Wohnung der Bekl. verfügt über ein negatives Merkmal dieser Gruppe. Mithin ist ein Viertel der insgesamt möglichen negativen 25 % dieser Gruppe zu berücksichtigen, also 6,25 %. Die Wohnung der Bekl. weist kein Merkmal der Merkmalsgruppe 3 mit je 13 positiven und negativen Merkmalen auf. In der Merkmalsgruppe 4 mit je drei positiven und negativen Merkmalen ist ein negatives Merkmal erfüllt. Also ist ein Drittel des insgesamt mit 25 % gewichteten negativen Merkmals anzurechnen, mithin 8,33 %. Im Gesamtergebnis sind hier nur die negativen Werte der einzelnen Merkmalsgruppen zu addieren (5 % + 6,25 % + 8,33 %), so daß sich ein Wert von negativen 19,58 % ergibt.

Die ortsübliche Nettokalt-Vergleichsmiete für die Wohnung der Bekl. errechnet sich nunmehr aus einem Abzug von 19,58 % der Spanne zwischen dem Mittelwert und dem unteren Mindestwert des Mietspiegelfeldes J 2. Der Mindestwert beträgt 5,28 DM/m2 und der Mittelwert 6,82 DM/m2. Die Spanne umfaßt damit insgesamt 1,54 DM/m2. 19,58 % dieser Spanne ergeben einen Betrag von 0,30 DM/m2. Damit errechnet sich als ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Bekl. der Mittelwert des Mietspiegelfeldes J 2, also 6,82 DM/m2, abzüglich 19,58 % der Spanne zum unteren Maximalwert, also abzüglich 0,30 DM/m2, mithin 6,52 DM/m2.

Entgegen der Auffassung der Bekl. kommt wegen der vorliegenden wohnwertmindernden Merkmale der Wohnung ein pauschaler Abzug von mindestens 50 % vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes J 2 nicht in Betracht. Es wird allerdings die Ansicht vertreten, daß bei der Spanneneinordnung keine starre Wertung innerhalb der Merkmalsgruppen vorzunehmen sei und die Orientierungshilfe lediglich ein Annäherungsschema böte (LG Berlin, GE 1997, 187; LG Berlin, GE 1997, 1029, jeweils für den Berliner Mietspiegel 1994). Dem vermag das Gericht jedenfalls für den Berliner Mietspiegel 1998 für die westlichen Bezirke nicht zu folgen. Aus der Zuweisung einer unterschiedlichen Anzahl von Merkmalen zu den einzelnen Merkmalsgruppen von je ± 25 % ergibt sich, daß den einzelnen Merkmalen ein genau bestimmtes Gewicht zukommt (ähnlich AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 1997, 435, aber ohne Berücksichtigung des unterschiedlichen Gewichts der Merkmale in den einzelnen Merkmalsgruppen). Ein Merkmal der Merkmalsgruppe 4 hat das Gewicht von 1/3 der ± 25 % dieser Gruppe, ein Merkmal in der Merkmalsgruppe 3 hat dagegen nur das Gewicht von 1/13 der ± 25 % dieser Gruppe. Eine freie Gewichtung der Merkmale durch das Gericht würde sich über diese vorgegebene, empirisch ermittelte Gewichtung hinwegsetzen. Zudem würde der systematische Rahmen der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nach wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen gesprengt. Die Zuweisung von je ± 25 % zu den vier Merkmalsgruppen ergibt eine Summe von ± 100 % für die Merkmale insgesamt. Diese 100 % beziehen sich auf die jeweilige Spanne zwischen dem Mittelwert und dem Mindestwert sowie Höchstwert eines Mietspiegelfeldes. Ersichtlich geht der Mietspiegel somit davon aus, daß nur die Gesamtheit der positiven und negativen Merkmale zu einer Ausschöpfung der Spanne nach oben oder unten Anlaß gibt. Es wäre daher nicht nachvollziehbar, einzelnen Merkmalen etwa einen höheren Wert zuzuweisen, als ihnen nach der Gewichtung im Mietspiegel 1998 zukommt, weil dann die Summe der Merkmale die 100 % der Spanne überschreiten würde. Schließlich spricht gegen eine freie Gewichtung der wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale auch, daß damit Sinn und Zweck der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung unterlaufen würde. Bezweckt ist unmittelbar eine für den Rechtsanwender berechenbare Ausfüllung der Spannen zwischen Mittelwert und Mindest- sowie Höchstwert eines Mietspiegelfeldes und mittelbar eine Vermeidung unnötiger Rechtsstreitigkeiten, die sich aus entsprechenden Unsicherheiten bei der Spanneneinordnung ergeben.

Der Spruch "judex non calculat" (der Richter rechnet nicht) trifft schon lange nicht mehr zu. Daß Richter ausgesprochen gerne Taschenrechner oder ein Rechenprogramm des Computers einsetzen, zeigt das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 20. August 1999.

Es ging um die Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel. Ständige Praxis der Berliner Gerichte, die auch mit den von der Arbeitsgruppe Mietspiegel vorgegebenen Anwendungshinweisen des Mietspiegels übereinstimmt, ist die, daß in den einzelnen Merkmalgruppen wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale saldiert werden. Überwiegt auch nur ein Merkmal - positiv oder negativ -, führt das, da es vier Merkmalgruppen sind, zu einem Zuschlag oder Abschlag von 25 % der Differenz des Mittelwerts zum Unterwert oder Oberwert.

Daß das Überwiegen bereits eines einzelnen Merkmals in einer Gruppe zu diesem Ergebnis führen soll, ergibt sich aus einer winzigen Änderung vom Berliner Mietspiegel 1994 zum Berliner Mietspiegel 1996 bei der Erläuterung der Orientierungshilfe. Noch beim 94er Mietspiegel hatte es bei den Erläuterungen im Umgang mit der Orientierungshilfe geheißen, daß, wenn in einer Merkmalgruppe die Pluspunkte "gehäuft" überwiegen, ein entsprechender Zuschlag gerechtfertigt sei. Aufgrund der Verwendung des Wortes gehäuft hatten die Gerichte im Einzelfall damals Zu- oder Abschläge davon abhängig gemacht, daß in einer Merkmalgruppe mehr als ein Merkmal positiv oder negativ überwog. Dieses Wort "gehäuft" haben die Mietspiegelersteller deshalb bewußt bereits beim Berliner Mietspiegel 1996 eliminiert.

So weit die Einführung.

Nun zur neuen Entscheidung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg. Das Gericht will die Orientierungshilfe ganz anders anwenden und meint, die Merkmale seien nach ihrem Gewicht - besser gesagt nach der Häufigkeit von genannten Punkten in jeder Merkmalgruppe - zu bewerten.

In der Gruppe 1 der Orientierungshilfe befinden sich beispielsweise fünf positive und fünf negative Merkmale, so daß der Richter jedes Merkmal mit einem Fünftel der für die Gruppe insgesamt zur Verfügung stehenden positiven oder negativen Abweichung von 25 % vom Mittelwert ansetzt.

Beispiel: Ist etwa in der Gruppe 1 mit fünf Merkmalen nur ein wohnwerterhöhendes vorhanden (keine weiteren und auch keine wohnwertmindernden), beträgt der Zuschlag nicht 25 % der Differenz zwischen Mittel- und Oberwert, sondern ein Fünftel davon, also 5 %. Das Gericht behauptet fälschlicherweise, es handele sich dabei um eine "vorgegebene, empirisch ermittelte Gewichtung"; das ist völlig unzutreffend, denn bisher ist keine einzige der Orientierungshilfen der Berliner Mietspiegel "empirisch ermittelt", d. h. aus den Umfragen gewonnen worden, sondern sie sind sämtlichst lediglich Verhandlungsergebnis der in der Arbeitsgruppe Mietspiegel mitwirkenden Verbände.

Nun kann man Orientierungshilfen kritisch gegenüberstehen. Kein Gericht ist daran gebunden. Wir halten dieses Urteil allerdings für falsch. Abgesehen davon, daß die vorgeschlagene Methode die Anwendung des Mietspiegels noch weiter kompliziert, ist sie auch in sich nicht stimmig, da keineswegs die Merkmale nach ihrem Gewicht bewertet werden. Wenn in der Gruppe 3 dreizehn wohnwerterhöhende Merkmale aufgeführt sind, in der Gruppe 1 aber nur fünf, bedeutet das nicht, daß die Merkmale der Gruppe 1 knapp dreimal soviel Auswirkungen haben auf den Wohnwert wie die der Gruppe 3. Oder ein weiteres: Folgt man dem Schema, hätte, bezogen auf den Wohnwert, die Lage im Erdgeschoß dasselbe Gewicht wie ein Personenaufzug oder eine Fußbodenheizung, ein Zusatz-WC wäre genausoviel wert wie eine Kaltwasseruhr.

Im übrigen wird das Modell noch komplizierter, wenn man sich vor Augen hält, daß nicht in jeder Merkmalgruppe gleich viele negative und positive Merkmale vorhanden sind. Das ist zwar fast immer so, aber eben nur fast ... (vgl. etwa Merkmalgruppe 3/Neubauten, Mietspiegel '98). Denkt man das Urteil zu Ende, wäre der Oberwert nur dann erreicht, wenn in allen Gruppen alle wohnwerterhöhenden Merkmale vorlägen und in keiner Gruppe ein wohnwertminderndes. Einer solchen Methode zur Anwendung des Mietspiegels steht "die Unwirksamkeit auf die Stirn geschrieben".