gewerbliche Zwischenvermietung von Wohnraum

gewerbliche Zwischenvermietung von Wohnraum; Zwischenvermieter; Untermieter; Kündigungserklärung

1. Bei gewerblicher Zwischenvermietung von Wohnraum gibt die Be-endigung des Hauptmietverhältnisses alleine, sofern nicht besondere weitere Umstände hinzutreten, dem Zwischenvermieter noch kein berechtigtes Interesse i. S. von § 564 b Abs. 1 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses mit seinem Mieter (Untermieter).

2. Macht der Vermieter/Eigentümer berechtigten Eigenbedarf i. S. von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB gegenüber dem Zwischenvermieter geltend und wurde dies dem Untermieter in der Kündigungserklärung des Zwischenvermieters ordnungsgemäß dargelegt, so kann sich der Mieter (Untermieter) dem Zwischenvermieter gegenüber nicht auf den ihm formal zustehenden Mieterschutz berufen.

I. Die Eheleute A. und T. S. sind Eigentümer einer an die Kl. als gewerbliche Zwischenvermieterin vermieteten Eigentumswohnung, die diese mit Mietvertrag vom 19. Mai 1990 an den Bekl. weitervermietet hat.

In § 6 des Mietvertrages vom 19. Mai 1990 heißt es, dem Mieter sei be-kannt, daß die Kl. als gewerbliche Zwischenmieterin die an den Bekl. ver-mietete Wohnung ihrerseits nur gemietet habe. Weiterhin enthält diese Be stimmung des Mietvertrages den Hinweis darauf, der Bekl. sei gegenüber dem Eigentümer zur Herausgabe der Wohnung verpflichtet, sobald der Mietvertrag der Zwischenmieterin mit dem Eigentümer ende.

Mit Schreiben vom 29. August 1991 kündigten die Eigentümer der Kl. ge-genüber das Zwischenmietverhältnis zum 31. August 1992 und stützten die Kündigung auf Eigenbedarf für die ersteheliche Tochter der Miteigentü-merin T. S.

In der Folge kündigte sodann die Kl. ihrerseits mit Schreiben vom 3. De-zember 1991 das Mietverhältnis mit dem Bekl. ebenfalls zum 31. August 1992 und begründete diese Kündigung mit Eigenbedarf der Tochter der Miteigentümerin T. S.

Das Amtsgericht hat ein berechtigtes Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses verneint und die von der Kl. erhobene Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung abgewiesen. Das Amtsgericht hat ausgeführt, der Zwischenmieter dürfe sich nicht auf den Eigenbedarf des Eigentümers berufen, da er lediglich solche berechtigten Interessen geltend machen dürfe, die aus seiner eigenen Sphäre stammen. Unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, NJW 1991, 2272, vertritt das Amtsgericht die Auffassung, daß der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts auch zugunsten des Mieters gewährleistet sei, der in Kenntnis der Eigentumsverhältnisse Wohnraum von einem ge-werblichen Zwischenvermieter angemietet hat. Der Mieter dürfe nicht schlechter gestellt werden, als wenn er einen Mietvertrag unmittelbar mit dem Eigentümer hätte.

Dieses Urteil greift die Kl. mit ihrer Berufung an.

Das als Berufungsgericht mit der Sache befaßte Landgericht hat die Akten gemäß § 541 ZPO dem Senat zur Einholung eines Rechtsentscheids über folgende Fragen vorgelegt:

"Gibt bei gewerblicher Zwischenvermietung von Wohnraum schon die Be-endigung des Hauptmietverhältnisses dem Zwischenvermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Untermieter (§ 564 b Abs. 1 BGB)?

Ist das wenigstens dann der Fall, wenn der Hauptvermieter (Eigentümer) ein berechtigtes Interesse an der Erlangung des Wohnraums hat und dies dem Untermieter in der Kündigungserklärung dargelegt worden ist?"

Das Landgericht vertritt in Konsequenz des Bundesgerichtshofs (Beschluß vom 20. März 1991, WuM 1991, 326) die Auffassung, daß ein be-rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zu verneinen sei, weil anderenfalls hierdurch der Bestandsschutz des Mieters unter-laufen würde. Das Landgericht ist weiterhin der Auffassung, ein solches berechtigtes Interesse des Zwischenvermieters an der Beendigung des Mietverhältnisse sei auch dann nicht gegeben, wenn der Hauptvermieter Eigenbedarf im Sinne von § 564 b BGB hat, weil der Zwischenvermieter nur dann kündigen könne, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse an der Be-endigung des Mietverhältnisses habe. Dieses müsse sich aus seiner eige-nen Sphäre, nicht aus derjenigen des Hauptvermieters ergeben.

Die Parteien erhielten Gelegenheit zur Stellungnahme zur Vorlagefrage. Von dieser Möglichkeit hat der Bekl. Gebrauch gemacht.

II. Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz ZPO zulässig.

Die vom Landgericht gestellten Vorlagefragen haben Rechtsfragen zum Gegenstand, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergeben und von grundsätzlicher Bedeutung sind. Sie sind für den beim Landgericht im Berufungsverfahren anhängigen Rechtsstreit - wie für den Senat zweifelsfrei ersichtlich ist - auch entscheidungserheblich und - soweit er-sichtlich - bisher durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden worden.

III. Der Senat beantwortet die Vorlagefragen im Sinne des Entscheidungssatzes.

1. Mit dem Vorlagebeschluß des Landgerichts ist der Senat der Auffassung, daß bei gewerblicher Zwischenvermietung von Wohnraum die Be-endigung des Zwischenmietverhältnisses für sich allein (sofern nicht be-sondere weitere Umstände hinzutreten) dem Zwischenvermieter kein be-rechtigtes Interesse i. S. von § 564 b Abs. 1 BGB zur Kündigung des Miet-verhältnisses mit seinem Mieter (Untermieter) gibt.

Gegen die Annahme eines berechtigten Interesses zur Kündigung des Un-termietverhältnisses, wenn der Zwischenvermieter selbst aufgrund wirksamer Kündigung durch den Hauptvermieter/Eigentümer zur Herausgabe des Wohnraums verpflichtet ist, hat sich auch der Kommentar von Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rn. B 687 ausgesprochen.

Der gegenteiligen, insbesondere vom LG Kiel, WuM 1982, 194, und Bar-thelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 4. Aufl., Rn. 120 zu § 564 b BGB, vertretenen Auffassung schließt sich der Senat nicht an.

Diese Gegenmeinung würde, worauf das Landgericht zutreffend hinweist, dazu führen, den Mieterschutz des Untermieters zu unterlaufen.

Mieterschutz besteht zwar im Mietverhältnis des Zwischenvermieters mit seinem Mieter, nicht aber auch im Zwischenmietverhältnis selbst, weil für die Annahme eines Mietverhältnisses über Wohnraum der vertragsgemäße Gebrauch der Räume maßgebend ist. Dieser bestimmungsgemäße Gebrauch besteht aber für den Zwischenmieter nicht in einem Eigengebrauch zu Wohnzwecken, sondern lediglich in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte, weshalb im Zwischenmietverhältnis kein Mieterschutz besteht (vgl. z. B. BGH, NJW 1991, 1377/1378; BGHZ 84, 90 ff., 97/98; BGHZ 94, 11 ff., 14).

Die Beendigung des Zwischenmietverhältnisses kann daher nicht ohne weiteres ein berechtigtes Interesse des Zwischenvermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses mit seinem Mieter (Untermieter) begründen, weil ansonsten auf diese Weise der im Mietverhältnis des Untermieters be-stehende Kündigungsschutz teilweise außer Kraft gesetzt würde. Die Ein-schaltung eines gewerblichen Zwischenvermieters darf jedoch nicht zu ei-ner Verkürzung des Mieterschutzes führen, da das Schutzbedürfnis des Mieters, der eine Wohnung vom Zwischenvermieter gemietet hat, um die-se selbst als Wohnung zu nutzen, dem eines Mieters entspricht, der unmit-telbar vom Eigentümer gemietet hat (BVerfG, NJW 1991, 2272 f., 2273).

2. Anders zu beurteilen ist nach Auffassung des Senats die Rechtslage je-doch dann, wenn der Eigentümer ein berechtigtes Interesse i. S. von § 564 b Abs. 1, Abs. 2 BGB an der Erlangung des Wohnraums (z. B. infolge Eigenbedarfs) hat und dies dem Untermieter in der Kündigungserklärung des Zwischenvermieters ordnungsgemäß dargelegt wird.

Auch hierzu werden im Schrifttum unterschiedliche Auffassungen vertreten (vgl. z. B. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., Rn. 79 zu § 564 b einerseits und Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Abschnitt IV, Rn. 180, andererseits).

Zuzustimmen ist dem Landgericht im Ausgangspunkt, daß nur eigene be-rechtigte Interessen des Zwischenvermieters diesen berechtigen, das Mietverhältnis mit seinem Mieter (Untermieter) zu kündigen. Infolge der Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Hauptvermieter/Eigentümer hat der Zwischenvermieter ein eigenes Interesse an der Beendigung des Untermietverhältnisses, weil er selbst dem Hauptvermieter gegenüber nicht mehr berechtigt ist, dem Mieter (Untermieter) den Wohngebrauch zu überlassen und andererseits diesem gegenüber aus dem Untermietverhältnis weiterhin verpflichtet bleibt. Entscheidend ist hierbei jedoch die Fra-ge, ob dieses eigene Interesse des Zwischenvermieters als berechtigtes Interesse i. S. von § 564 b Abs. 1 BGB anzuerkennen ist.

In den Fällen, in denen der Hauptvermieter/Eigentümer den Mieter, der im Verhältnis zum Zwischenvermieter Kündigungsschutz genießt, gemäß § 556 Abs. 3 BGB auf Räumung in Anspruch nimmt, kann der Mieter (Un-termieter) dem Eigentümer grundsätzlich den Einwand des Rechtsmißbrauchs entgegensetzen (BGHZ 84, 90 ff.; BGHZ 114, 96 ff.) und im Ver-hältnis zum Eigentümer den Mieterschutz im selben Umfang wie dem Zwi-schenvermieter gegenüber geltend machen, da sein Schutzbedürfnis dem eines Mieters, der ohne Einschaltung eines gewerblichen Zwischenvermieters unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, gleichzustellen ist (BVerfG, NJW 1991, 2272 f.).

Die Einwendung des Rechtsmißbrauchs steht dem Mieter gegenüber dem aus § 556 Abs. 3 BGB vorgehenden Eigentümer jedoch dann nicht zu, wenn der Zwischenvermieter seinerseits ein berechtigtes Interesse i. S. von § 564 b BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. In diesem Fall ist das Räumungsbegehren des Hauptvermieters daher trotz Einschaltung des Zwischenvermieters nicht als rechtsmißbräuchlich anzusehen. Dann erscheint es aber umgekehrt beim Vorliegen von Eigenbedarf des Hauptvermieters/Eigentümers nicht gerechtfertigt, daß sich der Mieter dem gewerblichen Zwischenvermieter gegenüber auf den ihm im Untermietverhältnis zustehenden Kündigungsschutz beruft, da sich der Mieter in einem derartigen Fall auch dem berechtigten Eigenbedarf geltend ma-chenden Eigentümer gegenüber auf diesen Kündigungsschutz nicht berufen könnte.

Die insbesondere nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dem Mieter (Untermieter) zustehende Einwendung des Rechtsmißbrauchs be-ruht auf der Erwägung, daß durch die in der Regel im Interesse des Haupt-vermieters/Eigentümers vorgenommene Zwischenschaltung des Zwischenvermieters und die damit verbundene Aufspaltung des Rechtsverhältnisses in ein Haupt- und ein Untermietverhältnis keine Verkürzung des sozia-len Mieterschutzes eintreten soll. Dann ist aber umgekehrt von einem Rechtsmißbrauch des Mieters auszugehen, wenn sich dieser dem Zwischenmieter gegenüber auf den dem Mieter formal zustehenden Kündigungsschutz beruft, obwohl er sich darauf im Verhältnis zum Eigentümer im Hinblick auf dessen Eigenbedarf nicht berufen könnte, weil dem Eigen-tümer insoweit ein berechtigtes Interesse i. S. von § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB zustünde, wenn er Vermieter des Untermieters wäre.

Die Gegenmeinung würde zu einer Besserstellung des Mieters (Untermieters) gegenüber einem Mieter führen, der die Wohnung direkt vom Hauptvermieter angemietet hätte. Dies erscheint jedoch keineswegs gerechtfertigt, sondern stellt den Mißbrauch einer formalen Rechtsposition dar, da durch die Aufspaltung des Rechtsverhältnisses in Haupt- und Untermietverhältnis zwar keine Schlechterstellung, aber auch keine Besserstellung des Untermieters eintreten soll.

Bei der gewerblichen Zwischenvermietung genießt nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung der Untermieter im Verhältnis zum Eigentümer, mit dem er ja an sich keine vertraglichen Beziehungen hat, die Vorteile des sozialen Mietrechts (Kündigungsschutz), wobei Einzelheiten noch immer offen sind.

Einen weiteren Schritt zur Klärung hat das OLG Stuttgart mit seinem Rechtsentscheid vom 7. Mai 1993 getan. Dabei ging es um die Frage, ob der Hauptmieter das (Unter-) Mietverhältnis mit seinem Mieter schon allein mit der Begründung kündigen darf, daß der Eigentümer ihm das Hauptmietverhältnis gekündigt habe.

Das OLG Stuttgart verneint dies mit der Begründung, der Mieterschutz des Untermieters erfordere, daß sich sein Vertragspartner, der Hauptmieter, nicht auf eine Kündigung berufen könne, die auch ohne Begründung wirksam sei, weil im Verhältnis zwischen Eigentümer und Hauptmieter kein Wohnraummietrecht gilt und deshalb auch nicht die Kündigungsbeschränkungen des Wohnraummietrechts. Etwas anderes habe allerdings dann zu gelten, wenn die Kündigungserklärung des Eigentümers ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b BGB darstelle, etwa Eigenbedarf. Dies müsse auch der Untermieter gegen sich gelten lassen, denn er solle durch die Einschaltung eines Zwischenvermieters zwar nicht schlechtergestellt werden als ein "normaler" Mieter, aber auch nicht besser.