Gewerbliche Weitervermietung trotz Gemeinnützigkeit

Gewerbliche Weitervermietung trotz Gemeinnützigkeit; analoge Anwendung des § 565 BGB; Eintritt des Vermieters in den Zwischenmietvertrag

Der Umstand, dass der Zwischenmieter - der nach seiner Satzung ein gemeinnütziger Verein ist, welcher den Wohnraum an von ihm betreute Personen mit geringen Chancen auf dem Wohnungsmarkt weitervermieten soll - bei der Weitervermietung sodann tatsächlich unter Missachtung seines Vereinszwecks in eigener Gewinnerzielungsabsicht und damit gewerblich handelt, rechtfertigt weder eine direkte noch analoge Anwendung von § 565 BGB.

[...] 2) Ohne Erfolg wenden die Bekl. gegenüber dem gesetzlichen Rückgabeanspruch der Kl. aus § 546 Abs. 2 BGB ein, dass die Kl. nach § 565 BGB mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses in den zwischen den Bekl. und dem A. e.V. am 1.11.2011 geschlossenen Wohnungs-Mietvertrag eingetreten sei. Es kommt vorliegend weder eine direkte noch analoge Anwendung der Vorschrift in Betracht.

Der Vertragseintritt des Vermieters nach § 565 BGB setzt voraus, dass „der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten (soll)". Nach dem Wortlaut der Vorschrift ist damit erforderlich, dass die „gewerbliche" Weitervermietung Vertragszweck des Hauptmietvertrags ist. Daran fehlt es vorliegend.

a) Der A. e.V. sollte nach dem Hauptmietvertrag die Wohnung nicht gewerblich weitervermieten.

Die Entstehungsgeschichte des § 565 BGB (zuvor: § 549 a BGB) zeigt, dass der Gesetzgeber allein den Fall der gewerblichen Weitervermietung im Sinne einer geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübten Vermietungstätigkeit des Zwischenvermieters regeln wollte. Denn durch die Einfügung des § 549 a BGB sollte nicht der Kündigungsschutz im Verhältnis zwischen Eigentümer und Untermieter neu begründet werden, sondern es sollten ausschließlich die mietrechtlichen Konsequenzen der zum Bauherrenmodell ergangenen Entscheidung des BVerfG vom 11.6.1991 (BVerfGE 84, 179 = NJW 1991, 2272) klargestellt werden, nach welcher gemäß Art. 3 GG auch einem Mieter, der Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter gemietet hat, der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zusteht (s. BGHZ 133, 142 = NJW 1996, 2862, 2863; NJW 2003, 3054).

Handelt es sich bei dem Zwischenmieter um einen karitativen, gemeinnützigen Verein, der ideelle Zwecke verfolgt, fehlt es am Merkmal der gewerblichen Weitervermietung (jeweils BGH aaO.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 565 Rn. 5; Bamberger/Roth/Herrmann, BGB, 3. Aufl., § 565 Rn. 5; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 565 BGB Rn. 9).

Insbesondere ein Verein, der in Erfüllung seiner satzungsmäßigen Aufgaben an von ihm betreute Personen Wohnraum vermietet, betreibt keine gewerbliche Weitvermietung, und auch eine analoge Anwendung des § 565 BGB ist jedenfalls in dieser Fallgestaltung mangels einer der gewerblichen Weitervermietung vergleichbaren Interessenlage nicht möglich (s. BGHZ 133, 142 = NJW 1996, 2862, 2863 f., betr. einen Verein, der Wohnraum an von ihm durch Sozialarbeiter betreute Jugendliche und Heranwachsende vermiete; Senat, Urt. v. 23.8.2012 - 8 U 22/12, GE 2012, 1559 Tz. 60 ff. für „betreutes Wohnen"). Zwar steht der Endmieter, der von einem karitativen Verein mietet, welcher seinerseits nur Zwischenmieter ist und die Weitvermietung in Erfüllung seiner satzungsmäßigen Aufgaben vornimmt, bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses schlechter als der Mieter, der entweder vom Eigentümer selbst oder von einem gewerblichen Zwischenmieter mietet, weil er anders als dieser im Verhältnis zum Eigentümer/Hauptvermieter keinen Kündigungsschutz genießt. Auch ist das Schutzbedürfnis der betroffenen Nutzergruppe nicht geringer als dasjenige der Mieter, für die der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gilt.

Jedoch ist die Ungleichbehandlung der Endmieter in diesen Fällen sachlich gerechtfertigt. Ob eine Schlechterstellung einer bestimmten Mietergruppe durch Gründe gerechtfertigt ist, die vor Art. 3 Abs. 1 GG Bestand haben, kann nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (NJW 1993, 2601; NJW 1991, 2272, 2273) nur mit einem Blick auch auf die Interessen des Eigentümers beantwortet werden; sozialer Mieterschutz und entgegenstehende Interessen des Eigentümers stehen nicht in einem Regel-Ausnahmeverhältnis zueinander, sondern es sind die beiderseitigen Interessen gegeneinander abzuwägen.

Zur Abwägung dieser Interessen führt der BGH in BGHZ 133, 142 = NJW 1996, 2862, 2864 sodann weiter aus:

„Bei der typischen gewerblichen Zwischenvermietung fehlt es an einem dem sozialen Mieterschutz entgegenstehenden Interesse des Eigentümers, weil dieser lediglich aus eigenen Interessen, sei es an Steuervorteilen, sei es an einer Verwaltungsvereinfachung, den Weg der gewerblichen Zwischenvermietung wählt und seine Wohnung ebenso dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stellt wie bei einer unmittelbaren Vermietung an den Endmieter.

Die Vermietung an einen Verein, zu dessen satzungsmäßigen Aufgaben die Versorgung von betreuungsbedürftigen Jugendlichen mit Wohnraum gehört, mag ebenfalls den Interessen des Eigentümers entgegenkommen, der mit dem Verein einen zuverlässigen und zahlungskräftigen Mieter erhält. Überlässt der Eigentümer dem Verein die Auswahl der Person des Endmieters und die Vereinbarung der Bedingungen, die im Verhältnis des Vereins zum Endmieter gelten sollen, dient sie jedoch mindestens gleichgewichtig originären Interessen des Vereins, der durch solche Mietverhältnisse erst die Möglichkeit erhält, seine satzungsmäßige Aufgabe der Betreuung von Jugendlichen zu erfüllen. Sie liegt weiter im Interesse der betreuten Personengruppe, die auf dem freien Wohnungsmarkt erfahrungsgemäß eher geringe Chancen hat, Wohnraum zu finden. Letzteres ist zugleich ein Indiz dafür, dass der Eigentümer ohne Zwischenschaltung des Vereins nicht an den betroffenen Endmieter vermietet hätte. Vielmehr bildet die Einschaltung des Vereins regelmäßig die Grundlage dafür, dass der Eigentümer bereit ist, seine Wohnung gezielt einem auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt eher benachteiligten Personenkreis zur Verfügung zu stellen. Der Eigentümer hat deshalb ein rechtlich schutzwürdiges Interesse daran, die Nutzung der Wohnung durch vom Verein betreute Personen an den Fortbestand des Hauptmietverhältnisses zu binden. Diese Umstände rechtfertigen es, im Unterschied zu anderen Fällen der Zwischenvermietung dem Endmieter hier gegenüber dem Eigentümer den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zu versagen."

Diese Ausführungen des BGH sind auch im vorliegenden Fall einschlägig. Der A. e.V. verfolgt nach seiner Satzung nicht wirtschaftliche, sondern ausschließlich gemeinnützige und mildtätige Zwecke (§ 3 Satzung). Sein Zweck ist nach § 2 der Satzung die Förderung der Jugendhilfe, die Unterstützung hilfsbedürftiger Personen, die Förderung der Fürsorge für Strafgefangene und ehemalige Strafgefangene und deren Angehörige, sowie die Förderung der Hilfe für Obdachlose und Migranten. Die Ziele sollen durch ambulante Betreuung der genannten Personengruppen, insbesondere durch Sozialarbeiter, erreicht werden (§ 2 Satzung). Dort heißt es weiter:

„Die Förderung der Hilfe für Migranten bezieht sich insbesondere auf die hier lebenden Roma und Sinti, die teilweise mit ihren Kindern in öffentlichen Parks unter völlig desolaten hygienischen Zuständen leben. Auch hier wird der Verein mittels Beratung u. Begleitung versuchen, die Lebensbedingungen dieser Menschen zu verbessern und sie in adäquaten Wohnraum zu vermitteln. [...]

Der Satzungszweck wird insbesondere verwirklicht durch:

[...] die Anmietung von Wohnraum, um die KlientInnen im Rahmen des betreuten Einzelwohnen ambulant bzw. in einer sozialpädagogischen Wohngemeinschaft stationär zu betreuen."

Danach sollte der Wohnraum vom Hauptmieter A. e.V. zur Versorgung von Personengruppen dienen, die auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt erfahrungsgemäß geringe Chancen haben, Wohnraum zu finden, und die vom Verein betreut werden sollten. Die Kl. als Eigentümerin hatte ein rechtlich schutzwürdiges Interesse daran, die Nutzung der Wohnung an den Fortbestand des Hauptmietverhältnisses zu binden. Es kann nicht angenommen werden, dass sie ohne Zwischenschaltung des Vereins, der vermeintlich auf die Mieter durch Betreuung Einfluss nahm und die Mietzahlungen aus öffentlichen Kassen sicherstellte, unmittelbar an eine der in der Satzung genannten Personengruppen bzw. speziell an die Bekl. vermietet hätte.

Die Interessenlage des vorliegenden Falles rechtfertigt somit (anders als ggf. im Fall der Vermietung an einen gemeinnützigen Verein, der Wohnraum an seine Mitglieder, die Künstler sind, weitervermietet, vgl. BGH NJW 2003, 3054) keine analoge Anwendung des § 565 BGB dahin, dass ein Vertragseintritt trotz fehlender gewerblicher Tätigkeit des Zwischenmieters erfolgt (zu einer analogen Anwendung des § 565 BGB in solchen Fällen s. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 565 Rn. 4; Schmidt-Futterer/Blank, aaO., § 565 BGB Rn 14 f.).

b) Entgegen der Ansicht der Bekl. folgt eine Anwendung des § 565 BGB nicht daraus, dass der A. e.V. offenbar seine satzungsmäßigen Aufgaben missachtet und die Wohnung (sowie weitere 72 Wohnungen) mit einem Gewinnaufschlag weitervermietet und (nach der Behauptung der Bekl.) tatsächlich keine Betreuungsleistungen zugunsten der Endmieter entfaltet hat.

Nicht nur nach dem Wortlaut der Vorschrift, sondern auch nach ihrem Zweck, die vor dem Hintergrund des Gleichheitssatzes (Art. 3 GG) erfolgte Interessenabwägung des Bundesverfassungsgerichts in Bezug auf eine Gewährung von sozialem Mieterschutz in Fällen der Zwischenvermietung nachzuvollziehen (s.o.), kann die eigenmächtige Abweichung des Zwischenmieters von den für den Eigentümer bei Abschluss des Hauptmietvertrags erkennbaren Umständen weder eine direkte noch ein analoge Anwendung des § 565 BGB rechtfertigen. Denn sein schutzwürdiges Interesse, nicht kraft Gesetzes ein Mietverhältnis mit Personen eingehen zu müssen, an die er ohne Zwischenschaltung des Hauptmieters nicht vermietet hätte, wird durch das vertragswidrige Verhalten des Zwischenmieters nicht berührt. Umgekehrt konnten die Bekl. bei der Anmietung von dem eine gemeinnützige Tätigkeit und Betreuung versprechenden A. e.V. nicht damit rechnen, dass sie Mieterschutz gegenüber der Kl. genossen. Wollte man das für beide Seiten unvorhersehbare Verhalten des Vereins der Anwendung von § 565 BGB zugrunde legen, würde das eine unberechtigte Verschlechterung der Rechtsstellung der Kl. und eine ebenso sachlich nicht gerechtfertigte Verbesserung der Rechtsstellung der Bekl. darstellen. [...]

Der Vermieter tritt zwangsweise in einen Zwischenmietvertrag ein, wenn die Zwischenvermietung nach dem Hauptmietvertrag gewerblich erfolgen sollte und der Hauptmietvertrag beendet wird. Das gilt aber nicht, wenn der Zwischenmieter entgegen seiner auf karitative Zwecke ausgerichteten Satzung bei der Weitervermietung gewerblich und mit Gewinnerzielungsabsicht handelt.

Die Klägerin hatte an einen Verein als Zwischenvermieter zahlreiche Wohnungen vermietet, die dieser sodann entgegen seiner gemeinnützige und mildtätige Zwecke verfolgenden Satzung in Gewinnerzielungsabsicht u. a. an die Beklagten vermietet hatte. Nach Beendigung des Hauptmietvertrages verlangte die Klägerin von den Beklagten Räumung und Herausgabe. Diese machten geltend, dass die Klägerin wegen der gewerblichen Weitervermietung in den Mietvertrag zwischen ihnen und dem Verein eingetreten sei.

Die Berufung der Beklagten gegen das landgerichtliche Urteil, das der Klage („wenn auch ohne eine dem Prozessstoff gerecht werdende Begründung", so das KG) stattgegeben hatte, war erfolglos. Die entgegen dem Vertragszweck vorgenommene gewerbliche Weitervermietung rechtfertige weder eine direkte noch eine entsprechende Anwendung des § 565 BGB, so dass die Klägerin Herausgabe der Wohnung verlangen könne.

Voraussetzung für den gesetzlich erzwungenen Eintritt des Vermieters nach § 565 BGB ist, dass der Mieter den gemieteten Wohnraum nach den Bestimmungen des Mietvertrags gewerblich zu Wohnzwecken an einen Dritten weitervermieten soll. In diesem Fall tritt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses anstelle des Mieters in den Mietvertrag zwischen diesem und dem Untermieter ein.

Dies war hier jedoch nicht der Fall.