Gewerbliche Weitervermietung durch Zwischenvermieter

Die gesetzliche Regelung des Mieterschutzes bei gewerblicher Weitervermietung (§ 565 BGB) gilt entsprechend auch dann, wenn ein mietender Verein Wohnungen an Mitglieder vermietet und damit den allgemeinen Wohnungsmarkt wie ein Vermieter bedient. (Leitsatz der Redaktion)

Durch schriftlichen "Wohn- und Gewerbemietvertrag" vom 4. Mai 1990 vermietete der VEB KWV Berlin-Friedrichshain, die spätere WBF Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain mbH, dem D. e. V. Seitenflügen und Quergebäude des Grundstücks. Nach § 1 Satz 2 des Vertrages gingen die Vertragspartner davon aus, daß die Räumlichkeiten des seit Oktober 1989 leerstehenden Gebäudes für Wohnzwecke nicht sofort geeignet seien, da sie baulicher Instandsetzungsmaßnahmen bedurften. Dem Verein wurde der Umbau der Räumlichkeiten "entsprechend dem bestätigten Projekt" gestattet, neben der Nutzung zu Wohnzwecken sollte eine Nutzung als Design-Werkstätten und zu Ausstellungszwecken gestattet sein. In § 4 wurde vereinbart, daß Räume als Wohnräume genutzt werden könnten, in § 5 wurde der zeitweiligen Untervermietung zugestimmt. Die Änderung der Nutzung der Gewerberäume sollte allerdings von der vorherigen Zustimmung des Vermieters abhängig sein (§ 6). Gemäß § 11 sollte unverzüglich eine Bauleistungs- und Finanzierungsvereinbarung nach Vorliegen des "angepaßten Projektes und der Nutzerkonzeption" vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung liegt nicht vor.

In der Folgezeit kauften die Kl. zu 1. und 2. in Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Grundstück, wobei Nutzen und Lasten per 1. April 1995 auf sie übergehen sollten. Die Kl. zu 1. und 2. wurden später als Eigentümerinnen im Grundbuch eingetragen.

Der Bekl. mietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 1. April 1996 von dem D. e. V. die streitgegenständliche Wohnung. Das Mietverhältnis lief auf unbestimmte Zeit. Zweck des genannten Vereins ist nach § 2 seiner Satzung die Förderung von künstlerischen, gestalterischen Berufen, wobei dieser Zweck u.a. durch Schaffung eines Kommunikationszentrums, besonders für Designer, Architekten und bildende Künstler, erreicht werden sollte. Nach § 3 der Satzung verfolgte der Verein ausschließlich gemeinnützige Zwecke. Mitglieder des Vereins konnten nach § 4 alle Personen werden, die die Ziele des Vereins befürworteten und sich an deren Verwirklichung aktiv beteiligten. Durch das rechtskräftige Urteil des Landgerichts Berlin vom 2. Januar 2001 - 32.0.546/00 - ist der D. e. V. zur Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten verurteilt worden. Der Bekl. wurde von der Kl. zu 1. mit Schreiben vom 16. Mai 2000 vergeblich zur Räumung und Herausgabe aufgefordert. (...)

Das Amtsgericht hat durch das am 1. November 2002 verkündete Urteil die Klage abgewiesen und sich darauf gestützt, daß § 565 BGB neuer Fassung (n. F.) ungeachtet dessen, daß die Zwischenvermietung nicht gewerblich sei, zugunsten des Bekl. analog angewandt werden müsse.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Kl. mit ihrer Berufung. Sie macht geltend, bei der Frage, ob § 565 BGB analog angewendet werden dürfe, spiele Art. 14 GG eine Rolle. Der Eigentümer würde durch eine analoge Anwendung in seiner Dispositionsfreiheit über die Immobilien erheblich eingeschränkt werden.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 556 Abs. 3 BGB alter Fassung bzw. aus § 985 BGB. Die Kl. ist vielmehr in das Mietverhältnis zwischen dem D. e. V. und dem Bekl. eingetreten und ist daher verpflichtet, diesem weiterhin die Räume zu überlassen. Da das Hauptmietverhältnis unstreitig am 31. Mai 2000, also vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes geendet hat, wendet die Kammer insoweit - anders als das Amtsgericht - nicht § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB neuer Fassung, sondern § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB alter Fassung in entsprechender Anwendung an, wobei jedoch, weil der Wortlaut beider Vorschriften übereinstimmt, kein sachlicher Unterschied besteht.

Allerdings liegt eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. nicht vor. Das Mietverhältnis zwischen dem D. e. V. und der Rechtsvorgängerin der Kl., in welches diese nach § 571 Abs. 1 BGB a. F. eingetreten ist, stellt sich zwar als Geschäftsraummiete dar. Vertragszweck war nämlich die Weitervermietung (vgl. BGH NJW 1985, 1772). Die Tatbestandsvoraussetzung der gewerblichen Weitervermietung im Sinne des § 549a BGB a. F. ist aber nicht bereits dann erfüllt, wenn ein Gewerbemietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter besteht. Vielmehr muß der Zwischenvermieter die Weitervermietung geschäftsmäßig, auf Dauer gerichtet, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse betreiben. Eine nachhaltige Gewinnerzielungsabsicht des D. e. V. hat der insoweit darlegungspflichtige Bekl. nicht schlüssig vorgetragen. Diese ließe sich weder mit der in der Vereinssatzung festgelegten Gemeinnützigkeit noch mit dem ideellen Zweck der Förderung von künstlerischen, gestaltenden Berufen vereinbaren.

Gleichwohl ist der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kl., die sich allein auf die Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit dem D. e. V. beruft, ohne Kündigungsgründe gegenüber dem Bekl. geltend zu machen, nicht gerechtfertigt. Der Bekl. hätte sich jedoch als Wohnraummieter seinem Vermieter gegenüber auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts uneingeschränkt berufen können. Dies kann ihm auch im Verhältnis zu der Kl. nicht verwehrt sein.

Seit der grundlegenden Entscheidung des Bundesverfassungsgericht vom 11. Juni 1991 (NJW 1991, 2272) ist anerkannt, daß unter Beachtung von Art. 3 GG dem Endmieter der Kündigungsschutz nur dann versagt werden kann, wenn dies durch eine besondere lnteressenlage gerechtfertigt ist (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, § 549 a BGB, Rn. 13 ff.). Die Abgrenzung des nach der Rechtsprechung des BVerfG aus Art. 3 GG folgenden umfassenden Mieterschutzes auf der einen Seite und dem nicht geschützten Untermieter auf der anderen Seite kann verständigerweise nicht ausschließlich beim Hauptvermieter ansetzen, denn dieser wird im Regelfall ein Interesse am Geldererwerb haben. Andererseits kann der entscheidende Unterschied auch nicht bei dem Mieter liegen, dessen Schutzinteresse wird stets gegeben sein. Entscheidend sind im Ergebnis die Tätigkeit des Zwischenvermieters und die Auswahl der Mieter. Dies entspricht im Grundsatz der Rechtsprechung des BayObLG. In der Entscheidung vom 30. August 1995 (NJW-RR 1996, 76 ff.) heißt es insoweit:

"Wie der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 28. Juli 1995 (BayObLGZ 1995, 256) dargelegt hat, kann diese Wertung nicht auf Fallgestaltungen übertragen werden, in denen der Zwischenmieter mit der Weitervermietung über die bloße Vermietung hinausgehend eigene Interessen verfolgt, die sich nicht mit denjenigen decken, die der Eigentümer mit einer Vermietung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt regelmäßig im Auge hat. Denn diese Interessen des Zwischenmieters werden sich auf die Auswahl der Endmieter sowie die Ausgestaltung und Durchführung des mit ihnen abzuschließenden Mietverhältnisses auswirken. Es liegt nahe, daß der Hauptvermieter nach seiner lnteressenlage in diesen Fällen in der Regel das Mietverhältnis ohne Einschaltung des Zwischenmieters mit diesen Personen und/oder zu diesen Bedingungen nicht abgeschlossen hätte. Es ist ihm daher auch nicht zuzumuten, bei Ausfall des Zwischenmieters an einem Mietverhältnis mit den von diesem ausgewählten Personen und zu den von diesem ausgehandelten Bedingungen festgehalten zu werden. Die sich damit bei einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses aus dem gestuften Mietverhältnis ergebende faktische Wirkungslosigkeit der wohnraummietrechtlichen Schutzvorschriften für den Endmieter ist allerdings nur dann gerechtfertigt, wenn das Hauptmietverhältnis dem Zwischenmieter die Möglichkeit eröffnet, seine von denen des Hauptvermieters abweichenden eigenen Interessen bei der Gestaltung des Endmietverhältnisses auch tatsächlich eigenverantwortlich umzusetzen."

Die vom Zwischenmieter vorgenommene Vermietung an Künstler ist nicht derart problematisch, daß der Vermieter die Vermietung nur im Hinblick auf die Besonderheiten des betreuenden Zwischenvermieters vorgenommen hat. Soweit in der Literatur (vgl. Kinne in Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 3. Auflage 2001, § 565 BGB, Rz. 2) unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des BVerfG (NJW 1994, 848) und des HansOLG Hamburg (NJW 1993, 2322) vertreten wird, die Anwendung sozialen Mieterschutzes komme bei Vermietung an einen nicht erwerbswirtschaftlich tätigen Verein, der seinerseits die Wohnung untervermietet, nicht in Betracht, kann dem in dieser Allgemeinheit nicht gefolgt werden. In den dortigen Fällen ging es um die außerordentliche Kündigung bei einem alternativen Wohnmodell selbstbestimmten Wohnens auf gewaltfreier Basis ("Hafenstraße"). Auch der Ansicht, ein Mieterschutz scheide bei Weitervermietung durch einen eingetragenen Verein an seine Mitglieder aus, kann in dieser Allgemeinheit nicht gefolgt werden. Soweit hierfür auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 3. Juli 1996 (NJW 1996, 2862 ff.) Bezug genommen wird, ist darauf hinzuweisen, daß es sich dort um einen Verein handelte, dessen Aufgabe es war, Jugendliche und Heranwachsende aus zerrütteten Elternhäusern zu beraten und sie bei gleichzeitiger Betreuung durch einen Sozialarbeiter mit eigenem Wohnraum zu versorgen, um so langfristig eine soziale Stabilisierung der Situation der betroffenen Jugendlichen und Heranwachsenden zu erreichen. Für die Versagung des Mieterschutzes hat der BGH wesentlich darauf abgestellt, daß eine Ähnlichkeit mit den typischen Untermietverhältnissen besteht, bei denen der Endmieter auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 84, 197, 202) nur eingeschränkten Kündigungsschutz genießt. Hierbei wurde hervorgehoben, daß sich der Endmieter verpflichten mußte, die Betreuung durch Mitarbeiter des Zwischenmieters in Anspruch zu nehmen, die auch für Notfälle einen Schlüssel zu der vermieteten Wohnung hatten. Eine ähnliche Verpflichtung findet sich in dem Mietvertrag zwischen D. e. V. und dem Bekl. nicht. Auch kommt die Erwägung des Bundesgerichtshofs, durch die Zwischenvermietung werde ein Personenkreis begünstigt, der erfahrungsgemäß geringe Chancen habe, Wohnraum zu finden und an den der Eigentümer ohne Zwischenvermietung nicht vermietet hätte, hier nicht zum Zuge. Aus dem Umstand, daß zwar für eine bestimmte Konstellation, nämlich die Änderung der gewerblichen Nutzung, nicht aber für die Weitervermietung von Wohnraum die Zustimmung des Vermieters vorgesehen war, folgt vielmehr, daß der D. e. V. den allgemeinen Wohnungsmarkt bedienen konnte. Dieser sollte, nachdem die Wohnungen wegen ihres schlechten lnstandhaltungszustandes nicht vermietbar waren, gerade erschlossen werden. Soweit die Kl. das ursprüngliche Hausbesetzungsproblem anspricht, welches ihrem Vortrag nach mit dem Hauptmietvertrag vom 4. Mai 1990 gelöst werden sollte, verhilft ihr dies nicht zum Erfolg. Dem Hauptmietvertrag, der wegen der Unwirksamkeit der späteren Vereinbarung vom 15. Oktober 1990 bis zum Ende des Mietverhältnisses am 31. Mai 2000 Bestand hatte, lassen sich keine Anhaltspunkte für die klägerische Darstellung entnehmen. Die Angehörigen der nach der Satzung des D. e. V. zu fördernden künstlerischen Berufe gehören jedenfalls keinem Personenkreis an, der auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt nur schwer eine Wohnung findet. Überdies lassen sich dem Hauptmietvertrag vom

31. Mai 2000 Bestand hatte, lassen sich keine Anhaltspunkte für die klägerische Darstellung entnehmen. Die Angehörigen der nach der Satzung des D. e. V. zu fördernden künstlerischen Berufe gehören jedenfalls keinem Personenkreis an, der auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt nur schwer eine Wohnung findet. Überdies lassen sich dem Hauptmietvertrag vom 4. Mai 1990 keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, daß der Zwischenmieter nur an Vereinsmitglieder weitervermieten durfte.

Eine Verletzung des Eigentumsrechts der Kl. (Art. 14 Abs. 1 GG) ist nicht gegeben. Daß Wohnungen unter Mieterschutz stehen, muß aufgrund der Sozialbindung des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) hingenommen werden.

Soweit Entscheidungen der Kammer (Urteil vom 9. Juli 1992, GE 1992, 981 und vom 5. Mai 1994, GE 1994, 705) zu der hier interessierenden Problematik ergangen sind, war tragender Grund für die Versagung von Mieterschutz nicht die Vermietung durch einen Verein an seine Mitglieder, sondern die Tatsache, daß die Abhängigkeit des Untermietvertrages vom Hauptmietvertrag ausdrücklich im Untermietvertrag festgelegt hat. Eine entsprechende Regelung findet sich in dem Mietvertrag zwischen dem D. e. V. und dem Bekl. jedoch nicht. Ob an dieser Rechtsprechung festzuhalten wäre, obwohl das BVerfG (NJW 1991, 2272) die Beschränkung des Mieterschutzes auf Fälle der Unkenntnis des Mieters von der gewerblichen Zwischenvermietung für nicht ausreichend erachtet hat, kann daher offenbleiben.

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO n. F. wird die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Die Rechtssache hat für die entsprechende Anwendbarkeit von § 549 a BGB a. F. bzw. der gleichlautenden Vorschrift des § 565 BGB n. F. grundsätzliche Bedeutung. Der Bundesgerichtshof hat die Frage, ob eine analoge Anwendung des § 549 a BGB bei Fehlen einer gewerblichen Zwischenvermietung in Betracht kommt, in der Entscheidung vom 3. Juli 1996 (NJW 1996, 2862 ff.) ausdrücklich offengelassen, so daß noch Klärungsbedarf besteht.

Bedient der nichtgewerbliche Zwischenmieter bei einer Weitervermietung den allgemeinen Wohnungsmarkt, kann sich der Wohnraummieter auf Mieterschutz berufen.

Ein Verein hatte ein ganzes Haus gemietet. Neben der Nutzung zu Wohnzwecken sollte eine Nutzung als Design-Werkstätten und zu Ausstellungszwecken möglich sein. Eine Wohnung vermietete der Verein an ein Mitglied. Dieser sollte nunmehr die Wohnung räumen, nachdem das Mietverhältnis mit dem Verein beendet worden war. Der Mieter berief sich auf Mieterschutz.

Das LG Berlin, ZK 62, zog die Grundsätze der gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB entsprechend heran und wies die Räumungsklage ab. Werde mit der Vermietung an das Mitglied der allgemeine Wohnungsmarkt bedient, müsse der Mieter allgemeinen Mieterschutz genießen. Da der Bundesgerichtshof die Frage der analogen Anwendung des (bisherigen) § 549 a BGB offengelassen habe, werde zur weiteren Klärung die Revision zugelassen.

Der bisherige § 549 a BGB, jetziger § 565 BGB, ist eine Ausnahmevorschrift und bezieht den Mieterschutz ausdrücklich nur auf die gewerbliche Weitervermietung zu Wohnzwecken. Es mag aus allgemeinen sozialen Gesichtspunkten gerechtfertigt sein, immer dann den Schutz des sozialen Mietrechts zuzubilligen, wenn jedenfalls aus der Sicht des Wohnungsmieters eine Vermietung zu Wohnzwecken vorliegt. Der Gesetzgeber wollte jedoch nur bei der gewerblichen Weitervermietung entsprechenden Schutz zubilligen. Es ist daher mehr als fraglich, ob eine analoge Anwendung möglich ist. Denn eine Ausnahmevorschrift ist nach allgemeinen Regeln eng auszulegen. Die Kammer hat die Revision zugelassen - ob Revision eingelegt wird, ist nicht bekannt.