Gewerbliche Weitervermietung

Gewerbliche Weitervermietung; Eintritt des Eigentümers

Kündigt der Eigentümer das Mietverhältnis mit dem gewerblichen Zwischenvermieter, so tritt er an dessen Stelle in den Untermietvertrag mit dem Wohnungsmieter (Fortführung von BVerfG, NJW 1991, 2272 = GE 1991, 771).

Die Klage ist unbegründet, denn zwischen den Partei-en besteht ein ungekündigtes Mietverhältnis. In diesen Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung hat der Bundesgerichtshof zunächst einen Kündigungsschutz des Mieters für den Fall angenommen, daß der Mieter von der Zwischenvermietung nichts wußte (BGHZ 84, 90). Danach sollte dem Eigentümer aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Nutzungsentschädigung gegen den Mieter zustehen. Die Rechtsprechung ist dem in Teilen nicht gefolgt (vgl. LG München, NJW RR 1990, 656). Nach dem neueren Rechtsentscheid des BGH (WM 1991, 326) besteht auch dann Kündigungsschutz, wenn der Zwischenvermieter den Mieter über die rechtlichen Folgen der Einschaltung eines Zwischenvermieters nicht informiert hatte. Die Kl. trägt eine solche Information des Bekl. vor. Darauf kommt es jedoch letztlich nicht an.

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (NJW 1991, 2272) ist vielmehr in allen Fällen aus Artikel 3 GG ein Kündigungsschutz des Mieters nach dem sozialen Mietrecht anzunehmen, auch dann, wenn zwischen den Parteien (Eigentümer und Mieter) zunächst kein Mietvertrag bestand. Das Bundesverfassungsgericht hat ausdrücklich die Lösung der rechtstechnischen oder rechtsdogmatischen Schwierigkeiten aus dieser Konstruktion den Fachgerichten überlassen.

Diese Lösung kann nur darin bestehen, daß der Eigentümer in den gekün-digten Mietvertrag des Zwischenvermieters mit dem Mieter als Vermieter eintritt. Das soziale Mietrecht des BGB und des MHG gewährt dem Mieter einen Kündigungsschutz, so daß insbesondere eine Änderungskündigung ausgeschlossen ist. Andererseits muß schon aus Artikel 14 GG der Ver-mieter berechtigt sein, Steigerungen der Lebenshaltungskosten oder son-stiger Kosten an den Mieter weiterzugeben, also eine Mieterhöhung durch zuführen. Die Einräumung eines Kündigungsschutzes für den Mieter be-deutet also, daß ein Vertragsverhältnis besteht, in dessen Rahmen der Mieter zu Mietzahlungen verpflichtet ist und der Vermieter auch Mieterhöhungen durchführen kann.

Unbefriedigend wäre dabei eine Konstruktion dieses Mietverhältnisses al-lein nach Treu und Glauben, wie es dem BGH vorgeschwebt hatte. Welche weiteren Bedingungen dieses Mietverhältnis haben sollte, etwa wer die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, bliebe ungeklärt. Ein Vertragsverhältnis "zu den üblichen Bedingungen" oder nach Ermessen des Richters wäre mit der Rechtssicherheit nicht zu vereinbaren.

Sinnvoll ist allein ein Eintritt des Eigentümers in das Mietverhältnis mit dem Mieter (vgl. auch § 571 BGB). Der Gesetzgeber hat in §§ 1056 BGB und 30 Erbbaurechtsverordnung einen vergleichbaren Fall geregelt, nämlich daß ein Verfügungsberechtigter über fremdes Eigentum Mietverträge ab-schließt und dann das Verfügungsrecht endet. In diesen Fällen tritt der Ei-gentümer nach dem Erlöschen des Nießbrauches oder des Erbbaurechts in den bestehenden Mietvertrag ein (vgl. zur analogen Anwendung Mathies, NJW 1988, 1631; a. A. Hagmann, NJW 1989, 822). Die Interessenla-ge der Parteien rechtfertigt eine solche analoge Anwendung, denn bei der Schaffung der Sozialklauseln und der Kündigungsschutzvorschriften hat der Gesetzgeber die Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung nicht vorausgesehen (BGHZ 84, 97).

Der Eintritt des Eigentümers in die Vermieterstellung liegt auch im Interesse der Parteien, denn der Mieter war ohnehin mit den Bedingungen des Mietvertrages einverstanden, was sich aus der Tatsache des Vertragsabschlusses ergibt. Der Eigentümer stimmte diesen Bedingungen ebenfalls zu, wenn er den Zwischenvermieter dazu ermächtigte, solche Verträge abzuschließen.