Gewerbliche Weitervermietung

Gewerbliche Weitervermietung; gemeinnütziger Verein; Endmieter

Mietet ein gemeinnütziger Verein Wohnraum an und vermietet ihn dem Vereinszweck entsprechend an Jugendliche weiter, kann der Eigentümer nach Kündigung des Hauptmietverhältnisses Herausgabe vom Endmieter nur dann verlangen, wenn auch das Untermietverhältnis beendet ist (Leitsatz der Redaktion).

Der Kl. ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks D.-Straße in Berlin Neukölln. Der Bekl. zu 1. ist ein gemeinnütziger Verein, dessen Vereinszweck in der Beratung und Betreuung von Jugendlichen aus zerrütteten Elternhäusern sowie der Versorgung dieser Jugendlichen mit Wohnraum besteht. Zu diesem Zweck schloß der Bekl. zu 1. mehrfach Mietverträge mit dem Kl. über Wohnungen in dessen Häusern ab, die der Bekl. zu 1. dann an Jugendliche untervermietet.

Mit Mietvertrag vom 27. April 1984 vermietete der Kl. dem Bekl. zu 1. eine 1-Zimmerwohnung im Haus D. Straße; das Mietverhältnis war auf ein Jahr befristet und sollte sich jeweils um ein Jahr verlängern, wenn nicht eine der Parteien sechs Monate vor Ablauf widerspricht. Mit Vertrag vom 30. Juli 1993 vermietete der Bekl. zu 1. die Wohnung an die Bekl. zu 2. In dem Untermietvertrag heißt es u. a., daß die Wohnung nur zum befristeten Gebrauch vermietet werde. Mit Schreiben vom 22. November 1993 kündigte der Kl. das Mietverhältnis gegenüber dem Bekl. zu 1. zum 31. März 1994, da er ein Bußgeld wegen des Verstoßes gegen die Zweckentfremdungsverbotsverordnung befürchte. Der Bekl. zu 1. widersprach der Kündigung zunächst und verwies den Kl. wegen des Räumungsanspruchs an die Bekl. zu 2.

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil die gegen beide Bekl. gerichtete Klage auf Räumung und Herausgabe abgewiesen, da gemäß § 549 a BGB der Kl. in das Untermietverhältnis mit der Bekl. zu 2. eingetreten sei.

(...) (Der Kl.) behauptet, der Umfang der Untervermietung durch den Bekl. zu 1. sei ihm bei Vertragsabschluß unbekannt gewesen; auch ein "ordentlicher Mietvertrag" zwischen dem Bekl. zu 1. und der Bekl. zu 2. müsse bestritten werden. Jedenfalls sei die Vorschrift des § 549 a BGB hier nicht anzuwenden, da es sich nicht um eine gewerbliche Zwischenvermietung handele. Die Nutzung durch die Bekl. zu 2. sei auch nicht mit einem herkömmlichen Mietverhältnis vergleichbar, sondern eine besondere Form des "geschützten Wohnens". Jedenfalls habe der Bekl. zu 1. den mittelbaren Besitz herauszugeben. Hilfsweise sei festzustellen, daß das Hauptmietverhältnis beendet sei.

Die zulässige Berufung des Kl. ist unbegründet, während seine hilfsweise erhobene Feststellungsklage Erfolg hat.

Der Kl. kann nicht von den Bekl. zu 2. Herausgabe nach § 556 Abs. 3 BGB oder § 985 BGB verlangen, denn die Bekl. zu 2. hat ein Recht zum Besitz (§ 986 BGB), auch wenn das Hauptmietverhältnis zwischen dem Kl. und dem Bekl. zu 1. durch das Schreiben vom 22. November 1993 zum 30. April 1995 beendet worden ist, was in bezug auf die Feststellungsklage noch näher ausgeführt werden wird.

Die Bekl. zu 2. kann sich gegenüber dem Kl. auf den Bestandsschutz des sozialen Mietrechts berufen, weil sie nicht schlechter gestellt werden darf (Artikel 3 GG) als eine andere Wohnraummieterin auch (grundlegend BVerfG, NJW 1991, 2272). Dies folgt allerdings nicht aus einer direkten oder analogen Anwendung des § 549 a BGB.

Nach § 549 a BGB, der mangels Überleitungsvorschrift auch auf Verträge anzuwenden ist, die vor seinem Inkrafttreten (1. September 1993) abgeschlossen wurden (vgl. MüKo/Voelskow, 3. Aufl. 1995, Rdnr. 5 zu § 549 a), tritt bei Beendigung der gewerblichen Zwischenvermietung der Hauptvermieter in das Untermietverhältnis ein. Eine gewerbliche Zwischenvermietung im Sinne dieser Vorschrift setzt eine berufsmäßige, auf Dauer gerichtete Tätigkeit in Gewinnerzielungsabsicht voraus (vgl. etwa Staudinger/Emmerich, 13. Aufl. 1995, Rdnr. 3 zu § 549 a BGB), mindestens aber eine geschäftsmäßige Weitervermietung durch den Hauptmieter (MüKo/Voelskow, aaO.) voraus. Dies liegt bei dem Bekl. zu 1. nicht vor.

Der Bekl. zu 1. verfolgt den ideellen Vereinszweck, Jugendliche aus zerrütteten Elternhäusern mit Wohnraum zu versorgen, was nicht unter § 549 a BGB fällt.

Eine analoge Anwendung dieser Vorschrift wird überwiegend abgelehnt. So sprechen sich gegen eine Ausdehnung der Regelung auch auf andere Fälle als die der gewerblichen Zwischenvermietung aus: Emmerich, DWW 1993, 318; derselbe in Staudinger, Rdnr. 3 zu § 549 a; Putzo in Palandt, 54. Aufl., Rdnr. 2 zu § 549 a; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande, Anm. 3.3; ähnlich Franke/Geldmacher, ZMR 1993, 554; Sternel, Nachtrag Mietrecht aktuell, 2. Aufl., S. 15; Voelskow in MüKo, aaO., Rdnr. 5 zu § 549 a BGB. Bei Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Nachtrag 1994, verneint Reinstorf eine Anwendung für den Fall, daß ein nicht erwerbswirtschaftlicher Verein Räume zur Weitervermietung mietet (zu Rdnr. 131), ähnlich auch Grapentin (zu IV Rdnr. 55), während Kraemer (zu Rdnr. 1033) eine analoge Anwendung nicht grundsätzlich ablehnt. Gegen eine Anwendung auf diese Fälle auch Schilling, Neues Mietrecht 1993, S. 57 f.

Eine ausdehnende Anwendung vertreten demgegenüber Blank (WuM 1993, 574), Beuermann (GE 1993, 1075 und in Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., Rdnr. 17 b ff. zu § 1 MHG) und wohl auch Börstinghaus (Aktuelle Brennpunkte des Mietrechts 1995, Rdnr. 385) unter Hinweis auf die "sorgfältig begründete Entscheidung" des AG Frankfurt/Main (WuM 1994, 276 mit zustimmender Anmerkung von Eisenhardt).

Die Rechtsprechung, zum größten Teil aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des 4. Mietrechtsänderungsgesetzes, ist uneinheitlich. Einen Bestandsschutz für den Untermieter nur bei den Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung nehmen etwa an das Landgericht Berlin (NJW-RR 1992, 1485; GE 1993, 45; GE 1994, 705), Landgericht Kiel (NJW-RR 1993, 1162) und das Amtsgericht Hamburg (WuM 1992, 480; WuM 1992, 484). Die entgegengesetzte Meinung vertritt neben dem Amtsgericht Frankfurt/Main (aaO.) das Landgericht Berlin (GE 1993, 45; GE 1993, 1165 und MM 1993, 216).

Der erkennende Senat schließt sich der herrschenden Auffassung im Schrifttum an, wonach eine analoge Anwendung des § 549 a BGB für Fälle der vorliegenden Art ausscheiden muß. Sowohl der Wortlaut der Vorschrift als auch die Entstehungsgeschichte sprechen dagegen (vgl. dazu Schilling, Neues Mietrecht 1993, S. 55 ff.). Die Vorschrift wurde erst während des Gesetzgebungsverfahrens in das 4. Mietrechtsänderungsgesetz aufgenommen und sollte die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und des Bundesverfassungsgerichts zur gewerblichen Zwischenvermietung kodifizieren, wobei gerade die vom Bundesverfassungsgericht offengelassenen Fragen (analoge Anwendung des § 571 BGB?) geregelt wurden. Ein rechtsähnlicher Tatbestand zur gewerblichen Zwischenvermietung liegt jedoch bei einer Vermietung an einen gemeinnützigen Verein, der mit der Weitervermietung seine ideellen Ziele verfolgt, nicht vor. Daraus, daß der Gesetzgeber die Regelung auf die gewerbliche Zwischenvermietung beschränkt hat, folgt jedoch nicht, daß er dem Untermieter in anderen Fällen der Zwischenvermietung den sozialen Mieterschutz versagen wollte. Das Bundesverfassungsgericht hatte in seiner Entscheidung vom 11. Juni 1991 (NJW 1991, 2272) die Gleichbehandlung des Untermieters aus Art. 3 GG hergeleitet und damit die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes korrigiert, wonach es nur über § 242 BGB aus subjektiven Gründen (Kenntnis des Mieters) möglich sein sollte, dem Hauptvermieter die Durchsetzung seines Herausgabeanspruchs gegenüber dem Untermieter zu versagen. Demgegenüber stellt das Bundesverfassungsgericht klar, daß es allein auf objektive Umstände ankommen kann und daß dem Untermieter gegebenenfalls der volle Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zusteht. Wer eine Wohnung vom Zwischenmieter mietet, um sie selbst als Wohnung zu nutzen, bedarf des Schutzes ebenso wie der Mieter, der unmittelbar vom Eigentümer mietet (BVerfG in NJW 1993, 2601, 2602). Dabei wird zwar im Leitsatz der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 11.6.1991 - anknüpfend an den dortigen Ausgangsfall - auf die gewerbliche Zwischenvermietung abgestellt, die Entscheidungsgründe ergeben jedoch, daß auch in anderen Fällen der Weitervermietung zur Nutzung als Wohnung die Grundsätze des sozialen Mietrechts anwendbar sein müssen, soweit nicht aus besonderen Gründen eine Ungleichbehandlung gerechtfertigt ist.

Das Bundesverfassungsgericht sieht eine ungerechtfertigte Schlechterstellung des Untermieters gegenüber einem "normalen" Wohnraummieter dann als gegeben an, wenn:

- kein typisches Untermietverhältnis vorliegt (bei dem also der Hauptmieter Wohnraummieter ist und den Untermieter nur an der Nutzung beteiligt),

- das Untermietverhältnis Kündigungsschutz genießt,

- die Untervermietung als Wohnraum im Hauptmietverhältnis vorgesehen, also Vertragszweck ist (hierzu auch BVerfG, GE 1993, 1029, 1031 = NJW 1993, 2601),

- gewichtige Interessen des Eigentümers (Vermieters) nicht entgegenstehen.

Diese Kriterien treffen auch dann zu, wenn es sich nicht um eine gewerbliche Zwischenvermietung im eigentlichen Sinne handelt. Mit der Einführung des § 549 a BGB hat der Gesetzgeber somit lediglich einen Teilbereich der Fälle geregelt, die nach Art. 3 GG dem Schutz des sozialen Mietrechts unterliegen müssen. Ob es sich dabei, wie Blank meint, um eine gedankenlose Fixierung des Gesetzgebers auf die gewerbliche Zwischenvermietung handelt (WuM 1993, 574), kann offenbleiben. Jedenfalls ist aus dem Gesetz und seiner Entstehungsgeschichte nicht herzuleiten, daß andere Fälle, die vom Bundesverfassungsgericht als ebenso schutzwürdig angesehen werden, vom Bestandsschutz des sozialen Mietrechts ausgenommen werden sollen. Einer verfassungsgemäßen Interpretation des § 549 a BGB (so AG Frankfurt, WuM 1994, 276) bedarf es daher nicht.

Die Bekl. zu 2. kann sich gegenüber dem Kl. auf den Schutz des sozialen Mietrechts berufen. Das Hauptmietverhältnis betraf nach § 1 des Vertrages Wohnräume "zur Benutzung als Wohnung". Daß der Bekl. zu 1., ein Verein, nicht selbst dort wohnen konnte oder wollte, wußte der Kl. In § 6 des Mietvertrages ist wegen der Erlaubnis zur Untervermietung auf die Anlage 1 verwiesen, wo es unter Punkt 3 heißt, daß für die Aufnahme von Dritten, aber auch zur selbständigen Benutzung, ein monatlicher Mietzinszuschlag von 25 DM vereinbart wird. Auch aus dem vorprozessualen Schriftverkehr der Parteien ergibt sich die Kenntnis des Kl. von der beabsichtigten Weitervermietung, etwa wenn er auf die Satzung des Bekl. zu 1. Bezug nimmt. Im Kündigungsschreiben des Kl. heißt es schließlich, der Mietvertrag sei vor dem Hintergrund abgeschlossen worden, daß (der Bekl. zu 1.) "die Räume an Dritte ... weitervermiete" (vgl. auch den Vortrag des Kl. [...]).

Ein typisches Untermietverhältnis liegt nicht vor. Die Bekl. zu 2. sollte nicht lediglich an der Nutzung der Wohnung beteiligt werden. Sie hat vielmehr eine vollständige Wohnung von dem Vermieter gemietet, der sie selbst nicht als Wohnung genutzt hat oder nutzen will, sondern nur zum Zwecke der Weitervermietung vom Eigentümer erhalten hat. Das Beratungs- und Betreuungsverhältnis, das die Bekl. miteinander verbindet, bezieht sich allein auf die familiären Schwierigkeiten der Bekl. zu 2. Eine mietrechtliche Sonderbeziehung, wie sie im typischen Untermietverhältnis vorliegt und die es rechtfertigen würde, die Bekl. zu 2. bezogen auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts schlechter zu stellen als andere Wohnungsmieter, wird dadurch nicht begründet.

Das Untermietverhältnis der Bekl. zu 2. genießt gegenüber dem Bekl. zu 1. Kündigungsschutz, da es sich um ein befristetes Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel handelt (§ 565 a BGB). Die Kündigung eines solchen Mietverhältnisses kann begründet nur nach § 564 b BGB erfolgen (vgl. Palandt/Putzo, 54. Aufl., Rdnr. 6 zu § 565 a BGB). Anders wäre es nur bei Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch gewesen, d. h., wenn schon bei Abschluß des Untermietvertrages die Vertragsdauer für eine kurze, absehbare Zeit festgestanden hätte (vgl. Palandt/Putzo, Rdnr. 17 zu § 564 b BGB). Auch die anderen Ausnahmevorschriften des § 564 b Abs. 7 BGB liegen nicht vor.

Dem Interesse der Bekl. zu 2. an dem Schutz vor einem Verlust der Wohnung sind die schutzwürdigen Interessen des Kl. als Eigentümer gegenüberzustellen, wobei das eigene Interesse des Vermieters nicht im Vordergrund stehen muß. Das Bundesverfassungsgericht führt vielmehr aus (NJW 1991, 2273): "Gewichtige Interessen des Eigentümers, die es rechtfertigen könnten, den sozialen Mieterschutz in derartigen Fällen zu verkürzen, sind ... nicht erkennbar." Grundsatz ist also der soziale Mieterschutz auch für den Untermieter, es sei denn, gewichtige Interessen des Eigentümers stehen dem entgegen; das Bundesverfassungsgericht formuliert die Rechtsfrage also als Regel-Ausnahme Verhältnis. Ähnlich wie bei der gewerblichen Zwischenvermietung sind auch hier die Interessen des Eigentümers gewahrt; auf die Ausführungen des Bundesverfassungsgerichts (aaO.) kann insoweit verwiesen werden. Die Bekl. führen unwidersprochen aus, der Kl. genieße durch die Vermietung an den Bekl. zu 1. den Vorteil, für mehrere Mietverhältnisse über Wohnungen in verschiedenen Häusern nur einen Vertragspartner zu haben, der für die pünktliche Mietzahlung sorge und auch bei der sonstigen Vertragsgestaltung und Abwicklung dem Vermieter gegenüber entgegenkommend sei. Darin liegt ein eigenes wirtschaftliches Interesse des Kl. an der Vertragsgestaltung, zumal eine Vermietung als Gewerberaum zu einem höheren Mietzins nach seinem eigenen Vortag nicht möglich war und ist, da die Wohnung dem Zweckentfremdungsverbot unterliegt und somit an die Mietobergrenzen des § 5 WiStG gebunden ist. Daß bei der gewerblichen Zwischenmiete auch der Zwischenmieter ein wirtschaftliches Interesse an der gewählten Vertragsgestaltung hat, während das Interesse der Bekl. nur ein ideelles war, ist für die Abwägung mit den schutzwürdigen Interessen des Eigentümers nicht von Bedeutung. Sollte die - hier nicht zu entscheidende - Folge des Mieterschutzes der Bekl. zu 2. sein, daß der Kl. als Vermieter in das Untermietverhältnis eintritt, so würde das seine schutzwürdigen Interessen nicht beeinträchtigen. Der zwischen den Bekl. vereinbarte Mietzins ist nicht geringer als derjenige, den der Kl. von der Bekl. zu 1. erhielt. Auch die sonstigen Bedingungen des Vertrages über die Weitervermietung weichen nicht wesentlich von denjenigen ab, die der Kl. mit der Bekl. zu 1. vereinbart hat. Bedenken gegen die Person der Bekl. zu 2. oder ihr Mieterverhalten sind weder ersichtlich noch vom Kl. vorgetragen worden. Gegenüber nachhaltigen Vertragsverletzungen wäre der Kl. auch durch die §§ 553 ff. BGB geschützt.

Auf das vom Kl. vorgetragene Zweckentfremdungsverbot für die Zwischenvermietung kommt es nicht an. Wenn es zuträfe, wäre nach dem Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 6.8.1993 (NJW 1993, 2601 = GE 1993, 1029) vielmehr die Berufung des Kl. darauf nicht geeignet, eine Differenzierung zu Lasten der Bekl. zu 2. zu rechtfertigen. Gerade aus dieser Entscheidung folgt auch, daß das Bundesverfassungsgericht den Bestandsschutz nicht auf die typischen Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung beschränken will. In dem dort entschiedenen Fall waren Räume eines Großhandelsunternehmens zum Betrieb eines Gewerbes vermietet mit der Möglichkeit zur Untervermietung. Auch hier hielt das Bundesverfassungsgericht den Ausschluß des § 556 Abs. 3 BGB für denkbar (a. A. allerdings Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Anm. 3.3 zu § 549 a, der aus dieser Entscheidung einen eingeschränkten Kündigungsschutz herleitet).

Der vom Bundesverfassungsgericht (NJW 1994, 848 = GE 1994, 272) entschiedene Fall der Hamburger Hafenstraße wies eine Besonderheit gegenüber anderen Zwischenmietverhältnissen auf, die hier nicht vorliegt. Das OLG Hamburg (NJW 1993, 2322) hatte in seinem Rechtsentscheid darauf abgestellt, daß Zweck sowohl des Hauptmietvertrages wie der Untermietverträge die Förderung selbstbestimmten Wohnens auf gewaltfreier Basis war und der Hauptmietvertrag wegen Nichterreichens des gemeinsamen Zwecks aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden konnte. Darauf, auch auf die wirksame Kündigung des Hauptmietvertrages, nimmt das Bundesverfassungsgericht in seiner Entscheidung vom 3. Februar 1994 Bezug und billigt die Differenzierung zu den anderen Fällen der Zwischenmiete, weil die Eigentümerin den Wohnraum nicht dem allgemeinen Wohnungsmarkt für Wohnzwecke, sondern für ein alternatives Wohnmodell selbstbestimmten Wohnens auf gewaltfreier Basis zur Verfügung gestellt hatte und die Fortdauer dieses Zwecks Grundlage der Verträge war. Deshalb, so das Bundesverfassungsgericht, lag ein "gewichtiges Interesse" der Eigentümerin an der Herausgabe vor.

In dem hier zu entscheidenden Fall lag dem Hauptmietvertrag kein gemeinsamer Zweck zugrunde; schon gar nicht einer, der nicht mehr erreichbar wäre.

Eine Schlechterstellung der Bekl. zu 2. gegenüber anderen Wohnungsmietern ist auch nicht dadurch gerechtfertigt, daß die Bekl. zu 2. möglicherweise zu einem Personenkreis gehört, der - etwa wie Studenten - auf dem Wohnungsmarkt sonst wenig Chancen hat, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Der als Untermieter des Bekl. zu 1. in Betracht kommende Personenkreis ist vielmehr gerade deswegen als besonders schutzbedürftig anzusehen. Ebenso wie Studenten als Wohnungssuchende auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt auftreten und nicht schlechter als andere behandelt werden dürfen (vgl. etwa Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III 580), müssen die Untermieter des Bekl. zu 1. in den Schutz des sozialen Mietrechts einbezogen werden.

Der Kl. kann somit nicht Herausgabe von der Bekl. zu 2. verlangen. Ob mit der Beendigung des Hauptmietvertrages ein mietähnliches Nutzungsverhältnis oder ein Mietvertrag zwischen dem Kl. und der Bekl. zu 2. begründet wurde, kann für die hier zu entscheidende Räumungsklage unentschieden bleiben (zur Rechtslage vor Einführung des § 549 a BGB vgl. BGHZ 84, 90; LG München in NJW-RR 1990, 656; Matthies in NJW 1988, 1631; Hagmann in NJW 1989, 822). Das Bundesverfassungsgericht hat die Entscheidung insoweit ausdrücklich den Fachgerichten überlassen (NJW 1991, 2273). Es kann daher offenbleiben, ob über den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) die Folgen des § 571 BGB oder auch des § 549 a BGB ganz oder teilweise anzunehmen sind (vgl. dazu OLG Stuttgart in GE 1993, 853).

Der Kl. kann selbst bei beendetem Mietverhältnis von dem Bekl. zu 1. nicht Herausgabe nach § 556 Abs. 1 BGB verlangen. Zwar ist die Herausgabe nach Ende des Mietverhältnisses auch dann geschuldet, wenn der Mieter nicht unmittelbarer Besitzer ist (auch mittelbarer Besitz ist nicht erforderlich: BGH, NJW 1987, 2367). Der Kl. kann jedoch die Einräumung des unmittelbaren Besitzes vom Bekl. zu 1. nicht verlangen, denn der Bekl. zu 1. kann diese Verpflichtung infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat, nicht erfüllen (§ 275 BGB). Die Weitervermietung durch den Bekl. zu 1. war vertragsgerecht, so daß der unmittelbare Besitz der Bekl. zu 2. nur dann vom Bekl. zu 1. auf den Kl. übertragen werden könnte, wenn dem Bekl. zu 1. seinerseits ein Kündigungsrecht und daraus folgend ein Herausgabeanspruch gegenüber der Bekl. zu 2. zustünde. Ein Kündigungsgrund, etwa nach § 564 b BGB, ist jedoch von den Parteien nicht vorgetragen. Die Bekl. zu 2. ist zur Herausgabe nicht bereit.

Die vom Kl. im zweiten Rechtszug hilfsweise erhobene Feststellungsklage auf Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. zu 1. ist nach den §§ 256, 523 ZPO zulässig. Zwar hat die Bekl. vorprozessual die Wirksamkeit der Kündigung nicht bestritten, sondern sie vielmehr ausdrücklich anerkannt und mit Schreiben vom 8. März 1994 eingeräumt, daß er Kündigungsschutz nicht genieße. Von dieser Rechtsposition ist er jedoch spätestens in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat abgerückt, indem er die Kündigung des Kl. als rechtsmißbräuchlich bezeichnet hat. Ein Feststellungsinteresse des Kl. ist nach § 256 ZPO somit zu bejahen. Die Feststellungsklage ist auch begründet, denn das Mietverhältnis mit dem Bekl. zu 1. ist durch die Kündigung vom 22. November 1993 beendet. Der Senat folgt in bezug auf die Beendigung des Hauptmietverhältnisses den Gründen der angefochtenen Entscheidung (§ 543 ZPO); der Bekl. zu 1. hat seine Meinung nicht näher dargelegt, wonach die Kündigung rechtsmißbräuchlich sein sollte. Aus dem bloßen Umstand, daß der Kl. eine langjährige Geschäftsbeziehung nunmehr beenden wollte und dazu eine möglicherweise unzutreffende Begründung (Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot) angab, folgt dies jedenfalls nicht. Der Senat sieht auch keine Veranlassung, von seiner Rechtsprechung abzuweichen, wonach das Anmieten von Wohnraum durch einen Verein zum Zwecke der Weitervermietung kein Wohnraummietverhältnis darstellt und damit keinen Kündigungsschutz genießt (vgl. auch OLG Stuttgart in ZMR 1985, 14; OLG Frankfurt/Main in NJW-RR 1986, 1211; OLG Braunschweig in ZMR 1985, 14).

Der Untermieter leitet sein Besitzrecht vom Hauptmieter ab; ist das Hauptmietverhältnis beendet, kann der Eigentümer ohne weiteres Herausgabe auch vom Untermieter verlangen. Bei der gewerblichen Zwischenvermietung hat der Gesetzgeber dies als unbillig angesehen und dem Untermieter (Endmieter) den Schutz des sozialen Mietrechts auch dann zuerkannt, wenn das Hauptmietverhältnis beendet ist. Der Endmieter kann sich also darauf berufen, daß sein (Unter-) Mietverhältnis noch besteht. Fraglich ist, ob nicht auch in anderen Fällen der Zwischenvermietung diese Grundsätze gelten müssen.

Mit Urteil vom 24. August 1995 hat das Kammergericht das für den Fall der Weitervermietung durch einen gemeinnützigen Verein bejaht. In einem etwa zur selben Zeit erlassenen Rechtsentscheid kam allerdings das Bayerische Oberste Landesgericht zum entgegengesetzten Ergebnis, so daß mit einer endgültigen Klärung erst nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu rechnen ist.