Gewerbliche Weitervermietung

Es liegt kein Mietverhältnis über Wohnraum vor, wenn der Mieter die Räume von vornherein nicht zum eigenen Wohnen, sondern zum Zwecke der Weitervermietung anmietet.

Der zwischen den Bekl. und Frau G. S. abgeschlosse-ne Mietvertrag, in den die Kl. im Wege der Gesamtrechtsnachfolge nach § 1922 BGB eingetreten sind, ist als Gewerberaummietvertrag anzusehen. Die Bekl. haben die Räume zum Zwecke der Weitervermietung an Dritte zu Wohnzwecken angemietet. Dies ergibt sich bereits aus Ziffer 5 des schriftlichen Mietvertrages vom 20. Mai 1986. Danach erfolgt die Anmietung "zu Wohnzwecken für Lehrer und Schüler des ‚Weg der Mitte', Zentrum für ganzzeitliche Gesundheit sowie für eine Kindertagesstätte".

Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der rechtlichen Einordnung des Mietverhältnisses über zum Wohnen geeignete und genutzte Räume als Wohnraum- oder Gewerberaummietvertrag darauf abzustellen, ob die Räume dem Mieter zum eigenen Wohnen überlassen worden sind (Bub/Treier: Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 1989, 3. Aufl., I/83). Es liegt kein Mietverhältnis über Wohnraum vor, wenn der Mieter die Räu-me von vornherein nicht zum eigenen Wohnen, sondern zum Zwecke der Weitervermietung anmietet (BGH, WuM 1985, S. 288; BGHZ 94, S. 11; BGH, NJW 1981, S. 1377). Es kommt also darauf an, ob der Vertragszweck im Wohnen oder im Weitervermieten - unabhängig von Gewinnerzielungsinteressen - liegt. Bereits aus dem schriftlichen Mietvertrag ergibt sich, daß die Bekl. als Zwischenvermieter aufgetreten sind und der Ver-tragszweck in der Drittüberlassung liegt.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vor dem erstinstanzlichen Gericht steht fest, daß die Vertragsschließenden auch abweichende mündliche Vereinbarungen zur Begründung eines Wohnraummietverhältnisses nicht getroffen haben und daß auch die einzelnen Bewohner nicht Partner des Mietvertrages geworden sind.

Der Zeuge O., der als Vertreter der Vermieterin die Vertragsverhandlungen geführt hat, hat glaubhaft bekundet, daß es der Vermieterin gleichgültig gewesen sei, wer die Räume bewohne. Den Bekl. sei es gestattet ge-wesen, die Räume an von ihnen auszuwählende Personen weiterzuvermieten. Es sei darum gegangen, die Räume im Sinne des Vereines zu nut-zen und kostendeckend zu vermieten. Ob die Bekl. selbst im Hause woh-nen würden, sei nicht Gegenstand der Vertragsverhandlungen gewesen.

Daraus ergibt sich, daß den Bekl. die Räume insgesamt überlassen wor-den waren, ohne daß die Vermieterin Einfluß darauf nahm und nehmen wollte, für welche Personen der Wohnbedarf gedeckt werden sollte. Bei Wohnraummietverhältnissen ist bestimmend, daß der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, zu wissen, wer die Wohnräume nutzt (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, I/146). Gerade eine solche Personenbezogenheit hat die Vermieterin für sich nicht in Anspruch nehmen wollen.

Die Bekl. zu 2) kann sich im vorliegenden Prozeß nicht darauf berufen, Räumungsschutz zu genießen, weil sie selbst in dem Haus wohne.

Die Beendigung des vorliegenden Gewerberaummietverhältnisses durch die wirksame Kündigung der Kl. hat keinen Einfluß auf die bestehenden Wohnraummietverhältnisse zwischen den Bekl. als Zwischenvermieter und den Wohnraummietern. Nach der Rechtsprechung des BGH kann bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses der aus § 556 Abs. 3 BGB auf Räumung in Anspruch genommene Untermieter den Einwand des Rechtsmißbrauchs entgegensetzen, soweit ihm gegenüber einer Kündigung des Zwischenvermieters Schutzrechte aus den §§ 556 a, 564 b BGB zustehen würden (vgl. BGH, GE 1991, S. 512 ff.). Die Räumungsverpflichtung der Bekl. bezieht sich nur auf das begründete Gewerberaummietverhältnis. Sofern die Bekl zu 2. tatsächlich selbst einige (welche?) der angemieteten Räume zu Wohnzwecken nutzen sollte, was in dem anhängigen Verfahren nicht geklärt werden mußte, und sie deshalb persönlich - nicht als Vertragspartner des Gewerbemietverhältnisses - Kündigungsschutz genießen sollte, steht ihr das Rechtsinstitut der Vollstreckungsgegenklage (§ 767 ZPO) zur Seite.

Das war geschehen: Zwei Frauen mieteten Wohnräume an. Und zwar zum Zwecke der Weitervermietung an Wohnraummieter. Bei diesen Wohnraummietern handelte es sich um Lehrer und Schüler eines Vereines.

Vor dem Landgericht Berlin stritten sich Mieter und Vermieter darum, ob der Mietvertrag nach den Vorschriften über die Gewerbemiete gekündigt werden durfte oder nicht.

Das Landgericht Berlin gab in seiner Entscheidung vom 1. Juni 1992 dem Räumungsverlangen statt.

Es stützte sich dabei auf die vom Bundesgerichtshof entwickelte Theorie, wonach bei der rechtlichen Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohn- oder Gewerbemietverhältnis darauf abzustellen sei, ob die Räume dem Mieter zum eigenen Wohnen überlassen worden sind. Demnach liegt kein Mietverhältnis über Wohnraum vor, wenn der Mieter die Räume von vornherein zum Zwecke der Weitervermietung anmietet.

Eine der beiden Frauen hatte sich im Prozeß darauf berufen, daß sie Räumungsschutz genieße, weil sie selbst auch in den Räumen wohne.

Das wies das Landgericht mit der zutreffenden Begründung zurück, da es im vorliegenden Rechtsstreit nicht um ihre Rechte als (End-) Wohnungsmieterin ginge, sondern um ihre Stellung als (Zwischen-) Gewerbemieterin, mithin um die Beendigung des Hauptmietverhältnisses.

Sei sie selbst auch noch Untermieterin, müsse sie sich auf eine mögliche Vollstreckungsgegenklage verweisen lassen.