Gewerbliche Weitervermietung zu Wohnzwecken, Zwischenvermietung

Eine gewerbliche Weitervermietung setzt voraus, dass der Zwischenmieter die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll. Das ist dann nicht der Fall, wenn es sich bei dem Zwischenmieter um einen gemeinnützigen Verein handelt, der nicht im eigenen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers handelt, und der Eigentümer mit der Weitervermietung (nur) karitative Zwecke im Auge hat. In einer derartigen Konstellation fehlt es an einer vergleichbaren Schutzwürdigkeit des Endmieters, da sowohl der Eigentümer als auch der Zwischenmieter bereits bei Vertragsschluss mit dem Endmieter karitative Zwecke zu seinen Gunsten verfolgen (im Anschluss an BGH, GE 2016, 389).

(Leitsatz der Redaktion)

I. Der Kl. ist Vermieter und Eigentümer, ein nicht am Rechtsstreit beteiligter gemeinnütziger Jugendhilfeverein war Zwischenmieter und der Bekl. Mieter aufgrund mit dem Zwischenmieter abgeschlossenen Mietvertrags. Der Kl. verlangt von dem Bekl. Räumung. Er stützt sein Räumungsverlangen auf § 985 BGB, hilfsweise auf § 546 BGB.

Der Kl. schloss mit dem Zwischenmieter einen zweckgebundenen Förder- (Miet-) Vertrag, der den Zwischenmieter verpflichtet, die Wohnungen an bedürftige Jugendliche befristet auf 2 Jahre zu überlassen. In Ausnahmefällen könne auch an sonst Bedürftige mit Zustimmung des Kl. vermietet werden.

Der Zwischenmieter vermietete an den Bekl. mit Vertrag vom 11.11.2009 die streitgegenständliche Wohnung unbefristet. Der Bekl. hatte bei Anmietung Kenntnis von dem Zwischenmietverhältnis. Bei dem Bekl. handelt es sich unstreitig nicht um einen bedürftigen Jugendlichen.

Der Kl. erhielt von der vertragswidrigen Praxis seines Zwischenvermieters hiervon im Jahr 2012 erstmals Kenntnis. Der Kl. vereinbarte mit dem Zwischenmieter am 25.9.2012 einen „Nachtrag zum Mietvertrag“, in welchem er in § 1 diesem das Gebäude „zur Fortsetzung der zur Zeit vorrangigen Vermietung an WBS-Berechtigte mit dem Ziel, bei Freiwerden des Wohnraums wieder an Jugendliche zu vermieten“, weiterhin vermietete. Der Bekl. besitzt einen WBS.

Im Juni 2015 kam es zu einem schweren Brand im Gebäude. Im Juli 2015 wurde der Hauptmietvertrag mit dem Jugendhilfe e. V. beendet. Dieser hat am 21.7.2015 an den Kl. herausgegeben. Der Zwischenmieter (Verein) hat den Bekl. aufgrund der Beendigung des Hauptmietverhältnisses ebenfalls zur Räumung mit Schreiben vom 15.8.2015 aufgefordert. Der Bekl. jedoch weigerte sich, die Wohnung zu räumen. Das Amtsgericht den Bekl. zur Räumung verurteilt. […] Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Herausgabe der streitbefangenen Wohnung aus § 985 BGB.

Dem Bekl. steht kein Recht zum Besitz aus § 986 BGB zu.

Zwischen den Parteien besteht kein Mietverhältnis i. S. d. § 535 BGB. Insbesondere ist der Kl. nicht in ein bestehendes Mietverhältnis zwischen dem Bekl. und einem Dritten auf Vermieterseite nach § 565 BGB eingetreten. Entgegen der Auffassung des Kl. fehlt es an einer gewerblichen Zwischenvermietung. Dass der Zwischenmieter die Wohnung an den Bekl. zu einem höheren Preis vermietet, als er sie vom Kl. mietet, wie die Berufung anführt, steht dem nicht entgegen. Eine gewerbsmäßige Weitervermietung i. S. d. § 565 BGB setzt eine geschäftsmäßige Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht voraus (Kinne in Kinne/Schach/Bieber, § 565, Rn. 2 m.w.N. aus der Rspr.). Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Bei dem Zwischenmieter handelt es sich um einen gemeinnützigen e. V., der wegen der Gemeinnützigkeit bereits keinen Gewinn erzielen darf.

Auch eine analoge Anwendung des § 565 BGB kommt mangels planwidriger Regelungslücke nicht in Betracht, wie das Amtsgericht bereits zutreffend ausgeführt hat. Sofern die Berufung auf Urteile des BVerfG und des BGH aus 2003 verweist, vermag sich unter Berücksichtigung derer keine abweichende Auffassung ergeben. Der in Bezug genommene Beschluss des BVerfG (in NJW 1991, 2272) steht im Einklang mit der hier vertretenen Auffassung. Das BVerfG führt dort lediglich aus, dass es nicht Sinn und Zweck der Norm (damals noch § 549b BGB) sei, Vermietern, die sich Zwischenvermietern bedienen, bei vergleichbarer Interessenlage weitergehende Kündigungsmöglichkeiten einzuräumen. Gerade aus diesem Grund hat auch der BGH überhaupt eine analoge Anwendung in den nachfolgenden Entscheidungen für möglich gehalten. Die in Bezug genommene Entscheidung des BGH (NJW 2003, 3054) betrifft jedoch einen zu dem hiesigen zugrunde liegenden nicht vergleichbaren Sachverhalt, da dort die Zwischenvermietung (auch) im wirtschaftlichen Interesse des Vermieters (Eigentümers) erfolgte.

Dies ist jedoch, wie der BGH nunmehr ausdrücklich in seiner Entscheidung (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14 - GE 2016, 389) klargestellt hat, dann nicht der Fall, wenn es sich bei dem Zwischenmieter um einen gemeinnützigen Verein handelt, der nicht im eigenen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers handelt und der Eigentümer mit der Weitervermietung karitative Zwecke im Auge hat (BGH aaO., Rn. 33 ff.). Beides ist hier offensichtlich der Fall. Der Zwischenvermieter verfolgt als gemeinnütziger Verein der Jugendhilfe keinerlei kommerziellen Zwecke. Der Eigentümer als öffentliche Hand verfolgt dagegen ausweislich des Fördervertrags mit der Weitervermietung ausschließlich karitative Zwecke im Rahmen der öffentlichen Daseinsvorsorge, was bereits an der günstigen Miete, die der Zwischenmieter zu zahlen hat, deutlich wird.

In einer derartigen Konstellation fehlt es an einer vergleichbaren Schutzwürdigkeit des Endmieters, da sowohl der Eigentümer als auch der Zwischenmieter bereits bei Vertragsschluss mit dem Endmieter karitative Zwecke zu seinen Gunsten verfolgen (BGH, aaO., Rn. 37). Dies ist hier nach eigenem Bekl.vortrag der Fall. Der Bekl. führt gerade aus, dass er einen WBS besitze und aus sozialen Gründen besonders schutzwürdig sei. Genau aus diesem Grund hatte ja der Zwischenvermieter auch an ihn vermietet und der Eigentümer nach Kenntnis aufgrund der Nachtragsvereinbarung mit dem Zwischenmieter von einer Anweisung zur sofortigen Beendigung abgesehen.

Ein Recht zum Besitz i.S.d. § 986 BGB ergibt sich entgegen der Auffassung des Bekl. auch nicht durch die Nachtragsvereinbarung zwischen Kl. und Zwischenmieter. Ein Recht zum Besitz i.S.d. § 986 BGB setzt ein dingliches, obligatorisches oder gesetzliches Recht aufgrund einer Beziehung zum Eigentümer voraus (Bassenge in Palandt, § 986, Rn. 2 f.). Dem Bekl. steht ein solches Recht nicht zu. Durch eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Zwischenmieter dahingehend, dass die vertragswidrige Vermietung an den Bekl. bis zu deren Beendigung aus sozialen Erwägungen geduldet werde, lässt sich lediglich eine Genehmigung des Kl. des dennoch ausdrücklich missbilligten Vertragsverstoßes durch den Zwischenmieter gegenüber diesem herleiten, nicht jedoch ein eigener Anspruch des Bekl. gegen den Kl. Dieser leitet sein Besitzrecht nach wie vor ausschließlich von dem Zwischenmieter ab und ist daher gemäß § 986 Abs. 1 Satz 2 nicht zum Besitz berechtigt.

Greifen die Privilegien des § 565 BGB nicht ein, ist der Endmieter im Verhältnis zum Eigentümer wie ein Untermieter i.S.d. § 540 BGB zu behandeln. Wenn daher das Hauptmietverhältnis - wie hier - endet, kann der Untermieter einem auf § 985 BGB gestützten Herausgabeanspruch des Eigentümers grundsätzlich kein Recht zum Besitz entgegenhalten (Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 540, Rn. 20 m.w.N. aus der Rspr.).

Dies gilt insbesondere deshalb, weil der Kl. in der Nachtragsvereinbarung zum einen den Vertragsverstoß ausdrücklich missbilligt hat und den Zwischenmieter angemahnt hat, den vertragswidrigen Zustand zu beenden, lediglich aus sozialen Erwägungen auf eine Kündigung des Zwischenmietverhältnisses aus diesem Grund verzichtet hat. Da jedoch das Zwischenmietverhältnis insofern fortbestand, konnte der Kl. zum Zeitpunkt der Nachtragsvereinbarung durch Abschluss eben dieser nicht in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eintreten, da hier nach wie vor der Zwischenmieter stand. Auch, wenn das Zwischenmietverhältnis Jahre später endete, führt die Duldungsvereinbarung gegenüber dem Zwischenmieter nicht zu einem Nachrücken des Kl., da dieser stets zum Ausdruck gebracht hat, die Vermietung an WBS-Berechtigte grundsätzlich zu missbilligen und unmittelbar nach Beendigung des Zwischenmietverhältnisses auch die Herausgabe von dem Bekl. verlangt hat und damit klar zum Ausdruck gebracht hat, dass sein Wille zu keinem Zeitpunkt auf eine eigene Fortführung des Vertragsverhältnisses gerichtet war.

Eine gewerbliche Weitervermietung, bei der der Vermieter nach Ende des Mietvertrages mit Zwischenmietern in deren mit Dritten geschlossene Mietverträge eintritt (§ 565 BGB), setzt voraus, dass Zwischenmieter die Weitervermietung mit Gewinnabsicht oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse betreiben. Das ist nicht der Fall, wenn der Zwischenmieter ein gemeinnütziger Verein ohne eigenes wirtschaftliches Interesse ist und der Eigentümer mit der Weitervermietung (nur) karitative Zwecke verfolgt. Dann fehlt es an einer Schutzwürdigkeit des Endmieters, da Eigentümer wie Zwischenmieter schon bei Vertragsschluss mit Endmietern karitative Zwecke zu deren Gunsten verfolgen.

Der Kläger (Land Berlin) ist Vermieter, ein gemeinnütziger Jugendhilfeverein war Zwischenmieter, der Beklagte ist Mieter aufgrund eines Mietvertrages mit dem Zwischenmieter. Der Kläger verlangt vom Beklagten Räumung und stützt sein Verlangen auf § 985 BGB (Herausgabe aus Eigentum), hilfsweise auf § 546 BGB.

Der Kläger hatte mit dem Zwischenmieter einen zweckgebundenen Förder-(Miet-)Vertrag abgeschlossen, der diesen verpflichtete, die Wohnung bedürftigen Jugendlichen befristet auf zwei Jahre zu überlassen. Der Zwischenmieter vermietete die Wohnung (unbefristet) an den Beklagten, der bei Anmietung Kenntnis von dem Zwischenmietverhältnis hatte.

Der Kläger vereinbarte mit dem Zwischenmieter später, dass dieser in dem Gebäude Wohnungen an WBS-Berechtigte vermieten sollte mit dem Ziel, bei Freiwerden des Wohnraums wieder an Jugendliche zu vermieten. Der Beklagte besitzt einen WBS.

Nach einem schweren Brand wurde der Hauptmietvertrag mit dem Zwischenmieter beendet, der an den Kläger herausgab. Der Beklagte, der die Mieträume aufgrund des Brandschadens nicht mehr bewohnt, dort aber noch Möbel zu stehen hat, wurde durch den Zwischenmieter – erfolglos –ebenfalls zur Räumung aufgefordert. Darauf kündigte der Kläger das Mietverhältnis hilfsweise fristlos und ordentlich, gestützt auf die Weigerung des Beklagten, die Sanierung zu ermöglichen. Das AG verurteilte zur Räumung, wogegen der Beklagte Berufung einlegte.

Das LG Berlin wies die Berufung zurück. Zwischen den Parteien bestehe kein Mietverhältnis mit der Folge, dass dem Beklagten kein Recht zum Besitz zustehe. Der Kläger sei nicht nach § 565 BGB in das Mietverhältnis zwischen dem Beklagten und dem Zwischenmieter eingetreten.

Es fehle an einer gewerblichen Zwischenvermietung im Sinne des Gesetzes. Diese setze eine geschäftsmäßige Vermietung mit Gewinnerzielungsabsicht voraus. Bei dem Zwischenmieter handele es sich um einen Verein, der wegen seiner Gemeinnützigkeit bereits keinen Gewinn erzielen dürfe. Eine analoge Anwendung des § 565 Abs. 1 BGB komme nicht in Betracht. Der BGH (GE 2016, 389) habe klargestellt, eine gewerbliche Weitervermietung setze voraus, dass der Zwischenmieter – nach dem Zweck des mit dem Eigentümer geschlossenen Vertrages – die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben solle. Das sei hier nicht der Fall. Der Kläger als öffentliche Hand verfolge mit der Vermietung ebenfalls ausschließlich karitative Zwecke im Rahmen der öffentlichen Daseinsvorsorge, was bereits die günstige Miete, die der Zwischenmieter zu zahlen hatte, zeige. In einer derartigen Konstellation fehle es an einer vergleichbaren Schutzwürdigkeit des Endmieters, da sowohl der Eigentümer als auch der Zwischenmieter bereits bei Vertragsschluss mit dem Endmieter karitative Zwecke zu seinen Gunsten verfolgt haben.

Würden die Privilegien des § 565 BGB nicht eingreifen, sei der Endmieter im Verhältnis zum Eigentümer wie ein Untermieter zu behandeln. Wenn daher das Hauptverhältnis – wie hier – ende, könne er einem auf § 985 BGB gestützten Herausgabeanspruch des Eigentümers grundsätzlich kein Recht zum Besitz entgegenhalten. Das gelte insbesondere deshalb, weil der Kläger den Vertragsverstoß des Zwischenmieters (unbefristeter Mietvertrag) ausdrücklich missbilligt, diesen angemahnt habe, den vertragswidrigen Zustand zu beenden, und lediglich aus sozialen Erwägungen auf eine Kündigung des Zwischenmietverhältnisses aus diesem Grund verpflichtet habe.

Die Entscheidung des BGH zur gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB darf nicht missverstanden werden. Es geht nicht um verkürzten Kündigungsschutz für den Endmieter, sondern die Auslegung des Begriffes der gewerblichen Weitervermietung. Im Gegensatz zum sog. Bauherrenmodell (BVerfGE 84/197), bei dem es zu einer Verkürzung des Kündigungsschutzes des Mieters kommen könne, sei die Interessenlage eine andere, wenn der Zwischenmieter mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke verfolge und die Zwischenvermietung deshalb vor allem in seinem und insbesondere des Endmieters Interesse liege. In diesem Fall diene die Zwischenvermietung gerade nicht dazu, die Wohnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu üblichen Bedingungen anzubieten, und es bestehe ein gewichtiges Interesse des Eigentümers, sie nach Beendigung des Hauptmietvertrages zurückzuerhalten. Es bestehe daher kein Anlass, von der bisherigen engen Definition der „gewerblichen Weitervermietung“ in § 565 BGB abzurücken. Denn diese ermögliche eine sachgerechte Abgrenzung der Zwischenvermietungsfälle, bei denen unter Berücksichtigung auch der Eigentümerinteressen ein sozialer Kündigungsschutz der Endmieter geboten sei; hierzu gehörten die Fälle, in denen mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke verfolgt würden, nicht.