Gewerbliche Weitervermietung, Umgehung von Mieterschutzvorschriften

Vermietet der Eigentümer mehrere Wohnungen an eine Hauptmieterin mit der Berechtigung zur Weitervermietung, kann eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der Mieterschutzvorschriften vorliegen, sodass nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses vom Untermieter keine Räumung verlangt werden kann.

(Leitsatz der Redaktion)

I. […] Der Kl. ist u. a. Eigentümer und Vermieter mehrerer Wohnungen im Hause W.straße […], in dem auch die hier gegenständliche, nur von den Bekl. zu 2) bis 5) bewohnte Wohnung liegt.

Der Kl. vermietete die aus 5 Zimmern bestehende Wohnung mit „Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag gemäß § 575 BGB)“ ab dem 1. Februar 2019 an seine Schwägerin, die ehemalige Bekl. zu 1), „zu Wohnzwecken mit teilgewerblicher Nutzung für 5 Personen“.

Nach Ziff. 1.2. des Mietvertrages wurde die Wohnung „Auf ausdrücklichen Wunsch des Mieters […] teilgewerblich angemietet“.

Nach Ziff. 16.11 des Vertrages ist der Mieter zur Untervermietung der Mietsache berechtigt. […]

Die Schwägerin des Kl. vermietete die Wohnung ihrerseits an die Bekl. zu 2) und 3).

Der Mietvertrag ist mit der Überschrift „Nutzungsvertrag für eine Wohnung auf bestimmte Zeit zur Untermiete“ versehen.

Im Vertragsrubrum ist die Schwägerin des Kl. unter der Bezeichnung „Wohnraumanbieter (-in)“ unter ihrer Anschrift in der E.allee […] Berlin aufgeführt.

Die Bekl. zu 2) und zu 3) folgen unter dem Begriff „Wohnraumnutzer (-innen)“.

Nach § 1 des Vertrages überlässt der „Wohnraumanbieter“ dem „Nutzer zu Wohnzwecken“ die Wohnung W.straße […] Berlin, Vorderhaus 2. OG, Mitte links zur Untermiete.

§ 9 („Nutzungssache“) enthält u. a. folgende Regelung:

„Die Nutzung wird überlassen für 4 Personen. Eine Nutzung durch mehr als die hier angegebene Nutzerzahl ist nur in Ausnahmefällen gestattet.“

§ 11 des Vertrages „Betreten der Mietsache“ lautet wie folgt:

„Der/die Wohnraumanbieter (-in) oder Beauftragte dürfen jederzeit die Wohnung zur Prüfung ihres Zustandes oder zum Ablesen mit vorheriger Ankündigung betreten. […]“

Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 27. Oktober 2022 abgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, dass ein Räumungsanspruch nicht gegeben sei, weil zwischen dem Kl. und den Bekl. zu 2) und 3) ein wirksames Mietverhältnis bestehe, das auch nicht durch eine Kündigung beendet wurde. Der Kl. sei infolge der Kündigung der ehemaligen Bekl. zu 1) in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen der ehemaligen Bekl. zu 1) und den Bekl. zu 2) und 3) nach § 565 BGB eingetreten. […]

II. 1. Der Kl. hat gegen die Bekl. zu 2) und zu 3) unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der hier gegenständlichen Wohnung. Ein Anspruch ergibt sich weder aus § 546 Abs. 2 BGB noch § 985 BGB.

Zwischen dem Kl. und den Bekl. zu 2) und 3) besteht ein wirksames Mietverhältnis über Wohnraum, das der Kl. nur nach den Vorschriften des sozialen Wohnraummietrechts des BGB kündigen kann, aber nicht wirksam gekündigt hat.

a) Der Kl. ist nach § 565 Abs. 1 BGB in das (formal) zwischen der (durch Klagerücknahme aus dem Rechtsstreit ausgeschiedenen) Bekl. zu 1), der Schwägerin des Kl. und den Bekl. zu 2) und zu 3) begründete (Unter-) Mietverhältnis eingetreten.

Zuzugeben ist dem Kl., dass der Regelungszweck des § 565 BGB nicht darauf abzielt, den Schutz des Mieters generell auf alle Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter durch eine Ausweitung des Gewerbebegriffs auszudehnen. Nach der Rechtsprechung des BGH besteht dafür auch im Bereich des Wohnungsmietrechts mit dem darin geregelten sozialen Kündigungsschutz des Mieters dazu kein Anlass (vgl. BGH, Urt. v. 17.1.2018 - VIII ZR 241/16, GE 2018, 323 - nach juris Rn. 22; Urt. v. 20.1.2016 - VIII ZR 311/14, GE 2016, 389 - nach juris Rn. 24).

Vermietungskonstellationen wie die hier praktizierte führen nach den vom BVerfG aus Art. 3 Abs. 1 GG abgeleiteten Grundsätzen und der darauf basierenden Rechtsprechung des BGH jedoch zur (direkten) Anwendung des § 565 BGB.

Nach der Rechtsprechung des BVerfG zur älteren (Missbrauchs-) Lösung des BGH (Urt. v. 21.4.1982 - VIII ARZ 16/81, juris) und zur Rechtslage vor Schaffung der Regelung in § 565 BGB (bzw. der gleichlautenden Vorschrift des § 549a BGB a.F.) kann eine Grundrechtsverletzung - in dem entschiedenen Fall eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes, Art. 3 Abs. 1 GG - nicht nur durch den Gesetzgeber, sondern auch die Gerichte begangen werden, dies insbesondere dann, wenn sie im Wege der Auslegung gesetzlicher Vorschriften oder der Lückenfüllung zu einer (auch) dem Gesetzgeber verwehrten Differenzierung gelangen (BVerfG, Beschl. v. 11.6.1991 - 1 BvR 538/90, nach juris Rn. 8, m.w.N.).

Anlass der Entscheidung des BVerfG - und nachfolgend der Schaffung der Regelung in § 565 BGB (§ 549a BGB a.F., BT-Drs. 12/3254, S. 36 f .; 12/5342, S. 3) - war (zwar) eine Weitervermietung im Rahmen des sog. Bauherrenmodells.

Die Feststellungen des BVerfG beschränken sich jedoch keineswegs auf diese Vermietungskonstellation. […]

Das gleichwertige Schutzbedürfnis des Mieters, der die Wohnung von einem Zwischenmieter mietet, leitet das BVerfG aus der von einem typischen Untermietverhältnis abweichenden Interessenlage der Parteien ab. Der Untermieter stehe dort zum Hauptmieter in einer wesentlich engeren Beziehung, weil auch der Hauptmieter die Wohnung selbst nutze und der Untermieter nur im Rahmen des zwischen Eigentümer und Hauptmieter bestehenden Mietverhältnisses an der Nutzung beteiligt werde. Demgegenüber habe der Mieter in den Zwischenvermietungsfällen eine vollständige Wohnung von einem Vermieter gemietet, der sie selbst nicht als Wohnung genutzt hat oder nutzen will, sondern zum Zwecke der (gewerblichen) Weitervermietung vom Eigentümer erhalten habe.

Gewichtige Interessen des Vermieters, die die Verkürzung des sozialen Mieterschutzes rechtfertigen könnten, sah das BVerfG nicht tangiert. Zur Begründung führt das BVerfG (u. a.) aus, dass bei einem typischen Untermietverhältnis die Untervermietung in der Regel im Interesse des Hauptmieters liege, die gewerbliche Zwischenvermietung demgegenüber eine Vertragsgestaltung sei, die vom Eigentümer im eigenen Interesse gewählt werde.

Er wisse, dass der Zwischenvermieter die Wohnung an einen Mieter zur Nutzung als Wohnung vermieten will und diesem gegenüber an die gesetzlichen Vorschriften über den Mieterschutz gebunden ist. Diese Nutzung entspreche seinem Willen und regelmäßig auch seinem Interesse. Aus der Aufgabe des Gesetzgebers, im Mietrecht die schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen, könne daher ein sachlicher Grund für eine Besserstellung des Eigentümers, der die Wohnung einem gewerblichen Zwischenmieter vermietet hat, nicht hergeleitet werden (BVerfG, Beschl. v. 11. Juni 1991 - 1 BvR 538/90, NJW 1991, 2272 [2273], beckonline).

Diese Grundsätze gelten erst recht dann, wenn der Vermieter - wie hier nach Überzeugung des Amtsgerichts und der Kammer - den Zwischenmieter als Hauptmieter nur deshalb einschaltet, um die zwingenden Vorschriften des Wohnraummietrechts zu umgehen und die - formal vom Zwischenmieter begründeten - (Unter-) Mietverhältnisse jederzeit faktisch dadurch nach eigenem Belieben zu beenden, dass er von diesen die an keine weitere Voraussetzung als die der Beendigung des Hauptmietverhältnisses geknüpfte Räumung nach § 546 Abs. 2 BGB verlangt.

Es ist weder ein sachlicher Grund noch etwa ein gewichtiges Interesse des Kl. als Eigentümer/Vermieter vorgetragen oder ersichtlich, wonach es auch nur im Ansatz gerechtfertigt wäre, den nach dem sozialen Wohnraummietrecht des BGB zwingenden (Kündigungs-) Schutz des Mieters von Wohnraum hier zu verkürzen.

Mit jeder anderen Entscheidung würden die Gerichte - die Maßstäbe des BVerfG zugrunde gelegt - gegen Verfassungsrecht verstoßen.

Der Überzeugung der Kammer liegen folgende Feststellungen zugrunde:

aa) Nach dem Tatbestand des angefochtenen Urteils - unstreitig - hat der Kl. allein in dem hier gegenständlichen Objekt W.straße […] mindestens vier Wohnungen an seine Schwägerin vermietet. […]

bb) Das gewerbsmäßige Vorgehen der Schwägerin des Kl. - sei es im eigenen und/oder im Interesse des Kl. und/oder im gemeinsamen Interesse - wird durch weitere - überwiegend unstreitige - Tatsachen gestützt. […]

Typischerweise und dem gesetzlichen Leitbild in § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB entsprechend bewohnt der Untervermieter selbst die Wohnung; er überlässt sie dem oder den Dritten nur zu einem Teil, wobei es ausreichen kann, dass der (Haupt-) Mieter den eigenen Gewahrsam an der Wohnung - üblicherweise - nicht vollständig aufgibt (vgl. BGH v. 11.6.2014 - VIII ZR 349/13, GE 2014, 998 - juris [befristeter Auslandsaufenthalt der Mieter]).

Nichts deutet darauf hin, dass die Schwägerin des Kl. jemals eigenen Gewahrsam an der Wohnung begründet hat oder auch nur begründen wollte. Sie hätte sich dann wohl auch nach §§ 17 ff. Bundesmeldegesetz (BMG) in jeder weiteren vom Kl. angemieteten Wohnung anmelden müssen mit der Folge, dass sie der Zweitwohnsteuerpflicht unterläge [vgl. §§ 2 ff. Zweitwohnsteuergesetz Berlin (BlnZwStG)].

Die Annahme, dass Eigengewahrsam der Schwägerin des Kl. an der Wohnung zu keiner Zeit auch nur geplant war, wird zusätzlich durch die Regelung in § 11 des Mietvertrages gestützt. Danach dürfen „Der/Die Wohnungsanbieter(in) oder Beauftragte […] jederzeit die Wohnung zur Prüfung ihres Zustandes […] mit vorheriger Ankündigung betreten. […]“ Die Regelung wäre überflüssig, wenn die Schwägerin - wie für die Untermiete typisch - selbst die Wohnung bewohnen würde oder dies zumindest geplant hätte.

cc) Für die Anwendung des § 565 Abs 1 BGB, der keine gewichtigen, mit der Rechtsordnung in Einklang stehenden Interessen des Kl. (und seiner Schwägerin) entgegenstehen, sprechen zudem maßgeblich die Umstände der Beendigung des Hauptmietverhältnisses.

Wie oben ausgeführt, wurde der hiesige Hauptmietvertrag als „Zeitmietvertrag“ befristet bis zum 31. Januar 2024 geschlossen, dies mit der Folge, dass er (eigentlich) auch von der „Mieterin“ nicht vorzeitig ordentlich kündbar war, § 542 Abs. 2 BGB.

Der Kl. hat die Kündigung des Mietverhältnisses durch seine Schwägerin zum 30. April 2021, die ausweislich des Kündigungsschreibens vom 20. Dezember 2020 noch nicht einmal einen Kündigungsgrund benennt, akzeptiert, so dass - rechtlich betrachtet - ein Mietaufhebungsvertrag mit der Folge zustande kommen konnte, dass das Hauptmietverhältnis beendet ist und der Kl. von den Bekl. zu 2) bis 5) (formal betrachtet) nach § 546 Abs. 2 BGB die Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten verlangen kann.

Nach den Einlassungen des Kl. in seiner Anhörung vor dem Amtsgericht wollte er selbst die Untermieter aus seiner Wohnung haben, weil er „deren Nutzung der Wohnung für schädlich“ gehalten hat. Er vermutete, dass seine Schwägerin deshalb „den Mietvertrag zwischen uns“ gekündigt habe.

Der Kündigung des Mietvertrages zwischen dem Kl. und seiner Schwägerin vorausgegangen war die Meldung eines Wasserschadens durch den Bekl. zu 3). In einem - die Maßstäbe des BVerfG und das gesetzliche Leitbild des § 553 Abs. 1 BGB zugrunde gelegt - typischen Untermietverhältnis wäre die Meldung eines Wasserschadens bereits überflüssig, denn dieser wäre dem Mieter/Untervermieter, der die Wohnung selbst bewohnt, aus eigener Anschauung bekannt. In einem typischen Untermietverhältnis würde sich der Mieter/Untervermieter im Übrigen schon aus eigenem Interesse selbst an den (Haupt-) Vermieter wenden.

Die Schwägerin reagierte indes so, wie es sich wohl auch der Kl., der - aus welchen Gründen auch immer - die „Untermieter“ aus seiner Wohnung „haben wollte“, unter Ausnutzung des gewählten Vertragsmodells vorstellte: Unter dem Antwortbetreff: „Wasserschaden in Ihrer Wohnung bzw. erste Ansprache zum Thema Beendigung des Mietverhältnisses“ wies die Schwägerin des Kl. den Bekl. zu 3) „auf die rechtlichen Grundlagen hin, die sich aus der Beendigung des Hauptmietverhältnisses ergeben würden“. Sie „bat“ zugleich um Mitteilung, zu welchem Zeitpunkt er das Untermietverhältnis beenden wolle, da er „nunmehr nicht mehr mit den Konditionen des gerade geschlossenen Vertrags zufrieden“ scheine. […]

dd) Da schon die vorstehenden Feststellungen - nach den vom BVerfG aus Art. 3 Abs. 1 GG abgeleiteten Grundsätzen - keine abweichende Entscheidung rechtfertigen, kommt es auf die vom Kl. thematisierte Frage der Gewinnerzielungsabsicht seiner Schwägerin letztlich nicht an.

Seine Beanstandungen würden jedoch auch dann nicht greifen, wenn die Beantwortung der Frage entscheidungserheblich wäre.

Die genauen Motive und wirtschaftlichen Interessen des Kl. und seiner Schwägerin nachzuweisen, ist für den Mieter/Dritten naturgemäß schwierig.

Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht die nach § 286 Abs. 1 ZPO erforderliche Gewissheit auf der Grundlage einer in sich widerspruchsfreien umfassenden Auseinandersetzung mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen gewonnen, eine sorgfältige Gesamtbewertung vorgenommen (vgl. BGH, Urt. v. 14.1.1993 - IX ZR 238/91; Urt. v. 6.5.2015 - VIII ZR 161/14, jew. juris) und dabei auch Stütztatsachen berücksichtigt (vgl. BVerfG v. 25.10.1990 - 1 BvR 953/90, juris).

Als Gesichtspunkt von besonderem Gewicht im Rahmen der Überzeugungsbildung nach § 286 Abs. 1 ZPO hat das Amtsgericht zu Recht die protokollierte Äußerung der Prozessbevollmächtigten des Kl. im Termin vom 17. März 2022 vor dem Amtsgericht berücksichtigt. […]

Soweit der Kl. meint, das Amtsgericht habe den Wortlaut der Äußerung verkannt, weil „Geld machen und Gewinnerzielungsabsicht“ […] sich diametral unterscheiden würden, ist seine Auffassung mit dem allgemeinen Sprachgebrauch nicht zu vereinbaren.

Entscheidend hinzu kommt jedoch, dass der Kl. den vom Gesetz in § 565 BGB zugrunde gelegten Begriff der „Gewerbsmäßigkeit“, den der BGH bereits mehrfach, bisher nicht abschließend konkretisiert hat, deutlich zu kurz fasst.

Nach der Rechtsprechung des BGH reicht ein eigenes wirtschaftliches Interesse des Zwischenmieters für die direkte Anwendung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB selbst dann aus, wenn es nicht auf eine Gewinnerzielung aus der Vermietung selbst gerichtet ist.

Dem (mindestens) gleichzusetzen ist das Interesse des Zwischenmieters, sich unter Missbrauch des § 546 Abs. 2 BGB und unter Umgehung zwingender Mieterschutzvorschriften seinen Verpflichtungen gegenüber dem (Unter-) Mieter zu entziehen, ein Interesse, das sich - wie vorstehend dargestellt - mit dem Interesse des Kl. als Hauptvermieter deckt. […]

Nach Beendigung eines Hauptmietverhältnisses kann der Vermieter Herausgabe der Mietsache auch vom Untermieter verlangen; etwas anderes gilt nur bei einer gewerblichen Zwischenvermietung nach § 565 BGB. Hier tritt der Vermieter in das (Unter-) Mietverhältnis mit den Endmietern ein. Das gilt auch bei einer Einschaltung des Hauptmieters als Zwischenmieter zur Umgehung von Mieterschutzvorschriften. Vermietet der Eigentümer mehrere Wohnungen an eine Hauptmieterin mit der Berechtigung zur Weitervermietung, kann eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der Mieterschutzvorschriften vorliegen, sodass nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses vom Untermieter keine Räumung verlangt werden kann.

Der Kläger war Eigentümer mehrerer Wohnungen, die er mit Zeitmietvertrag an seine Schwägerin vermietete mit der Berechtigung zur Untervermietung. Die Schwägerin vermietete eine Wohnung an die Beklagten weiter; nach Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch die Schwägerin verlangte der Kläger Herausgabe von den Beklagten. In seiner Anhörung vor dem Amtsgericht gab der Kläger an, er habe die Untermieter aus seiner Wohnung haben wollen. Die Räumungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen.

Das Landgericht Berlin wies die Berufung zurück. Der Kläger sei nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses in das Mietverhältnis mit den Beklagten als Vermieter eingetreten. Es liege eine Umgehung der Vorschriften zur gewerblichen Weitervermietung vor. Auch wenn die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und die gesetzliche Regelung des § 565 BGB sich zunächst auf die Weitervermietung im Bauherrenmodell bezogen habe, könne auch in anderen Fällen ein gleichwertiges Schutzbedürfnis des Mieters bestehen, insbesondere dann, wenn, wie hier, eine Umgehungsabsicht vorliege. Ein sachlicher Grund oder ein gewichtiges Interesse des Klägers, den Kündigungsschutz des Wohnraummieters zu verkürzen, sei nicht ersichtlich.

Die Schwägerin des Klägers sei gewerbsmäßig in einer Vielzahl von Fällen vorgegangen. Auf eine Gewinnerzielungsabsicht komme es nicht an. Ein typisches Untermietverhältnis, bei dem die Untervermietung in der Regel im Interesse des Hauptmieters liege und bei dem der Hauptmieter an der Wohnung einen Eigengewahrsam behält, sei in keinem Fall geplant gewesen. Auch die Beendigung des Hauptmietverhältnisses durch einen faktischen Mietaufhebungsvertrag (denn der Zeitmietvertrag sei vorfristig nicht kündbar gewesen) und die Rücknahme der ursprünglich erhobenen Räumungsklage gegen die Schwägerin seien ein Indiz für gemeinsames Vorgehen in Umgehungsabsicht.

Die Kammer hat die Revision nicht zugelassen, auch wenn sich in dem Verfahren „der Verdacht auf weitere, der hiesigen Vertragsgestaltung folgende Mietverhältnisse im Immobilienbestand des Klägers“ ergeben habe; dies reiche für die Annahme einer grundsätzlichen Bedeutung nicht.