Gewerbezuschlag

Gewerbezuschlag; Mietpreisüberhöhung

1. Der Mieter kann eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnung einseitig aufheben mit der Folge, daß eine Verpflichtung zur Zahlung des Gewerbezuschlages entfällt.

2. Für die Annahme einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG hat bei ehemals preisgebundenem Altbau der Mieter auch darzulegen, wie hoch die Preisbindungsmiete am 31. Dezember 1987 war.

Die Kl. haben einen Anspruch auf Rückzahlung des Gewerbezuschlages von monatlich 566,17 DM im geltend gemachten Zeitraum von Dezember 1992 bis Juni 1993 (ein Rückforderungsanspruch für Juli 1993 ist nicht geltend gemacht). Diese ergibt eine Summe von 7 x 566,17 DM = 3.963,19 DM.

In der Begründung folgt die Kammer dabei im wesentlichen den Ausführungen des Amtsgerichts in seinem angefochtenen Urteil. Es bedurfte jedoch keiner gesonderten Kündigung der teilgewerblichen Nutzung, sondern es genügte die Mitteilung, eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnung finde nicht mehr statt mit der Folge, daß mit dem auf die Mitteilung folgenden Monat ein Anspruch auf Zahlung des Gewerbezuschlages nicht mehr besteht.

Die Bekl. kann sich nicht darauf berufen, bei der Vereinbarung eines Teilgewerbezuschlages im Mietvertrag handele es sich um eine zweiseitige Vereinbarung der Mietvertragsparteien, die nicht von einer der Parteien einseitig aufgehoben oder geändert werden könne, die vereinbarte teilgewerbliche Nutzung sei Kalkulationsgrundlage für die Bekl. als Vermieterin und entspreche der Erwartung, für die betreffende Mietzeit auch einen entsprechenden Mietzins inklusive Teilgewerbezuschlag zu erhalten. Dies ist nur dann der Fall, wenn es sich um ein Gewerbemietverhältnis handeln würde; dies mag so sein, wenn es sich um ein Mischmietverhältnis handeln würde, in dem ein Teil der Räume zu Wohn-, ein anderer Teil zu gewerblichen Zwecken genutzt wird. Vorliegend handelt es sich jedoch um ein Wohnraummietverhältnis, in dem lediglich eine teilgewerbliche Nutzung gestattet wird. Dementsprechend heißt es in dem Mietvertrag auch "... zur Benutzung als Wohnung mit teilgewerblicher Nutzung". Die Gestattung der teilgewerblichen Nutzung verändert nicht den Vertragscharakter als Wohnraummietverhältnis, dies im Gegensatz zu einem Mischmietverhältnis mit einer unterschiedlichen Zweckwidmung im Mietvertrag, die später nicht mehr einseitig von einer der Mietvertragsparteien geändert werden kann (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II Rdn. 159).

Die Vereinbarung eines Gewerbezuschlages im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses mit der Gestattung der teilgewerblichen Nutzung dient der Abgeltung einer gewerbebedingten Mehrbeanspruchung der Wohnung, ist nicht das Entgelt für Überlassung von Gewerberäumen zur Ausübung eines Gewerbes. In diesem Zusammenhang mag dahinstehen, ob der vom Amtsgericht vorgenommenen Berechnung des Gewerbezuschlages auch für den Fall zu folgen ist, in dem - wie dem vorliegenden - aus dem Mietvertrag überhaupt nicht ersichtlich ist, auf welche Tätigkeit sich das Gewerbe in der Nutzung beziehen soll und daher die Kriterien einer Bestimmung nach §§ 315, 316 BGB nicht ersichtlich sind (vgl. in diesem Zusammenhang Sternel a. a. O. Rdn. 158).

Da den Kl. lediglich die teilgewerbliche Nutzung der Wohnung gestattet ist, können sie diese einseitig aufgeben mit der Folge, daß dann auch die Verpflichtung zur Zahlung des Gewerbezuschlages entfällt (weil ja eine übermäßige Nutzung der Wohnung nicht mehr stattfindet). Da dies keine Vertragsänderung darstellt, bedarf es insofern auch keiner Kündigung. Andererseits genügt auch nicht lediglich die Aufgabe der teilgewerblichen Nutzung, vielmehr ist diese Entscheidung dem Vermieter bekannt zu geben, damit sie diesem auch nachprüfbar wird. Somit entfällt vorliegend der Anspruch der Bekl. mit dem auf die Mitteilung folgenden Monat, hier also ab Dezember 1992.

Die Kl. haben derzeit keinen Anspruch auf Rückzahlung von Mietanteilen wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG. Denn die Kl. haben einen Verstoß gegen diese Bestimmung nicht ausreichend dargelegt. Dazu sind sie jedoch im Rahmen eines Anspruchs aus ungerechtfertigter Bereicherung nach allgemeinen Darlegungs- und Beweisgrundsätzen verpflichtet. Es genügte daher nicht, die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung des Mietspiegels anzugeben und danach unter Berücksichtigung des Zuschlages von 20 % als Wesentlichkeitsgrenze den Rückforderungsanspruch zu berechnen. Denn es handelt sich vorliegend um eine ehemals preisgebundene Altbauwohnung, die zum 1. Januar 1988 unter Berücksichtigung von Modernisierungs- oder anderen Zuschlägen eine bestimmte Höhe hatte, die sich nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte, höher, aber auch niedriger gewesen sein mag. Die ortsübliche Miete für Vergleichswohnungen führt vorliegend auch nicht zu einer Umkehr der Beweislast mit der Folge, daß der Vermieter seinerseits die zulässige Miete darlegen müßte. Dies gilt nach Auffassung der Kammer selbst dann, wenn - wie vorliegend - die Bekl. als Vermieterin sich nicht auf Modernisierungsmaßnahmen beruft. Es ist daher Sache der Kl., hier entsprechend darzulegen. Sollten sie dazu nicht in der Lage sein, sind sie dadurch nicht rechtlos. Sie haben vielmehr den Rechtsanspruch, von der Bekl. entsprechend Auskunft zu verlangen, um beurteilen zu können, ob ein Verstoß gegen § 5 WiStG vorliegt und Rückforderungsansprüche auslöst.

In seinem Urteil vom 22. August 1994 meinte das Landgericht Berlin, der Mieter sei dazu berechtigt, denn eine vertragliche Bindung bestehe nur bei einem Mischmietverhältnis, in dem ein Teil der Räume zu Wohn-, ein anderer Teil zu gewerblichen Zwecken genutzt wird.

Diese Unterscheidung des Landgerichts ist allerdings fragwürdig, denn ein Mischmietverhältnis dürfte stets dann vorliegen, wenn die Räume nicht nur zu Wohnzwecken genutzt werden, ohne daß es darauf ankäme, ob ein Raum ausschließlich gewerblich genutzt wird oder ob der Mieter etwa seine Kunden im Wohnzimmer empfängt.

Von Bedeutung sind auch die Ausführungen des Landgerichts zur Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG. Das Gericht meint, bei ehemals preisgebundenem Altbau dürfe sich der Mieter bei einer Rückzahlungsklage nicht darauf beschränken, die jetzige ortsübliche Vergleichsmiete mit dem Mietspiegel zu ermitteln, sondern er müsse auch die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete angeben. Bekanntlich besteht insoweit ein Bestandsschutz nach der Rechtsprechung. Kennt der Mieter die preisrechtlich zulässige Miete nicht, muß er notfalls auf Auskunft klagen.