Gewerberaummietvertrag

Gewerberaummietvertrag; Instandsetzungsverpflichtung des Mieters; Rohrverstopfungsklausel; Schmutzwasserhebeanlage

Die im Mietvertrag vom Mieter von Gewerberaum übernommene In standsetzungsverpflichtung kann sich nur auf Anlagen beziehen, die beim Abschluß des Mietvertrages vorhanden waren, nicht aber auf solche, die erst nachträglich vom Vermieter außerhalb des Mietobjekts installiert werden.

Die Bekl. (Vermieterin) ist verpflichtet, dem Kl. die unstreitig aufgewandten Kosten zur Reparatur der Schmutzwasserhebe-anlage zu erstatten. Sie ist verpflichtet, Schäden an dieser Anlage zu be-seitigen (§§ 536, 548 BGB). Sie ist mit dieser Verpflichtung dadurch in Ver-zug gekommen, daß der Sachbearbeiter der Verwaltung der Bekl. unstreitig eine Reparatur abgelehnt hat. Eine sofortige Reparatur der defekten Schmutzwasserhebeanlage war notwendig, um die weitere Benutzung der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen. Der Kl. war deshalb berechtigt, die notwendige Reparatur in Auftrag zu geben, ohne der Bekl. nochmals zuvor schriftlich eine Frist zur Ausführung der Arbeiten zu setzen.

Zwar hat der Kl. in Nr. 9 Abs. 1 Satz 2 der AGB Beiseitigung von Verstop-fungen der Abflußrohre auf seine Kosten wirksam übernommen. Da Gewerberäume vermietet worden sind, kommen insoweit die Vorschriften des sozialen Mietrechts über Mietverhältnisse über Wohnraum nicht zur Anwendung. Indessen kann nicht festgestellt werden, daß von den Toiletten in den Räumen des Kl. ausgehende Verstopfungen Schadensursache gewesen wären. Vielmehr ergibt sich aus dem Inhalt der Rechnung der Re-paraturfirma, daß Teile der Pumpen defekt waren. Unstreitig ist, daß die Pumpen erneut ausgefallen waren. Daraus ist mangels einens gegenteiligen Vortrages der Bekl. zu schließen, daß durch den Ausfall der Pumpen diejenigen Fäkalien aus den Toiletten, die sonst abgepumpt worden wä-ren, sich in der Zuflußleitung gestaut haben und nachträglich zu einer Ver-stopfung geführt haben. Die Verstopfung ist also nicht die Ursache des Ausfalls der Schmutzwasserhebeanlage, sondern nur eine Folge des Aus-falles der Pumpen. Dafür aber hat die Bekl. einzutreten.

... Denn eine Auslegung des Vertrages ergibt, daß sich der abgeschlossene Mietvertrag auf die Schmutzwasserhebeanlage überhaupt nicht bezieht.

Zum einen hat die Nr. 9 AGB der Bekl. die Überschrift "Instandhaltung des Nutzungsobjektes". Unstreitig ist aber, daß die Schmutzwasserhebeanlage außerhalb der Mieträume im Keller des Hauses angebracht worden ist. Sie liegt deshalb weder im Bereich des Nutzungsobjektes noch in dem in Nr. 9 Abs. 1 der AGB der Bekl. einbezogenen Fassadenbereich. Daran än-dert es nichts, daß diese Anlage allein für die Mieträume des Kl. und seines Mitmieters eingebaut worden ist. Sie gehört nicht zu dem Nutzungsobjekt, für welches der Kl. und sein Mitmieter die Instandhaltungskosten wirksam übernommen haben.

Vor allem aber kann sich die Bestimmung der Nr. 9 Abs. 1 der AGB der Bekl. deshalb nicht auf diese Schmutzwasserhebeanlage beziehen, weil sie im Abschluß des Mietvertrages unstreitig überhaupt nicht vorhanden war.

Ist somit unstreitig, daß bei Abschluß des Mietvertrages die Schmutzwasserhebeanlage nicht vorhanden war und als erwiesen anzusehen, daß bei Abschluß des Mietvertrages die Notwendigkeit einer derartigen Anlage von keiner Vertragspartei vorauszusehen war, so kann sich die vertraglich vereinbarte Instandhaltungspflicht der Mieter darauf nicht beziehen. Es kommt hinzu, daß die Bekl. nachträglich auf eigene Kosten die Schmutzwasserhebeanlage hat einbauen lassen, und zwar außerhalb der Mieträume. Unter diesen Umständen kann die Vertragsbestimmung auf die Schmutzwasserhebeanlage nicht angewendet werden. Es bleibt bei der grundsätzlichen gesetzlichen Regelung, wonach der Vermieter verpflichtet ist, Schäden am Mietobjekt auf seine Kosten zu beseitigen. Dazu ge-hören hier die Schäden an einer außerhalb des Mietobjekts gelegenen Ab-lage, die zur vertragsgemäßen Benutzung des Mietobjekts notwendig ist.