Gewerberaummietvertrag

Gewerberaummietvertrag; Nachfolgemieterklausel; Kündigungsklausel

1. Zur Auslegung einer Vereinbarung über Gewerberäume, durch die ein Nachfolgemieter mit allen Rechten und Pflichten in einen bestehenden Mietvertrag eintritt und der Vormieter ausscheidet.

2. Zur Auslegung einer Gewerbemietvertragsklausel über die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.

Die Bekl. war Mieterin von Geschäftsräumen, deren Vermieter der Kl. war. Zwischen dem Kl. und der Vormieterin der Bekl. wurde am 21. Februar 1989 als Anlage zu dem zwischen diesen bestehenden Miet-vertrag vom 31. Januar 1985 eine Vereinbarung getroffen, in der es heißt:

"Frau A. scheidet mit Wirkung vom 28.02.1989 zu Gunsten der Frau B. aus. Frau B. tritt mit Wirkung 1.03.1989 mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein."

Diese Vereinbarung wurde von der Bekl. ebenfalls unterzeichnet.

Der vereinbarte Mietzins betrug im Jahre 1989 2.200,- DM zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Bekl. zahlte den Mietzins für April 1989 erst nach dem 14. April 1989.

In dem Mietvertrag vom 31. Januar 1985 ist in § 2 Ziffer 4 ein Recht zur frist-losen Kündigung aus wichtigem Grund für den Fall vereinbart, daß "...der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt (z. B. Zahlungsrückstand)...".

Mit Schreiben vom 2. Mai 1989 erklärte der Kl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die Bekl. zur Rückgabe der Mietsache zum 31. Mai 1989 auf. Die Rückgabe der Schlüssel der Mieträume an die Haus-verwaltung des Kl. erfolgte am 7. August 1989.

Der Kl. ist der Ansicht, die Bekl. müsse sich den Zahlungsverzug ihrer Vor-mieterin zurechnen lassen.

Desweiteren sei die Kündigung schon gemäß § 2 Ziffer 4 des Mietvertrages vom 31. Januar 1985 in Verbindung mit der Vereinbarung vom 21. Februar 1989 aufgrund der verspäteten Zahlung des Mietzinses für April 1989 ge-rechtfertigt. Er beantragt, die Bekl. zu verurteilen, an ihn 8.800,- DM zu zahlen. Die Klage hatte nur teilweise Erfolg.

I. Die Klage ist hinsichtlich der Hauptforderung in Höhe von 496,77 DM begründet; im übrigen ist sie unbegründet. 1. Der Kl. kann keine Ansprüche wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache geltend machen.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist nicht durch die Erklärung der fristlosen Kündigung durch den Kl. vom 2. Mai 1989 beendet worden.

Die fristlose Kündigung ist unwirksam. Sie ist nicht durch das Vorliegen ei-nes Kündigungsgrundes gerechtfertigt.

a) Die Berufung auf die gesetzlichen Kündigungsgründe der §§ 554 Ab-satz 1 Nr. 2 und 553 BGB ist dem Kl. verwehrt. Die Bekl. selbst ist unstreitig nur mit dem Mietzins für April 1989 in Rück-stand gewesen.

Die von den Parteien und der Vormieterin der Bekl. unterzeichnete Ver-einbarung vom 21. Februar 1989 vermag für die Bekl. jedoch keine nach-teiligen Wirkungen dergestalt zu enthalten, daß die Bekl. sich einen kurz-fristigen Zahlungsrückstand ihrer Vormieterin als eigenen zurechnen las-sen müßte. Denn bei dieser Vereinbarung handelt es sich nicht um einen Schuldbeitritt oder eine befreiende Schuldübernahme im Sinne des § 414 BGB, die den Austausch der Person des Schuldners eines Anspruches mit der Wirkung des § 417 BGB nach sich zieht. Vielmehr ist durch die Vereinbarung vom 21. Februar 1989 ein vollständiger Austausch der Person des Mieters in seiner vertraglichen Stellung insgesamt eingetreten. Die Bekl. einerseits und der Kl. andererseits sind durch Vereinbarung zugleich Schuldner und Gläubiger mehrerer mietrechtlicher Ansprüche geworden. Dies aber ge-schieht nicht durch mehrere Abtretungen und Schuldübernahmen im Sin-ne der §§ 398, 414 BGB, sondern durch einen besonderen gegenseitigen Vertrag gemäß § 305 BGB, der eine Vielzahl von Pflichten und Ansprüchen regelt.

Eine Auslegung der Vereinbarung vom 21. Februar 1989 gemäß § 157 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen von Treu und Glauben ergibt nämlich die zeitgleiche einvernehmliche Aufhebung des alten Vertrages zwischen Kl. und Vormieterin der Bekl. zum 28. Februar 1989 und den Ab-schluß eines neuen Mietvertrages zwischen den Parteien zum 1. März 1989. Dem Passus "tritt ... mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein" kann mangels eindeutiger Formulierung keine Haftungsübernahme für sämtliche, für die Bekl. darüber hinaus im Zeitpunkt des Vertragschlusses nicht überschaubaren Pflichtverletzungen und Ver-tragsverstößen der Vormieterin entnommen werden; eine solche weitestgehende Auslegung würde zu einem schlechterdings untragbaren Ergebnis führen. Es ist davon auszugehen, daß die Parteien den Erhalt der Re-gelungen des Altmietvertrages vom 31. Januar 1985 wollten. Diesem Par-teiwillen wird die Annahme des Abschlusses eines neuen Mietvertrages zu den Bedingungen des Alt-Vertrages vom 31. Januar 1985, als dessen An-lage er ja auch unterzeichnet wurde, gerecht. Demnach wirkte der Zahlungsverzug der Vormieterin nicht gegenüber der Bekl.

b) Soweit sich der Kl. wegen der verspäteten Mietzinszahlung für April 1989 auf § 2 Ziffer 4 des Mietvertrages vom 31. Januar 1985 in Verbindung mit der Vereinbarung vom 21. Februar 1989 als Kündigungsgrund beruft, ist er zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt.

Die Bekl. hat entgegen der vertraglichen Fälligkeitsvereinbarung den Miet-zins für April 1989 erst nach dem 3. des Monats gezahlt. Zwar ist damit der Tatbestand der vertraglichen Kündigungsklausel gemäß § 2 Ziffer 4 des Mietvertrages vom 31. Januar 1985 erfüllt; diese ist jedoch unwirksam.

Als vorformulierte Klausel eines - hier verwendeten - Formularvertrages hält sie der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG nicht stand.

Die Kündigungsklausel in § 2 Ziffer 4 des Mietvertrages benachteiligt die Bekl. hinsichtlich der Voraussetzungen für die fristlose Kündigung in un-angemessener Weise.

Die Klausel weicht von dem gesetzlichen Grundgedanken des § 554 Ab-satz 1 Nr. 1 BGB in zweierlei Hinsicht ab: Sie ermöglicht die fristlose Kün-digung des Vermieters schon bei einem teilweisen Rückstand mit nur einer Mietzinszahlung, und zwar auch schon dann, wenn der Rückstand - wie im geringst möglich denkbaren Fall 1 Pfennig - nur unerheblich ist. Eine Aus legung dieser Klausel in dem Sinne, daß nur der Rückstand mit einem nicht unerheblichen Teil des Mietzinses die fristlose Kündigung rechtfertigt, steht nicht in Übereinstimmung mit § 5 AGBG, der bei Unklarheiten eine Auslegung zu Lasten des Kl. - in diesem Falle eine weite Auslegung im obi-gen Sinne - gebietet. Damit ist der Zweck des § 554 Absatz 1 Nr. 2 BGB, der in dem Schutz des Mieters vor fristloser Vertragsbeendigung bei nur geringfügigen oder ganz kurzfristigen Zahlungsrückständen besteht, bei der vorliegenden Häufung mehrerer derartiger Abweichungen im besonderen Maße beeinträchtigt.

2. Dem Kl. steht lediglich ein Anspruch auf Zahlung von 496,77 DM als ver-traglich vereinbarter Nettomietzins für die Zeit vom 1. bis zum 7. August 1989 gemäß § 535 Satz 2 BGB zu. Das entspricht dem anteiligen geltend gemachten monatlichen Nettomietzins.

Die Parteien haben durch tatsächliche Handlungen, und zwar durch Abga-be und Abnahme der Schlüssel für die Mieträume, das Mietverhältnis am 7. August 1989 einvernehmlich aufgehoben. Zu diesem Zeitpunkt ist auch durch die Übergabe der Schlüssel die Mietsache als zurückgegeben an-zusehen.