Gewerberaummietvertrag

Gewerberaummietvertrag; Minderungsausschlussklausel; Formularklausel über Ausschluss von Zurückbehaltung undAufrechnung

Zu einer mietvertraglichen Formularklausel über ein Verfahren bei Mietminderungen.

Die Kl. hat der Bekl. Räume zum Betrieb eines Entwicklungs- und Vertriebsbüros vermietet. In § 10 Nr. 3 Abs. 2 des Mietvertrages ist u. a. vereinbart, daß der Mieter zu einer Kürzung der Mietzinszahlung berechtigt ist, soweit der Vermieter vor Eintritt der Fälligkeit einer Verminderung zugestimmt hat; hat der Vermieter nicht zugestimmt oder ausdrücklich widersprochen, so hat der Mieter nach dieser Vereinbarung den vollen Mietzins zu entrichten, das Verlangen auf Mietminderung gilt dann jedoch als Vorbehalt der bezeichneten Fälligkeit. Zurückbehaltungs- und Aufrechnungsrechte des Mieters gegen den Vermieter sind ausweislich § 10 Nr. 1 des Mietvertrages ausgeschlossen.

Das Gericht braucht auch nicht darüber zu entscheiden, ob bzw. in welchem Umfange der Mietzins gemindert ist. Abgesehen davon allerdings, daß nach dem eher spärlichen Vortrag der Bekl. ohnehin keine sehr umfangreiche Minderung in Betracht zu kommen scheint, hält die Kammer die Vertragsbestimmung, die sich mit dem Verfahren, eine solche Minderung geltend zu machen, befaßt, für wirksam.

Die Vertragsbestimmung ändert nichts an der gesetzlichen Regel, wonach der Mietzins letztlich auch unabhängig von dem, was ein Mieter verlangen mag, entsprechend objektiven Mangels der Gebrauchstauglichkeit auch um einen objektiven Teil gemindert ist. Die Vorschrift regelt lediglich das Verfahren, was zu unternehmen ist, wenn der Mieter - als die Bekl. - eine Minderung geltend macht.

Eine solche Regelung ist nicht zu beanstanden, weil sie grundlegende In-halte der gesetzlichen Regelung nicht in ihr Gegenteil verkehrt und daher auch die Bekl. als Mieterin nicht unangemessen benachteiligt. Daß die Be-stimmung über die übliche Bestimmung, Minderung könne erst nach ent-sprechender Ankündigung geltend gemacht werden, hinausgeht, mag zwar ungewöhnlich sein und dem Vermieter, dem Kl., sehr zum Vorteil ge-reichen; Unangemessenheit ergibt sich daraus noch nicht. Es wird lediglich der Klagefall, nicht einmal die Beweislast, vertauscht. Bei Einhaltung der hier getroffenen vertraglichen Vereinbarungen muß die Bekl. gegen den Kl. auf Rückzahlung unter Vorbehalt geleisteten Mietzinses klagen, wobei der Kl. der Bekl. nicht wird entgegenhalten können, daß die Leistun-gen nicht unter Vorbehalt überwiesen worden seien, weil dem eindeutigen Wortlaut nach das einmalige Verlangen nach Minderung als Vorbehalt bei künftigen Zahlungen gilt. Hingegen wird die Beweislast nicht verkehrt; in je-dem Falle muß nämlich die Bekl. als Mieterin die Voraussetzungen der gel-tend gemachten Minderung darlegen und unter Beweis stellen. Auch unter diesem Gesichtspunkt ist eine unangemessene Benachteiligung der Bekl. nicht zu erkennen.

Das Landgericht Berlin hat in einer Entscheidung vom 16. Dezember 1991 eine in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Klausel für wirksam gehalten, wonach der Mieter die Miete nur dann mindern dürfe, wenn der Vermieter vor Eintritt der Fälligkeit zugestimmt habe. Außerdem waren auch noch Zurückbehaltungs- und Aufrechnungsrechte des Mieters gegen den Vermieter ausgeschlossen. Das Gericht: Die Klausel ändere nichts an dem Recht des Mieters zur Mietminderung, sondern regele nur Verfahrensvorschriften.