Gewerberaummietvertrag

Gewerberaummietvertrag; Zurückbehaltungsrecht; Vorfälligkeitsklausel

Auch bei einem Gewerberaummietvertrag ist die Klausel, die das Zurückbehaltungsrecht des Gewerberaummieters insgesamt einschränkt, unwirksam mit der weiteren Folge, daß dann auch die in dem Gewerberaummietvertrag enthaltene Vorfälligkeitsklausel unwirksam ist.

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über die Gewerberäume Bstraße in Berlin vom 9. Dezember 1992. Unter § 4 Ziffer 1 des Formularvertrages vereinbarten die Parteien:

"Die Miete und Nebenkosten sind monatlich im voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats porto- und spesenfrei an den Vermieter oder die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte Person oder Stelle zu zahlen."

Unter § 8 des Vertrages hieß es:

"Der Mieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich anzeigt."

Der Bekl. zahlte die Mietzinsen in Höhe von 1.154,80 DM monatlich in den Monaten September bis November 1995 nicht. Mit Schreiben vom 10. Oktober 1995 und in der Klageschrift vom 12. November 1995 erklärte die Kl. die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges.

I. 1. Die zulässige Klage war hinsichtlich des Zinsanspruchs teilweise abzuweisen. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zinsen aus 3.464,40 DM seit dem 6. Oktober 1995 aus §§ 284 Abs. 2 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB. Denn der Bekl. ist mit der Zahlung des Mietzinses erst zum Ersten des Folgemonats in Verzug geraten. Die unter § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages vereinbarte Vorfälligkeitsklausel war nicht wirksam. Zwar begegnen Vorfälligkeitsklauseln für sich genommen keinen Bedenken (OLG Hamm, WuM 1993, 176). Die Unwirksamkeit ergab sich im vorliegenden Fall jedoch aus dem Zusammentreffen mit der Einschränkung des Zurückbehaltungsrechtes. Gemäß § 8 des Vertrages kann der Mieter nur dann wegen seiner Gegenforderungen das Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht mindestens einen Monat zuvor schriftlich ankündigt. Diese Klausel war wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 2 Ziff. 1 ABGB unwirksam. Denn sie widerspricht der in § 11 Nr. 2 AGBG getroffenen gesetzlichen Wertung, daß das Zurückbehaltungsrecht des Vertragspartners durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden darf. Dem steht nicht entgegen, daß der Mietvertrag Gewerberaum betraf und mit einem (Minder-) Kaufmann abgeschlossen wurde. Es entspricht allgemeiner Ansicht, daß die besonderen Klauselverbote der §§ 10 ff. AGBG im Rahmen des § 9 Abs. 2 Ziff. 1 heranzuziehen sind (Ulmer/Brandner/Hensen-Brandner, 7. Aufl. 1993, § 9 ABGB Rn. 13 m. w. N.). Zwar kann im kaufmännischen Verkehr das Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich eingeschränkt werden. Jedoch darf diese Einschränkung nicht die Zurückbehaltungsrechte betreffen, die auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen gestützt werden (BGH, ZMR 1993, 320, 321; BGH, NJW 1992, 575, 577). So verhielt es sich aber vorliegend. Die Klausel sah keine Befreiung des Mieters von dem Erfordernis vor, die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts mindestens einen Monat zuvor schriftlich anzuzeigen, sofern dieses auf rechtskräftig festgestellte oder unbestrittene Forderungen gestützt wurde. Damit wurde das Zurückbehaltungsrecht des Bekl. unzulässig beschränkt.

Die Unwirksamkeit der Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts führte auch zu der Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel. Denn der Verbund dieser Klauseln benachteiligte den Mieter unangemessen. Sie verstößt gegen das Transparenzgebot. Danach müssen Vertragsbestimmungen in ihrer Gesamtheit durchschaubar und möglichst klar sein (Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 7. Aufl. 1993, vor § 9 AGBG, Rn. 37 und § 9 AGBG Rn. 37 ff.; Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 3. Aufl., § 3 AGBG Rn. 11 f. und § 9 AGBG, Rn. 143). Diesen Anforderungen genügte die verwendete Klauselkombination nicht. Ein durchschnittlicher juristisch nicht vorgebildeter Gewerberaummieter konnte durch bloße Lektüre der Vertragsbestimmungen nicht zuverlässig erkennen, ob er zur Zurückbehaltung berechtigt oder zur Zahlung des Mietzinses trotz des Bestehens von Gegenrechten verpflichtet war.

Daher trat die Fälligkeit der Mietzinsforderung erst zum Ersten des Folgemonats ein. Die Kl. konnte somit die geltend gemachten Zinsen nur für die Mietzinsforderung September 1995 ab 6. Oktober 1995 verlangen.

In einem Mietverhältnis über Gewerberäume war formularmäßig vereinbart, daß die Miete im voraus zu zahlen sei und daß der Mieter mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben könne, wenn er dies einen Monat vorher dem Vermieter schriftlich angezeigt habe.

Das Landgericht Berlin meinte mit Urteil vom 22. März 1996, die Formularklausel über die im voraus zu zahlende Miete verstoße gegen das Transparenzgebot und sei deshalb unwirksam. Auch im kaufmännischen Verkehr könne ein Zurückbehaltungsrecht mit Gegenforderungen nicht ausnahmslos eingeschränkt werden. Bei unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen bestehe ein Zurückbehaltungsrecht auch ohne vorherige schriftliche Ankündigung. Deshalb seien beide Klauseln unwirksam.

Zur Vorfälligkeitsklausel und zum Transparenzgebot siehe auch den Aufsatz von Beuermann in GE 1996, 644.