Gewerberaummietvertrag

Gewerberaummietvertrag; Beitrittsgebiet; staatliche Zuweisung; Bestätigung; Widerspruchsrecht

1. Der vor dem 16. Mai 1990 geschlossene Mietvertrag über Gewerberaum in den östlichen Bundesländern ist mangels der damals erforderlichen staatlichen Zuweisung nichtig.

2. Der nichtige Mietvertrag kann jedoch durch weitere Nutzung sei-tens des Mieters und Zahlung des vereinbarten Mietzinses nach dem 2. Oktober 1990 bestätigt und damit wirksam geworden sein.

3. Der Mieter, der einer im Jahre 1992 erklärten Kündigung des Ge-werbemietverhältnisses in den östlichen Bundesländern widerspricht, muß die erhebliche Gefährdung seiner wirtschaftlichen Lebensgrundlage darlegen.

4. Stimmt der Gewerberaummieter der vom Vermieter verlangten Mieterhöhung nur unter weiteren - im ursprünglichen Vertrag nicht enthaltenen - Bedingungen zu, so kann er sich nicht auf sein Widerspruchsrecht gem. Art. 232 § 2 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 EGBGB berufen.

Den Kl. steht gemäß §§ 556 Abs. 1, 985 BGB ein Räu-mungs- und Herausgabeanspruch gegen den Bekl. zu, nachdem das Miet-verhältnis durch die Kündigungserklärung vom 26. Juni 1992 wirksam be-endet worden ist.

1. Der Mietvertrag vom 1. Januar 1987 war zwar wegen des Fehlens der nach § 7 Abs. 1 der Verordnung über die Lenkung des Gewerberaumes vom 6. Februar 1986 der ehemaligen DDR (GBl. I Nr. 16 S. 249) erforderlichen staatlichen Zuweisung nichtig. Denn § 7 Abs. 2 der genannten Ver-ordnung sah die Nichtigkeit eines Vertrages über die Nutzung von Gewerberaum, der ohne Zuweisung erfolgte, ausdrücklich vor. Ob der Mietvertrag mit Aufhebung dieser Verordnung durch die Verordnung über Gewerberaum vom 16. Mai 1990 (GBl. I Nr. 27 S. 247 ff.), die die Verordnung über die Lenkung des Gewerberaums außer Kraft setzte, automatisch wirksam wurde, weil eine staatliche Zuweisung nicht mehr vorgesehen war, erscheint zumindest fraglich. Diese Frage kann jedoch dahingestellt bleiben.

Denn die Parteien haben das nichtige Rechtsgeschäft wirksam gemäß § 141 BGB bestätigt (vgl. hierzu LG Berlin, ZOV 1992, 467, 50), indem sie es nach dem Beitritt gemäß den im schriftlichen Mietvertrag vom 1. Januar 1987 vereinbarten Bedingungen übereinstimmend fortgesetzt haben.

War der Mietvertrag daher nicht schon von vornherein nichtig, bedurfte es zur Beendigung des Mietverhältnisses auch einer Kündigungserklärung.

2. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts war die Kündigungserklärung vom 26. Juni 1992 auch nicht schon deswegen unwirksam, weil sie nur von dem Kl. zu 1 ausgesprochen worden ist.

Denn nach Auffassung der Kammer ist auch nur dieser Vertragspartner des Bekl., da eine Vertretung für die Kl. zu 2 bei Mietvertragsabschluß nicht ersichtlich ist.

Allein aus der Tatsache, daß auf dem Vertragsformular "Eheleute" unterstrichen ist und dann unter der Rubrik "vertreten durch" der Name M. er-scheint, kann nämlich nicht geschlossen werden, welche "Eheleute" nun eigentlich vertreten werden sollten, zumal der Name nicht erscheint. Dann kann auch nicht davon ausgegangen werden, daß auch im Namen der Kl. zu 2 ein Vertragsangebot abgegeben werden sollte.

Zwar sah das ZGB in § 100 Abs. 3 Satz 1 BGB vor, daß Mieter einer Woh-nung beide Ehegatten sind, auch wenn nur ein Ehegatte den Vertrag ab-geschlossen hat.

Diese Vorschrift galt jedoch ausdrücklich nur bei Wohnraum und ist nach Auffassung der Kammer auch nicht durch die Verweisungsvorschrift des § 131 ZGB auf Gewerberaum anwendbar.

Denn da der Zweck des § 100 Abs. 3 Satz 1 ZGB ersichtlich darauf gerich-tet war, die den Lebensmittelpunkt bildende Ehewohnung vertraglich bei-den Ehegatten gleichermaßen zu sichern, ist für eine entsprechende An-wendbarkeit auf Gewerberaum kein Raum, für den eine solche Schutzbedürftigkeit nicht ersichtlich ist.

3. Das Kündigungsrecht des Kl. zu 1 war vorliegend auch nicht durch Art. 232 § 2 Abs. 5 EGBGB eingeschränkt.

Danach kann der Gewerbemieter zwar bei, wie hier, schon vor dem Wirk-samwerden des Beitritts geschlossenen Mietverträgen einer bis zum 31. Dezember 1994 erklärten Kündigung eines Mietverhältnisses über Geschäftsräume widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn eine erhebliche Gefährdung seiner wirtschaftlichen Lebensgrundlage mit sich bringt.

Grundvoraussetzung für das Widerspruchsrecht des Mieters ist aber die erhebliche Existenzgefährdung (vgl. dazu auch Kinne, GE 1990, 951, 956). Die bloße Möglichkeit des Existenzverlustes reicht hierbei nicht aus; der Mieter muß vielmehr die Wahrscheinlichkeit der Existenzgefährdung nachweisen (vgl. Schultz, "Das Mietrecht in den neuen Bundesländern un ter Berücksichtigung der Regelungen im Einigungsvertrag", ZMR 1990, 441, 442).

Insoweit ist zwar nicht erforderlich, daß durch die Kündigung die wirtschaftliche Existenz zerstört werden würde. Vielmehr genügt, daß diese Grundlage nicht nur unwesentlich betroffen werden würde und die Gefahr be-steht, daß der Mieter infolge seiner persönlichen Verhältnisse oder wegen der besonderen wirtschaftlichen Lage sich nicht oder in nicht zumutbarer Weise eine vergleichbare neue Existenz schaffen könnte (Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Aufl., Rdn. 101).

Daß dies der Fall ist, hat der Bekl. indes schon nicht hinreichend dargetan.

Es genügt insoweit nämlich nicht die bloße Wiederholung des Rechtsbegriffs der erheblichen Gefährdung der wirtschaftlichen Lebensgrundlage.

Vielmehr bedarf es der Ausfüllung des Rechtsbegriffs durch Fakten, an-hand derer dem Gericht die Überprüfung und Subsumtion unter diesen möglich ist.

Daran fehlt es aber völlig.

Soweit das Amtsgericht das Vorliegen einer erheblichen Existenzgefährdung als unstreitig erachtet hat, so vermochte die Kammer dem nicht zu fol-gen. Denn da es sich hierbei um einen Rechtsbegriff handelt, steht es nicht in der Macht der Parteien, das Vorliegen desselben unstreitig zu stellen.

Es oblag vielmehr dem Bekl., die entsprechenden Tatsachen, namentlich seine persönlichen Verhältnisse und seine wirtschaftliche Lage, schlüssig durch geeignetes Zahlenmaterial darzulegen.

Daher stand dem Bekl. schon von vornherein kein Widerspruchsrecht ge-gen die Kündigung zu.

4. Im übrigen wäre ein etwaiges Widerspruchsrecht vorliegend ohnehin gemäß Art. 232 § 2 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 EGBGB ausgeschlossen gewesen. Danach kann der Gewerberaummieter der Kündigung nicht widersprechen, wenn der Vermieter bei anderweitiger Vermietung eine höhere als die bisherige Miete erzielen könnte und der Mieter sich weigert, in eine an-gemessene Mieterhöhung von dem Zeitpunkt an einzuwilligen, zu dem die Kündigung wirksam war. Angemessen ist eine Mieterhöhung dann, wenn die geforderte Miete die ortsübliche Miete, die sich für Geschäftsräume oder Grundstücke gleicher Art und Lage nach Wegfall der Preisbindung bildet, nicht übersteigt.

Eine solche Weigerung lag hier vor.

Zwar hat der Bekl. sich durch Übersendung eines Mietvertragsentwurfes mit Schreiben vom 22. Juli 1992, also noch innerhalb der einmonatigen vom Kl. gewährten Überlegungsfrist, zu einer Mieterhöhung bereit erklärt, allerdings nicht in der geforderten Höhe von 2.132,88 DM, sondern in Höhe von 1.281,55 DM.

Dies wäre nur dann unbeachtlich, wenn bei uns Streit über die Angemessenheit der erhöhten Miete bestanden hätte. Diese müßte gegebenenfalls gerichtlich festgesetzt werden; diese Festsetzung würde die Zustimmung des Mieters ersetzen (§ 308 a Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Weigert sich also der Mieter, dem Verlangen des Vermieters ganz oder teil-weise zu entsprechen, so führt das nicht zum Verlust des Widerspruchsrechts (Schultz, a. a. O., 443).

Jedoch lag eine wirksame Zustimmung hier deswegen nicht vor, weil die Mieterhöhung ausweislich des § 2 Ziffer 1 des Mietvertragsentwurfs des Bekl. an die Bedingung geknüpft war, daß das Mietverhältnis auf fünf Jahre befristet mit Verlängerungsoption abgeschlossen wird, während der ursprüngliche Mietvertrag vom 1. Januar 1987 auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden war.

Eine solche bedingte Zustimmung ist aber nach dem Einigungsvertrag nicht vorgesehen und nach dem Sinn der Regelung auch nicht bezweckt. Denn mit der Übergangsvorschrift sollte dem Mieter ersichtlich nur die Möglichkeit eingeräumt werden, den Verlust der seine Existenzgrundlage bildenden Gewerberäume für den Fall abzuwenden, daß der Vermieter kündigt, um eine höhere Miete zu erzielen. Damit sollten aber nicht etwa auch die übrigen Vertragsbestimmungen zur Disposition durch einen der Vertragspartner gestellt werden dürfen.

Nach Art. 232 § 2 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 EGBGB geht es vielmehr allein um die Frage der Höhe des Mietzinses, so daß der Mieter, dem darüber hinaus keine günstigere Position als vorher eingeräumt werden sollte, eben nur entweder seine Zustimmung zu der begehrten Mietzinserhöhung erteilen oder sie verweigern kann.

Er kann dagegen seine Zustimmung nicht von weiteren Bedingungen ab-hängig machen.

Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht deswegen, weil der Kl. zu 1 selbst dem Bekl. im September 1990 einen auf fünf Jahre befristeten Vertrag anbieten wollte, wobei der dabei vorgelegte Vertragsentwurf dann nach eigenen Angaben des Kl. versehentlich nur eine Mietzeit von drei Mo-naten auswies.

Denn da es nicht zu einer Annahme dieses Angebots gekommen ist, ist es hinfällig geworden (§ 146 BGB), so daß es auch nicht treuwidrig ist, wenn der Kl. nunmehr das Angebot des Bekl. auf Abschluß eines befristeten Ver-trages ablehnt.

Daher lag in der Übersendung des Mietvertragsentwurfs mit Schreiben vom 22. Juli 1992 keine wirksame Zustimmung zur angemessenen Mietzinserhöhung im Sinne des Art. 232 § 2 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 EGBGB.

Gleiches gilt für die mit Schreiben vom 20. August 1992 erklärte Zustimmung zur Mieterhöhung auf 2.132,88 DM. Denn auch diese war ausdrücklich an den Abschluß des beigefügten Mietvertrages gekoppelt, der wie-derum in § 2 Ziffer 1 eine Befristung auf fünf Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit um jeweils zwei Jahre bei nicht rechtzeitiger Kündigung ein Jahr vor Ablauf der Befristung vorsah.

War nach alledem das Kündigungsrecht des Kl. zu 1 nicht nach dem Eini-gungsvertrag eingeschränkt, konnte er das Gewerbemietverhältnis mit dem Bekl. ohne weiteres mit der Frist des § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB i. V. m. Art. 232 § 2 Abs. 7 EGBGB ordentlich spätestens am dritten Werktag zum Ablauf des zweiten Kalendervierteljahres kündigen, so daß das Mietverhältnis durch die Kündigungserklärung vom 26. Juni 1992 wirksam zum 31. Dezember 1992 beendet worden ist.

Demgemäß war das Räumungsbegehren der Kl., die Kl. zu 2 ist insoweit aufgrund ihrer unstreitigen Miteigentümerstellung hinsichtlich des streitbefangenen Gewerberaumes aus § 985 BGB aktivlegitimiert, begründet, so daß das angefochtene Urteil auf die Berufung antragsgemäß abzuändern war.

Ein Gewerbemietverhältnis kann in den vertraglich vereinbarten Fristen auch ohne Grund gekündigt werden; bis zum 31. Dezember 1994 gilt in den neuen Ländern für vor dem Beitritt geschlossene Verträge etwas anderes. Danach kann der Gewerbemieter bei erheblicher Gefährdung seiner wirtschaftlichen Lebensgrundlage einer Kündigung widersprechen.

Dies muß er dann aber auch in einem Rechtsstreit näher dartun und darf sich nicht auf bloße Wiederholung des Gesetzeswortlauts beschränken, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 20. Juli 1993 ausgeführt hat. Aber auch bei einer Existenzgefährdung muß der Mieter einer angemessenen Mieterhöhung zustimmen, was ohne Einschränkung oder Bedingung zu erfolgen hat, wie das Gericht in seinem Urteil weiter ausführt.

Das Landgericht meinte schließlich, die Bestimmung des § 100 Abs. 3 ZGB, wonach Mieter einer Wohnung stets beide Ehegatten sind, auch wenn nur einer den Mietvertrag unterzeichnet hat, sei auf Gewerberäume nicht anzuwenden. Die Ausführungen dazu sind allerdings nicht recht verständlich, denn in dem entschiedenen Fall waren die Eheleute nicht Mieter, sondern Vermieter, so daß § 100 Abs. 3 ZGB ohnehin nicht anwendbar war.