Gewerberaummietvertrag

Gewerberaummietvertrag; Formularklausel; Freizeichnungsklausel; Instandhaltungslastüberbürdung, Reparaturklausel

Auch in Gewerberaummietverträgen ist eine Formularklausel unzulässig, in der der Vermieter sich von der Instandhaltungspflicht freizeichnet und dem Mieter tatsächlich die Instandhaltungslast überbürdet. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. schloß mit der Rechtsvorgängerin der Bekl., der P. GmbH Leipzig, einen am 1.11.1991 beginnenden Mietvertrag über die Wohngebietsgaststätte Platanenstr. Der monatliche Mietzins betrug 9.745 DM zzgl. MwSt. und war im voraus bis zum 5. Werktag eines jeden Monats zu zahlen. § 7 des von der GmbH gestellten Formularmietvertrages lautet wie folgt:

§ 7 Haftung für den Zustand des Mietobjektes, Instandsetzung und Instandhaltung

...

2. Innerhalb der ausschließlich vom Mieter genutzten Räume führt er alle Schönheitsreparaturen auf seine Kosten in regelmäßigen Abständen aus. 3. Innerhalb der ausschließlich von ihm genutzten Räume führt der Mieter ferner alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf seine Kosten aus. Insbesondere obliegen dem Mieter insoweit die Wartung, die Pflege, die Instandhaltung und die Instandsetzung aller Anlagen, Einrichtungen und Installationen. ... 4. In denjenigen Räumen des Mietgegenstandes, die der gemeinschaftlichen Nutzung durch mehrere oder alle Mieter dienen, führt der Vermieter die in Ziff. 2 und 3 bezeichneten Arbeiten aus und legt die Kosten nach Maßgabe von § 4 um. 5. Für diejenigen Teile des Mietobjektes/Gesamtgebäudes, die in Ziff. 2 bis 4 nicht erfaßt sind, ist der Mieter zur Durchführung erforderlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zwar berechtigt, jedoch nicht verpflichtet. Dies betrifft insbesondere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Dach und Fach (Außenmauern und Fundamente). 6. Der Vermieter ist zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Mietobjekt/Gesamtgebäude nicht verpflichtet. 7. Soweit der Mieter Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen an Dach und Fach gem. Ziff. 5 durchführt, ist er berechtigt, die Hälfte der nachgewiesenen Kosten (einschließlich Finanzierungsaufwand) mit jeweils maximal 50 % der Mietzinsansprüche des Vermieters zu verrechnen. Eine darüber hinausgehende Verrechnung oder Zahlung durch den Vermieter ist ausgeschlossen. 8. Schadensersatzansprüche des Mieters wegen vom Vermieter nicht zu vertretender Immissionen oder Störungen der Zugänge des Gebäudes oder wegen Baumaßnahmen Dritter außerhalb des Gebäudes sind ausgeschlossen. Minderung der Miete ist in diesen Fällen ebenfalls ausgeschlossen. 9. Schadensersatzansprüche wegen des Mietgegenstandes bzw. wegen Störungen im Betrieb des Gebäudes und seiner technischen Einrichtungen hat der Mieter nur dann, wenn der Vermieter den Mangel bzw. die Störung vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten hat oder der Vermieter mit der Mängelbeseitung vorsätzlich oder grob fahrlässig in Verzug gerät. Minderungsansprüche bestehen ebenfalls nur in den in Abs. 1 genannten Fällen. Diese Haftungsbeschränkungen gelten nicht, wenn und soweit Schäden unter das von der Versicherung des Vermieters gedeckte Risiko fallen. Im Jahre 1992 traten erstmals infolge der Undichtigkeit des Flachdaches Wasserschäden im Inneren des Mietobjektes auf. Die Kl. rügte daraufhin wiederholt die Schadhaftigkeit des Daches und forderte die Bekl. mit anwaltlichem Schreiben vom 5.11.1992 auf, eine Kostenübernahmeerklärung für die - bislang nicht erfolgte - Dachreparatur zu erteilen. Nachdem sich die Bekl. gemäß § 7 Abs. 7 des Mietvertrages nur mit einer Verrechnung der Hälfte der angefallenen Kosten einverstanden erklärt hatte, kündigte die Kl. mit Schreiben vom 1.12.1992 die Geltendmachung einer Mietminderung in Höhe von 3.500,00 DM monatlich an. (Sie verlangt u. a. Reparatur des Daches durch die Vermieterin.)

Die Klage ist begründet. Die Bekl. ist zur Instandsetzung des Daches verpflichtet. 1. pp. 2. Die Bekl. ist gemäß § 536 Satz 1 BGB zur Abdichtung des Daches verpflichtet, durch das unstreitig zumindest seit Ende des Jahres 1992 Wasser in die als Bistro genutzte ehemalige ... eindringt.

a) pp.

b) Der aus § 536 Satz 1 BGB folgende Anspruch der Kl. auf Instandhaltung des Daches wird durch § 7 Ziffer 6 des - von der P. gestellten - Formularmietvertrages nicht ausgeschlossen, da diese Klausel auch im kaufmännischen Verkehr wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam ist: aa) Durch diese Vertragsbestimmung zeichnet sich die Vermieterin nicht nur von ihrer Kardinalpflicht der Gebrauchsgewährung im Falle des Eintritts der Gebrauchsuntauglichkeit frei, sondern überbürdet der Kl. als Mieterin auch rein tatsächlich die Instandhaltungslast.

Die Mieterin ist gegebenenfalls gehalten, selbst Instandsetzung und Instandhaltungsmaßnahmen, insbesondere an Dach und Fach, vorzunehmen, um ansonsten drohende Schäden von ihrem Hab und Gut abzuwenden. Damit setzt sie sich trotz der in § 7 Ziffer 7 des Vertrages enthaltenen Verrechnungsklausel einem unüberschaubaren finanziellen Risiko aus, zumal § 7 Ziffer 5 des Vertrages keine Begrenzung der Kostenüberbürdung enthält (vgl. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerklichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 6. Aufl., Rdnr. 139). Würde das Mietobjekt gebrauchsuntauglich, dürfte die Kl. es zwar instand setzen, könnte aber ihre Aufwendungen nur zur Hälfte und auch dies nur jeweils in Höhe des halben Mietzinses verrechnen. Ein derartiges Kostenrisiko würde zudem unabhängig davon bestehen, ob etwaige Schäden bzw. Mängel an "Dach- und Fach" durch den Mietgebrauch einschließlich Verschleiß oder durch höhere Gewalt oder rechtswidriges Eingreifen Dritter entstanden sind.

Die in einem engen sachlichen Zusammenhang stehenden Regelungen in § 7 Ziff. 5 und 6 des Mietvertrages können hiernach dieselben wirtschaftlichen Folgen zeitigen wie eine unmittelbare Pflichtenüberbürdung auf den Mieter, die jedoch - soweit die Instandsetzung des Gesamtgebäudes bzw. von "Dach und Fach" in Rede steht - auch in Gewerberaummietverträgen nach § 9 AGBG unwirksam ist (vgl. Bub in Bub/Treier, a.a.O., II. Rn. 460 und III. Rn. 1080; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II. Rn. 376). Dies gilt umso mehr, als bei einer Gesamtschau der Gewährleistungsregelung zu bedenken ist, daß in § 7 Ziffer 9 des Mietvertrages auch das Minderungsrecht beschränkt ist und die Kl. damit unter Umständen Mietzins für Zeiten zu entrichten hätte, in denen sie das Mietobjekt nicht benutzen kann. bb) Die für das Vorliegen einer Individualvereinbarung darlegungs- und beweispflichtige Bekl. (vgl. BGHZ 83, 58; BGH, NJW-RR 1987, 144) hat nicht substantiiert vorgetragen, daß der Mietzins gerade mit Rücksicht auf die Freizeichnungsklausel in § 7 Ziff. 6 ausgehandelt wäre (vgl. dazu Kraemer in Bub/Treier, a.a.O., Rn. 1080; Sternel, Rn. 376). Sie behauptet lediglich, daß eine weit unter den vergleichbaren Gewerberaummieten liegende Quadratmetermiete von durchschnittlich 8,34 DM vereinbart worden sei, ohne ein "Aushandeln" näher darzulegen. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Üblichkeit der vereinbarten Miete war daher nicht veranlaßt.

Die Instandhaltungspflicht nach § 536 BGB zählt zu den Kardinalpflichten des Vermieters und kann nur in sehr eingeschränktem Umfang auf den Mieter abgewälzt werden (z. B. Schönheitsreparaturen oder kleinere Instandhaltungen).

Das OLG Dresden hatte sich in seinem Urteil vom 17. Juni 1996 mit dem Fall eines Gewerberaummieters zu beschäftigen, in dessen Formularmietvertrag es hieß, daß der Vermieter nicht zu Instandhaltungsmaßnahmen verpflichtet sei. Bei Schäden an Dach und Fach sollte der Mieter berechtigt sein, die Reparaturarbeiten selbst auszuführen und dann zur Hälfte mit der Miete zu verrechnen.

Diese Klausel war nach Auffassung des Gerichts nach § 9 AGBG unwirksam, da auch ein Gewerberaummieter nicht durch einen Formularvertrag unangemessen benachteiligt sein darf. Die Verrechnungsmöglichkeit für den Mieter nur zur Hälfte der Reparaturkosten bedeutete ein unübersehbares Kostenrisiko für ihn, während der Vermieter zu keinen Arbeiten verpflichtet war; auch eine Minderung der Miete sollte ausgeschlossen sein. Diese Regelungen verstoßen in ihrer Gesamtschau gegen § 9 AGBG. Das Gericht folgte nicht dem Einwand des Vermieters, wegen der Freizeichnungsklausel sei die vereinbarte Miete besonders niedrig gewesen. Dies hätte nur dann eine Rolle gespielt, wenn die Formularklausel frei ausgehandelt worden wäre, was der Vermieter hätte beweisen müssen.