Gewerberaummietverhältnis bei Vermietung von Atelierräumen an freischaffenden Künstler

Gewerberaummietverhältnis bei Vermietung von Atelierräumen an freischaffenden Künstler; Zahlung als Zustimmung zur unwirksamen Mieterhöhung; keine Minderung bei Rissen im Plattenbau

1. Eine Saldoklage ist unschlüssig, denn es ist nicht Sache der Gerichte, herauszufinden, für welche Zeiträume im einzelnen unter Berücksichtigung von Teilzahlungen und Gutschriften ein Restbetrag offen ist.

2. Wird eine Wohnung zusammen mit Atelierräumen an einen freischaffenden Künstler vermietet, der mit seiner Tätigkeit in den Räumen seinen Lebensunterhalt verdient, sind die Vorschriften über das Wohnraummietrecht unanwendbar; das gilt auch dann, wenn es sich nach dem Wortlaut des Vertrages um einen Wohnraummietvertrag handelt.

3. Gesetzliche Mieterhöhungsrechte bestehen dann für den Vermieter nicht. Die vorbehaltlose Zahlung des Erhöhungsbetrages führt zu einer Vertragsänderung, auch wenn beide Parteien von einem Wohnraummietverhältnis ausgingen; hier kann nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage allenfalls eine Änderung für die Zukunft verlangt werden.

4. Es ist gerichtsbekannt, daß Plattenbauten zu Rißbildungen neigen; ein Minderungsrecht des Mieters, der davon Kenntnis hatte, scheidet aus.

(Leitsätze der Redaktion)

1) Restmiete 1998

Soweit die Kl. Restmiete für das Jahr 1998 einklagt, ist die Klage unschlüssig. Die Kl. trägt nicht vor, für welchen Monat sie den Anspruch im einzelnen geltend macht. Vielmehr macht sie einen Saldo geltend, der sich daraus ergibt, daß die nach ihrer Ansicht geschuldeten Beträge und die Zahlungen des Bekl. bzw. zu seinen Gunsten erfolgten Gutschriften in Abzug gebracht werden. Damit bleibt aber offen, für welche Monate im einzelnen der restliche Betrag geltend gemacht wird. Letzteres ist auch aus der Abrechnung nicht ohne weiteres zu ersehen, da der Bekl. befugterweise teilweise Verrechnungsbestimmungen getroffen hat, wie z. B. für Januar und Februar 1998 und für November 1998. Dem ist die Kl. nicht entgegengetreten. Zudem hat die Kl. zu Lasten des Bekl. auch Gerichtskosten in die Berechnung mit einbezogen. Das Landgericht hat im angefochtenen Urteil einen Rückstand für November 1998 in Höhe von 844,93 DM festgestellt. Auch diese Feststellung beruht aber letztlich nur auf einer Saldierung und berücksichtigt nicht, daß der Bekl. gerade für seine Zahlung in Höhe von 1.400 DM eine Zahlungsbestimmung für die Miete November 1998 getroffen hat.

Es ist nicht Sache des Senats, herauszufinden, für welche Zeiträume im einzelnen der Restbetrag anfällt. Vielmehr ist es Sache der Kl., im einzelnen darzutun, welche einzelnen monatlichen Mietzinsen nicht beglichen worden sind. Die Berufung hat daher insoweit Erfolg, als der Kl. für das Jahr 1998 ein Betrag von 844,93 DM zugesprochen worden ist.

2) Miete für Januar 1999

Der insoweit geltend gemachte Mietzins ergibt sich nach dem Vortrag der Kl. aus der Vereinbarung im Mietvertrag der Parteien in Verbindung mit den einzelnen Mieterhöhungserklärungen der Kl. Insoweit wendet der Bekl. zu Recht ein, daß die Mieterhöhungserklärungen nicht berechtigt waren, wenn das Mietverhältnis der Parteien ein Gewerbemietverhältnis war. Von Letzterem ist das Amtsgericht Mitte in seinem Verweisungsbeschluß vom 19.11.1999 zutreffend ausgegangen. Der diesbezüglichen Begründung ist zu folgen. Die Ausführungen der Kl. im Berufungsverfahren hiergegen sind nicht überzeugend. Es mag zutreffen, daß im Zweifel Wohnraummietrecht anzuwenden ist. Derartige Zweifel liegen aber nicht vor. Nach der vom Amtsgericht Mitte in dem Verweisungsbeschluß zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (ZMR 1986, 280) kommt es im wesentlichen darauf an, ob der Wohnzweck oder der Gewerbezweck bei einem Mischmietverhältnis überwiegt. Unstreitig ist dem Bekl. die Wohnung einschließlich der Atelierräume im Hinblick darauf überlassen worden, daß er dort nicht nur wohnen, sondern auch sein Gewerbe als freischaffender Künstler hat ausüben sollen. Danach ist von folgendem auszugehen: Der Gewerbezweck des Mietverhältnisses überwiegt nicht nur deshalb, weil die größere Fläche des Mietobjekts (63 % nach dem unwidersprochenen Vorbringen des Bekl.) von den Atelierräumen eingenommen wird, sondern vor allem auch deshalb, weil die mit der Wohnung überlassene Gewerbefläche gerade dazu dienen sollte, dem Bekl. den Lebensunterhalt zu sichern, wozu auch die Aufwendungen für die Mietzahlung gehörten. Überwiegt demnach der Gewerbezweck, ist aber auch ausschließlich das für Gewerbemietverhältnisse geltende Recht und nicht das Wohnungsmietrecht anzuwenden. Daraus wiederum folgt, daß die Mieterhöhungserklärungen der Kl. sämtlichst zu Unrecht erfolgt sind.

Gleichwohl schuldet der Bekl. die mit der vorletzten Mieterhöhungserklärung vom 6.11.1997 festgestellte Nettokaltmiete in Höhe von 1.047,08 DM (Bruttomiete von 1.760,58 DM ./. Umlagevorauszahlungen in Höhe von 713,50 DM). Denn es kann nicht unberücksichtigt bleiben, daß der Bekl. bis zur Einstellung seiner Zahlungen sämtliche Mieterhöhungserklärungen hingenommen und den geforderten Mietzins jeweils gezahlt hat. Er hat damit die Mieterhöhungserklärungen der Kl. akzeptiert. Demgegenüber kann nicht eingewandt werden, daß beiden Parteien möglicherweise nicht bewußt war, ein Gewerbemietverhältnis abgeschlossen zu haben. Dies lag deshalb besonders nahe, weil der Mietvertrag dem Wortlaut nach als Wohnungsmietvertrag abgefaßt ist und sich lediglich aus der gleichzeitigen Überlassung der Atelierräume und dem Umstand, daß der Bekl. durch die Arbeit in diesen Räumen seinen Lebensunterhalt verdienen wollte, der Charakter des Gewerbemietverhältnisses ergab. Damit fehlte zwar den Erhöhungserklärungen und der Akzeptanz durch den Bekl. die Geschäftsgrundlage; dies hätte aber nur zu einem Anspruch auf Anpassung geführt, und zwar für die Zukunft. Denn weil das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen war, hätte die Kl. ohne Weiteres die Mieterhöhungen, die sie auf Grund ihrer Erklärungen vorgenommen hat, durch entsprechende Änderungskündigungen erreichen können. lnsgesamt ist der Bekl. durch den tatsächlichen Ablauf nicht geschädigt worden, weil davon ausgegangen werden kann, daß die Gewerbemiete erheblich höher angefallen wäre und er zumindest Erhöhungen hätte in Kauf nehmen müssen nach entsprechenden Abänderungskündigungen. [...]

Zu einer weitergehenden Minderung ist der Bekl. nicht berechtigt:

Nach seinem eigenen Vorbringen ist die Diele, in der sich die Feuchtigkeitsflecken befanden, bereits am 21.1.1990 malermäßig wieder instand gesetzt worden. Soweit der Bekl. geltend macht, daß wegen der massiven Feuchtigkeitseinwirkung ein feuchtes, modriges Klima bis Anfang April 1999 bestanden habe, ist sein Vorbringen unsubstantiiert. Daher kommt insoweit auch keine Minderung für die späteren Monate im Anschluß an den Januar 1999 in Betracht.

Auch der Heizungsausfall ist durch die 20 %ige Minderung, die von der Kl. anerkannt worden ist, hinreichend abgegolten. Zwar trägt der Bekl. vor, es sei nicht lediglich die Diele, sondern die gesamte Atelierfläche bis zum 29.1. ohne jede Beheizung gewesen. Insoweit fehlt es aber, worauf die Kl. zu Recht hinweist, an einer entsprechenden Schadensnachricht des Bekl., der bei der Schadensmeldung vom 20.12.1998 ausdrücklich nur darauf hingewiesen hat, daß der Heizkörper in dem Zimmer, in dem sich der Wasserschaden gebildet habe, seit dem Schadenstage (Wasserschaden) nicht mehr funktioniere. Hierbei handelte es sich aber nach dem eigenen Vorbringen des Bekl. lediglich um die Diele mit einer Größe von 12,12 m2. Wenn durch das Abstellen der Heizung wegen der im darüber liegenden Geschoß erforderlichen Reparatur auch die Atelierräume unbeheizt geblieben sein sollten, hätte der Bekl. die Kl. hierauf gemäß § 545 Abs. 1 BGB hinweisen müssen; da dies nicht geschehen ist, ist ihm insoweit die Minderung nach § 545 Abs. 2 BGB versagt, weil der Bekl. der Kl. nicht Gelegenheit gegeben hat, den Schaden rechtzeitig abzustellen. Es kommt daher nicht darauf an, ob es überhaupt zutrifft, daß die Atelierräume wegen der Heizungsreparatur im darüber liegenden Geschoß unbeheizt geblieben sind, was die Kl. bestreitet.

Hinsichtlich der angeblichen Rißbildung an den Wänden im Wohnteil ist der Vortrag des Bekl. nicht hinreichend substantiiert, daß festgestellt werden könnte, inwieweit eine Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze nach § 537 BGB vorliegt. Der Bekl. trägt nicht im einzelnen vor, wie viele Risse vorlagen, an welchen Stellen die Risse aufgetreten sind und welche Breite und Länge die Risse aufwiesen. Ein derartiger Vortrag wäre schon deshalb erforderlich gewesen, weil die Kl. einen über das in Plattenbauten übliche Auftreten von Rißbildungen hinaus bestehenden Schaden insoweit in Abrede stellt, insbesondere, daß es Risse von 2 cm Breite gegeben haben soll. Jedenfalls ist gerichtsbekannt, daß die in der ehemaligen DDR errichteten Plattenbauten wesentlich mehr zu Rißbildungen neigen als konventionelle Bauten und daß der Bekl. hiervon Kenntnis hatte, was die Kl. bisher unwidersprochen vorgetragen hat. Es kommt hinzu, daß die Beseitigung von Haarrissen ohnehin Sache des Bekl. gewesen wäre, der nach Nr. 5 der für den Mietvertrag geltenden AVB zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Dabei ist davon auszugehen, daß zum Anstreichen bzw. Tapezieren der Wände auch das vorherige Verspachteln von etwaigen Rissen gehört.

Die von dem Bekl. gerügte Verunstaltung der Hausfassade durch Bekleben von Plakaten beschränkt sich, wie den vorgelegten Lichtbildern zu entnehmen ist, auf den unteren Teil im Parterre des Hauses. Die übrige Fassade sieht ordentlich aus. Schon aus diesem Grunde erscheint es zweifelhaft, ob überhaupt die Erheblichkeitsgrenze nach § 537 BGB erreicht ist, zumal die Fassade selbst nicht zu den Mieträumen des Bekl. gehört und das Mietobjekt nur insoweit betroffen ist, als beim Zugang ein unerfreulicher Anblick hingenommen werden muß. Diesbezüglich hat die Kl. darauf hingewiesen, daß im Hinblick auf die Umgebung des Mietobjekts derartige Verunstaltungen üblich sind, was bereits den von dem Bekl. eingereichten Fotos zu entnehmen ist, wonach auch das benachbarte Objekt durch derartiges Bekleben mit Plakaten verunstaltet worden ist. Der Bekl. trägt auch selbst vor, daß von Anfang an ein derartiges Verunstalten der Hausfassade durch hausfremde Personen stattgefunden habe, und rügt nur, daß die Reinigung der Fassade im September 1998 eingestellt worden sei. Damit räumt der Bekl. aber letztlich ein, daß er von vorn-herein von der diesbezüglichen Mangelhaftigkeit Kenntnis gehabt hat, so daß, wenn der diesbezügliche Mangel überhaupt erheblich sein sollte, eine Berufung auf diesen Mangel nach § 539 BGB ausgeschlossen ist.

Eine Minderung wegen des angeblich verfärbten Leitungswassers käme nur in Betracht, wenn sich aus den Darlegungen des Bekl. ergeben würde, daß die Verfärbung des Leitungswassers auf mangelhafte Leitungen im Mietobjekt zurückzuführen ist. Gerade dies wird von dem Bekl. aber nicht substantiiert vorgetragen. Es kann daher zutreffen, worauf auch die Kl. in ihrer Erwiderung hinweist, daß gelegentliche Verfärbungen aufgetreten sind, wenn während Bauarbeiten des Landes Berlin an den Grundwasserleitungen sich dort Ablagerungen gelöst haben und in das Leitungssystem der Häuser geraten sind. In diesem Falle wäre jedoch keine Minderung auf Grund eines Mangels des Mietobjekts anzunehmen.

Soweit der Bekl. den Mietzins wegen Undichtigkeit der Fenster mindert, scheitert sein Vorbringen ebenfalls an § 539 BGB, worauf das Landgericht zutreffend abgestellt hat. Im Berufungsvorbringen hat der Bekl. lediglich geltend gemacht, er habe die Undichtigkeit ab Mitte November 1998 "beanstandet". Dabei leugnet er nicht, daß die Undichtigkeit der Fenster bereits vorher bestanden hat, was sich aus dem Berufungsvorbringen der Kl. ergibt, die auf den ungepflegten Zustand der Fenster hinweist und geltend macht, daß der Mangel nicht plötzlich eingetreten sein könne, sondern erst im Laufe der Zeit, nachdem die Fenster nicht entsprechend durch die erforderlichen Anstriche im Rahmen der Schönheitsreparaturen gepflegt worden seien. Aus diesem Grunde kommt es schließlich auch nicht auf die zwischen den Parteien streitige Behauptung der Kl. an, daß sie sich ausreichend um eine Reparatur der Fenster nach Schadensmeldung vom 13.12 1998 bemüht habe und diese Bemühungen an dem Verhalten des Bekl. gescheitert seien.

Soweit der Bekl. Lärmbelästigung durch einen Hund geltend macht, fehlt es bereits an einer hinreichenden Darlegung, an welchen Tagen und zu welchen Uhrzeiten diese Belästigungen vorgekommen sind und in welcher Lautstärke dies geschehen ist. Der Bekl. trägt noch nicht einmal im einzelnen vor, wo sich im Verhältnis zum Mietobjekt die Wohnung der Hundebesitzerin befindet.

Dasselbe gilt im übrigen für die ab März 1999 eingetretene angebliche Belästigung durch die im Haus befindliche Tierhandlung. Auch insofern fehlt es an einer detaillierten Darlegung, an weichen Tagen und zu welchen Uhrzeiten die Störungen aufgetreten sind und wie es sich mit der Lautstärke verhielt. Diesbezüglich reicht es nicht aus, die Geräusche in dem Sinne zu beschreiben, daß es sich um schrille, verzerrt klingende Geräusche mit mehr als Zimmerlautstärke gehandelt habe. Es kommt hinzu, daß der Bekl. selbst nicht leugnet, daß der Zooladen schon vor seinem Einzug in dem Gebäude vorhanden war, woraus wiederum folgt, daß der Bekl. mit derartigen Geräuschen von Anfang an hat rechnen müssen.

Was den Zustand des Treppenhauses angeht, so ergibt sich bereits aus den vorgelegten Fotos des Bekl., daß die Erheblichkeitsgrenze nach § 537 BGB nicht überschritten ist, zumal es sich bei dem Mietobjekt, wie sich bereits aus dem Mietpreis ergibt, nicht gerade um ein Luxushaus handelt. Der Anblick abgerissener Tapeten in dem durch die Lichtbilder gezeigten Umfang mag zwar unerfreulich sein; er beeinträchtigt aber die Nutzung des Mietobjekts keinesfalls in dem Umfange, daß insoweit eine Minderung berechtigt wäre. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob, wie der Bekl. vorträgt, das Treppenhaus "zuvor eine unbeschädigte bzw. verschmutzte Wandbekleidung aufgewiesen" habe.

Dahingestellt bleiben kann auch, ob es zu der Kellerverunreinigung gekommen ist, wie der Bekl. vorträgt. Jedenfalls soll dies nach einem Rohrbruch Ende Juli 1998 geschehen sein, so daß bezüglich einer Minderung für Januar 1999 § 539 BGB entgegensteht, worauf das Landgericht im angefochtenen Urteil zu Recht hingewiesen hat.

Die vom Bekl. ausgesprochene Aufrechnung mit Gegenansprüchen scheidet nach Nr. 3 Abs. 3 der AVB, die dem Mietvertrag der Parteien zugrunde liegen, schon deshalb aus, weil die diesbezüglich geltend gemachten Forderungen weder unbestritten noch rechtskräftig festgestellt sind. Im übrigen scheitert der zur Aufrechnung gestellte Anspruch, soweit er auf Minderung bezüglich der Miete für Dezember 1998 gestützt wird, schon daran, daß nach dem unbestrittenen Vorbringen der Kl. diese 10 % Minderung mit einem Betrag von 108,19 DM anerkannt hat und, wie dargelegt, eine höhere Minderung für den Mitte Dezember 1998 eingetretenen Schadensfall (Feuchtigkeitsflecken und Ausfall der Heizung ab 13.12.1998) nicht in Betracht kommt. Auch die insoweit bereits von der Kl. anerkannte Minderung beträgt, bezogen auf den betroffenen Zeitraum, fast 20 %; der Mangel ist insofern ausreichend berücksichtigt. Im übrigen bestehen, wie bereits dargelegt, Bereicherungsansprüche für die angeblich ohne Rechtsgrund gezahlten Beträge auf Grund der Mieterhöhungen nicht. (...)

Wenn der Mieter in der Wohnung seinen Lebensunterhalt verdient, liegt kein Wohnraummietverhältnis vor, so daß auch Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB nicht möglich sind, wenn eine vertragliche Vereinbarung fehlt. Zahlt der Mieter aber trotzdem, kommt eine Vertragsänderung zustande.

Ein Künstler hatte mehrere Räume in einem Plattenbau gemietet, in denen er wohnte und sein Atelier einrichtete. Der Vertrag war mit Wohnraummietvertrag überschrieben; mehrere Mieterhöhungen zahlte der Mieter vorbehaltlos, bis es zum Streit über angebliche Mängel kam.

Mit Urteil vom 11. März 2002 bestätigte das Kammergericht seine ständige Rechtsprechung, wonach immer dann, wenn der Mieter in der Wohnung seinen Lebensunterhalt verdient, auf das ganze Mietverhältnis kein Wohnraummietrecht anzuwenden ist. Auf die Flächen- oder Mietanteile kommt es dabei nicht an. Mieterhöhungen waren damit nach dem Gesetz nicht möglich, da die §§ 558 ff. BGB nur für Wohnraum gelten. Da der Mieter die geforderte erhöhte Miete jeweils gezahlt hatte, mußte er sich jedoch so behandeln lassen, als ob eine einvernehmliche Vertragsänderung zustande gekommen wäre. Daß weder der Vermieter noch der Mieter die Unwirksamkeit der Mieterhöhungen nicht erkannt hatten, war nach Auffassung des Senats unerheblich und hätte allenfalls nach § 313 BGB einen Anspruch auf Vertragsanpassung für die Zukunft begründet. Die geltend gemachte Minderung hielt der Senat für nicht gerechtfertigt, da der Mieter die Mängel zum Teil gekannt, im übrigen nur unsubstantiiert geschildert habe. Andere Mängel wie der gerügte Zustand des Treppenhauses hätten nicht die Erheblichkeitsgrenze überschritten.

Das Urteil behandelt in der Praxis immer wiederkehrende Fragen. Nicht auszurotten ist die Neigung mancher Vermieter zur Saldierung. Bei einer Mietzahlungsklage muß jedoch angegeben werden, für welche Monate welche Rückstände eingeklagt werden; eine Leistungsbestimmung ist nicht Sache der Gerichte. Daß in größeren Wohnungen der Mieter dort seiner beruflichen Tätigkeit nachgeht, ist in Berlin keine Seltenheit. Auch hier wird immer wieder übersehen, daß dann kein Wohnraummietrecht anzuwenden ist. Vermieter müssen daher im Vertrag Mieterhöhungsmöglichkeiten vereinbaren. Ein Minderungsrecht des Mieters ist dann ausgeschlossen, wenn der Mangel nicht angezeigt wurde (hier: Heizungsausfall), er nicht substantiiert geschildert wird (hier: Risse, Lärmbelästigung) oder dem Mieter der Mangel bekannt war (hier: undichte Fenster). Und ferner muß es sich um einen erheblichen Mangel handeln, wobei es auf die Gesamtumstände ankommt (hier: für unrenoviertes Treppenhaus im Plattenbau verneint). Zweifelhaft sind allerdings die Ausführungen des Senats zum verfärbten Leitungswasser. Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn das beim Mieter ankommende Wasser nicht einwandfrei ist; auf die Ursache kommt es nicht an. Auch Bauarbeiten Dritter, die der Vermieter nicht beeinflussen kann, können die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränken.