Gewerberaummiete

Gewerberaummiete; Minderung; Verwendungsrisiko; Einkaufszentrum; Umsatz- und Gewinnentwicklung

Die ungünstige Umsatz- und Gewinnentwicklung seines Geschäfts in einem Einkaufszentrum gehört zum Verwendungsrisiko des Mieters.

Verwendungsrisiko des Gewerberaummieters, Umsatz- und Gewinnermittlung des Geschäfts in einem Einkaufszentrum

Die Mietvertragsparteien stritten sich (u. a.) um ein Minderungsrecht des Gewerberaummieters, der sich auf Mängel des Mietobjekts berief, weil das Einkaufzentrum, in dem er eine Bäckerei betreibt, durch Leerstände und ungünstigen "Branchenmix" geprägt sei, was zu mangelnder Rentabilität seines Geschäfts geführt habe.

Das Rechtsmittel hat keine Erfolgsaussicht. Das Landgericht hat den Bekl. zu Recht zur Zahlung der Miete (...) verurteilt. (...)

2. Ohne Erfolg rügt der Bekl. eine angeblich seit 1997 eingetretene Gebrauchsbeeinträchtigung (Leerstände, unattraktiver Branchenmix, Fehlen eines Publikumsmagneten, mangelhafter Kundenstrom), auf die er die angeblich seither sinkenden Umsätze seiner Bäckerei und die dann eingetretene Unrentabilität seines Geschäfts zurückführt.

a) Die Miete ist weder kraft Gesetzes wegen eines Mangels der Mietsache gemindert (536 Abs. 1 S. 2 BGB) noch hat der Bekl. aus einem solchen Grund ein außerordentliches Kündigungsrecht. Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert oder wenn der Mietsache eine besonders zugesicherte Eigenschaft fehlt.

Die vom Bekl. gerügten Gebraucheinschränkungen sind weder Fehler der Mietsache noch stellen sie zusicherungsfähige Eigenschaften dar. Der Bekl. bestreitet nicht, daß die ihm überlassene Mietfläche uneingeschränkt geeignet ist, eine Bäckerei zu betreiben. Unmittelbare Gebrauchsbeeinträchtigungen gibt es nicht. Was der Bekl. nicht hinnehmen will, sind die mittelbaren (negativen) Einflüsse, die nicht der vermieteten Sache anhaften, sondern von außen mittelbar auf die Mietsache einwirken. Es entspricht gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung, daß solche mittelbaren Einwirkungen keine Fehler sind (BGH NJW 1981, 2405). Aus demselben Grund sind sie auch keine zugesicherten Eigenschaften. Um solche handelt es sich nur dann, wenn sie der Mietsache selbst anhaften; mittelbare Einflüsse reichen dafür nicht aus (BGH NJW 2000, 1714; Senat OLGR Düsseldorf 2005, 79).

An diesem Ergebnis vermag auch nichts der Umstand zu ändern, daß der Bekl. sein Geschäft in einem von der Kl. geplanten und betriebenen Einkaufszentrum führt, und daß er durch zahlreiche Bestimmungen im Mietvertrag (§ 2 Nr. 3 MV) verpflichtet wird, sich deren Konzept zu unterwerfen (Ausbauzustand, Betriebspflicht, Öffnungszeiten, beschränkter Verwendungszweck, fehlender Konkurrenzschutz). Solche konzeptuellen Vorgaben stehen im Interesse aller Mieter und ist geradezu unabdingbare Voraussetzung dafür, um die Attraktivität des Einkaufszentrum zu sichern (Senat aaO; OLG Rostock NZM 2004, 460; vgl. auch BGH NJW 2000, 1714) Solche Beschränkungen des Mieters/Pächters sind auch außerhalb eines Einkaufszentrums nicht ungewöhnlich, so etwa im Gaststättengewerbe. Der Vermieter will damit im eigenen Interesse die Werthaltigkeit des Ladenlokals und seine künftige Vermietbarkeit erhalten. Damit übernimmt der Vermieter aber nicht die Gewährleistung dafür, daß das Konzept auch aufgeht. Die Annahme eines Einkaufszentrums durch das Publikum unterliegt dem Verwendungsrisiko des Mieters (BGH aaO; Senat aaO). Anders wäre das nur, wenn der Vermieter ausdrücklich die Gewährleistung für den nachhaltigen Erfolg des Konzepts übernommen hätte (BGH aaO; Senat aaO), was die Kl. aber nicht getan hat.

b) Dem Bekl. ist es auch versagt, sich zur Lösung vom Vertragsverhältnis oder zur Herabsetzung der Miete auf das seit dem 01. Januar 2002 gesetzlich geregelte Institut von der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) zu berufen. Dieses schon lange vor Inkrafttreten des § 313 BGB von Rechtslehre und höchstrichterlicher Rechtsprechung entwickelte Rechtsinstitut ist, wie es in § 313 Abs. 1 BGB nun auch ausdrücklich vorgeschrieben wird, weder dafür bestimmt noch dazu geeignet, gesetzliche oder vertragliche Risikosphären einseitig zu Lasten einer Partei zu verändern (vgl. BGHZ 74, 370, 373; BGH NJW 1981, 2405 und 2000, 1714; NJW-RR 2000, 1535 zum früheren Rechtszustand). Selbst wenn der Bekl. seinem Vertragspartner deutlich zu erkennen gegeben haben sollte, daß für ihn (was ohnehin selbstverständlich ist) ein dauerhaft funktionierendes Einkaufszentrum Voraussetzung für die Anmietung des Ladenlokals ist, handelt es sich dabei dennoch nicht um eine Geschäftsgrundlage im rechtlichen Sinne. Gemäß § 537 BGB tragen der Vermieter das Vermietungs-, der Mieter das Verwendungsrisiko. Bei dieser Risikoverteilung muß es bleiben (BGH NJW 2000, 1417; NJW-RR 2000, 1535; Senat OLGR Düsseldorf 2005, 79 jew. zum früheren Recht). c) Die Ansicht des Bekl., die genannten Grundsätze seien nur anzuwenden auf von Anfang an scheiternde Einkaufszentren, nicht aber auf solche, die wie im Streitfall nach anfänglichem Erfolg scheitern, ist rechtlich unhaltbar. § 313 Abs. 1 BGB und das ihm zugrunde liegende rechtliche Konstrukt unterscheiden in der Rechtsfolge gerade nicht zwischen beiden Fällen, sondern behandeln sie einheitlich, indem der spätere Wegfall der Geschäftsgrundlage ihrem Fehlen ausdrücklich gleichgestellt wird (Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 313 Rn. 14 und 20). d) Im Übrigen übersieht der Bekl., daß sein Verwendungsrisiko einerseits durch § 540 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit § 16 Abs. 1, 2 MV (außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist bei grundloser Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung), andererseits durch § 17 MV (vorzeitige Vertragsauflösung bei Vertragsübernahme durch Mietnachfolger) erheblich gemindert ist. Das beim Mieter verbleibende und im Streitfall verwirklichte Risiko, keinen geeigneten Untermieter oder Mietnachfolger zu finden, ist nicht unangemessen und rechtfertigt weder die Anpassung der Vertragsbedingungen noch eine außerordentliche Kündigung (Senat OLGR Düsseldorf 1992. 100; OLG Naumburg WuM 2002, 537 = OLGR Naumburg 2002, 529).

Eine ungünstige Umsatz- und Gewinnentwicklung eines Geschäfts in einem Einkaufszentrum gehört zum Verwendungsrisiko des Mieters.

Die Vertragsparteien im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses (Bäckerei im Einkaufszentrum) stritten sich u. a. um ein Minderungsrecht des Mieters. Dieser berief sich auf Mängel des Mietobjektes, weil das Einkaufszentrum, in dem er die Bäckerei betreibt, durch Leestände und ungünstigen "Branchenmix" geprägt sei, was zu mangelnder Rentabilität seines Geschäftes geführt habe. Das LG hatte den Mieter zur vollen Mietzahlung verurteilt. Seine Berufung nahm der Mieter nach einem sog. Hinweisbeschluß nach § 522 ZPO zurück.

Das OLG Düsseldorf meinte, der Mieter rüge ohne Erfolg angeblich eingetretene Gebrauchsbeeinträchtigung (Leerstände, unattraktiver Branchenmix, Fehlen eines Publikumsmagneten, mangelnder Kundenstrom), auf die er die angeblich seither sinkenden Umsätze seiner Bäckerei und die dann eingetretene Unrentabilität seines Geschäftes zurückführt. Diese gerügten Gebrauchseinschränkungen seien weder Fehler der Mietsache, noch stellten sie zusicherungsfähige Eigenschaften dar. Um zugesicherte Eigenschaften könne es sich nur dann handeln, wenn sie der Mietsache selbst anhaften würden; mittelbarer Einflüsse reichten dafür nicht aus. An diesem Ergebnis könne auch nichts der Umstand ändern, daß der Mieter sein Geschäft in einem von dem Vermieter geplanten und betriebenen Einkaufszentrum führe und er durch zahlreiche mietvertragliche Bestimmungen verpflichtet werde, sich dem Konzept zu unterwerfen (Ausbauzustand, Betriebspflicht, Öffnungszeiten, beschränkter Verwendungszweck, fehlender Konkurrenzschutz). Solche konzeptionellen Vorgaben stünden im Interesse aller Mieter und seien geradezu unabdingbare Voraussetzung dafür, um die Attraktivität des Einkaufzentrums zu sichern. Auf eine Störung der Geschäftsgrundlage könne sich der Mieter nicht berufen. Gemäß § 537 BGB trage der Vermieter das Vermietungs- der Mieter das Verwendungsrisiko. Bei dieser Risikoverteilung müsse es bleiben (im Anschluß an die Rechtsprechung des BGH).