Gewerberaum

Gewerberaum; Gleitklausel; Mieterhöhung; Verwaltungskostenpauschale

1. Eine genehmigte Gleitklausel in einem Gewerberaummietverhältnis führt zu einer automatischen Veränderung des Mietzinses, ohne daß es einer Mieterhöhungserklärung bedarf.

2. Eine vereinbarte Verwaltungskostenpauschale kann der Vermieter auch dann verlangen, wenn er wirtschaftlich Eigentümer der Verwaltungsgesellschaft ist. (Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung des Bekl. (ist) begründet. I. Wilmersdorfer Straße

1.-3. Indexerhöhungen

In den Mietverträgen befindet sich in § 6 Nr. 1 a jeweils folgender Passus unter der Überschrift Änderung des Mietzinses:

Jeweils bei Änderung des vom Statistischen Bundesamt monatlich festgestellten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte im Bundesgebiet (Basis 1970 = 100 Punkte) gegenüber dem 09/85 um mindestens 5 Punkte nach oben oder unten ändert sich der Mietzins vom 1. des auf die Bekanntgabe des Indexes folgenden Monats an in demselben Verhältnis. Nach der ersten Mietzinserhöhung oder -minderung eintretende Indexänderungen führen außerdem zu weiteren Mietzinsänderungen in demselben Verhältnis, sobald die Indexänderung ein Mehrfaches von fünf Punkten gegenüber der Ausgangsbasis erreicht, und zwar vom 1. des auf die Bekanntgabe des Indexes durch das Statistische Bundesamt folgenden Monats an.

Für Teil 1 a) wird die Genehmigung der Landeszentralbank eingeholt. Sollte die Genehmigung versagt werden, wird der Text durch eine Vereinbarung ersetzt, die von der Landeszentralbank genehmigt wird und dem wirtschaftlichen Text des nicht genehmigten Textes möglichst nahekommt.

Die Gleitklausel ist von der Landeszentralbank genehmigt worden durch Schreiben vom 10. September 1985.

Die Regelung hat eine automatische Anpassung des Mietzinses an die Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes zum Gegenstand und bedurfte gerade wegen dieser Automatik der Genehmigung der Landeszentralbank nach § 3 Währungsgesetz.

Wie sich aus dem Inhalt des § 6 ergibt, sollte sich der Mietzins jeweils automatisch entsprechend der Änderung des Lebenshaltungskostenindexes erhöhen oder verringern. Eine Erhöhungserklärung durch den Vermieter war nicht erforderlich.

4. Verwaltungskostenpauschale

In § 5 des Mietvertrages heißt es in Nr. 2 unter anderem:

"Neben der Miete hat der Mieter folgende Bewirtschaftungskosten anteilig zu tragen: Betriebs-, Verwaltungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten."

Es ist also ausdrücklich vereinbart, daß der Mieter die Verwaltungskosten anteilig zu tragen hat.

Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, haben sich die Parteien hinsichtlich der Höhe der vom Bekl. anteilig zu tragenden Verwaltungskosten auf eine Pauschale geeinigt, und zwar dadurch, daß der Bekl. entsprechend dem Verlangen des Kl. die Pauschale auf längere Zeit gezahlt hat.

Der Bekl. ist der Auffassung, daß die Abwälzung der Verwaltungskosten auf den Mieter unzulässig sei, wenn eine Verwaltungsgesellschaft eingeschaltet sei, die zu 100 % dem Vermieter gehöre.

Diese Auffassung ist unzutreffend. Zwar zahlt im allgemeinen der Vermieter das Entgelt für den Hausverwalter. Die Abwälzung dieser Kosten auf den Mieter von Gewerberaum ist aber zulässig. Der Bekl. vertritt nur deswegen im vorliegenden Fall eine abweichende Auffassung, weil die Anteile an der Verwaltungsgesellschaft nach seinem Vortrag sämtlich dem Kl. gehören. Das ändert aber nichts an der Zulässigkeit der Abwälzung der Verwaltungskosten auf den Gewerbemieter. Der Kl. hat, wie gerichtsbekannt ist, umfangreichen Grundbesitz, den er allein gar nicht verwalten kann. Die Einschaltung eines Verwaltungsunternehmens ist daher notwendig. Darauf, wem die Anteile an der Verwaltungsgesellschaft gehören, kommt es nicht an.

Bei Wohnraummietverhältnissen kann die Miethöhe nur unter den eingeschränkten Voraussetzungen des § 10 a MHG an den Lebenshaltungskostenindex geknüpft werden. Bei Gewerberaummietverhältnissen sind dagegen nur die Beschränkungen des Währungsgesetzes zu beachten.

In seinem Urteil vom 27. Februar 1995 hatte sich das Kammergericht mit einer Gleitklausel zu befassen, die bei einer Indexänderung zum 1. des auf die Bekanntmachung folgenden Monats wirken sollte. Diese Klausel war von der Landeszentralbank genehmigt worden; damit traten Mieterhöhungen (theoretisch auch: Mietsenkungen) automatisch ein.

Der Auffassung des Mieters, es hätte einer Erhöhungserklärung bedurft, schloß sich das Kammergericht nicht an. Der Mieter war auch verpflichtet, die vereinbarte Verwaltungskostenpauschale zu zahlen. Ob der Vermieter an der eingeschalteten Verwaltungsgesellschaft wirtschaftlich beteiligt sei, spiele keine Rolle.