Gewerberaum

Gewerberaum; Betriebskostenabrechnung; Umsatzsteuer

Ist ein Vermieter von Gewerberaum umsatzsteuerpflichtig, kann er die umsatzsteuerbei der Betriebskostenabrechnung auch dann geltend machen, wenn die Umsatzsteuer vom FA erstattet wird.

Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg, denn den Kl. steht gegen die Bekl. der geltend gemachte Anspruch aus § 535 S. 2 BGB in Verbindung mit den Regelungen des Mietvertrages vom 1.1.1987, ergänzt durch die Vereinbarungen vom 14.1.1990, zu.

Ausweislich der zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarung vom 14.1.1990 hat die Bekl. Betriebskosten gem. Anlage II zu § 27 II. Berechnungsverordnung zu leisten. Soweit die Bekl. behauptet, es sei mündlich etwas anderes hinsichtlich der Hausreinigungskosten vereinbart worden, ist sie darlegungs- und beweispflichtig. Zwar behauptet die Bekl., es sei am 14.1.1990 eine Vereinbarung des Inhalts getroffen worden, daß sie keine Hausreinigungskosten zu zahlen habe, wonach die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1990, 1991 und 1992 um einen Betrag von insgesamt 3.071,22 DM zu berichtigen sind. Sie bleibt jedoch für diese Behauptung, bezogen auf den Zeitpunkt 14. Januar 1990, beweisfällig. Im Schriftsatz vom 29. September 1994 werden zwar die bei Abschluß der Vereinbarung anwesenden Personen namentlich aufgezählt, es fehlt jedoch ein Beweisantritt.

Soweit die Bekl. weiterhin die Auffassung vertritt, die Ansprüche seien verwirkt, kann auf die zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung verwiesen werden. Die vom Beklagtenvertreter zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamburg (DWW 1988, 379) führt im vorliegenden Fall zu keinen neuen Erkenntnissen, da sie sich lediglich darauf bezieht, daß der Vermieter nach Abrechnungsreife keine rückständigen Betriebskostenvorschüsse mehr verlangen kann. Vorliegend wird jedoch Zahlung des Saldos begehrt.

Soweit die Bekl. sich schließlich darauf beruft, die Kl. seien nicht berechtigt, zu den Betriebskosten noch Mehrwertsteuer zu fordern, ist ihnen entgegenzuhalten, daß ein Vermieter zur Weitergabe der Mehrwertsteuer neben der Miete berechtigt sein kann, wenn dies eindeutig vereinbart ist (vgl. Sternel, Mietrecht, Rn. III 27; LG Bochum, ZMR 1987, 58/59). Voraussetzung ist jedoch, daß der Vermieter umsatzsteuerpflichtig ist, d. h. daß eine tatsächlich entstandene oder entstehende Steuerlast abgewälzt werden soll. Ausweislich Ziffer 6 der zwischen den Parteien am 14.1.1990 geschlossenen Vereinbarung haben sich die Kl. zur Zahlung auch der Mehrwertsteuer auf die Betriebskosten verpflichtet. Unstreitig ist die Bekl. insofern umsatzsteuerbelastet. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist nicht von Bedeutung, inwiefern sich die Steuerlast eventuell durch die Vorsteuerabzugsberechtigung verändert, denn es kann im Verhältnis zwischen den Parteien nur auf die Entstehung, nicht aber auf den Bestand der Steuerlast ankommen.

Ein Gewerbemieter hatte sich zur Zahlung der Betriebskosten zuzüglich Mehrwertsteuer verpflichtet. Bei der Betriebskostenabrechnung machte er geltend, daß der Vermieter vorsteuerabzugsberechtigt sei, weswegen diese Beträge aus der Betriebskostenabrechnung herausgenommen werden müßten. Schließlich dürften nur tatsächliche Kosten auf den Mieter umgelegt werden.

Das LG Berlin ist dem in seinem Urteil vom 8. Dezember 1994 nicht gefolgt. Nach Auffassung des Gerichts kommt es für die Umlage der Betriebskosten nur auf die Entstehung einschließlich Mehrwertsteuer an, nicht aber darauf, ob sich die Steuerlast später verringert.

Wir meinen, die Rechtsprechung sollte sich des Problems noch einmal gründlicher annehmen. Bisher wurde ausschließlich darauf abgestellt, ob der Mieter sich zur Zahlung der Mehrwertsteuer verpflichtet hatte. Ob aber Betriebskosten, die dem Vermieter zum Teil von Dritten erstattet werden, in voller Höhe umlegungsfähig sind, wird dabei nicht erörtert. Dies läßt sich letztlich nur aus einer Auslegung des Mietvertrages herleiten, wonach die entsprechende Klausel bedeutet, daß der Mieter die einmal angefallenen Kosten stets in voller Höhe zu tragen hat.