Gewerbemietvertrag über Wohnraum ohne Genehmigung

1. Ein gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung verstoßender Mietvertrag ist nichtig.

2. Zur Höhe der Nutzungsentschädigung.

II. 4 a) Zwar soll nach herrschender Meinung ein Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung den Vertrag nicht nichtig machen (Sternel, Mietrecht I. Rdn. 141, 289 m.w.N.). Begründet wird dies damit, daß die Verordnung sich nicht gegen den Abschluß des Vertrages, sondern gegen die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse richte.

b) Das erkennende Gericht vermag sich dieser Auffassung nicht anzuschließen. In der Regel ist ein Vertrag, dessen Gegenstand einer behördlichen Genehmigung bedarf, schwebend unwirksam und wird endgültig unwirksam, wenn die Genehmigung nicht angestrebt oder nicht erreicht wird. Wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist der Nutzungszweck. Die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung kann nur dann wirksam greifen, wenn dem Mieter nicht gegenüber dem Vermieter ein Anspruch auf Gewährung der verbotswidrigen Nutzung eingeräumt wird. Auch die herrschende Meinung müßte zumindest zu dem Ergebnis kommen, daß die Zweckvereinbarung in dem Mietvertrag unwirksam ist. Die herrschende Meinung ist auch nicht interessengerecht, da sie dazu führte, daß dem Mieter Wohnraum aufgedrängt wird, obwohl er diesen gar nicht gebrauchen kann. Sie widerspricht auch der Zwecksetzung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung, den Wohnraummangel zu beheben. Da nach der Lebenserfahrung davon auszugehen ist, daß ein Mieter, der Geschäftsräume mietet, bereits eine eigene Wohnung hat, führte die herrschende Meinung dazu, daß der Mieter doppelten Wohnraum für sich in Anspruch nimmt, so daß die Verknappung an Wohnraum nicht rückgängig gemacht wird.

Der von ihr vorgeschlagene Weg zur Lösung des Mietverhältnisses über eine Kündigung oder die §§ 325, 326 BGB führte wegen der §§ 539, 543 BGB nicht immer zum Erfolg.

c) Die hier vertretene Rechtsauffassung findet Parallelen in mehreren anderen Rechtsbereichen, wo an sich der Vertragsschluß nicht als solcher, sondern die versprochene vertragliche Leistung nicht erlaubt ist, so z. B. bei Ausübung der Heilbehandlung, der Rechtsberatung, des Fernunterrichts ohne die erforderliche Genehmigung. Sie kann sich ferner auf einen Gegenschluß zu § 4 Abs. 8 des Wohnungsbindungsgesetzes stützen; die dort modifizierte Kündigungsregelung wäre nicht erforderlich gewesen, wenn nicht ansonsten der gesetzlich unzulässige Mietvertrag nach § 134 BGB nichtig wäre.

d) Da das Zweckentfremdungsverbot sich sowohl an den Vermieter als auch an den Mieter wendet, handelt es sich um einen beiderseitigen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot, so daß die von der Rechtsprechung für einseitige Verbotsverstöße entwickelten Einschränkungen nicht eingreifen.

5. Der Verbotsverstoß führt im hiesigen Falle dazu, daß das gesamte Mietverhältnis über die drei Wohnungen unwirksam ist (§ 139 BGB).

a) Die Auffassung der Widerkl., der Vertrag sei wegen des Verbotsverstoßes lediglich dahingehend zu modifizieren, daß die Miete für die Wohnung M. auf das preisrechtlich zulässige Maß für Altbauwohnungen reduziert wird, kann nicht gefolgt werden. Der Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und gegen die Preisvorschriften des Altbaumietrechts sind zweierlei. Beide Regelungsbereiche verfolgen unterschiedliche Zwecke, nämlich zum einen die Behebung von Wohnungsnotstand, zum anderen die Verhinderung sozial unverträglicher Nutzungsentgelte, die ein Vermieter bei einem Nachfrageüberhang nach Wohnraum erzielen könnte. Die Anwendung der Mietpreisvorschriften setzt voraus, daß es überhaupt zum Abschluß eines Mietvertrages und zur Überlassung von Räumen als Wohnraum gekommen ist. Dies ist hier gerade nicht der Fall.

b) Gemäß § 139 BGB ist der gesamte Vertrag nichtig. Die Zusammenfassung der drei zu vermietenden Wohnungen in einer Urkunde begründet die Vermutung, daß es sich hierbei um ein einheitliches Rechtsgeschäft handelt. Umstände, aus denen sich ergibt, daß die Widerkl. die zwei übrigen Wohnungen auch dann gemietet hätten, wenn sie nicht auch die Wohnung M. für gewerbliche Zwecke überlassen bekommen hätten, sind aus dem Parteivortrag nicht ersichtlich.

III.1. Die Kl. kann eine Nutzungsentschädigung nach den §§ 987, 988 analog § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB verlangen.

2. Der Anspruch ist nicht nach § 817 Satz 2 BGB ausgeschlossen, da nicht bewiesen werden kann, daß die Kl. Kenntnis, d. h. auch Rechtskenntnis von dem Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung erlangt hat.

3. Gemäß § 818 Abs. 2 BGB ist der objektive Wert der Nutzungsüberlassung zu ersetzen. a) Für die Wertbestimmung kommt es im Regelfalle auf den objektiven Wert der tatsächlich gezogenen Gebrauchsvorteile an. D. h., daß im hiesigen Falle von den Widerkl. an sich eine Nutzungsentschädigung zu entrichten wäre, wie sie sie bei Vereinbarung eines Gewerbemietverhältnisses hätten zahlen müssen. Dieser Nutzungsersatz wäre mit dem vertraglich vereinbarten Mietzins identisch. b) Der vertraglich vereinbarte Mietzins ist, soweit er anteilig auf die Wohnung M. entfällt, auf das Maß der preisrechtlich zulässigen Miete zu verringern.

aa) In der veröffentlichten Rechtsprechung ist ein einschlägiger Fall bisher nicht entschieden worden. Die Urteile haben sämtlich gewerbliche Mietverhältnisse über Altbauwohnungen zum Gegenstand, die nicht gegen das Zweckentfremdungsverbot verstoßen (OVG Berlin GE 1979, 812; 1981, 445; BGH GE 1982, 1121; LG Berlin GE 1984, 627). In der Entscheidung des VG Berlin GE 1985, 1041, die der hiesigen Auffassung entsprechend ein gegen das Zweckentfremdungsverbot verstoßendes Mietverhältnis gemäß § 134 BGB als nichtig erachtete, spielte die Frage der Höhe der Nutzungsentschädigung keine Rolle. Die vorgenannten Entscheidungen betonen indes ausdrücklich, die zweckentfremdungsrechtliche Zulässigkeit der gewerblichen Vermietung; hieraus läßt sich eine Tendenz entnehmen, daß eine freie Mietpreisbildung bei einem gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung verstoßenden Mietverhältnis nicht zulässig sein soll. Dies entspricht auch der Kommentierung von Graul/Becker zu §15 der Altbaumietenverordnung, dort Rdn. 2, wonach bei einer zweckentfremdungswidrigen Nutzung der Altbauwohnung nur der nach § 15 zulässige Gewerbemietzuschlag gefordert werden kann.

Aus den von der Kl. eingereichten Gerichtsentscheidungen läßt sich ebenfalls nichts Einschlägiges für die hier zu beantwortende Frage entnehmen.

bb) Im Falle des Verstoßes gegen Preisvorschriften entspricht es der herrschenden Meinung, daß der übervorteilte Vertragsteil die gesetzlich nicht gedeckte Überzahlung zurückverlangen kann (Staudinger-Lorenz, § 817 BGB, Rdn. 8; Soergel-Mühl, § 817 BGB, Rdn. 34). Dies gilt auch im Mietrecht, und zwar unabhängig davon, ob der Mieter schutzbedürftig ist oder nicht, da die Rückforderung überhöhter Mietzinszahlungen verbotswidriges Verhalten des Vermieters sanktionieren soll (Sternel, Mietrecht, III, Rdn. 954).

Indes ist diese Fallgruppe ebenfalls nicht einschlägig, da der hiesige Mietvertrag nicht gegen mietpreisrechtliche Bestimmungen, sondern gegen eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung verstößt. Bei einer zweckentfremdungsrechtlich zulässigen Nutzung hätte die Kl. nicht zwingend in jedem Falle nur die nach der Altbaumietenverordnung zulässige Miete verlangen können. Hätte sie die Wohnung z. B. an die Widerkl. mit der Begründung vermietet, daß zumindest einer von ihnen dort seinen Berliner Wohnsitz begründet und die Wohnung überwiegend gewerblich genutzt wird, wäre ein nach § 1 Abs. 4 Lit. b der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung zulässiges Gewerbemietverhältnis begründet worden, bei dem die Miete frei hätte vereinbart werden können.

cc) Bei normativer Betrachtungsweise kann die Klägerin indes nur die nach der Altbaumietenverordnung preisrechtlich zulässige Miete verlangen.

Bereicherungsrechtlich kann die gewerblich unzulässige Nutzung durch die Widerkl. nicht als Leistung der Kl. angesehen werden. Die Kl. genoß insoweit keinen Eigentumsschutz nach Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 des Grundgesetzes, da durch die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ihr Eigentum hinsichtlich der Wohnung M. auf die Nutzung als Wohnraum beschränkt war. Der Nutzungsersatz nach § 818 Abs. 2 BGB ist ein Ersatz für den Bereicherungsgegenstand, den herauszugeben der Bereicherungsschuldner wegen Unmöglichkeit nicht in der Lage ist. Wäre der Gebrauchsvorteil in Natura an die Kl. herauszugeben, so könnte sie nur die Rückerlangung desjenigen Vorteils verlangen, den sie selbst zulässigerweise hätte ziehen können. Denn die gewerbliche Nutzung war von Rechts wegen ihr nicht zugeordnet. Die Möglichkeit der gewerblichen Nutzung beruhte demnach nicht auf einer Leistung der Kl., sondern auf einer eingriffsähnlichen Anmaßung einer der Sache rechtlich nicht innewohnenden Nutzungsart durch die Widerkl. Insofern entspricht die hiesige Fallkonstellation wertungsmäßig dem Problem des Rückerwerbs durch den Nichtberechtigten: Auch hier nimmt die herrschende Meinung an, daß der Nichtberechtigte, der aufgrund eines unwirksamen Kausalgeschäfts an einer ihm nicht gehörenden Sache dem Bereicherungsschuldner Eigentum verschafft, das Eigentum nicht zurückzuübertragen verlangen kann, sondern die Sache vielmehr an denjenigen zurückzuübertragen ist, der durch die Verfügung des Nichtberechtigten das Recht an ihr verloren hat (Staudinger-Lorenz, § 816 BGB, Rdn. 22; Soergel-Mühl, § 816 BGB, Rdn. 45). Eine weitere Parallele findet sich zu dem Fall, daß der Erwerber, der gestohlene Gegenstände erworben hat, an diesen gemäß § 950 BGB gesetzlich das Eigentum erwirbt; auch in diesem Falle kann der Veräußerer nicht das Eigentum bzw. Wertersatz von dem Erwerber verlangen; dieser Anspruch steht vielmehr nur demjenigen zu, der das Eigentum durch die Verarbeitung des Erwerbers verloren hat (BGHZ 55, 176).

Dementsprechend kann die Kl. nur den Wert der wohnlichen Nutzung der Wohnung M. verlangen. Der durch unzulässige gewerbliche Nutzung geschädigten Allgemeinheit steht hingegen ein Anspruch auf Auskehrung der rechtswidrig erlangten Vermögensvorteile durch die Widerkl. zu (§§ 7 ZwVbVo, 29 a OWiG).

Eine weitere Parallele ergibt sich zum Schadensersatzrecht. Dort ist anerkannt, daß bei der Bemessung des Schadens eine Schadensposition normativ wertend zu betrachten ist. Der Schädiger kann hiernach den Ersatz rechtswidriger innegehabter Positionen, die er durch das schädigende Ereignis verloren hat, nicht verlangen, da ihm im rechtlichen Sinne kein Schaden entstanden ist (Palandt-Heinrichs, § 252 BGB, Anm. 2; BGH NJW 1985, 2482).

Durch die hier vertretene Rechtsauffassung wird schließlich der Entscheidungseinklang zum öffentlichen Mietrecht gewahrt. Gemäß § 12 Wohnungsbindungsgesetz ist eine Nutzung öffentlich geförderter Wohnungen zu anderen als Wohnzwecken grundsätzlich untersagt; dies entspricht dem Zweckentfremdungsverbot für nicht öffentlich geförderte Wohnungen. Gemäß § 26 Abs. 1 Nr. 1 Neubaumietenverordnung 1970 kann der Vermieter nur einen sog. Gewerbezuschlag verlangen (entspricht § 15 der Altbaumietenverordnung Berlin). Gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 des Wohnungsbindungsgesetzes sind geleistete Mietzahlungen, die die hiernach preisrechtlich zulässige Miete übersteigen, zurückzuerstatten (entspricht § 30 des I. BMG). § 8 Abs. 2 Satz 2 greift indes auch in den Fällen ein, in denen die Wohnung an einen nicht wohnberechtigten Mieter oder zu einem gesetzlich nicht zulässigen Zweck überlassen wurde (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Bd. 3.1, § 8 Wohnungsbindungsgesetz, Seite 12).

Schließlich ergibt sich die hiesige Rechtsauffassung aus dem Erstrecht-Schluß, daß der Vermieter, der verbotswidrig eine Wohnung zu Gewerbezwecken überläßt, nicht besser stehen darf als der Vermieter, der die Wohnung in zweckentfremdungsrechtlich zulässiger Weise vermietet hat, dessen Mieter die Wohnung indes zweckentfremdungswidrig nutzt; in letzterem Falle könnte der Vermieter unstreitig nur einen Gewerbezuschlag nach § 15 der Altbaumietenverordnung verlangen.

c) Dem Vortrag der Widerkl., daß preisrechtlich nur eine Miete von 5,- DM/qm zulässig war, hat die Kl. nicht widersprochen.

Diesen Mietzins beziehen die Widerkl. nur auf die Wohnraumnutzung. Im Rahmen des § 818 Abs. 2 BGB muß indes auch der Vorteil berücksichtigt werden, den die Widerkl. aus der gewerblichen Nutzung der Wohnung gezogen haben und den der Vermieter zulässigerweise von ihnen entgolten verlangen kann. Gemäß § 15 Altbaumietenverordnung steht ihm bei einer gewerblichen Nutzung von Wohnraum ein Gewerbezuschlag von bis zu 50% der zulässigen Miete zu. Aus § 37 Abs. 2 Altbaumietenverordnung Berlin vom 21. März 1961 ergibt sich, daß die Fremdbeherbergung nicht nur einen Fall der Untervermietung, sondern einen Fall der gewerblichen Nutzung im preisrechtlichen Sinne darstellt. Bei der Bemessung der Höhe des Gewerbezuschlages, der gemäß § 287 ZPO zu schätzen ist, ist auf die vermehrte Beanspruchung der Mietsache sowie der Nebenleistungen (Wasserverbrauch, Stromverbrauch, etc.) abzustellen. In dieser Hinsicht stellt die gewerbliche Fremdenbeherbergung eine besonders intensive Nutzung der Wohnung dar, die es rechtfertigt, den höchstzulässigen Gewerbezuschlag zu erheben (so auch Fischer-Dieskau/Pergande, C 4, § 18 AMVO Ziff. 4).

Hiernach ergibt sich ein qm-Preis von 7,50 DM für die Wohnung M. und ein Gesamtnettomietzins für diese Wohnung von 1.575,- DM.

Anmerkung: vgl. zum LS Nr. 1 aber: KG, 20. ZS - 20 U - Urt. v. ...1989, S. ...

wie hier: VG Berlin - VG 13 A 232/83 - Urt. v. 17.1.1984 in GE 1985, 1041