Gewerbemietvertrag

Gewerbemietvertrag; Bedingung; Widerrufsvorbehalt; Untervermietung; Sonderkündigungsrecht

1. Ein Gewerbemietvertrag wird wirksam, wenn er unter der aufschiebenden Bedingung der behördlichen Genehmigung geschlossen wurde und diese mit Widerrufsvorbehalt erteilt wird.

2. Wird mit der Untervermietung eine Änderung des Vertragszwecks beabsichtigt, entfällt das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Der Kl. nimmt die Bekl. aus einem formularmäßigen Mietvertrag für Gewerberäume in Anspruch und verlangt Mieten sowie die Zah-lung einer Kaution. Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kl. vermietete der Bekl. auf dem Grundstück Sstraße in Berlin-Charlottenburg im ersten Obergeschoß rechts belegene Räume, für die im Vertrag eine Fläche von rund 340 qm angegeben ist, durch den Vertrag vom 30. Juli 1991 für die Zeit vom 1. Oktober 1991 bis zum 30. September 2001 für monatlich 25.600 DM zuzüglich 600 DM Nebenkostenvorschuß.

In der individuell formulierten Zusatzvereinbarung zum Vertrag vom gleichen Tage heißt es unter anderem:

"§ 3 Bauliche Veränderungen

Der Mieter ist berechtigt, für ihn notwendige Umbaumaßnahmen in den Räumen durchzuführen. Dabei ist allein der Mieter für die Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen zur Erstellung evtl. Durchbrüche ebenso verantwortlich, wie für die Beibringung notwendiger behördlicher Genehmigungen.

(...)

§ 5 Kaution

Der Mieter ist verpflichtet, innerhalb von drei Wochen nach Vertragsabschluß eine Mietsicherheit in Höhe von 75.000 DM an den Vermieter zu zahlen, die nicht verzinst wird. Die Mietsicherheit wird bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückgezahlt, sofern keine unerledigten Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter zu diesem Zeitpunkt bestehen.

(...)

§ 9 Aufschiebende Bedingung

Dieser Vertrag wird nur und erst wirksam, sobald das Bezirksamt Charlottenburg eine Erlaubnis zur gewerblichen Nutzung des Mietgegenstandes erteilt hat."

Der im Vertragsformular vorgesehene Platz, in dem die Art der Benutzung der Räume einzutragen wäre, ist nicht ausgefüllt. Die Räume wurden früher teilweise zum Betrieb einer Pension genutzt. Nach Abschluß des Vertrages beantragte der Kl. für die Räume eine Zweckentfremdungsgenehmigung und die Nutzungsänderung der Räume zu Bürozwecken. Zu dem entsprechenden Antrag auf Nutzungsänderung gehört eine auf den 12. März 1992 datierte Betriebsbeschreibung, wonach die Räume zu Bürozwecken vermietet seien und die Bekl. "die Räume zur Erweiterung des bisherigen Geschäftsbetriebs benötige". Die Räume soll-ten für zehn Arbeitsplätze eingerichtet werden.

Der Kl. hat die entsprechenden Zweckentfremdungsgenehmigungen unter dem 11. Oktober 1991 und 2. Juli 1992 erhalten. Sie sind mit verschiedenen Auflagen verbunden. Unter anderem sollte der Kl. in bestimmten Gebäuden 1992 Ersatzwohnraum erstellen.

In dem Widerrufsvorbehalt, der in den entsprechenden Bescheiden enthalten ist, heißt es unter anderem:

"Die Genehmigung ist ungültig, wenn gegen die Auflagen verstoßen wird."

Unstreitig ist in diesem Zusammenhang, daß der Ersatzwohnraum, den der Kl. in der Sstraße erstellen sollte, nicht innerhalb der vorgesehenen Fri-sten abgenommen worden ist, sondern erst am 28. Mai 1993.

Die Nutzungsänderung für die Räume ist vom Bauaufsichtsamt unter dem 21. August 1992 genehmigt worden.

Dem Kl. wurde in diesem Bescheid unter anderem die Auflage erteilt, in ei-ner zu erstellenden Tiefgarage fünf Stellplätze für diese Räume anzulegen. Diese Tiefgarage befindet sich noch im Bau und ist zur Zeit nicht fertig-gestellt.

Nach Abschluß des Vertrages wurde zwischen den Parteien über die hier streitigen Räume und über andere Räume im Hause, die die Beklagtenseite ebenfalls nutzen sollte, umfangreich korrespondiert, zumal sich die Fer-tigstellung des Vorhabens verzögerte. Unter anderem erklärte die Bekl. mit Schreiben vom 18. August 1992, sie trete von dem Vertrag zurück, weil die Erfüllung kein Interesse mehr für sie habe. Dagegen wandte sich der Kl. mit Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 24. August 1992.

Die Räume wurden der Bekl. schließlich durch den Architekten F. am 28. November 1992 übergeben, der der Geschäftsführerin der Bekl. die Übergabe am gleichen Tage schriftlich bestätigte.

Die Bekl. wandte sich dann mit Schreiben vom 7. Dezember 1992 an den Kl. und erklärte, sie werde mit der Mietzahlung zum 1. Dezember 1992 be-ginnen. Gleichzeitig bat sie um Erteilung einer Untermietgenehmigung für die Räume zugunsten der Fa. W. H. bis zum 21. Dezember 1992.

Nachdem der Kl. nachgefragt hatte, zu welchem Zweck die Räume unter-vermietet werden sollten und die Bekl. geantwortet hatte, die Räume soll-ten als Unterbringungsmöglichkeit für Asylbewerber genutzt werden, ließ der Kl. zunächst die Frist bis zum 21. Dezember 1992 verstreichen.

Die Bekl. kündigte daraufhin das Mietverhältnis zum 28. Februar 1993 mit Schreiben vom 24. Dezember 1992.

Der Kl. antwortete daraufhin unter dem 28. Dezember 1992, er widerspreche der Kündigung, lehne aber eine Untervermietung nicht generell ab, wenn der Nutzungszweck mit dem vertraglich vereinbarten übereinstimme. Er ist insoweit der Meinung, die Räume seien zu Bürozwecken ver-mietet.

Der Kl. verlangt nunmehr in dem Rechtsstreit die vereinbarte Kaution von 75.000 DM sowie die Mieten und den Nebenkostenvorschuß für Dezember 1992 bis April 1993 in Höhe von je 26.200 DM.

Vorsorglich rechnet die Bekl. mit Schadensersatzansprüchen wegen des entgangenen Mietzinses aus der Untervermietung auf.

Die Klage hat in vollem Umfang Erfolg.

Denn die Bekl. ist nach § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Mietver-trag verpflichtet, zumindest für den hier streitigen Zeitraum den Mietzins zu entrichten. Der Anspruch des Kl. auf Zahlung der Kaution beruht auf § 5 Abs. 1 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag.

Der Zinsanspruch auf die Mieten ergibt sich aus § 284 Abs. 2 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 5 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages und § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB, der für die Kaution aus § 284 Abs. 2 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 5 Abs. 1 Satz 1 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag und § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Entgegen der Meinung der Bekl. ist das Mietverhältnis nach § 9 Abs. 1 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag wirksam geworden, weil die dort ge-nannte "aufschiebende Bedingung" eingetreten, d. h. die Erlaubnis zur ge-werblichen Nutzung des Mietgegenstandes durch das Bezirksamt Charlottenburg erteilt worden ist.

Zwar ist nicht ganz eindeutig aus der Formulierung der Vertragsklausel zu entnehmen, ob mit dieser Klausel die Zweckentfremdungsgenehmigung oder die Baugenehmigung zum entsprechenden Umbau gemeint war, doch sind beide Genehmigungen vor dem hier fraglichen Zeitraum, d. h. vor dem 1. Dezember 1992 erteilt worden.

Der Umstand, daß die entsprechenden Bescheide mit verschiedenen Auf-lagen versehen waren, ändert an der rechtlichen Beurteilung nichts. Zwar enthalten die Bescheide des Wohnungsamtes einen Widerrufsvorbehalt, doch legt die Bekl. nicht dar, die Behörde habe inzwischen von diesem Vor-behalt Gebrauch gemacht. Ähnliches gilt für den Bescheid des Bau- und Wohnungsaufsichtsamtes für die Nutzungsänderung. Auch hier legt die Bekl. einen entsprechenden Widerruf der Behörde nicht dar und bestreitet darüber hinaus nicht, unter dem 27. November 1992 vom zuständigen Ar-chitekten die Mitteilung erhalten zu haben, die Räume seien ohne Mängel übergeben worden. Unmittelbar danach, d. h. mit Schreiben vom 7. De zember 1992, hat die Bekl. dem Kl. gegenüber erklärt, sie werde mit der Mietzahlung ab Dezember 1992 beginnen. Schon deshalb ist es ihr nun-mehr verwehrt, sich auf die Regelung des § 9 Abs. 1 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag zu berufen, solange nicht seitens der Behörde die gewerbliche Nutzung der Räume untersagt oder die Untersagung angedroht wird. Aus den gleichen Gründen kann sich die Bekl. nicht auf ihren Rücktritt vom Vertrag berufen, den sie mit dem Schreiben vom 18. August 1992 erklärt hat.

Daher kann es dahingestellt bleiben, ob diese Erklärung dem Prozeßbevollmächtigten des Kl. gegenüber überhaupt wirksam wäre oder ob sie nicht vielmehr unmittelbar an den Kl. gerichtet werden mußte und ob die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB vorgelegen haben. Denn die Bekl. hat sich noch nach diesem Schreiben mit dem Kl. über die Durchführung des Vertrages verständigt, was ihr vom Kl. mit Schreiben vom 5. Oktober 1992 bestätigt worden ist. Außerdem hat die Bekl. die Räume anläßlich der Begehung mit dem Architekten am 27. November 1992 übernommen und danach bestätigt, sie werde mit der Mietzahlung beginnen.

Entgegen der Meinung der Bekl. ist das Mietverhältnis nicht durch die Kün-digung vom 24. Dezember 1992 beendet worden. Denn ein vorzeitiges Kündigungsrecht gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB, das wegen § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB ohnehin erst zu einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. März 1993 hätte führen können, besteht für die Bekl. schon deshalb nicht, weil der Kl. nicht verpflichtet war, ihr die Untervermietung der Räume zur Unterbringung von Asylbewerbern zu ermöglichen. Zwar ist der Nutzungszweck für die Räume nicht ausdrücklich im Vertrag bestimmt, weil die dafür vorgesehene Stelle im Vertragsvormular nicht ausgefüllt worden ist. Doch ist der Vertrag nach § 157 BGB auszulegen, wobei die Umstände anläßlich des Vertragsabschlusses zu berücksichtigen sind. Diese Auslegung ergibt hier, daß die Räume zum Betriebe eines Büros genutzt werden sollten und nicht zu allgemeinen Zwecken oder gar zur Unterbringung von Asylbewerbern. Denn die Bekl. ist damals und ist noch immer eine Wirtschaftsberatungsgesellschaft und bestreitet nicht, die Räume für ihren eigenen Betrieb, d. h. zu Bürozwecken gemietet zu ha-ben. Dies wird aus der vorprozessualen Korrespondenz zwischen den Par-teien deutlich und aus dem Umstand, daß der Kl. gegenüber dem Bezirks-amt mit Kenntnis der Bekl. die Umwidmung der Räume zu Bürozwecken beantragt hat. Die Bekl. bestreitet auch insoweit nicht substantiiert, daß die Baugenehmigung mit der beigefügten "Betriebsbeschreibung" zwar vom Kl., aber letztlich nach ihren eigenen Vorgaben beantragt worden ist.

Damit hätte der Kl. nur die Untervermietung der Räume als Büro oder zu ähnlichen Zwecken genehmigen müssen, nicht aber zur Unterbringung von Asylbewerbern. Denn auf die Frage, zu welchem Zweck das Mietobjekt früher benutzt worden sein mag, d. h. unter Umständen zum Betriebe einer Pension, kommt es hier nicht an. Maßgeblich ist der von den Parteien bei Abschluß des Vertrages vorgesehene Zweck der Nutzung.

Aus den oben genannten Gründen scheiden Schadensersatzansprüche der Bekl. aus.

In einem Mietvertrag über Gewerberäume war die Klausel enthalten, daß der Mietvertrag erst mit der Erlaubnis der zuständigen Behörde zur gewerblichen Nutzung wirksam werden sollte. Diese Erlaubnis wurde dem Vermieter unter Auflagen erteilt. Später berief sich der Mieter darauf, er müsse deshalb keine Miete zahlen, weil der Vertrag unwirksam sei, denn gegen die Auflagen sei verstoßen worden und in dem Bescheid habe es geheißen, daß die Genehmigung in diesem Falle ungültig sei.

Dem ist das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 29. Oktober 1993 mit Recht nicht gefolgt, denn hier lag eine Zweckentfremdungsgenehmigung unter dem Vorbehalt des Widerrufs vor. Die Genehmigung hätte nach allgemeinen Grundsätzen des Verwaltungsverfahrensrechts bei einem Verstoß gegen Auflagen nur durch Bescheid mit Wirkung für die Zukunft aufgehoben werden können; ein solcher Bescheid lag nicht vor.

Auch die weitere Berufung des Mieters auf ein Sonderkündigungsrecht wegen verweigerter Untervermieterlaubnis zog beim Landgericht nicht. Der Mieter hatte die Büroräume in Unterbringungsmöglichkeiten für Asylbewerber umwandeln wollen. Dies mußte der Vermieter nicht dulden.