Gewerbemietvertrag

Gewerbemietvertrag; Aufrechnungsausschluss; Zurückbehaltungsausschluss

Zur Wirksamkeit eines formularmäßigen Ausschlusses von Aufrechnung und Zurückbehaltung bei Gewerbemietverträgen.

Der Bekl. mietete mit Mietverträgen vom 21. Mai 1993 bzw. 8./14. September 1993 Gewerberäume. Gemäß § 7 Ziffer 1 der Mietverträge sollte der Mietzins spätestens am 3. Werktag des vereinbarten Zahlungsabschnitts zu zahlen sein. § 7 Ziffer 4 der Mietverträge lautet wie folgt:

"Aufrechnung gegenüber Miete und Kosten sowie die Ausübung eines Minderungs- oder Zurückbehaltungsrechts ist ausgeschlossen, es sei denn, es liegt ein vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verschulden des Vermieters vor. Der Mieter kann solche Ansprüche nur ausüben, wenn er diese Absicht mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der davon betroffenen Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat und unter der Voraussetzung, daß er sich mit seinen Mietzahlungen nicht im Rückstand befindet. Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts oder die Aufrechnung mit anderen als Ersatzforderungen wegen Mängeln der Mietsache ist ausgeschlossen. Ansprüche des Mieters auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung sind ausgeschlossen, soweit dem Vermieter nicht Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt."

Es kann dahinstehen, ob sich der Mietzins für Januar und Februar 1996 aufgrund von Mängeln gemäß § 537 Abs. 1 BGB gemindert hat. Denn der Bekl. ist gemäß § 7 Ziffer 4 Satz 2 der Mietverträge verpflichtet, zunächst den vollen Mietzins zu zahlen. Es kann weiterhin dahinstehen, ob dem Bekl. aufgrund von vorhandenen Mängeln Schadensersatzansprüche zugestanden haben. Die Aufrechnungserklärung hat nicht zum Erlöschen der geltend gemachten Mietzinszahlungsansprüche gemäß § 389 BGB geführt. Denn die Aufrechnung ist (unabhängig davon, ob sie nicht bereits wegen fehlender Bestimmtheit unwirksam ist) gemäß § 7 Ziffer 4 Satz 2 der Mietverträge wegen fehlender vorheriger Ankündigung ausgeschlossen gewesen.

Die Regelung des § 7 Ziffer 4 Satz 2 ist zumindest insoweit wirksam vereinbart, als die Aufrechnung und die Ausübung eines Minderungsrechts von einer schriftlichen Ankündigung mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses abhängig gemacht wird (BGH, WuM 1988, 159).

Die Bestimmung ist Vertragsbestandteil geworden, denn sie ist nicht nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich, daß der Bekl. mit ihr nicht zu rechnen brauchte, § 3 AGBG. Es fehlt insoweit bereits an dem Merkmal der Überraschung. Denn § 7 des Mietvertrages, in dem u. a. auch das Konto, auf das die Zahlung des Mietzinses erfolgen sollte, bezeichnet wird, weist in seiner Überschrift darauf hin, daß Regelungen zur Aufrechnung und zur Minderung getroffen werden.

Die Klausel ist auch nicht unwirksam. Eine Unwirksamkeit folgt nicht aus § 11 Ziffer 3 AGBG, denn die Aufrechnung mit unbestritten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen wird durch die vorherige Anzeigepflicht nicht ausgeschlossen. Der Mieter ist berechtigt, nach einer rechtzeitigen Anzeige die Aufrechnung gegenüber den Mietzinszahlungsansprüchen zu erklären. Die Klausel ist auch nicht gemäß § 9 AGBG unwirksam. Sie benachteiligt den Mieter nicht entgegen den Geboten aus Treu und Glauben unangemessen (BGH, aaO.). Insbesondere sind zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen bezüglich des Minderungsrechts gemäß § 537 Abs. 3 BGB nur bei Wohnraummietverhältnissen unwirksam.

Schließlich führt auch das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion (vgl. insoweit BGH, NJW 1984, 2687) nicht zur Unwirksamkeit der Bestimmung. Es kann insoweit dahinstehen, ob die weitere Bestimmung in § 7 Ziffer 4 Satz 2 des Mietvertrages wirksam ist. Denn bei einer Klausel, die unwirksame und wirksame Teile enthält, die einzeln in sich verständige Regelungen mit sprachlich und gedanklich trennbarem selbständigen Inhalt darstellen und sinnvoll bleiben, erfaßt die Unwirksamkeit des einen Teils nicht den anderen Teil, auch wenn sie den gleichen oder einen zusammenhängenden Sachverhalt regeln (BGHZ 107, 185, 190 m. w. N.).

Die in § 7 Ziffer 4 Satz 2 des Mietvertrages getroffene Regelung, daß die Aufrechnung bzw. Minderung weiterhin davon abhängt, daß der Mieter sich nicht mit seinen Mietzinszahlungen im Rückstand befindet, stellt einen selbständigen Inhalt dar. Sie kann weggestrichen werden, ohne daß die Regelung über die Anzeigepflicht unverständlich oder nicht sinnvoll wird.

Das Minderungsrecht des Wohnraummieters darf nach § 537 BGB nicht ausgeschlossen, eingeschränkt oder sonstwie erschwert werden. Dagegen verstoßende Vertragsklauseln sind unwirksam. Beim Gewerberaummieter ist das anders.

Mit Urteil vom 10. Februar 1997 hielt das Landgericht Berlin eine Formularklausel für zulässig, wonach der Mieter nur dann mindern oder aufrechnen kann, wenn er dies dem Vermieter mindestens einen Monat vorher angekündigt hat. Ob andere Gerichte auch so entscheiden würden, ist allerdings nicht ganz zweifelsfrei. Einmal darf die Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen nicht von einer Anzeige abhängig gemacht werden. Nach dem Prinzip der "kundenunfreundlichsten Auslegung" hätte man die fragliche Klausel, die diese Fälle nicht behandelt, auch kippen können. Dazu kommt, daß bei einer Anzeigepflicht auch für die Minderung diese im Ergebnis mindestens einen Monat lang ausgeschlossen wäre, was nach § 9 AGBG zumindest bedenklich ist.