Gewerbemietvertrag

Gewerbemietvertrag; Beitrittsgebiet

Zur Frage der Wirksamkeit eines vor dem 3. Oktober 1990 in der Deutschen Demokratischen Republik mit einem in der Bundesrepublik Deutschland ansässigen Partner geschlossenen Gewerbemietvertrages.

Die Bekl., ein früherer volkseigener Einzelhandelsbetrieb Gaststätten (HO), nutzte und betrieb seit 1984 die Freiluft Gaststätte "K." auf der Schweriner Marstallhalbinsel, die in der Rechtsträgerschaft des Rates der Stadt Schwerin stand. Am 1. März 1990 schloß sie mit der Kl., einer westdeutschen Handels- und Dienstleistungsunternehmen GmbH, einen schriftlichen Mietvertrag über die Gaststätte zum Zwecke der gewerblichen Nutzung als Restaurant und Schnellrestaurantbetrieb (§ 2 Abs. 2 des Vertrages). Der Mietpreis wurde mit monatlich 3.300 DM zuzüglich Mehrwertsteuer, die Mietdauer auf zehn Jahre, beginnend am 1. April 1990, mit zwei weiteren Optionen von jeweils fünf Jahren vereinbart (§§ 3, 4 und 5 des Vertrages). In § 6 des Vertrages versicherte "der Vermieter gegenüber der Mieterin, daß die Stadt Schwerin als Rechtsträger des in § 1 bezeichneten Objekts einer Untervermietung ... zugestimmt hat".

Am 13. März 1990 fand in Gegenwart - unter anderem - des Geschäftsführers und eines Mitarbeiters der Kl. sowie des Vertreters der Bekl. bei dem Rat der Stadt Schwerin, Abteilung Handel und Versorgung, eine Beratung über das Objekt "K." statt, die den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag zum Gegenstand hatte. Dabei legte die Vertreterin des Rates dar, daß der vorgenannte Vertrag "ohne inhaltliche Abstimmung zum Standort mit dem Rat der Stadt ... abgeschlossen wurde und nach Abstimmung nicht anerkannt werden kann". Daraufhin richtete der Vertreter der Bekl. am 19. März 1990 ein Schreiben an die Kl., in dem er den Vertrag vom 1. März 1990 für nichtig erklärte. Die Bekl. kam in der Folgezeit der Aufforderung der Kl. zur Übergabe des Mietobjekts nicht nach.

Die Kl., die sich vorsorglich Schadensersatzansprüche gegenüber der Bekl. vorbehalten hat, besteht auf der Erfüllung des Mietvertrages. Mit der im April 1990 erhobenen Klage hat sie beantragt, die Bekl. zu verurteilen, ihr das Objekt Freiluft-Gaststätte Schwerin Marstall ("K.") zur Nutzung und zum Gebrauch zu überlassen. Das Kreisgericht Schwerin-Stadt hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. gegen das Urteil hatte keinen Erfolg. Mit der Revision verfolgt die Kl. ihr Klagebegehren weiter.

1. Das Bezirksgericht hat zur Begründung der Berufungsentscheidung ausgeführt: Für die Prüfung der Wirksamkeit mietvertraglicher Vereinbarungen, die vor dem 3. Oktober 1990 auf dem Gebiet der früheren DDR abgeschlossen worden seien, sei nach dem Einigungsvertrag das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltende Recht maßgebend. Für Untermietverhältnisse habe demnach die Regelung des § 128 des Zivilgesetzbuches der DDR (DDR-ZGB), hier im Zusammenhang mit der Verordnung über die Lenkung des Gewerberaumes vom 6. Februar 1986, Anwendung gefunden. Danach sei eine Genehmigung erforderlich gewesen, die nicht erteilt worden sei. Das stehe der Wirksamkeit des Mietvertrages entgegen.

2. Hiergegen wendet sich die Revision im Ergebnis ohne Erfolg.

a) Zu Recht hat das Bezirksgericht die Frage, ob der Mietvertrag vom 1. März 1990 rechtswirksam zustande gekommen ist, nach dem zur Zeit des Vertragsschlusses vor dem Beitritt geltenden damaligen Recht der DDR beurteilt (Art. 232 §§ 1 und 2 EGBGB; vgl. auch MünchKomm/Voelskow, Zivilrecht im Einigungsvertrag Rdn. 67, 69).

Ob danach in erster Linie das Zivilgesetzbuch der DDR (vgl. dort § 131) oder, wie die Revision geltend macht, wegen der Beteiligung der in der Bundesrepublik Deutschland ansässigen Kl. das Gesetz über internationale Wirtschaftsverträge (GiW) vom 5. Februar 1976 (DDR-GBl. I Nr. 5 S. 61 ff.; später: Gesetz über Wirtschaftsverträge - GW -; vgl. Gesetz vom 28. Juni 1990, § 3, DDR GBl. I S. 483) maßgebend war, kann für die zu treffende Entscheidung dahingestellt bleiben.

b) In jedem Fall unterlag der Mietvertrag vom 1. März 1990 der Verordnung über die Lenkung des Gewerberaums - GewerberaumVO - vom 6. Februar 1986 (DDR-GBl. I Nr. 16 S. 249) mit der darin vorgesehenen Wirksamkeitsvoraussetzung der Zuweisung des betreffenden Gewerberaumes nach § 7 Abs. 1 und Abs. 2 der Verordnung.

aa) Die Revision vertritt zwar die Auffassung, aus § 2 Abs. 2 GiW sei zu entnehmen, daß auf Rechtsverhältnisse, die - wie das vorliegende - mit internationalen Wirtschaftsverträgen zusammenhingen, die GewerberaumVO keine Anwendung gefunden habe, denn das GiW habe umfassende Bestimmungen sowohl über den Vertragsschluß im allgemeinen (§§ 28 ff.) als auch über den Mietvertrag im besonderen (§§ 169 ff.) enthalten; dort sei jedoch gerade nicht bestimmt, daß für die Begründung eines Mietverhältnisses die Zuweisung des entsprechenden (Gewerbe-) Raumes notwendig sei.

bb) Dem kann nicht gefolgt werden. Abgesehen davon, daß die GewerberaumVO erst im Jahre 1986 in Kraft getreten ist, während das Gesetz über internationale Wirtschaftsverträge bereits seit 1976 gilt, schloß § 2 Abs. 2 GiW schon rein formell eine Geltung der GewerberaumVO deshalb nicht aus, weil die Frage einer staatlichen "Erfassung und Verteilung" sowie der "Kontrolle der Nutzung und Auslastung von Gewerberaum" (§ 1 Abs. 1 GewerberaumVO) in dem Gesetz über internationale Wirtschaftsverträge nicht geregelt war. Im übrigen nahm die GewerberaumVO in § 1 Abs. 4 zwar bestimmte Räume und Flächen ausdrücklich aus ihrem Geltungsbereich aus. Die darin enthaltene Beschränkung des Geltungsbereichs umfaßte aber nicht Gewerberäume und Flächen, deren Nutzung durch einen internationalen Wirtschaftsvertrag geregelt war. Das hätte auch zu dem mit dem Erlaß der Verordnung verfolgten staatlichen Lenkungsziel im Widerspruch gestanden. Die Verordnung war nämlich "auf die Durchsetzung einer einheitlichen staatlichen Ordnung bei der Erfassung und Verteilung sowie bei der Kontrolle der effektiven Nutzung und Auslastung von Gewerberaum gerichtet. Das war eine wichtige Voraussetzung dafür, daß die Versorgung der Bevölkerung, insbesondere auf dem Gebiet der Dienstleistungen und Reparaturen, weiter planmäßig verbessert werden" konnte (vgl. Tarnick, Lenkung des Gewerberaumes durch die örtlichen Räte, Neue Justiz 1986, S. 331). Dies galt in gleicher Weise, wenn ein ausländischer Partner ein Gewerbe im Gebiet der DDR betreiben wollte. Auch in einem solchen Fall konnte sich der verfügungsberechtigte DDR-Unternehmer (vgl. dazu § 1 Abs. 2 GewerberaumVO), wie hier die Bekl., bei Abschluß eines Nutzungsvertrages mit einem Partner aus einem Gebiet außerhalb der DDR den Bindungen der GewerberaumVO nicht entziehen.

cc) Ein sonstiger Grund für eine Nichtanwendung der GewerberaumVO lag nicht vor. Zwar galt die Verordnung gemäß § 1 Abs. 4 Nr. 4 nicht für "Räume und Flächen, die der Erholung, Freizeitgestaltung oder ähnlichen persönlichen Bedürfnissen von Bürgern" dienten. Hierunter fiel die streitige Gaststätte aber nicht. Die Regelung in § 1 Abs. 4 Nr. 4 der Verordnung war an die Bestimmung des § 296 DDR-ZGB angelehnt (Tarnick, a. a. O. S. 331) und erfaßte demgemäß insbesondere die dort genannten Freizeiteinrichtungen wie Wochenendhäuser und andere Baulichkeiten, die die Bürger für ihre Erholung, Freizeitgestaltung oder sonstigen persönlichen Bedürfnisse errichteten. Auf den Gewerbebetrieb einer Gaststätte bezog sich die Ausschlußregelung danach nicht.

dd) Auch in zeitlicher Hinsicht bestehen gegen die Geltung der GewerberaumVO bei Abschluß des Mietvertrages am 1. März 1990 keine Bedenken. Denn die Verordnung wurde erst im Mai 1990 - ohne Rückwirkung - nach § 8 Abs. 3 der Verordnung über Gewerberaum vom 16. Mai 1990 (DDR-GBl. I Nr. 27 S. 247) aufgehoben.

c) Nach § 7 Abs. 1 GewerberaumVO durfte Gewerberaum nicht ohne Zuweisung oder für andere als zu Gewerbezwecken genutzt werden. Rechtsträger, Eigentümer oder sonstige Verfügungsberechtigte von Gewerberaum durften ohne Zuweisung keine Nutzungs- bzw. Mietverträge abschließen oder Gewerberaum nicht anderen überlassen. Nach § 7 Abs. 2 der Verordnung war ein Vertrag über die Nutzung von Gewerberaum nichtig, wenn keine Zuweisung erfolgte.

Das war hier der Fall. Die Bekl. nutzte die Freiluft-Gaststätte "K." seit 1984 im Einvernehmen mit dem Rat der Stadt Schwerin als dem Rechts-träger der Einrichtung. Sie war damit sonstige Verfügungsberechtigte über die Gaststätte i. S. von § 7 Abs. 1 Satz 2 der Verordnung. Als solche durfte sie ohne Zuweisung keinen Nutzungs- oder Mietvertrag mit der Kl. schließen und dieser die Gewerberäume nicht überlassen. Daß eine Zuweisung der Gaststätte, die in der Form der §§ 6 Abs. 1 und 17 GewerberaumVO mit Rechtsmittelbelehrung zu erfolgen hatte, erteilt worden sei, behauptet die Kl. selbst nicht.

Danach war der Mietvertrag vom 1. März 1990 aus diesem Grund gemäß § 7 Abs. 2 GewerberaumVO nichtig.

d) Die Revision macht in diesem Zusammenhang geltend, die Parteien seien, wie sich aus § 6 ihres Mietvertrags ergebe, von einem damals bestehenden staatlichen Zustimmungs /Genehmigungserfordernis ausgegangen. Auch wenn eine derartige Genehmigung bisher nicht erteilt worden sei, sei sie doch nicht endgültig verweigert worden; sie habe deshalb noch nachträglich erteilt werden können. Dazu rügt die Revision die Nichterhebung eines angebotenen Beweises auf Einholung einer Auskunft bei der Stadt Schwerin.

Hiermit kann die Revision keinen Erfolg haben. Zwar mag - neben dem Erfordernis der staatlichen Zuweisung des Gewerberaumes - im März 1990 eine Gewerbegenehmigung für die Kl. erforderlich gewesen sein (vgl. dazu § 5 Abs. 2 GewerberaumVO); auch könnte der Vertrag im Falle der Geltung des Gesetzes über internationale Wirtschaftsverträge nach § 173 GiW als Untermietvertrag der Zustimmung des Rates der Stadt Schwerin in seiner Eigenschaft als Vermieter bedurft haben, die beide (Gewerbegenehmigung und Vermieterzustimmung) unter Umständen noch nachträglich hätten erteilt werden können. An der Nichtigkeit des Vertrages aufgrund der fehlenden gewerblichen Zuweisung nach § 7 Abs. 2 GewerberaumVO vermag das jedoch nichts zu ändern.

e) Die Revision meint ferner, die Bekl. könne sich nach den Grundsätzen von Treu und Glauben der Kl. gegenüber jedenfalls nicht auf eine Nichtigkeit des Mietvertrages berufen. Nachdem sie in § 6 des Vertrages ausdrücklich versichert habe, daß die Zustimmung der Stadt Schwerin erteilt worden sei, stelle es ein in hohem Maße arglistiges Verhalten dar, sich anschließend auf die Nichtigkeit des Vertrages zu beziehen mit der Begründung, die erforderliche Genehmigung sei tatsächlich nicht erteilt worden.

Auch hiermit kann die Revision nicht durchdringen. Ob und ggf. mit welchen Rechtsfolgen der Bekl. etwa ein arglistiges Verhalten gegenüber der Kl. anzulasten ist, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Die Nichtigkeit des Vertrages wird hierdurch nicht beeinflußt. Da sie auf der fehlenden staatlichen Zuweisung beruht, unterliegt sie weder dem Einfluß noch der Dispositionsbefugnis der Bekl. Es verstößt deshalb nicht gegen allgemeine Grundsätze redlichen Vertragsverhaltens, soweit solche Grundsätze im Geltungsbereich der DDR gegolten haben (vgl. etwa §§ 71 ff., 82 DDR-ZGB sowie §§ 3 Abs. 3 und 7 Abs. 3 GiW), wenn die Bekl. die Erfüllung des Mietvertrages unter Hinweis auf dessen Nichtigkeit verweigert.